Застройщики должны делиться сверхприбылью с городом и горожанами
19.12.2004
Депутаты Государственной думы до конца текущего года планируют принять в окончательном виде пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. О том, как проходило голосование по двум новым кодексам – Жилищному и Градостроительному, по законопроектам о защите прав дольщиков и ипотечным кредитам, об уплотнительной застройке и многом другом нам рассказала депутат Госдумы Оксана Дмитриева.
– Оксана Генриховна, как Вы оцениваете уровень обсуждаемых законопроектов по формированию рынка доступного жилья в России?
– Приняты фактически все законы, которые мы, члены партии «Развитие предпринимательства», поддерживали, и соавтором которых я была. Это налоговые законы, закон о кредитных историях, изменения в закон об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах и закон о защите прав граждан в долевом строительстве жилья. Последний существенно сократился после его принятия во втором чтении. Три документа мы не поддержали – Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс, законопроект о жилищно-накопительных кооперативах и о введении их в действие. Они не изменили свою концепцию и остались несовершенными. К сожалению, большинство наших поправок ко второму чтению не было учтено. Например, к Жилищному кодексу мы подавали более 200 поправок, а приняли 116, как раз из числа тех, которые носят редакционный характер. Из принципиальных принята только поправка о приоритете граждан на приобретение комнаты в коммунальной квартире. Но большинство проблем старого Жилищного кодекса перекочевали в новый текст.
– Назовите хотя бы некоторые из них.
– Как у малоимущих граждан, так и у представителей среднего класса появится масса проблем, потому что введены значительные ограничения по перепланировке квартир, где по каждому изменению без согласования даже будет ставиться вопрос о выселении. Много проблем возникнет по изъятию участков для федеральных государственных нужд. Например, вы вложили средства в новое строительство, а дом понадобился для федеральных нужд. Людей будут выселять, оплатив по рыночной цене стоимость квартиры, без учета количества проживающих в ней граждан. Разведенная жена (муж), владеющая собственностью, в течение года сможет выселить бывшего супруга, не платящего алименты, просто «в никуда». С детьми, если они прописаны, раньше была нужна санкция органов опеки, теперь такой документ понадобится только тем, кто лишен родительских прав. Норма вообще была сложная, и добросовестные родители должны были изощряться при любой сделке с жильем.
– А как в целом Вы определите недостатки нового Жилищного кодекса?
– Чем страдает Жилищный кодекс? Тем, что в нем не продуманы новые юридические конструкции – авторы их не предложили. Если у них не было понимания, что нужно делать, надо было оставить все, как есть. Жилищный кодекс, на мой взгляд, очень условно связан с формированием рынка доступного жилья. Требовалось внести изменения по праву выселения неплательщиков по ипотечным кредитам в Гражданский кодекс, а в Жилищном кодексе проработать нормы переселения в маневренное жилье для тех, кто пользуется ипотечными кредитами. Это было необходимо, чтобы пошли кредиты. И это сделано. Надо сказать, что вопросы ипотечного кредитования достаточно хорошо решены. В отличие от них Жилищный и Градостроительный кодексы не решены как раз содержательно.
– Новый Градостроительный кодекс, по всей видимости, наделает много шума придется чуть ли не переписывать все региональные законы по этой очень важной отрасли.
– Действительно, многие региональные законы придется пересматривать в соответствии с этим новым кодексом.
– Ваше мнение о законопроекте «О жилищно-накопительных кооперативах»?
– Этот документ нельзя было принимать в принципе, так как ЖНК там прописаны как квазибанковские структуры, на которые не распространяются никакие ограничения, нормативы, предусматриваемые законом о банках и банковской деятельности. Это опасная форма может сработать как пирамида, которая может «грохнуться». ЖНК смогут принимать деньги от населения, размещать их, причем не обязательно вкладывать в строительство, и при этом никаких ограничений по резервам, по нормативам, которые есть у банков со стороны Центрального банка, у них не будет. Мы голосовали против этого закона, но он все равно прошел.
Сейчас не принят только закон о местном налоге на недвижимость, который определяет общее налогообложение земли и имущества, – я как раз голосовала против него. При этом определяется процент на основе рыночной стоимости, а какова она никто не знает.
– Какие законопроекты пакета, по Вашему мнению, наиболее важны для формирования рынка доступного жилья?
– На мой взгляд, на сегодняшний момент – это Жилищный и Градостроительный кодексы, но они, как я уже говорила, не имеют прямого отношения к формированию рынка доступного жилья. Не следовало торопиться с их принятием, а надо было только усовершенствовать ипотечные схемы. Принципиальна отмена обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, снижение государственной пошлины – это сделано. Принципиальна также отмена налога на реализацию недвижимости, жилья, налога на добавленную стоимость и исключение из налогообложения средств, которые идут на уплату ипотечных кредитов.
– Насколько реально, что законы по ипотеке заработают уже в первой половине будущего года?
– Это абсолютно реально. Уже сейчас происходит оживление ипотечных кредитований. Хотя положения законов еще только уточняются, реклама этих законопроектов и всего пакета документов в целом стимулируют рост ипотечного кредитования. По доступности рынка жилья скажу коротко – чем ниже процент, тем более доступным будет жилье. Вообще, что касается жилья, многое надо делать на региональном уровне.
–Что Вы имеете в виду?
– Сейчас в Петербурге происходит вот что. Многие земельные участки были получены инвесторами в 2000–2002 годах за бесценок. Никакого обременения нет, или инвесторы уходят от обременения. Это можно понять, если бы они строили дома, продавая квартиры по цене, которая была на момент выделения участков – по $400–500. Тогда себестоимость была выше цены на вторичном рынке и у города не было возможности много получить с застройщиков в 2000 году. Сейчас цена квартир в Петербурге, по сравнению с московским жильем аналогичного качества почти одинаковая, но там город получает либо в виде жилья, либо в виде отчислений от 30 до 50 процентов стоимости инвестиционного контракта.
– А как Вы оцениваете петербургские реалии в строительной сфере?
– Как раз конкретный инцидент произошел в моем округе. На улице Ольминского строится 12-этажный дом. В городскую казну инвестор перечислил $170 тыс. за земельный участок, плюс застройщик должен был сдать городу встроенное детское образовательное учреждение. Все согласования были получены с условием строительства ДОУ площадью 1200 кв. метров, а в окончательном распоряжении администрации это условие исчезло. К тому же, соседний со стройкой дом получил значительный крен – вот что такое уплотнительная застройка. При этом выяснилось, что результаты общественных слушаний подтасованы. При проверке указанных в протоколах слушаний фамилий оказалось, что такие люди в близлежащих домах не проживают. К тому же, как уже сказано, ДОУ из проекта исчезло. И при этом застройщик считает, что он ничего никому не должен. В таком случае, считаю, нужно пересматривать условия выдачи земельного участка.
– Как я понимаю, Вы поддерживаете протесты петербуржцев против уплотнительной застройки?
– Уплотнительная застройка вызывает возмущение не потому, что плотность проживания в городе растет, а потому, что в ряде случаев она существенно ухудшает условия проживания горожан. Снижается стоимость квартир в окружающих домах, поэтому пусть застройщик возмещает эти потери. Для этого хватает норм законодательства. Цены в Петербурге уже московские, а порядки во многом другие.
– Как вы будете действовать в конкретном названном Вами случае?
– У нас собраны все необходимые документы, мы будем обращаться в городское правительство с требованием об отмене распоряжения на проектирование и строительство дома на улице Ольминского. Также мы намерены подключить прокуратуру для выяснения обстоятельств подтасовки результатов общественных слушаний. Технонадзор будем задействовать для установления четких размеров крена дома. Строительство надо прекращать, хотя можно представить какие проблемы возникнут у дольщиков, которые уже внесли средства на строительство жилья. Но в данной ситуации застройщик должен выполнить условия, которые ему были установлены при выдаче разрешений на застройку: либо построить ДДУ, либо компенсировать стоимость этого учреждения городу. А жителям дома, где отмечен крен здания, также необходимо компенсировать ущерб. Подобное должно стать нормой. Наплевательское отношение, как застройщиков, так и властей к возмещению ущерба гражданам надо менять. Ведь эти компенсации, например хороший ремонт в окружающих зданиях, могли бы перекрыть те неудобства, которые возникают в ходе соседнего строительства. Если расходы пойдут на компенсации неудобств граждан, то многое можно будет решить мирным путем. Доводы жителей – это тот фактор, с которым не хотят считаться, раз есть распоряжение городского правительства. Реальные нормы нарушать нельзя, а вопросы уплотнительной застройки – это вопрос распределения средств. Застройщики должны делиться сверхприбылью с городом и с гражданами, стоимость квартир которых они снижают. Любой случай ухудшения условий проживания, повышения нагрузки на сети должен компенсироваться. Это надо устанавливать на местном уровне.
– Как Вы относитесь к уплотнительной застройке в историческом центре Петербурга?
– Я считаю, что такой уникальный город как Санкт-Петербург должен сохранить свой неповторимый архитектурный ансамбль в неприкосновенном виде. Никакого нового строительства в историческом центре быть не должно, так как это его достояние и потенциал. Обсуждаемое ныне строительство в Михайловском саду не может быть компенсировано ничем и никогда. Если хотите решать жилищную проблему – сносите аварийное жилье в Невском районе и стройте там, разбивайте парки.
– Строительство метро в Петербурге будет форсироваться?
– Это давно назрело. Во Фрунзенском районе надо срочно активизировать строительство метро от центра. Там остались тоннели, есть основа, а финансирование, в том числе и на федеральном уровне, нам обещают увеличить.
– За последнее время в Петербурге наблюдается ярко выраженное конструктивное взаимодействие двух ветвей власти. В том числе и по вопросу монетизации льгот. Как Вы к этому относитесь?
– На мой взгляд, оппозиция нужна всегда, так как она оппонирует власти и помогает избежать ошибок. Однако, я не судья местным органам власти, так как грубейшая ошибка сделана на федеральном уровне – это сама принятая система по монетизации льгот, которая предполагает отобрать часть средств у граждан. На местном уровне, чтобы компенсировать отмену льгот, нужны дополнительные средства. И эти решения в Петербурге приняты. Приведу пример с федеральными льготами. Раньше инвалид второй группы имел льготы на телефон и проезд стоимостью в 680 рублей, сейчас выплата составит 550 рублей. Это чистый вычет, а ведь отбираются и другие льготы.
– Оксана Генриховна, давайте еще коротко коснемся федеральных нововведений с выборами в Госдуму по партийным спискам и назначения губернаторов по представлению Президента РФ.
– Выборы в Госдуму по партийным спискам – это существенное сокращение демократических свобод. Общество лишается обратной связи, власть не будет знать чаяний населения, так как только депутаты по одномандатным округам стараются учитывать интересы избирателей. Жители лишатся единственного деятеля федерального уровня, который был доступен для них на личном приеме. Если губернатора избирает народ, тот перед жителями отвечает за свою работу. Особенно на последующих выборах. Если губернаторов назначает президент, то отвечать они будут перед ним. Не случайно человечество перешло от назначения к выборности, мы же возвращаемся к тому, от чего раньше отказались.
Автор: Беседовала Елена Кузнецова
– Оксана Генриховна, как Вы оцениваете уровень обсуждаемых законопроектов по формированию рынка доступного жилья в России?
– Приняты фактически все законы, которые мы, члены партии «Развитие предпринимательства», поддерживали, и соавтором которых я была. Это налоговые законы, закон о кредитных историях, изменения в закон об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах и закон о защите прав граждан в долевом строительстве жилья. Последний существенно сократился после его принятия во втором чтении. Три документа мы не поддержали – Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс, законопроект о жилищно-накопительных кооперативах и о введении их в действие. Они не изменили свою концепцию и остались несовершенными. К сожалению, большинство наших поправок ко второму чтению не было учтено. Например, к Жилищному кодексу мы подавали более 200 поправок, а приняли 116, как раз из числа тех, которые носят редакционный характер. Из принципиальных принята только поправка о приоритете граждан на приобретение комнаты в коммунальной квартире. Но большинство проблем старого Жилищного кодекса перекочевали в новый текст.
– Назовите хотя бы некоторые из них.
– Как у малоимущих граждан, так и у представителей среднего класса появится масса проблем, потому что введены значительные ограничения по перепланировке квартир, где по каждому изменению без согласования даже будет ставиться вопрос о выселении. Много проблем возникнет по изъятию участков для федеральных государственных нужд. Например, вы вложили средства в новое строительство, а дом понадобился для федеральных нужд. Людей будут выселять, оплатив по рыночной цене стоимость квартиры, без учета количества проживающих в ней граждан. Разведенная жена (муж), владеющая собственностью, в течение года сможет выселить бывшего супруга, не платящего алименты, просто «в никуда». С детьми, если они прописаны, раньше была нужна санкция органов опеки, теперь такой документ понадобится только тем, кто лишен родительских прав. Норма вообще была сложная, и добросовестные родители должны были изощряться при любой сделке с жильем.
– А как в целом Вы определите недостатки нового Жилищного кодекса?
– Чем страдает Жилищный кодекс? Тем, что в нем не продуманы новые юридические конструкции – авторы их не предложили. Если у них не было понимания, что нужно делать, надо было оставить все, как есть. Жилищный кодекс, на мой взгляд, очень условно связан с формированием рынка доступного жилья. Требовалось внести изменения по праву выселения неплательщиков по ипотечным кредитам в Гражданский кодекс, а в Жилищном кодексе проработать нормы переселения в маневренное жилье для тех, кто пользуется ипотечными кредитами. Это было необходимо, чтобы пошли кредиты. И это сделано. Надо сказать, что вопросы ипотечного кредитования достаточно хорошо решены. В отличие от них Жилищный и Градостроительный кодексы не решены как раз содержательно.
– Новый Градостроительный кодекс, по всей видимости, наделает много шума придется чуть ли не переписывать все региональные законы по этой очень важной отрасли.
– Действительно, многие региональные законы придется пересматривать в соответствии с этим новым кодексом.
– Ваше мнение о законопроекте «О жилищно-накопительных кооперативах»?
– Этот документ нельзя было принимать в принципе, так как ЖНК там прописаны как квазибанковские структуры, на которые не распространяются никакие ограничения, нормативы, предусматриваемые законом о банках и банковской деятельности. Это опасная форма может сработать как пирамида, которая может «грохнуться». ЖНК смогут принимать деньги от населения, размещать их, причем не обязательно вкладывать в строительство, и при этом никаких ограничений по резервам, по нормативам, которые есть у банков со стороны Центрального банка, у них не будет. Мы голосовали против этого закона, но он все равно прошел.
Сейчас не принят только закон о местном налоге на недвижимость, который определяет общее налогообложение земли и имущества, – я как раз голосовала против него. При этом определяется процент на основе рыночной стоимости, а какова она никто не знает.
– Какие законопроекты пакета, по Вашему мнению, наиболее важны для формирования рынка доступного жилья?
– На мой взгляд, на сегодняшний момент – это Жилищный и Градостроительный кодексы, но они, как я уже говорила, не имеют прямого отношения к формированию рынка доступного жилья. Не следовало торопиться с их принятием, а надо было только усовершенствовать ипотечные схемы. Принципиальна отмена обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, снижение государственной пошлины – это сделано. Принципиальна также отмена налога на реализацию недвижимости, жилья, налога на добавленную стоимость и исключение из налогообложения средств, которые идут на уплату ипотечных кредитов.
– Насколько реально, что законы по ипотеке заработают уже в первой половине будущего года?
– Это абсолютно реально. Уже сейчас происходит оживление ипотечных кредитований. Хотя положения законов еще только уточняются, реклама этих законопроектов и всего пакета документов в целом стимулируют рост ипотечного кредитования. По доступности рынка жилья скажу коротко – чем ниже процент, тем более доступным будет жилье. Вообще, что касается жилья, многое надо делать на региональном уровне.
–Что Вы имеете в виду?
– Сейчас в Петербурге происходит вот что. Многие земельные участки были получены инвесторами в 2000–2002 годах за бесценок. Никакого обременения нет, или инвесторы уходят от обременения. Это можно понять, если бы они строили дома, продавая квартиры по цене, которая была на момент выделения участков – по $400–500. Тогда себестоимость была выше цены на вторичном рынке и у города не было возможности много получить с застройщиков в 2000 году. Сейчас цена квартир в Петербурге, по сравнению с московским жильем аналогичного качества почти одинаковая, но там город получает либо в виде жилья, либо в виде отчислений от 30 до 50 процентов стоимости инвестиционного контракта.
– А как Вы оцениваете петербургские реалии в строительной сфере?
– Как раз конкретный инцидент произошел в моем округе. На улице Ольминского строится 12-этажный дом. В городскую казну инвестор перечислил $170 тыс. за земельный участок, плюс застройщик должен был сдать городу встроенное детское образовательное учреждение. Все согласования были получены с условием строительства ДОУ площадью 1200 кв. метров, а в окончательном распоряжении администрации это условие исчезло. К тому же, соседний со стройкой дом получил значительный крен – вот что такое уплотнительная застройка. При этом выяснилось, что результаты общественных слушаний подтасованы. При проверке указанных в протоколах слушаний фамилий оказалось, что такие люди в близлежащих домах не проживают. К тому же, как уже сказано, ДОУ из проекта исчезло. И при этом застройщик считает, что он ничего никому не должен. В таком случае, считаю, нужно пересматривать условия выдачи земельного участка.
– Как я понимаю, Вы поддерживаете протесты петербуржцев против уплотнительной застройки?
– Уплотнительная застройка вызывает возмущение не потому, что плотность проживания в городе растет, а потому, что в ряде случаев она существенно ухудшает условия проживания горожан. Снижается стоимость квартир в окружающих домах, поэтому пусть застройщик возмещает эти потери. Для этого хватает норм законодательства. Цены в Петербурге уже московские, а порядки во многом другие.
– Как вы будете действовать в конкретном названном Вами случае?
– У нас собраны все необходимые документы, мы будем обращаться в городское правительство с требованием об отмене распоряжения на проектирование и строительство дома на улице Ольминского. Также мы намерены подключить прокуратуру для выяснения обстоятельств подтасовки результатов общественных слушаний. Технонадзор будем задействовать для установления четких размеров крена дома. Строительство надо прекращать, хотя можно представить какие проблемы возникнут у дольщиков, которые уже внесли средства на строительство жилья. Но в данной ситуации застройщик должен выполнить условия, которые ему были установлены при выдаче разрешений на застройку: либо построить ДДУ, либо компенсировать стоимость этого учреждения городу. А жителям дома, где отмечен крен здания, также необходимо компенсировать ущерб. Подобное должно стать нормой. Наплевательское отношение, как застройщиков, так и властей к возмещению ущерба гражданам надо менять. Ведь эти компенсации, например хороший ремонт в окружающих зданиях, могли бы перекрыть те неудобства, которые возникают в ходе соседнего строительства. Если расходы пойдут на компенсации неудобств граждан, то многое можно будет решить мирным путем. Доводы жителей – это тот фактор, с которым не хотят считаться, раз есть распоряжение городского правительства. Реальные нормы нарушать нельзя, а вопросы уплотнительной застройки – это вопрос распределения средств. Застройщики должны делиться сверхприбылью с городом и с гражданами, стоимость квартир которых они снижают. Любой случай ухудшения условий проживания, повышения нагрузки на сети должен компенсироваться. Это надо устанавливать на местном уровне.
– Как Вы относитесь к уплотнительной застройке в историческом центре Петербурга?
– Я считаю, что такой уникальный город как Санкт-Петербург должен сохранить свой неповторимый архитектурный ансамбль в неприкосновенном виде. Никакого нового строительства в историческом центре быть не должно, так как это его достояние и потенциал. Обсуждаемое ныне строительство в Михайловском саду не может быть компенсировано ничем и никогда. Если хотите решать жилищную проблему – сносите аварийное жилье в Невском районе и стройте там, разбивайте парки.
– Строительство метро в Петербурге будет форсироваться?
– Это давно назрело. Во Фрунзенском районе надо срочно активизировать строительство метро от центра. Там остались тоннели, есть основа, а финансирование, в том числе и на федеральном уровне, нам обещают увеличить.
– За последнее время в Петербурге наблюдается ярко выраженное конструктивное взаимодействие двух ветвей власти. В том числе и по вопросу монетизации льгот. Как Вы к этому относитесь?
– На мой взгляд, оппозиция нужна всегда, так как она оппонирует власти и помогает избежать ошибок. Однако, я не судья местным органам власти, так как грубейшая ошибка сделана на федеральном уровне – это сама принятая система по монетизации льгот, которая предполагает отобрать часть средств у граждан. На местном уровне, чтобы компенсировать отмену льгот, нужны дополнительные средства. И эти решения в Петербурге приняты. Приведу пример с федеральными льготами. Раньше инвалид второй группы имел льготы на телефон и проезд стоимостью в 680 рублей, сейчас выплата составит 550 рублей. Это чистый вычет, а ведь отбираются и другие льготы.
– Оксана Генриховна, давайте еще коротко коснемся федеральных нововведений с выборами в Госдуму по партийным спискам и назначения губернаторов по представлению Президента РФ.
– Выборы в Госдуму по партийным спискам – это существенное сокращение демократических свобод. Общество лишается обратной связи, власть не будет знать чаяний населения, так как только депутаты по одномандатным округам стараются учитывать интересы избирателей. Жители лишатся единственного деятеля федерального уровня, который был доступен для них на личном приеме. Если губернатора избирает народ, тот перед жителями отвечает за свою работу. Особенно на последующих выборах. Если губернаторов назначает президент, то отвечать они будут перед ним. Не случайно человечество перешло от назначения к выборности, мы же возвращаемся к тому, от чего раньше отказались.
Автор: Беседовала Елена Кузнецова
рубрика:
Новогодний выпуск
