Разбор полетов
19.12.2004
Строители поговорили по душам с банкирами
На минувшей неделе банкиры и строители горячо обсуждали проблематику законодательства, механизмы финансирования, развитие ипотеки в инвестиционно-строительной сфере страны в целом и в Санкт-Петербурге в частности. Как всегда есть и пессимистические, и оптимистические суждения о состоянии и перспективах рынка.
Как отмечают эксперты, общая ситуация на рынке жилищного строительства сегодня стабильная: предложение уравновешено спросом. Объемы строительства с каждым годом увеличиваются, но растут и цены на жилье. По некоторым оценкам, к 2010 году они повысятся в 2,2–2,5 раза. Но есть особая проблема: удастся ли удвоить объемы строительства жилья к 2010 году?
Торгово-промышленная палата России прогнозирует два варианта развития событий на ближайшие пять лет. При инерционном варианте, когда состояние покупательского спроса населения принципиально не изменится, рост объемов строительства предполагается на уровне 5-6 процентов ежегодно в среднем по России. Другим, более перспективным, обеспечивающим прирост объемов до 10 процентов ежегодно, является путь привлечения в строительную отрасль банковского капитала, кредитование населения и активное внедрение механизмов ипотеки.
Опыт регионов
Во взаимоотношениях финансистов и строителей просматриваются как минимум три проблемы. Во-первых, отсутствует обеспечение кредитов. Данные объективной экономической статистики за последние 10 лет говорят, что для промышленности структура основных фондов в части недвижимости (зданий, строений и сооружений) сохраняется и составляет порядка 50–53 процента, машин и оборудования – около 23 процентов. В строительстве обратная ситуация: недвижимость – порядка 25 процентов, машины и оборудование – 50 процентов. Иными словами, банкирам практически нечего получить под обеспечение кредита. Вторая проблема – высокие риски кредитования в строительстве. Третья – низкий уровень «прозрачности» финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний.
Как решить эти вопросы? По словам директора по правовым вопросам и стратегическому развитию Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Михаила Викторова, одна из моделей, позволяющих снизить риски и повысить «прозрачность» финансово-хозяйственной деятельности застройщиков с точки зрения инвестора, уже отработана в Петербурге. Существует независимая методика проверки компании, шкала оценки ее профессионального положения, методы экспресс-анализа ее финансовой деятельности. И к этому стоит привлечь внимание банковских структур.
Большое значение, по мнению Михаила Викторова, при выборе пути развития рынка жилищного строительства в Санкт-Петербурге имеет накопленный опыт регионов. В частности, показательны успехи Московской области, которая в этом году введет 4,2 млн кв. метров жилья (при населении 7 млн человек), что больше, чем в Москве, и это при учете того, что, по некоторым оценкам, в столице «крутится» около 80 процентов всех финансовых средств России. Еще больше интересен пример Белгородской области. В этом регионе с населением в 1,5 млн человек в прошлом году введено порядка 1 млн кв. метров жилья. Здесь была реализована любопытная схема: местная администрация перевела сельскохозяйственные земли под ИЖС, что позволило ей привлечь кредиты банков под развитие инфраструктуры. А уже инженерно подготовленные участки были проданы строителям.
Пора и поделиться
Привлечению инвестиций в Северной столице могла бы способствовать схема, использующая опыт продаж подготовленных территорий. В этом случае строительная компания покупает земельный участок, полностью подготовленный в инженерном отношении, а известно, что именно это является «камнем преткновения» для многих застройщиков. При реализации указанной схемы компания получает в свое распоряжение четко определенные мощности по электроэнергии, теплу и воде. Остается лишь предусмотреть в проекте соответствие заданным параметрам. Такой механизм, с привлечением банковского ресурса, был реализован при застройке участков в Коломягах и Каменке. «Этот опыт был очень успешным, и, на наш взгляд, его надо тиражировать, привлекая банковский капитал и создавая банковские консорциумы, поскольку дальнейшее увеличение объемов жилищного строительства в Санкт-Петербурге напрямую будет зависеть исключительно от привлечения дополнительных финансовых средств в сферу строительства», – поясняет Михаил Викторов.
По традиции последнего времени директор ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан сказал, что строительный комплекс города находится в сложном положении. «В силу ограниченного платежеспособного спроса населения резко упала продажа квартир, в два раза снизилось количество сделок, регистрируемых в ГБР. Этот фактор очень тревожит, – заявляет г-н Каплан. – Строители приходят к пониманию необходимости привлечения ресурсов коммерческих банков в сфере кредитов, долевого участия в строительстве, прямого финансирования проектов. Еще год назад такого понимания не наблюдалось: строители обходились только средствами дольщиков и собственными ресурсами».
Как считают эксперты, у банковских структур, несмотря на то, что «строительные» кредиты составляют всего 4 процента от числа общих банковских операций в Санкт-Петербурге, есть возможность увеличить объемы кредитования строительного сектора экономики. «Банки поднакопили жирок, пора и поделиться», – отмечает Лев Каплан.
Проблема во все тех же ликвидных залогах. Сегодня в качестве таковых рассматриваются: земля, находящаяся в собственности застройщика; объекты незавершенного строительства; оформленное надлежащим образом право долгосрочной аренды земли. Но все эти виды залога требуют согласия арендодателя, которым выступает Санкт-Петербург в лице КУГИ. Пока город не дает согласия ни на один из названных видов залогового обеспечения, что, например Льва Каплана, безусловно, удручает. Он в очередной раз обвинил исполнительную власть в бездействии. «Губернатор подписала рамочный договор с 26 банками, а воз и ныне там, – образно заключил Лев Каплан. – Ипотека от этого развиваться не стала, а власти принимают только популистские решения и живут одним днем».
Горожане выжидают
По словам генерального директора компании «СтройКомплект» Дмитрия Тютина, «население сегодня вполне платежеспособно, а рынок недвижимости был и остается ликвидным». Государство заняло в вопросе кредитования выжидательную позицию, и задача строительного бизнес-сообщества – взять инициативу в свои руки. «Схема участия банков в долевом строительстве давно отлажена на западе. И сегодня есть смысл воспользоваться этим опытом, – предлагает Дмитрий Тютин. – Банк, оценив степень ликвидности компании с помощью существующих независимых методик, может напрямую инвестировать в объекты конкретной компании-застройщика».
В свою очередь, управляющий филиалом «Строительный» Промышленно-строительного банка Владимир Желиостов размышляет о дольщиках и строителях с некоторым скепсисом. «Мы предоставили клиентам возможность получения кредитов на покупку жилья в рамках долевого строительства, – говорит г-н Желиостов. – Но при условии совершения сделки с конкретными застройщиками, в надежности которых мы уверены, и по конкретным адресам. Таким образом, мы страхуем собственные риски и риски своих клиентов. Кстати, данная схема получила одобрение со стороны горожан – ежедневно мы получаем до 700 звонков». Однако, по словам Владимира Желиостова, такая схема не является ипотечной в классической ее трактовке.
Как раз о классической схеме рассказал генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров: «По нашей программе работает сегодня 19 банков, находящихся на территории Санкт-Петербурга. Со временем в программу будет включаться большее число банков, что позволит привлечь к ипотечному кредитованию и большее количество горожан. Что касается процентных ставок, по нашей программе эта цифра составляет 15 процентов годовых».
В ближайшем будущем, как подчеркнул Назаров, процентные ставки останутся на прежнем уровне. «В последнее время в прессе муссируются слухи о том, что цены на жилье, как и процентные ставки по кредитам, будут снижаться. Поэтому многие горожане занимают выжидательную позицию. Но жить надо сейчас. Цены будут только расти», – предупреждает г-н Назаров.
Он указал также и на плоскость пересечения ипотечного кредитования со строительными организациями: «В том случае, когда дом построен, сдан госкомиссии, права собственности зарегистрированы, а жилые помещения готовы к продаже, мы готовы сказать застройщикам, что обеспечим платежеспособный спрос. Таким образом, строительная компания получает гарантию того, что производимый товар она продаст».
Схем надо больше
По данным начальника отдела маркетинга компании «ЮИТ Лентек» Дмитрия Миронова, сегодня только один из четырех петербуржцев имеет возможность оплатить покупку нового жилья единовременно. Остальные трое нуждаются в рассрочках платежа. «В развитых странах, где действует ипотека, от 20 до 30 процентов покупателей квартир используют различные ипотечные схемы. К сожалению, в нашем городе те 75 процентов горожан, которые нуждаются в рассрочках платежа, системой ипотеки практически не пользуются», – сетует г-н Миронов.
Причина в том, что на каждом этапе оформления и получения кредита российские ипотечные схемы имеют отличия от западных, причем не в лучшую сторону. Это и более высокие процентные ставки, которые ведут к значительному удорожанию стоимости жилья, и сложность самой процедуры оформления кредита. Фактически банки предоставляют кредиты тем людям, которые настолько хорошо обеспечены, что вполне могут позволить себе не пользоваться этой услугой. Тем же, кто реально нуждается в ипотечном кредитовании, банки, перестраховываясь, отказывают в займе. А ведь именно эти люди и должны стать основными потребителями кредитов.
В этом отношении интересен опыт ипотечного кредитования Финляндии. «Помимо трех государственных программ кредитования жители страны Суоми могут воспользоваться еще 10 различными системами ипотечного кредитования, в том числе на весьма льготных условиях, – рассказывает Дмитрий Миронов. – И я думаю, что банковскому сообществу и строительному сектору Санкт-Петербурга стоит объединить усилия с тем, чтобы выработать еще несколько схем, чтобы горожане имели возможность сделать выбор в зависимости от своих материальных возможностей и планов на жизнь. В этом случае интерес горожан к ипотечному кредитованию значительно возрастет».
Автор: Андрей Теплоухов
На минувшей неделе банкиры и строители горячо обсуждали проблематику законодательства, механизмы финансирования, развитие ипотеки в инвестиционно-строительной сфере страны в целом и в Санкт-Петербурге в частности. Как всегда есть и пессимистические, и оптимистические суждения о состоянии и перспективах рынка.
Как отмечают эксперты, общая ситуация на рынке жилищного строительства сегодня стабильная: предложение уравновешено спросом. Объемы строительства с каждым годом увеличиваются, но растут и цены на жилье. По некоторым оценкам, к 2010 году они повысятся в 2,2–2,5 раза. Но есть особая проблема: удастся ли удвоить объемы строительства жилья к 2010 году?
Торгово-промышленная палата России прогнозирует два варианта развития событий на ближайшие пять лет. При инерционном варианте, когда состояние покупательского спроса населения принципиально не изменится, рост объемов строительства предполагается на уровне 5-6 процентов ежегодно в среднем по России. Другим, более перспективным, обеспечивающим прирост объемов до 10 процентов ежегодно, является путь привлечения в строительную отрасль банковского капитала, кредитование населения и активное внедрение механизмов ипотеки.
Опыт регионов
Во взаимоотношениях финансистов и строителей просматриваются как минимум три проблемы. Во-первых, отсутствует обеспечение кредитов. Данные объективной экономической статистики за последние 10 лет говорят, что для промышленности структура основных фондов в части недвижимости (зданий, строений и сооружений) сохраняется и составляет порядка 50–53 процента, машин и оборудования – около 23 процентов. В строительстве обратная ситуация: недвижимость – порядка 25 процентов, машины и оборудование – 50 процентов. Иными словами, банкирам практически нечего получить под обеспечение кредита. Вторая проблема – высокие риски кредитования в строительстве. Третья – низкий уровень «прозрачности» финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний.
Как решить эти вопросы? По словам директора по правовым вопросам и стратегическому развитию Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Михаила Викторова, одна из моделей, позволяющих снизить риски и повысить «прозрачность» финансово-хозяйственной деятельности застройщиков с точки зрения инвестора, уже отработана в Петербурге. Существует независимая методика проверки компании, шкала оценки ее профессионального положения, методы экспресс-анализа ее финансовой деятельности. И к этому стоит привлечь внимание банковских структур.
Большое значение, по мнению Михаила Викторова, при выборе пути развития рынка жилищного строительства в Санкт-Петербурге имеет накопленный опыт регионов. В частности, показательны успехи Московской области, которая в этом году введет 4,2 млн кв. метров жилья (при населении 7 млн человек), что больше, чем в Москве, и это при учете того, что, по некоторым оценкам, в столице «крутится» около 80 процентов всех финансовых средств России. Еще больше интересен пример Белгородской области. В этом регионе с населением в 1,5 млн человек в прошлом году введено порядка 1 млн кв. метров жилья. Здесь была реализована любопытная схема: местная администрация перевела сельскохозяйственные земли под ИЖС, что позволило ей привлечь кредиты банков под развитие инфраструктуры. А уже инженерно подготовленные участки были проданы строителям.
Пора и поделиться
Привлечению инвестиций в Северной столице могла бы способствовать схема, использующая опыт продаж подготовленных территорий. В этом случае строительная компания покупает земельный участок, полностью подготовленный в инженерном отношении, а известно, что именно это является «камнем преткновения» для многих застройщиков. При реализации указанной схемы компания получает в свое распоряжение четко определенные мощности по электроэнергии, теплу и воде. Остается лишь предусмотреть в проекте соответствие заданным параметрам. Такой механизм, с привлечением банковского ресурса, был реализован при застройке участков в Коломягах и Каменке. «Этот опыт был очень успешным, и, на наш взгляд, его надо тиражировать, привлекая банковский капитал и создавая банковские консорциумы, поскольку дальнейшее увеличение объемов жилищного строительства в Санкт-Петербурге напрямую будет зависеть исключительно от привлечения дополнительных финансовых средств в сферу строительства», – поясняет Михаил Викторов.
По традиции последнего времени директор ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан сказал, что строительный комплекс города находится в сложном положении. «В силу ограниченного платежеспособного спроса населения резко упала продажа квартир, в два раза снизилось количество сделок, регистрируемых в ГБР. Этот фактор очень тревожит, – заявляет г-н Каплан. – Строители приходят к пониманию необходимости привлечения ресурсов коммерческих банков в сфере кредитов, долевого участия в строительстве, прямого финансирования проектов. Еще год назад такого понимания не наблюдалось: строители обходились только средствами дольщиков и собственными ресурсами».
Как считают эксперты, у банковских структур, несмотря на то, что «строительные» кредиты составляют всего 4 процента от числа общих банковских операций в Санкт-Петербурге, есть возможность увеличить объемы кредитования строительного сектора экономики. «Банки поднакопили жирок, пора и поделиться», – отмечает Лев Каплан.
Проблема во все тех же ликвидных залогах. Сегодня в качестве таковых рассматриваются: земля, находящаяся в собственности застройщика; объекты незавершенного строительства; оформленное надлежащим образом право долгосрочной аренды земли. Но все эти виды залога требуют согласия арендодателя, которым выступает Санкт-Петербург в лице КУГИ. Пока город не дает согласия ни на один из названных видов залогового обеспечения, что, например Льва Каплана, безусловно, удручает. Он в очередной раз обвинил исполнительную власть в бездействии. «Губернатор подписала рамочный договор с 26 банками, а воз и ныне там, – образно заключил Лев Каплан. – Ипотека от этого развиваться не стала, а власти принимают только популистские решения и живут одним днем».
Горожане выжидают
По словам генерального директора компании «СтройКомплект» Дмитрия Тютина, «население сегодня вполне платежеспособно, а рынок недвижимости был и остается ликвидным». Государство заняло в вопросе кредитования выжидательную позицию, и задача строительного бизнес-сообщества – взять инициативу в свои руки. «Схема участия банков в долевом строительстве давно отлажена на западе. И сегодня есть смысл воспользоваться этим опытом, – предлагает Дмитрий Тютин. – Банк, оценив степень ликвидности компании с помощью существующих независимых методик, может напрямую инвестировать в объекты конкретной компании-застройщика».
В свою очередь, управляющий филиалом «Строительный» Промышленно-строительного банка Владимир Желиостов размышляет о дольщиках и строителях с некоторым скепсисом. «Мы предоставили клиентам возможность получения кредитов на покупку жилья в рамках долевого строительства, – говорит г-н Желиостов. – Но при условии совершения сделки с конкретными застройщиками, в надежности которых мы уверены, и по конкретным адресам. Таким образом, мы страхуем собственные риски и риски своих клиентов. Кстати, данная схема получила одобрение со стороны горожан – ежедневно мы получаем до 700 звонков». Однако, по словам Владимира Желиостова, такая схема не является ипотечной в классической ее трактовке.
Как раз о классической схеме рассказал генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров: «По нашей программе работает сегодня 19 банков, находящихся на территории Санкт-Петербурга. Со временем в программу будет включаться большее число банков, что позволит привлечь к ипотечному кредитованию и большее количество горожан. Что касается процентных ставок, по нашей программе эта цифра составляет 15 процентов годовых».
В ближайшем будущем, как подчеркнул Назаров, процентные ставки останутся на прежнем уровне. «В последнее время в прессе муссируются слухи о том, что цены на жилье, как и процентные ставки по кредитам, будут снижаться. Поэтому многие горожане занимают выжидательную позицию. Но жить надо сейчас. Цены будут только расти», – предупреждает г-н Назаров.
Он указал также и на плоскость пересечения ипотечного кредитования со строительными организациями: «В том случае, когда дом построен, сдан госкомиссии, права собственности зарегистрированы, а жилые помещения готовы к продаже, мы готовы сказать застройщикам, что обеспечим платежеспособный спрос. Таким образом, строительная компания получает гарантию того, что производимый товар она продаст».
Схем надо больше
По данным начальника отдела маркетинга компании «ЮИТ Лентек» Дмитрия Миронова, сегодня только один из четырех петербуржцев имеет возможность оплатить покупку нового жилья единовременно. Остальные трое нуждаются в рассрочках платежа. «В развитых странах, где действует ипотека, от 20 до 30 процентов покупателей квартир используют различные ипотечные схемы. К сожалению, в нашем городе те 75 процентов горожан, которые нуждаются в рассрочках платежа, системой ипотеки практически не пользуются», – сетует г-н Миронов.
Причина в том, что на каждом этапе оформления и получения кредита российские ипотечные схемы имеют отличия от западных, причем не в лучшую сторону. Это и более высокие процентные ставки, которые ведут к значительному удорожанию стоимости жилья, и сложность самой процедуры оформления кредита. Фактически банки предоставляют кредиты тем людям, которые настолько хорошо обеспечены, что вполне могут позволить себе не пользоваться этой услугой. Тем же, кто реально нуждается в ипотечном кредитовании, банки, перестраховываясь, отказывают в займе. А ведь именно эти люди и должны стать основными потребителями кредитов.
В этом отношении интересен опыт ипотечного кредитования Финляндии. «Помимо трех государственных программ кредитования жители страны Суоми могут воспользоваться еще 10 различными системами ипотечного кредитования, в том числе на весьма льготных условиях, – рассказывает Дмитрий Миронов. – И я думаю, что банковскому сообществу и строительному сектору Санкт-Петербурга стоит объединить усилия с тем, чтобы выработать еще несколько схем, чтобы горожане имели возможность сделать выбор в зависимости от своих материальных возможностей и планов на жизнь. В этом случае интерес горожан к ипотечному кредитованию значительно возрастет».
Автор: Андрей Теплоухов
рубрика:
Новогодний выпуск
