Ответный ход
27.02.2005
Заявление Владимира Аверченко, руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству,
о том, что рыночная цена жилья превышает реальную в 2,5 раза, вызвали однозначную реакцию у петербургских строителей. Все руководители компаний, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что
г-н Аверченко явно погорячился.
Напомним, что на прошлой неделе в ходе заседания «круглого стола» в Государственной думе руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству заявил, что разрыв между себестоимостью строительства и фактическими ценами на первичном рынке жилья составляет сегодня в среднем два с половиной раза. По его мнению, это свидетельствует прежде всего о коррупционности данной сферы.
Генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский: «Его бы слова да Богу в уши. Мне бы, конечно, хотелось столько зарабатывать, да вот только не получается. На самом деле наша маржа при строительстве типового жилья составляет около 15 процентов. Доходы в секторе элитной недвижимости колеблются от 30 до 80 процентов. Однако, это связано с повышенными рисками инвестирования в элитное жилье, необходимостью более тщательно выбирать площадку, проводить ее позиционирование. Я знаю случаи, когда проект элитной застройки оказывался и убыточным».
Позицию руководителя RBI поддерживает Андрей Тетыш, председатель совета директоров группы компаний «Бекар»: «Если же учитывать все статьи расходов, то ни о каких двух с половиной разах между себестоимостью и рыночной ценой говорить не приходится. С введением нового закона о защите прав дольщиков себестоимость строительства возрастет до 20–30 процентов. Это заложено, во-первых, в необходимости использования банковских и собственных средств в большем объеме на первом этапе строительства, что увеличивает себестоимость на 15–20 процентов, а также в дополнительных рисках застройщика (страхование), которые неминуемо будут компенсироваться за счет увеличения цены. Кроме того, цены на рынке стройматериалов также показывают динамичные темпы в 10–15 процентов в год, что диктуется не алчностью производителей, а дефицитом производственных мощностей».
Президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко: «Себестоимость строительства уже сегодня подошла к границе $850 за кв. метр. А на начальном этапе работ квартиры продаются примерно по такой цене. Сейчас разрыв между себестоимостью и ценой продаж минимален. Некоторое время назад у строителей, благодаря довольно высокому уровню рентабельности, были резервы на развитие. Однако теперь ситуация резко изменилась. Произошло критическое сближение себестоимости и цены жилья. Продавать дороже мы не можем – оттолкнем покупателей, а прибыль в $100 с 1 кв. метра недостаточна. Этой суммы хватает только на покрытие непредвиденных расходов».
Сергей Загудалин, вице-президент по региональному развитию и производству ЗАО «М-Индустрия»: «Высказывая такое мнение, власти заявляют о том, что строители получают сверхприбыли. Некоторые считают, что можно получать и 40, и даже 50 процентов прибыли с квадратного метра. Но это миф, реальная прибыль застройщиков гораздо скромнее. При тех объемах строительства, которые имеются сегодня, и прибыли в 50 процентов все руководители крупных строительных компаний давно бы стали долларовыми миллионерами, однако этого почему-то не происходит. А не происходит по очень простой причине – хорошей рентабельностью в строительном бизнесе считается примерно 8–10 процентов прибыли. Тем не менее, при таком уровне доходности есть возможность развиваться, осуществлять новые проекты и в конечном итоге обеспечивать жильем все большее количество людей. Разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой, превышающая 20 процентов, может быть в сегменте элитного домостроения. Если рассмотреть все составляющие себестоимости строительства, то такая постановка вопроса некорректна. Постоянно дорожают строительные материалы, энергоресурсы, рабочая сила, стоимость подключения объектов к инженерным сетям, услуги монополистов. Существенно возросла стоимость земельного участка под застройку: если раньше она составляла $40 за 1 кв. метр, то сейчас может достигать $160».
Екатерина Немченко, заместитель генерального директора ООО «Гатчинский ДСК» по маркетингу и продажам, считает, что мнение федеральных властей, озвученное Аверченко, возможно и верно для некоторых домов, строительство которых было начато полтора-два года назад и которые сейчас находятся в состоянии готовности к сдаче Госкомиссии. «Цены на квартиры в них такие же, как на вторичном рынке, а себестоимость уже сложилась в процессе строительства и она намного ниже, чем расчетная себестоимость для домов, строительство которых только начинается или ведется последние полгода. Во внебюджетном строительстве для домов, которые сейчас начинают строиться, по данным «Стройинформ», за февраль 2005 года, при курсе $=28,19 себестоимость строительства кирпично-монолитных домов составит $1007, панельных – $734, кирпичной классики – $1077. Сравните с рыночной ценой. Нет никакой речи о разрыве между ними в несколько раз. Задача, которая стоит перед строителями, сегодня состоит в том, чтобы снижать себестоимость, и не за счет строительных материалов, так как их стоимость – объективная необходимость. Это снижение издержек при качественном производстве работ, продуманные схемы продаж, квартирографии, отражающие конъюктуру рынка. Только так компании могут достичь приемлемого уровня рентабельности».
«Мы не совсем согласны с данным утверждением», – рассказал Игорь Соколов, заместитель коммерческого директора ИСК «Петротрест. – В настоящий момент фактические цены на жилье на первичном рынке едва превышают реальную себестоимость строительства. Говорить о порядковой разнице не совсем корректно в силу объективных причин. За прошедший год наблюдался беспрецедентный рост цен на стройматериалы. Только на металл цены выросли более чем на 50 процентов. Кроме того, выросли цены на энергоресурсы, наблюдается дефицит «пятен» под застройку. Так что, объективных причин для снижения цены нет».
Основная претензия строителей к властям состоит в том, что такими заявлениями власти подрывают доверие покупателей к застройщикам. Рынок строителей – рынок, построенный на вере. Провоцируемые же властями мифы о бешеной рентабельности, провоцирует снижение спроса: «надо подождать, а вдруг власти разберутся, надавят на строителей и цены упадут». Пока рынок рос, такие заявления не могли обрушить рынок. А в момент спада случиться может все. Но рухнувший рынок не нужен ни властям, ни, естественно, самим строителям. Сейчас власти заявляют, что необходимо стабильное наращивание объемов жилищного строительства: в 2004 году был введен в строй 41 млн кв. метров жилья, к 2010 году планируется выйти на цифру в 80 млн кв. метров. Но если учесть, что мировая норма строительства – 1 метр на человека в год, необходимо еще активнее наращивать темпы строительства. Сейчас в России улучшить свои жилищные условия хочет 61 процент населения, или 28 млн семей. В 2003 году фактически улучшили свои жилищные условия лишь 230 тыс. семей. Такие объемы построить можно только вместе, объединив усилия.
Автор: Павел Никифоров
о том, что рыночная цена жилья превышает реальную в 2,5 раза, вызвали однозначную реакцию у петербургских строителей. Все руководители компаний, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что
г-н Аверченко явно погорячился.
Напомним, что на прошлой неделе в ходе заседания «круглого стола» в Государственной думе руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству заявил, что разрыв между себестоимостью строительства и фактическими ценами на первичном рынке жилья составляет сегодня в среднем два с половиной раза. По его мнению, это свидетельствует прежде всего о коррупционности данной сферы.
Генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский: «Его бы слова да Богу в уши. Мне бы, конечно, хотелось столько зарабатывать, да вот только не получается. На самом деле наша маржа при строительстве типового жилья составляет около 15 процентов. Доходы в секторе элитной недвижимости колеблются от 30 до 80 процентов. Однако, это связано с повышенными рисками инвестирования в элитное жилье, необходимостью более тщательно выбирать площадку, проводить ее позиционирование. Я знаю случаи, когда проект элитной застройки оказывался и убыточным».
Позицию руководителя RBI поддерживает Андрей Тетыш, председатель совета директоров группы компаний «Бекар»: «Если же учитывать все статьи расходов, то ни о каких двух с половиной разах между себестоимостью и рыночной ценой говорить не приходится. С введением нового закона о защите прав дольщиков себестоимость строительства возрастет до 20–30 процентов. Это заложено, во-первых, в необходимости использования банковских и собственных средств в большем объеме на первом этапе строительства, что увеличивает себестоимость на 15–20 процентов, а также в дополнительных рисках застройщика (страхование), которые неминуемо будут компенсироваться за счет увеличения цены. Кроме того, цены на рынке стройматериалов также показывают динамичные темпы в 10–15 процентов в год, что диктуется не алчностью производителей, а дефицитом производственных мощностей».
Президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко: «Себестоимость строительства уже сегодня подошла к границе $850 за кв. метр. А на начальном этапе работ квартиры продаются примерно по такой цене. Сейчас разрыв между себестоимостью и ценой продаж минимален. Некоторое время назад у строителей, благодаря довольно высокому уровню рентабельности, были резервы на развитие. Однако теперь ситуация резко изменилась. Произошло критическое сближение себестоимости и цены жилья. Продавать дороже мы не можем – оттолкнем покупателей, а прибыль в $100 с 1 кв. метра недостаточна. Этой суммы хватает только на покрытие непредвиденных расходов».
Сергей Загудалин, вице-президент по региональному развитию и производству ЗАО «М-Индустрия»: «Высказывая такое мнение, власти заявляют о том, что строители получают сверхприбыли. Некоторые считают, что можно получать и 40, и даже 50 процентов прибыли с квадратного метра. Но это миф, реальная прибыль застройщиков гораздо скромнее. При тех объемах строительства, которые имеются сегодня, и прибыли в 50 процентов все руководители крупных строительных компаний давно бы стали долларовыми миллионерами, однако этого почему-то не происходит. А не происходит по очень простой причине – хорошей рентабельностью в строительном бизнесе считается примерно 8–10 процентов прибыли. Тем не менее, при таком уровне доходности есть возможность развиваться, осуществлять новые проекты и в конечном итоге обеспечивать жильем все большее количество людей. Разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой, превышающая 20 процентов, может быть в сегменте элитного домостроения. Если рассмотреть все составляющие себестоимости строительства, то такая постановка вопроса некорректна. Постоянно дорожают строительные материалы, энергоресурсы, рабочая сила, стоимость подключения объектов к инженерным сетям, услуги монополистов. Существенно возросла стоимость земельного участка под застройку: если раньше она составляла $40 за 1 кв. метр, то сейчас может достигать $160».
Екатерина Немченко, заместитель генерального директора ООО «Гатчинский ДСК» по маркетингу и продажам, считает, что мнение федеральных властей, озвученное Аверченко, возможно и верно для некоторых домов, строительство которых было начато полтора-два года назад и которые сейчас находятся в состоянии готовности к сдаче Госкомиссии. «Цены на квартиры в них такие же, как на вторичном рынке, а себестоимость уже сложилась в процессе строительства и она намного ниже, чем расчетная себестоимость для домов, строительство которых только начинается или ведется последние полгода. Во внебюджетном строительстве для домов, которые сейчас начинают строиться, по данным «Стройинформ», за февраль 2005 года, при курсе $=28,19 себестоимость строительства кирпично-монолитных домов составит $1007, панельных – $734, кирпичной классики – $1077. Сравните с рыночной ценой. Нет никакой речи о разрыве между ними в несколько раз. Задача, которая стоит перед строителями, сегодня состоит в том, чтобы снижать себестоимость, и не за счет строительных материалов, так как их стоимость – объективная необходимость. Это снижение издержек при качественном производстве работ, продуманные схемы продаж, квартирографии, отражающие конъюктуру рынка. Только так компании могут достичь приемлемого уровня рентабельности».
«Мы не совсем согласны с данным утверждением», – рассказал Игорь Соколов, заместитель коммерческого директора ИСК «Петротрест. – В настоящий момент фактические цены на жилье на первичном рынке едва превышают реальную себестоимость строительства. Говорить о порядковой разнице не совсем корректно в силу объективных причин. За прошедший год наблюдался беспрецедентный рост цен на стройматериалы. Только на металл цены выросли более чем на 50 процентов. Кроме того, выросли цены на энергоресурсы, наблюдается дефицит «пятен» под застройку. Так что, объективных причин для снижения цены нет».
Основная претензия строителей к властям состоит в том, что такими заявлениями власти подрывают доверие покупателей к застройщикам. Рынок строителей – рынок, построенный на вере. Провоцируемые же властями мифы о бешеной рентабельности, провоцирует снижение спроса: «надо подождать, а вдруг власти разберутся, надавят на строителей и цены упадут». Пока рынок рос, такие заявления не могли обрушить рынок. А в момент спада случиться может все. Но рухнувший рынок не нужен ни властям, ни, естественно, самим строителям. Сейчас власти заявляют, что необходимо стабильное наращивание объемов жилищного строительства: в 2004 году был введен в строй 41 млн кв. метров жилья, к 2010 году планируется выйти на цифру в 80 млн кв. метров. Но если учесть, что мировая норма строительства – 1 метр на человека в год, необходимо еще активнее наращивать темпы строительства. Сейчас в России улучшить свои жилищные условия хочет 61 процент населения, или 28 млн семей. В 2003 году фактически улучшили свои жилищные условия лишь 230 тыс. семей. Такие объемы построить можно только вместе, объединив усилия.
Автор: Павел Никифоров
рубрика:
Тенденции и перспективы
