Сидеть на долевой игле – это безумие
20.03.2005
На этой неделе в Северной столице пройдет конференция «Пакет федеральных законов по градостроительству и развитию жилищного строительства, принятый
в декабре 2004 года, и пути их реализации в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». Ожидается присутствие разработчиков жилищного пакета, депутатов Госдумы РФ и петербургского парламента, представителей городского правительства, руководителей профессиональных общественных организаций и инвестиционно-строительных компаний, а также других экспертов. С одним из самых активных инициаторов конференции, вице-президентом «Союзпетростроя» Львом Капланом, радеющем за полноценное развитие строительной отрасли, мы побеседовали накануне этого важного мероприятия.
– Лев Моисеевич, наверное невозможно в рамках одной конференции полноценно рассмотреть весь пакет законопроектов, состоящий из 25 законов. Очевидно, есть приоритеты и существует, собственно, главная цель, ради чего задумывалась конференция?
– Важнейшее значение для развития инвестиционно-строительного рынка имеют несколько законов: Градостроительный и Жилищный кодексы (последний – в той мере, в которой он относится к сектору жилищного строительства), законы об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о жилищных накопительных кооперативах, об ипотеке, о кредитных историях. Ряд документов вносят существенные изменения в Гражданский и Земельный кодексы РФ. Жилищный кодекс уже вступил в действие с 1 марта 2005 года, закон о долевом строительстве вступает в силу с 1 апреля, а торги на объекты недвижимости вводятся с 1 октября текущего года.
Что касается цели конференции, то она сводится к трем основным аспектам. Во-первых, издать в единой брошюре все эти законы и довести до участников конференции. Во-вторых, обсудить важнейшие из законов с участием их разработчиков из Москвы, высказать им предложения и замечания петербургских участников рынка. Для этого участникам мероприятия будут розданы комментарии различных специалистов, а в первой половине конференции организована дискуссия. В-третьих, необходимо принять конкретные и согласованные всеми бизнес-сообществами, а также администрацией Санкт-Петербурга предложения по поправкам к ряду законов к осенней сессии Государственной думы РФ.
– Как известно, особый интерес у застройщиков вызывает вступающий через 10 дней в силу новый закон о дольщиках. На этот счет есть разные мнения – и положительные, и крайне отрицательные. Что Вы думаете по этому поводу?
– Дискуссии по этому документу вполне закономерны. Я всегда говорил, что нужно организовать полноценную систему защиты дольщиков, потому что их бесправие и сама возможность построения пирамид может привести к обрушению рынка, причем это особенно характерно как раз для Санкт-Петербурга. Вероятно, все помнят банкротство «Виадука», «РосГлавМатериалов», «УНР-86», «Клаба» и связанные с этим потрясения рынка – двойные продажи, тысячи обманутых граждан и т.п. По некоторым данным, от деятельности названных компаний пострадали свыше 15 тысяч дольщиков.
Также напомню, что именно в нашем городе лет восемь назад был разработан данный способ финансирования жилищного строительства. В те годы объемы ввода жилья упали до критического уровня, прекратилось строительство за счет бюджетов всех уровней, завершилось возведение домов на средства ЖСК, практически недоступными оказались кредиты банков (из-за сверхвысоких процентов за кредит) и другие финансовые инструменты. Все это привело к тому, что в последние пять лет до 95 процентов жилищного строительства финансировалось исключительно за счет дольщиков, а в целом по России этот показатель равен 75 процентам. Поэтому закон о долевом строительстве нужен, но, на мой взгляд, он опоздал на пять-шесть лет.
До его выхода наблюдался явный перекос юридической защиты в сторону застройщиков, ибо дольщики были слабо защищены (отсутствовало даже юридическое понятие «дольщика», а договоры о долевом участии носили самые разные названия). Имевшие место попытки напрямую применить к этим взаимоотношениям закон «О защите прав потребителей», робкие ростки страхования финансовых рисков, формирование списков «надежных компаний» не смогли существенно изменить ситуацию.
– А с выходом закона ситуация изменится в лучшую сторону?
– Закон наводит порядок в этой системе: определяет само понятие «дольщика», прописывает содержание договора о долевом участии, его государственную регистрацию, требует предоставления информации о застройщике, о проекте строительства, запрещает рекламу и сбор средств до выдачи разрешения на строительство дома, вводит контроль за целевым использованием собранных средств, содержит другие важные требования, направленные на защиту интересов дольщиков и предотвращение возможных злоупотреблений недобросовестных застройщиков.
– Почему же Вы ничего не говорите о «минусах» закона о дольщиках, об опасениях застройщиков, считающих, что закон привнесет в их деятельность (а стало быть, отразится на самих дольщиках) больше негатива, чем позитива?
– Многие инвестиционно-строительные компании не без основания считают, что этот закон имеет существенный «перекос» в пользу дольщиков, ущемляя при этом права и сложившуюся практику работы застройщиков. Разделяя многие из этих опасений, я считаю, что как дольщики заинтересованы в нормальной работе застройщиков, так и застройщики заинтересованы в доверии дольщиков и соблюдении их прав. Поэтому закон должен быть «равновесным», то есть соблюдать баланс интересов. В принятом законе «перекосы», повторюсь, имеются: неприемлемые для застройщика условия по возврату дольщикам вложенных средств, жесткие сроки передачи дольщику квартиры (точно в соответствии с единым для всех участников долевого строительства договором), несоразмерные штрафные санкции, ограничения по использованию средств застройщиком и ряд других положений.
Существенным недостатком закона является отсутствие в нем механизма его практической реализации. Но вместе с тем отметим и несовершенство действующей в городе практики жилищного строительства, вину естественных монополистов в несоблюдении строителями сроков строительства, отставание инженерной подготовки территорий и т. п.
Я, кстати, присоединяюсь к мнению председателя Комитета по строительству г-на Филимонова, который сказал, что закон потребует от города четкого определения сроков сдачи объектов, четкого определения круга компаний, способных строить за счет дольщиков. Иными словами, потребует очень серьезной перестройки всего инвестиционно-строительного цикла в жилищном строительстве, что пойдет только на благо городу, строителям и горожанам. А недобросовестные застройщики вынуждены будут уйти, в противном случае они понесут серьезный ущерб.
– Лев Моисеевич, что же все-таки, на Ваш взгляд, будет с рынком, с инвестиционно- строительными компаниями после 1 апреля?
– Крупные компании, получив разрешение на строительство до введения в действие данного закона и даже начав производственный процесс после 1 апреля, имеют в течение года возможность для маневра, потому что отчет об использовании средств дольщиков необходимо сдавать один раз в год. Хуже обстоит дело со средними и тем более с малыми фирмами, которые возводят по два-три дома. У них возможность маневра значительно уменьшится, но таковы реалии рынка. Значит, жилищное строительство в Санкт-Петербурге может еще больше сконцентрироваться в руках десяти известных и крупных компаний. Все они, безусловно, выживут.
– Но ведь очевидно, что крупные компании, предвидя впереди серьезные трудности и повышенные финансовые затраты, могут сократить объемы строительства жилья?
– Я не думаю, что сам закон может привести к снижению объемов жилищного строительства и стагнации строительных компаний. За время определенного переходного периода строители смогут приспособиться к новой ситуации. Но вообще-то сидеть на игле долевого участия еще лет 10, не привлекая другие источники инвестирования, это безумие. Нам надо как можно быстрее задействовать нормальные источники привлечения инвестиций: средства коммерческих банков, резервы страховых компаний, средства пенсионных и паевых фондов.
– Верите ли Вы, что строителям удастся, в том числе и в рамках предстоящей конференции, донести до разработчиков закона о дольщиках, до депутатов Госдумы необходимость поправок? И когда можно этого ожидать?
– Если мы сумеем юридически доказать, что многое в законе невыгодно, причем невыгодно как для самих граждан (дольщиков), так и для застройщиков, если мы аргументировано докажем, что закон в его нынешнем виде может привести к снижению объемов жилищного строительства, только в этом случае можно надеяться на положительный исход дела. Но я полагаю, что раньше осенней сессии, как я сказал выше, депутаты к этому вопросу не подступятся, потому что план их работы уже утвержден и рассмотрение поправок к закону о дольщиках там не значится. Кроме того закон, который только что утвержден и еще даже не вступил в силу, никто не будет корректировать без накопления соответствующего опыта его работы хотя бы за полгода. Сейчас самое главное – объединить усилия: и чиновников, и депутатов, и разработчиков пакета жилищных законов, и застройщиков, и банков, и других заинтересованных сторон. Но делать это надо спокойно.
Автор: Беседовал Андрей Теплоухов
в декабре 2004 года, и пути их реализации в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». Ожидается присутствие разработчиков жилищного пакета, депутатов Госдумы РФ и петербургского парламента, представителей городского правительства, руководителей профессиональных общественных организаций и инвестиционно-строительных компаний, а также других экспертов. С одним из самых активных инициаторов конференции, вице-президентом «Союзпетростроя» Львом Капланом, радеющем за полноценное развитие строительной отрасли, мы побеседовали накануне этого важного мероприятия.
– Лев Моисеевич, наверное невозможно в рамках одной конференции полноценно рассмотреть весь пакет законопроектов, состоящий из 25 законов. Очевидно, есть приоритеты и существует, собственно, главная цель, ради чего задумывалась конференция?
– Важнейшее значение для развития инвестиционно-строительного рынка имеют несколько законов: Градостроительный и Жилищный кодексы (последний – в той мере, в которой он относится к сектору жилищного строительства), законы об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, о жилищных накопительных кооперативах, об ипотеке, о кредитных историях. Ряд документов вносят существенные изменения в Гражданский и Земельный кодексы РФ. Жилищный кодекс уже вступил в действие с 1 марта 2005 года, закон о долевом строительстве вступает в силу с 1 апреля, а торги на объекты недвижимости вводятся с 1 октября текущего года.
Что касается цели конференции, то она сводится к трем основным аспектам. Во-первых, издать в единой брошюре все эти законы и довести до участников конференции. Во-вторых, обсудить важнейшие из законов с участием их разработчиков из Москвы, высказать им предложения и замечания петербургских участников рынка. Для этого участникам мероприятия будут розданы комментарии различных специалистов, а в первой половине конференции организована дискуссия. В-третьих, необходимо принять конкретные и согласованные всеми бизнес-сообществами, а также администрацией Санкт-Петербурга предложения по поправкам к ряду законов к осенней сессии Государственной думы РФ.
– Как известно, особый интерес у застройщиков вызывает вступающий через 10 дней в силу новый закон о дольщиках. На этот счет есть разные мнения – и положительные, и крайне отрицательные. Что Вы думаете по этому поводу?
– Дискуссии по этому документу вполне закономерны. Я всегда говорил, что нужно организовать полноценную систему защиты дольщиков, потому что их бесправие и сама возможность построения пирамид может привести к обрушению рынка, причем это особенно характерно как раз для Санкт-Петербурга. Вероятно, все помнят банкротство «Виадука», «РосГлавМатериалов», «УНР-86», «Клаба» и связанные с этим потрясения рынка – двойные продажи, тысячи обманутых граждан и т.п. По некоторым данным, от деятельности названных компаний пострадали свыше 15 тысяч дольщиков.
Также напомню, что именно в нашем городе лет восемь назад был разработан данный способ финансирования жилищного строительства. В те годы объемы ввода жилья упали до критического уровня, прекратилось строительство за счет бюджетов всех уровней, завершилось возведение домов на средства ЖСК, практически недоступными оказались кредиты банков (из-за сверхвысоких процентов за кредит) и другие финансовые инструменты. Все это привело к тому, что в последние пять лет до 95 процентов жилищного строительства финансировалось исключительно за счет дольщиков, а в целом по России этот показатель равен 75 процентам. Поэтому закон о долевом строительстве нужен, но, на мой взгляд, он опоздал на пять-шесть лет.
До его выхода наблюдался явный перекос юридической защиты в сторону застройщиков, ибо дольщики были слабо защищены (отсутствовало даже юридическое понятие «дольщика», а договоры о долевом участии носили самые разные названия). Имевшие место попытки напрямую применить к этим взаимоотношениям закон «О защите прав потребителей», робкие ростки страхования финансовых рисков, формирование списков «надежных компаний» не смогли существенно изменить ситуацию.
– А с выходом закона ситуация изменится в лучшую сторону?
– Закон наводит порядок в этой системе: определяет само понятие «дольщика», прописывает содержание договора о долевом участии, его государственную регистрацию, требует предоставления информации о застройщике, о проекте строительства, запрещает рекламу и сбор средств до выдачи разрешения на строительство дома, вводит контроль за целевым использованием собранных средств, содержит другие важные требования, направленные на защиту интересов дольщиков и предотвращение возможных злоупотреблений недобросовестных застройщиков.
– Почему же Вы ничего не говорите о «минусах» закона о дольщиках, об опасениях застройщиков, считающих, что закон привнесет в их деятельность (а стало быть, отразится на самих дольщиках) больше негатива, чем позитива?
– Многие инвестиционно-строительные компании не без основания считают, что этот закон имеет существенный «перекос» в пользу дольщиков, ущемляя при этом права и сложившуюся практику работы застройщиков. Разделяя многие из этих опасений, я считаю, что как дольщики заинтересованы в нормальной работе застройщиков, так и застройщики заинтересованы в доверии дольщиков и соблюдении их прав. Поэтому закон должен быть «равновесным», то есть соблюдать баланс интересов. В принятом законе «перекосы», повторюсь, имеются: неприемлемые для застройщика условия по возврату дольщикам вложенных средств, жесткие сроки передачи дольщику квартиры (точно в соответствии с единым для всех участников долевого строительства договором), несоразмерные штрафные санкции, ограничения по использованию средств застройщиком и ряд других положений.
Существенным недостатком закона является отсутствие в нем механизма его практической реализации. Но вместе с тем отметим и несовершенство действующей в городе практики жилищного строительства, вину естественных монополистов в несоблюдении строителями сроков строительства, отставание инженерной подготовки территорий и т. п.
Я, кстати, присоединяюсь к мнению председателя Комитета по строительству г-на Филимонова, который сказал, что закон потребует от города четкого определения сроков сдачи объектов, четкого определения круга компаний, способных строить за счет дольщиков. Иными словами, потребует очень серьезной перестройки всего инвестиционно-строительного цикла в жилищном строительстве, что пойдет только на благо городу, строителям и горожанам. А недобросовестные застройщики вынуждены будут уйти, в противном случае они понесут серьезный ущерб.
– Лев Моисеевич, что же все-таки, на Ваш взгляд, будет с рынком, с инвестиционно- строительными компаниями после 1 апреля?
– Крупные компании, получив разрешение на строительство до введения в действие данного закона и даже начав производственный процесс после 1 апреля, имеют в течение года возможность для маневра, потому что отчет об использовании средств дольщиков необходимо сдавать один раз в год. Хуже обстоит дело со средними и тем более с малыми фирмами, которые возводят по два-три дома. У них возможность маневра значительно уменьшится, но таковы реалии рынка. Значит, жилищное строительство в Санкт-Петербурге может еще больше сконцентрироваться в руках десяти известных и крупных компаний. Все они, безусловно, выживут.
– Но ведь очевидно, что крупные компании, предвидя впереди серьезные трудности и повышенные финансовые затраты, могут сократить объемы строительства жилья?
– Я не думаю, что сам закон может привести к снижению объемов жилищного строительства и стагнации строительных компаний. За время определенного переходного периода строители смогут приспособиться к новой ситуации. Но вообще-то сидеть на игле долевого участия еще лет 10, не привлекая другие источники инвестирования, это безумие. Нам надо как можно быстрее задействовать нормальные источники привлечения инвестиций: средства коммерческих банков, резервы страховых компаний, средства пенсионных и паевых фондов.
– Верите ли Вы, что строителям удастся, в том числе и в рамках предстоящей конференции, донести до разработчиков закона о дольщиках, до депутатов Госдумы необходимость поправок? И когда можно этого ожидать?
– Если мы сумеем юридически доказать, что многое в законе невыгодно, причем невыгодно как для самих граждан (дольщиков), так и для застройщиков, если мы аргументировано докажем, что закон в его нынешнем виде может привести к снижению объемов жилищного строительства, только в этом случае можно надеяться на положительный исход дела. Но я полагаю, что раньше осенней сессии, как я сказал выше, депутаты к этому вопросу не подступятся, потому что план их работы уже утвержден и рассмотрение поправок к закону о дольщиках там не значится. Кроме того закон, который только что утвержден и еще даже не вступил в силу, никто не будет корректировать без накопления соответствующего опыта его работы хотя бы за полгода. Сейчас самое главное – объединить усилия: и чиновников, и депутатов, и разработчиков пакета жилищных законов, и застройщиков, и банков, и других заинтересованных сторон. Но делать это надо спокойно.
Автор: Беседовал Андрей Теплоухов
рубрика:
Бизнес пространство
