Долевое строительство под угрозой
13.02.2005
Они считают, что закон в принципе ставит под сомнение существование практики долевого строительства. Солидарны с ними и городские чиновники, которые боятся потерять рычаги воздействия на строительные компании.
В наиболее выгодном положении оказываются... дольщики, в особенности недобросовестные.
К такому выводу пришли участники круглого стола «Потери инвестиционно-строительного комплекса после вступления в силу закона о дольщиках», организованного газетой «Строительный Еженедельник»
и Ассоциацией домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
До вступления в силу нового федерального закона о дольщиках осталось всего полтора месяца. Строители до сих пор не знают, как он будет реализовываться на практике, однако уже сейчас с уверенностью говорят, что цены на жилье вырастут минимум на 5–10 процентов.
По словам депутата Законодательного собрания Алексея Белоусова, удорожание изначально «заложено» в законе, поскольку в договорах, которые должно регистрировать ГБР, будет фиксироваться реальная рыночная цена. В противном случае, если цена будет занижена, дольщик, расторгающий договор, не сможет вернуть свои деньги. А реальная возможность расторгнуть соглашение со строительной компанией и остаться при этом в плюсе, теперь у дольщика появилась.
Дольщик в любой момент может вытащить деньги из долевого строительства. Закон предусматривает массу оснований для одностороннего отказа от исполнения договор. Например, вместо предусмотренного проектом фитнес-центра, на первом этаже дома оказывается продуктовый магазин. Это достаточный повод для того, чтобы дольщик расторгнул договор. Предоставление дольщику возможности одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия станет, пожалуй, самой сильной головной болью для застройщиков. Ведь односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд, и договор будет считаться расторгнутым с момента получения застройщиком уведомления от дольщика, так что застройщик будет вынужден постфактум доказывать в суде отсутствие нарушений, послуживших основанием для расторжения договора.
СомнениЯ предпринимателей
Тимофей Титаренко, начальник отдела недвижимости Института проблем предпринимательства, говорит: «Этот закон вообще ставит под сомнение выгодность работы застройщика с дольщиком». С ним согласна Оксана Добротина, советник по правовым вопросам вице-президента Группы ЛСР: «Может появиться новый вид бизнеса: дольщик вкладывает деньги в строительство, ждет какое-то время, а потом по формальному поводу расторгает договор и возвращает деньги с процентами». Жестко устанавливается срок передачи застройщиком построенного жилья дольщику. Этот срок должен быть единым для всех дольщиков данной очереди строительства дома. Квартира должна быть передана в течение двух месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. За просрочку в передаче квартиры дольщику застройщик уплачивает неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (около 63 процентов цены договора в год).
Даниил Селедчик, директор юридического департамента ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ», отмечает двоякость нового закона о дольщиках. «Авторы закона говорят о доступном жилье, но создают документ, который автоматически приведет к удорожанию, говорят о том, что закон позволит снизить риски долевого строительства, но забывают, что из 2 млн кв. жилья, сданного в 2004 году, проблемы возникли менее чем с 1 процентом. Это допустимо и нормально, двойных продаж на первичном рынке недвижимости практически нет. С другой стороны, теперь наверняка появятся «серые» схемы ухода от налогов, а значит, увеличатся и риски»,– говорит Даниил Селедчик.
Дольщики под охраной
Как отмечают специалисты, закон ужесточает требования к предпринимателям и ориентирован исключительно на защиту прав дольщиков. В нем прямо указано, что правоотношения, складывающиеся между дольщиком-гражданином и застройщиком, кроме комментируемого документа регулируются также ФЗ «О защите прав потребителей». Помимо регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств для долевого строительства, закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Чтобы обеспечить исполнение обязательств застройщика, предусмотрена автоматическая передача прав на земельный участок или на незавершенное строительство в залог дольщику. Другой существенной гарантией теперь будет служить обязанность застройщика использовать денежные средства, уплаченные участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства им многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. По закону, с момента государственной регистрации договоров долевого участия застраиваемый земельный участок и строящийся дом считаются находящимися в залоге дольщиков (залогодержателей). Залогом обеспечивается возврат дольщику вложенных денег и уплата сумм неустоек и убытков, возникших в результате невыполнения застройщиком своих обязательств. Причем после передачи построенного помещения дольщику оно выходит из состава заложенного имущества и другие дольщики обратить на него взыскание не смогут. Позитивным нововведением является и правило об автоматической регистрации залога объекта незавершенного строительства в пользу дольщиков одновременно с регистрацией права собственности застройщика на такой объект. Более того, дольщик в случае существенных нарушений застройщиком своих обязательств может обратиться в суд и потребовать обращения взыскания на заложенный участок и строящийся дом, так что застройщик будет обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Ипотека построенных помещений в силу закона производится и в тех случаях, когда застройщик сначала регистрирует право собственности на жилые и нежилые помещения, построенные за счет привлеченных средств дольщиков, на свое имя, а лишь затем передает эти помещения в собственность дольщиков.
Банкам не сладко
По пессимистичным оценкам компаний- застройщиков, рост цен на недвижимость в 2005 году должен составить 10–15 процентов. С введением нового закона эта цифра может возрасти до 20–30 процентов. Это связано, во-первых, с необходимостью привлечения банковских и собственных средств в большем объеме, что увеличивает себестоимость на 15–20 процентов, а во-вторых, с дополнительными рисками застройщика, которые неминуемо будут компенсироваться за счет цены. Выйти из этой ситуации можно, увеличивая количество ипотечных сделок при стоимости кредита 4–6 процентов и более доступной процедуре его оформления.
Но авторы закона негуманно обошлись не только с застройщиками, но и с банкирами. Застройщик, привлекающий для строительства дома денежные средства дольщиков и намеревающийся привлечь не связанные со строительством дома кредиты, передав в качестве предмета залога земельный участок и строящийся дом, должен смириться со многими ограничениями. Во-первых, если банк дает застройщику в долг на строительство дома, то стать залогодержателем участка и строящегося дома он сможет лишь с согласия (в порядке последующего залога) каждого из уже привлеченных к строительству дома дольщиков. Во-вторых, может сложиться ситуация, когда дольщики до момента окончания планового срока завершения строительства дома в судебном порядке обращают взыскание на земельный участок и все, что на нем построено, а банк, для которого срок возврата кредита застройщиком еще не наступил, лишается имущественного обеспечения в виде предмета ипотеки. В-третьих, банки, дающие застройщику в долг на строительство, оказываются в худшем положении, нежели банки, кредитующие застройщика. Банки по «нестроительным кредитам» получают удовлетворение наравне с дольщиками дома для иных целей. Требования банков (кредиторов строительства дома) удовлетворяются лишь во вторую очередь. В-четвертых, банки в полном объеме несут перед дольщиками солидарную ответственность по договорным обязательствам застройщика: возврату дольщикам внесенных сумм долевого участия, сумм возможных неустоек и убытков. Тимофей Титаренко попытку законодателей привлечь в долевое строительство банковские кредиты считает провалившейся, поскольку вряд ли банк согласится дать в долг застройщику, учитывая, что за нарушение его обязательств перед дольщиками, отвечать будет кредитное учреждение. В такой ситуации застройщику, скорее всего, придется сделать нелегкий выбор: строить дом только на деньги дольщиков, либо привлекать только банк. Если застройщик решится работать только с дольщиками, возникнет сложность с тем, как юридически оформить принятие денег от дольщиков до размещения проектной декларации. Неизбежно появление схем с многочисленными договорами займа, агентирования и предварительными договорами, что также устойчивости строительного рынка не поспособствует. Альтернативой может стать строительство дома на банковский кредит. Застройщик зарегистрирует за собой право собственности на квартиры и нежилые помещения и лишь затем начнет продавать их как готовое вторичное жилье. С налоговой точки зрения главное препятствие для продажи вторичного жилья (необходимость уплаты НДС) отпадает. С 1 января 2005 года не подлежит налогообложению НДС реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, то есть передача права собственности на квартиры.
Арина Басова, начальник отдела по организации продаж коммерческой дирекции Промышленно-строительного банка, говорит: «Новый закон защищает интересы дольщиков, но как будут работать застройщики, мы пока не понимаем. Теоретически возможны два варианта развития сотрудничества между банками и застройщиками: обыкновенное кредитование, не связанное с дольщиками и ипотекой, и так называемая псевдоипотека, то есть кредитование строительства жилья через физические лица».
Город боитсЯ потерЯть права
Городские чиновники озабочены другим вопросом: как сохранить контроль над отчислениями на развитие инфраструктуры. Раньше КУГИ не подписывал протокол об исполнении обязательств до того, как застройщик не выплачивал все деньги. После принятия закона такой вариант воздействия на строителей уже не работает. Алексей Чичканов, первый заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, говорит: «По закону, основанием для регистрации права собственности дольщика на квартиру являются два документа: акт приема-передачи и документ об оплате. Если дом сдан в эксплуатацию и эти документы есть в наличии, то ГБР не имеет права отказать застройщику в регистрации объекта, даже если он не погасил долг перед городом. Таким образом, должник есть, а возможности повлиять на него у города нет. Разобраться с застройщиком в этом случае можно будет только в судебном порядке».
За информацией – в ФСБ
Михаил Викторов, директор по правовым вопросам и стратегическому развитию Ассоциации домостроитетелей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, считает, что новый закон четко не определяет понятие застройщик. «Согласно закону, привлекать средства для строительства имеет право организация, получившая разрешение. В Санкт-Петербурге разрешения на строительство имеют и ФСБ, и ГУВД. Что же им теперь, отделы продаж создавать?», – недоумевает он. Подобные нонсенсы сразу обращают на себя внимание. Новый закон уделяет огромное внимание «прозрачности» деятельности заказчика. Введено понятие «проектная декларация», в которую будет включаться информация о застройщике и о проекте строительства. Кстати, неизвестно, кто будет давать гражданам удостоверения участников долевого строительства, а это очень важно, ведь дольщик имеет право запросить у застройщика отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство данного дома, технико-экономическое обоснование строительства, документы о правах застройщика на земельный участок.
Кроме того, в России будет создана строительная налоговая полиция, федеральный орган исполнительной власти. Он наделяется довольно широкими полномочиями, вплоть до приостановки деятельности застройщика. А застройщик обязан ежеквартально отчитываться о ходе строительства и привлечении средств. «Заслужили ли наши строители такой строгий контроль?», – спрашивает Михаил Викторов.
Автор: Екатерина Меньшикова
В наиболее выгодном положении оказываются... дольщики, в особенности недобросовестные.
К такому выводу пришли участники круглого стола «Потери инвестиционно-строительного комплекса после вступления в силу закона о дольщиках», организованного газетой «Строительный Еженедельник»
и Ассоциацией домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
До вступления в силу нового федерального закона о дольщиках осталось всего полтора месяца. Строители до сих пор не знают, как он будет реализовываться на практике, однако уже сейчас с уверенностью говорят, что цены на жилье вырастут минимум на 5–10 процентов.
По словам депутата Законодательного собрания Алексея Белоусова, удорожание изначально «заложено» в законе, поскольку в договорах, которые должно регистрировать ГБР, будет фиксироваться реальная рыночная цена. В противном случае, если цена будет занижена, дольщик, расторгающий договор, не сможет вернуть свои деньги. А реальная возможность расторгнуть соглашение со строительной компанией и остаться при этом в плюсе, теперь у дольщика появилась.
Дольщик в любой момент может вытащить деньги из долевого строительства. Закон предусматривает массу оснований для одностороннего отказа от исполнения договор. Например, вместо предусмотренного проектом фитнес-центра, на первом этаже дома оказывается продуктовый магазин. Это достаточный повод для того, чтобы дольщик расторгнул договор. Предоставление дольщику возможности одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия станет, пожалуй, самой сильной головной болью для застройщиков. Ведь односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд, и договор будет считаться расторгнутым с момента получения застройщиком уведомления от дольщика, так что застройщик будет вынужден постфактум доказывать в суде отсутствие нарушений, послуживших основанием для расторжения договора.
СомнениЯ предпринимателей
Тимофей Титаренко, начальник отдела недвижимости Института проблем предпринимательства, говорит: «Этот закон вообще ставит под сомнение выгодность работы застройщика с дольщиком». С ним согласна Оксана Добротина, советник по правовым вопросам вице-президента Группы ЛСР: «Может появиться новый вид бизнеса: дольщик вкладывает деньги в строительство, ждет какое-то время, а потом по формальному поводу расторгает договор и возвращает деньги с процентами». Жестко устанавливается срок передачи застройщиком построенного жилья дольщику. Этот срок должен быть единым для всех дольщиков данной очереди строительства дома. Квартира должна быть передана в течение двух месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. За просрочку в передаче квартиры дольщику застройщик уплачивает неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (около 63 процентов цены договора в год).
Даниил Селедчик, директор юридического департамента ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ», отмечает двоякость нового закона о дольщиках. «Авторы закона говорят о доступном жилье, но создают документ, который автоматически приведет к удорожанию, говорят о том, что закон позволит снизить риски долевого строительства, но забывают, что из 2 млн кв. жилья, сданного в 2004 году, проблемы возникли менее чем с 1 процентом. Это допустимо и нормально, двойных продаж на первичном рынке недвижимости практически нет. С другой стороны, теперь наверняка появятся «серые» схемы ухода от налогов, а значит, увеличатся и риски»,– говорит Даниил Селедчик.
Дольщики под охраной
Как отмечают специалисты, закон ужесточает требования к предпринимателям и ориентирован исключительно на защиту прав дольщиков. В нем прямо указано, что правоотношения, складывающиеся между дольщиком-гражданином и застройщиком, кроме комментируемого документа регулируются также ФЗ «О защите прав потребителей». Помимо регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств для долевого строительства, закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Чтобы обеспечить исполнение обязательств застройщика, предусмотрена автоматическая передача прав на земельный участок или на незавершенное строительство в залог дольщику. Другой существенной гарантией теперь будет служить обязанность застройщика использовать денежные средства, уплаченные участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства им многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. По закону, с момента государственной регистрации договоров долевого участия застраиваемый земельный участок и строящийся дом считаются находящимися в залоге дольщиков (залогодержателей). Залогом обеспечивается возврат дольщику вложенных денег и уплата сумм неустоек и убытков, возникших в результате невыполнения застройщиком своих обязательств. Причем после передачи построенного помещения дольщику оно выходит из состава заложенного имущества и другие дольщики обратить на него взыскание не смогут. Позитивным нововведением является и правило об автоматической регистрации залога объекта незавершенного строительства в пользу дольщиков одновременно с регистрацией права собственности застройщика на такой объект. Более того, дольщик в случае существенных нарушений застройщиком своих обязательств может обратиться в суд и потребовать обращения взыскания на заложенный участок и строящийся дом, так что застройщик будет обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Ипотека построенных помещений в силу закона производится и в тех случаях, когда застройщик сначала регистрирует право собственности на жилые и нежилые помещения, построенные за счет привлеченных средств дольщиков, на свое имя, а лишь затем передает эти помещения в собственность дольщиков.
Банкам не сладко
По пессимистичным оценкам компаний- застройщиков, рост цен на недвижимость в 2005 году должен составить 10–15 процентов. С введением нового закона эта цифра может возрасти до 20–30 процентов. Это связано, во-первых, с необходимостью привлечения банковских и собственных средств в большем объеме, что увеличивает себестоимость на 15–20 процентов, а во-вторых, с дополнительными рисками застройщика, которые неминуемо будут компенсироваться за счет цены. Выйти из этой ситуации можно, увеличивая количество ипотечных сделок при стоимости кредита 4–6 процентов и более доступной процедуре его оформления.
Но авторы закона негуманно обошлись не только с застройщиками, но и с банкирами. Застройщик, привлекающий для строительства дома денежные средства дольщиков и намеревающийся привлечь не связанные со строительством дома кредиты, передав в качестве предмета залога земельный участок и строящийся дом, должен смириться со многими ограничениями. Во-первых, если банк дает застройщику в долг на строительство дома, то стать залогодержателем участка и строящегося дома он сможет лишь с согласия (в порядке последующего залога) каждого из уже привлеченных к строительству дома дольщиков. Во-вторых, может сложиться ситуация, когда дольщики до момента окончания планового срока завершения строительства дома в судебном порядке обращают взыскание на земельный участок и все, что на нем построено, а банк, для которого срок возврата кредита застройщиком еще не наступил, лишается имущественного обеспечения в виде предмета ипотеки. В-третьих, банки, дающие застройщику в долг на строительство, оказываются в худшем положении, нежели банки, кредитующие застройщика. Банки по «нестроительным кредитам» получают удовлетворение наравне с дольщиками дома для иных целей. Требования банков (кредиторов строительства дома) удовлетворяются лишь во вторую очередь. В-четвертых, банки в полном объеме несут перед дольщиками солидарную ответственность по договорным обязательствам застройщика: возврату дольщикам внесенных сумм долевого участия, сумм возможных неустоек и убытков. Тимофей Титаренко попытку законодателей привлечь в долевое строительство банковские кредиты считает провалившейся, поскольку вряд ли банк согласится дать в долг застройщику, учитывая, что за нарушение его обязательств перед дольщиками, отвечать будет кредитное учреждение. В такой ситуации застройщику, скорее всего, придется сделать нелегкий выбор: строить дом только на деньги дольщиков, либо привлекать только банк. Если застройщик решится работать только с дольщиками, возникнет сложность с тем, как юридически оформить принятие денег от дольщиков до размещения проектной декларации. Неизбежно появление схем с многочисленными договорами займа, агентирования и предварительными договорами, что также устойчивости строительного рынка не поспособствует. Альтернативой может стать строительство дома на банковский кредит. Застройщик зарегистрирует за собой право собственности на квартиры и нежилые помещения и лишь затем начнет продавать их как готовое вторичное жилье. С налоговой точки зрения главное препятствие для продажи вторичного жилья (необходимость уплаты НДС) отпадает. С 1 января 2005 года не подлежит налогообложению НДС реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, то есть передача права собственности на квартиры.
Арина Басова, начальник отдела по организации продаж коммерческой дирекции Промышленно-строительного банка, говорит: «Новый закон защищает интересы дольщиков, но как будут работать застройщики, мы пока не понимаем. Теоретически возможны два варианта развития сотрудничества между банками и застройщиками: обыкновенное кредитование, не связанное с дольщиками и ипотекой, и так называемая псевдоипотека, то есть кредитование строительства жилья через физические лица».
Город боитсЯ потерЯть права
Городские чиновники озабочены другим вопросом: как сохранить контроль над отчислениями на развитие инфраструктуры. Раньше КУГИ не подписывал протокол об исполнении обязательств до того, как застройщик не выплачивал все деньги. После принятия закона такой вариант воздействия на строителей уже не работает. Алексей Чичканов, первый заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, говорит: «По закону, основанием для регистрации права собственности дольщика на квартиру являются два документа: акт приема-передачи и документ об оплате. Если дом сдан в эксплуатацию и эти документы есть в наличии, то ГБР не имеет права отказать застройщику в регистрации объекта, даже если он не погасил долг перед городом. Таким образом, должник есть, а возможности повлиять на него у города нет. Разобраться с застройщиком в этом случае можно будет только в судебном порядке».
За информацией – в ФСБ
Михаил Викторов, директор по правовым вопросам и стратегическому развитию Ассоциации домостроитетелей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, считает, что новый закон четко не определяет понятие застройщик. «Согласно закону, привлекать средства для строительства имеет право организация, получившая разрешение. В Санкт-Петербурге разрешения на строительство имеют и ФСБ, и ГУВД. Что же им теперь, отделы продаж создавать?», – недоумевает он. Подобные нонсенсы сразу обращают на себя внимание. Новый закон уделяет огромное внимание «прозрачности» деятельности заказчика. Введено понятие «проектная декларация», в которую будет включаться информация о застройщике и о проекте строительства. Кстати, неизвестно, кто будет давать гражданам удостоверения участников долевого строительства, а это очень важно, ведь дольщик имеет право запросить у застройщика отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство данного дома, технико-экономическое обоснование строительства, документы о правах застройщика на земельный участок.
Кроме того, в России будет создана строительная налоговая полиция, федеральный орган исполнительной власти. Он наделяется довольно широкими полномочиями, вплоть до приостановки деятельности застройщика. А застройщик обязан ежеквартально отчитываться о ходе строительства и привлечении средств. «Заслужили ли наши строители такой строгий контроль?», – спрашивает Михаил Викторов.
Автор: Екатерина Меньшикова
рубрика:
Тенденции и перспективы
