Пришло время сверить часы
19.12.2004
Чиновники и бизнесмены ищут точки соприкосновения
Проблемы, связанные с преобразованием бывших промышленных территорий в центральной части города, волнуют и чиновников городского правительства, и риэлтеров. Именно поэтому необходимо время от времени «сверять часы».
Общая площадь исторического центра Санкт-Петербурга составляет 5,8 тыс. га, из них 2,4 тыс. га занимают промышленные предприятия и нежилые объекты. На этой территории, по данным Института Проблем Предпринимательства, сегодня расположены около 200 заводов и фабрик, многие из которых нарушают санитарные, пожарные и другие нормы. На месте морально и физически устаревших предприятий можно было бы построить до 2,7 млн кв. метров жилья.
Агентства, как панацея
По мнению руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, во всех развитых странах в результате индустриальной революции с ростом городов промышленные анклавы оказывались в городском центре. Петербург наглядно демонстрирует последствия такой территориальной экспансии, когда «в тылу» оставались сотни гектаров промышленных зон и железнодорожные вокзалы с многокиллометровыми подъездными путями.
Градостроительное регулирование, управляемое развитие городских агломераций, считает Алексей Шаскольский, включает целеустремленную деятельность власти, общественности и бизнеса по рационализации и оптимизации экономических, социальных, культурных и экологических характеристик городской застройки. Существует как положительный, так и отрицательный зарубежный опыт трансформации промышленных территорий в объекты непроизводственной сферы, недвижимость делового, торгового, досугово-развлекательного, культурного и жилого назначения. Целью редевелопмента является привлечение инвестиций для преодоления регрессивных тенденций, создание новых рабочих мест, оживление бизнеса и т.д. В процессе редевелопмента, по мнению Алексея Шаскольского, обычно участвуют три стороны: территориальные органы власти, бизнес и создаваемые для реализации проекта агентства. Стандартное разделение функций каждой стороны предполагает следующую схему зон ответственности.
Органы власти, во-первых, должны отвечать за разработку нового зонирования, контролировать соблюдение местного строительного регламента и стандартов проектирования, а также экологических нормативов. Во-вторых, обеспечивать учет общественного мнения и участвовать в финансировании строительства ключевых элементов инфраструктуры.
Со своей стороны, агентства по развитию территорий должны привлекать финансовые средства и частные инвестиции, подготавливать к реализации или сдаче в аренду земельные участки и участки с застройкой, заниматься отбором проектировщиков и генподрядчиков через систему тендеров.
Бизнес должен осуществлять портфельное или прямое финансирование проектов, строительство элементов транспортной и социальной инфраструктуры, коммерческих и жилых объектов, а также заниматься сдачей в аренду или продажей объектов, их управлением.
Алексей Шаскольский считает, что зарубежный опыт регенерации промышленных территорий подчеркивает необходимость создания специальной организации – агентства развития территории, которая не входит в структуру территориальной администрации и имеет полную финансовую самостоятельность.
Российский опыт подтверждает как общие тенденции, характерные для рыночной экономики, так и раскрывает национальную специфику. Возможности федерального и местного бюджетов в России пока не позволяют выделять значительные средства на редевелопмент. В Петербурге участки под производственные комплексы на Пулковском шоссе, инженерно подготовленные на средства из городского бюджета, приобретались преуспевающими предприятиями для расширения производства, а не для перебазирования из центра города. Возможно, строительство КАД станет стимулом для перебазирования, если участие в проектируемых рядом с КАД промзонах и бизнес-парках будет стоить в несколько раз меньше, чем, например, в Пулково.
Институт проблем предпринимательства считает действенной следующую схему: инвестор, заинтересованный получить в свое распоряжение недвижимость, прежде всего землю в привлекательном районе города, предлагает предприятию финансовые условия, позволяющие ему перебазироваться в более подходящую для него промзону. Это может стать побудительным мотивом к тому, чтобы предприятие одновременно провело процедуру модернизации своего производства. Новый Генплан должен отразить функциональное назначение территорий, сделать нелегитимным сохранение промзон в центре Петербурга.
Препятствием на пути процесса являются запоздалое и неполное восстановление рыночной экономики в России, труднодоступность финансовых ресурсов для проектов среднесрочной и долгосрочной окупаемости, инерция большевистской индустриализации с ее громоздким наследием военно-промышленного комплекса и прочих гигантов индустрии, правовая неопределенность, отсутствие полных пакетов документации на большинство объектов промышленной недвижимости, малозначимость экологических факторов для власти и общества, недоступность кредитов (сроки и условия кредитования инвестиционных проектов на Западе значительно привлекательнее российских условий). Западные проекты больше направлены на создание новых рабочих мест, новой базы налогообложения, больше мотивируются экологическими соображениями.
Кнут и пряник
По мнению первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, если бы вопросы о перепрофилировании промышленных территорий были простыми, они уже давно были бы решены. Очевидно, что нет как простых, так и бесспорных решений. Алексей Чичканов считает, что сегодня агентства развития территории не дают большого положительного эффекта. Процедура же изъятия земельного участка для нужд государства тоже пока является малодейственной. Она была введена в 1995 году и дает возможность правительству города выкупить объект у собственника с последующим его перепрофилированием. Сегодня это сложная юридическая процедура, которая занимает не менее полутора лет, связана с судебными разбирательствами и с резервированием средств в городском бюджете. Для Петербурга эта схема пока походит мало, поскольку в бюджете нет денег на приобретение промышленных объектов, ее используют только для изъятия земельных участков под строительство дорог (в частности при строительстве КАД).
Тем не менее, комитет правительства города имеет свою концепцию развития ситуации. «Мы должны не только помогать частным инвесторам, но и организовывать эти процессы. Для этого разработан комплекс правовых и финансово-экономических мероприятий», – заявляет Алексей Чичканов. Среди них те, которые направлены на предприятия, которые неэффективно используют свою территорию. Во-первых, месяц назад на заседании Правительства Санкт-Петербурга было рассмотрено изменение методики расчета арендной платы за земельные участки. Раньше действовал так называемый коэффициент площади, который снижал арендную плату в зависимости от площади земельного участка. Коэффициенты были введены в 1998 году в связи с тем, чтобы крупным промышленным предприятиям не насчитывать несоразмерную арендную плату, которую они не в состоянии были платить, а, следовательно, возникали бы задолженности за аренду участка. Теперь подход КУГИ изменился, отмена коэффициента площади будет стимулировать собственника предприятия к двум возможным действиям. Или он будет вынужден отказаться от части арендуемой территории, поскольку не сможет за нее платить, и передаст ее городу. Или он выкупит земельный участок, на котором расположено предприятие, и продаст его компании, которая сможет развивать эту территорию. Этот механизм уже введен в действие. Следующая планируемая мера – «кнут» градостроительного характера. Это закрепление в Генплане развития города жесткого функционального назначения территорий. Эта норма будет подталкивать промышленные предприятия, деятельность которых не согласуется с прописанной в Генплане, или изменить свой подход к использованию территории, либо мириться с резким возрастанием ставки налога на землю.
Из поощрительных мер планируется соблюдение положений закона «О предоставлении земельных участков под строительство объектов и реконструкцию» в той части, где записано, что правительство города вправе освободить конкретного инвестора от перечисления средств в бюджет города на развитие инфраструктуры. «Наша позиция совпадает с позицией Комитета по строительству в том, что это положение применимо как раз к инвесторам, выводящим предприятия из центра города», – сообщил Алексей Чичканов. Вторая льгота, принимая к промышленным предприятиям – целевое выделение участков для перебазирования. Для этого существует процедура предварительного согласования размещения объекта, которая заменяет процедуру торгов.
Недавно на заседаниях городского правительства и Законодательного собрания обсуждался закон «Об установлении нормативных ставок для выкупа земельных участков, находящихся «под предприятиями». В целом участки подешевеют в три раза. Эта мера позволит стимулировать всех собственников промышленных объектов выкупить и земельный участок. Эти действия создадут условие для развития рынка земельных участков, который сегодня отсутствует (исключение – участки под индивидуальное жилищное строительство). С введением этого закона промышленные предприятия смогут получать средства на реконструкцию и модернизацию своих производственных мощностей, закладывая земельные участки в банк под ссуду. «Все эти меры, конечно, не дают радикального и быстрого решения проблемы. Чтобы изменить ситуацию кардинально, нужно было бы отменить некоторые положения Конституции РФ, право на частную собственность. Это, конечно, невозможно, и каждое предприятие в современных условиях должно само решать, как ему вести свой бизнес», – резюмирует первый заместитель председателя КУГИ.
Автор: Ирина Барчук
Проблемы, связанные с преобразованием бывших промышленных территорий в центральной части города, волнуют и чиновников городского правительства, и риэлтеров. Именно поэтому необходимо время от времени «сверять часы».
Общая площадь исторического центра Санкт-Петербурга составляет 5,8 тыс. га, из них 2,4 тыс. га занимают промышленные предприятия и нежилые объекты. На этой территории, по данным Института Проблем Предпринимательства, сегодня расположены около 200 заводов и фабрик, многие из которых нарушают санитарные, пожарные и другие нормы. На месте морально и физически устаревших предприятий можно было бы построить до 2,7 млн кв. метров жилья.
Агентства, как панацея
По мнению руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, во всех развитых странах в результате индустриальной революции с ростом городов промышленные анклавы оказывались в городском центре. Петербург наглядно демонстрирует последствия такой территориальной экспансии, когда «в тылу» оставались сотни гектаров промышленных зон и железнодорожные вокзалы с многокиллометровыми подъездными путями.
Градостроительное регулирование, управляемое развитие городских агломераций, считает Алексей Шаскольский, включает целеустремленную деятельность власти, общественности и бизнеса по рационализации и оптимизации экономических, социальных, культурных и экологических характеристик городской застройки. Существует как положительный, так и отрицательный зарубежный опыт трансформации промышленных территорий в объекты непроизводственной сферы, недвижимость делового, торгового, досугово-развлекательного, культурного и жилого назначения. Целью редевелопмента является привлечение инвестиций для преодоления регрессивных тенденций, создание новых рабочих мест, оживление бизнеса и т.д. В процессе редевелопмента, по мнению Алексея Шаскольского, обычно участвуют три стороны: территориальные органы власти, бизнес и создаваемые для реализации проекта агентства. Стандартное разделение функций каждой стороны предполагает следующую схему зон ответственности.
Органы власти, во-первых, должны отвечать за разработку нового зонирования, контролировать соблюдение местного строительного регламента и стандартов проектирования, а также экологических нормативов. Во-вторых, обеспечивать учет общественного мнения и участвовать в финансировании строительства ключевых элементов инфраструктуры.
Со своей стороны, агентства по развитию территорий должны привлекать финансовые средства и частные инвестиции, подготавливать к реализации или сдаче в аренду земельные участки и участки с застройкой, заниматься отбором проектировщиков и генподрядчиков через систему тендеров.
Бизнес должен осуществлять портфельное или прямое финансирование проектов, строительство элементов транспортной и социальной инфраструктуры, коммерческих и жилых объектов, а также заниматься сдачей в аренду или продажей объектов, их управлением.
Алексей Шаскольский считает, что зарубежный опыт регенерации промышленных территорий подчеркивает необходимость создания специальной организации – агентства развития территории, которая не входит в структуру территориальной администрации и имеет полную финансовую самостоятельность.
Российский опыт подтверждает как общие тенденции, характерные для рыночной экономики, так и раскрывает национальную специфику. Возможности федерального и местного бюджетов в России пока не позволяют выделять значительные средства на редевелопмент. В Петербурге участки под производственные комплексы на Пулковском шоссе, инженерно подготовленные на средства из городского бюджета, приобретались преуспевающими предприятиями для расширения производства, а не для перебазирования из центра города. Возможно, строительство КАД станет стимулом для перебазирования, если участие в проектируемых рядом с КАД промзонах и бизнес-парках будет стоить в несколько раз меньше, чем, например, в Пулково.
Институт проблем предпринимательства считает действенной следующую схему: инвестор, заинтересованный получить в свое распоряжение недвижимость, прежде всего землю в привлекательном районе города, предлагает предприятию финансовые условия, позволяющие ему перебазироваться в более подходящую для него промзону. Это может стать побудительным мотивом к тому, чтобы предприятие одновременно провело процедуру модернизации своего производства. Новый Генплан должен отразить функциональное назначение территорий, сделать нелегитимным сохранение промзон в центре Петербурга.
Препятствием на пути процесса являются запоздалое и неполное восстановление рыночной экономики в России, труднодоступность финансовых ресурсов для проектов среднесрочной и долгосрочной окупаемости, инерция большевистской индустриализации с ее громоздким наследием военно-промышленного комплекса и прочих гигантов индустрии, правовая неопределенность, отсутствие полных пакетов документации на большинство объектов промышленной недвижимости, малозначимость экологических факторов для власти и общества, недоступность кредитов (сроки и условия кредитования инвестиционных проектов на Западе значительно привлекательнее российских условий). Западные проекты больше направлены на создание новых рабочих мест, новой базы налогообложения, больше мотивируются экологическими соображениями.
Кнут и пряник
По мнению первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, если бы вопросы о перепрофилировании промышленных территорий были простыми, они уже давно были бы решены. Очевидно, что нет как простых, так и бесспорных решений. Алексей Чичканов считает, что сегодня агентства развития территории не дают большого положительного эффекта. Процедура же изъятия земельного участка для нужд государства тоже пока является малодейственной. Она была введена в 1995 году и дает возможность правительству города выкупить объект у собственника с последующим его перепрофилированием. Сегодня это сложная юридическая процедура, которая занимает не менее полутора лет, связана с судебными разбирательствами и с резервированием средств в городском бюджете. Для Петербурга эта схема пока походит мало, поскольку в бюджете нет денег на приобретение промышленных объектов, ее используют только для изъятия земельных участков под строительство дорог (в частности при строительстве КАД).
Тем не менее, комитет правительства города имеет свою концепцию развития ситуации. «Мы должны не только помогать частным инвесторам, но и организовывать эти процессы. Для этого разработан комплекс правовых и финансово-экономических мероприятий», – заявляет Алексей Чичканов. Среди них те, которые направлены на предприятия, которые неэффективно используют свою территорию. Во-первых, месяц назад на заседании Правительства Санкт-Петербурга было рассмотрено изменение методики расчета арендной платы за земельные участки. Раньше действовал так называемый коэффициент площади, который снижал арендную плату в зависимости от площади земельного участка. Коэффициенты были введены в 1998 году в связи с тем, чтобы крупным промышленным предприятиям не насчитывать несоразмерную арендную плату, которую они не в состоянии были платить, а, следовательно, возникали бы задолженности за аренду участка. Теперь подход КУГИ изменился, отмена коэффициента площади будет стимулировать собственника предприятия к двум возможным действиям. Или он будет вынужден отказаться от части арендуемой территории, поскольку не сможет за нее платить, и передаст ее городу. Или он выкупит земельный участок, на котором расположено предприятие, и продаст его компании, которая сможет развивать эту территорию. Этот механизм уже введен в действие. Следующая планируемая мера – «кнут» градостроительного характера. Это закрепление в Генплане развития города жесткого функционального назначения территорий. Эта норма будет подталкивать промышленные предприятия, деятельность которых не согласуется с прописанной в Генплане, или изменить свой подход к использованию территории, либо мириться с резким возрастанием ставки налога на землю.
Из поощрительных мер планируется соблюдение положений закона «О предоставлении земельных участков под строительство объектов и реконструкцию» в той части, где записано, что правительство города вправе освободить конкретного инвестора от перечисления средств в бюджет города на развитие инфраструктуры. «Наша позиция совпадает с позицией Комитета по строительству в том, что это положение применимо как раз к инвесторам, выводящим предприятия из центра города», – сообщил Алексей Чичканов. Вторая льгота, принимая к промышленным предприятиям – целевое выделение участков для перебазирования. Для этого существует процедура предварительного согласования размещения объекта, которая заменяет процедуру торгов.
Недавно на заседаниях городского правительства и Законодательного собрания обсуждался закон «Об установлении нормативных ставок для выкупа земельных участков, находящихся «под предприятиями». В целом участки подешевеют в три раза. Эта мера позволит стимулировать всех собственников промышленных объектов выкупить и земельный участок. Эти действия создадут условие для развития рынка земельных участков, который сегодня отсутствует (исключение – участки под индивидуальное жилищное строительство). С введением этого закона промышленные предприятия смогут получать средства на реконструкцию и модернизацию своих производственных мощностей, закладывая земельные участки в банк под ссуду. «Все эти меры, конечно, не дают радикального и быстрого решения проблемы. Чтобы изменить ситуацию кардинально, нужно было бы отменить некоторые положения Конституции РФ, право на частную собственность. Это, конечно, невозможно, и каждое предприятие в современных условиях должно само решать, как ему вести свой бизнес», – резюмирует первый заместитель председателя КУГИ.
Автор: Ирина Барчук
рубрика:
Новогодний выпуск
