Надо снижать себестоимость строительства
05.06.2005
В числе приоритетных задач социально-экономического развития страны стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Однако, как прогнозируют специалисты, цены на жилье будут только расти,
а значит, приоритетную задачу пока
не решить. За разъяснениями мы обратились к главе Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, президенту Профессионального союза инженеров-сметчиков Павлу Горячкину:
– Сколь-либо объективной статистики о реальной себестоимости строительства жилья в России практически нет. Данные Федеральной службы государственной статистики опираются на показатели актов государственных приемочных комиссий и отчеты самих застройщиков, и весьма недостоверны. К примеру, в Москве сводный показатель стоимости 1 кв. метра жилья на первичном рынке составляет $1800, а по данным статистики, себестоимость равна 17 500 рублей ($625); в Санкт-Петербурге – $1070 против 13 600 рублей ($485); в Екатеринбурге – $951 против 12 700 рублей ($454); в Перми – $700 против 10 700 руб. ($382) и т. д.
Естественно, кроме производственных затрат, строительные компании вынуждены нести различные непроизводственные издержки: передача квартир муниципалитету, затраты на подготовку инфраструктуры и прочие. Указанные затраты не попадают в отчетные данные. Не учитывается в данных статистики и прибыль самих застройщиков, которая зависит от платежеспособности населения в конкретном регионе.
В экономически развитых регионах, где высокий спрос на жилье, застройщики стремятся извлечь максимальную прибыль – до 40–50 процентов к себестоимости, что явно не способствует снижению цен. В регионах с низким спросом, застройщики не имеют возможности поднимать цены и довольствуются 4–6 процентами дохода, больше стремясь сохранить бизнес и свои трудовые коллективы.
Реальная же дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке, по нашей оценке, должна составлять не более 12–14 процентов, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов среднего уровня.
Что касается Москвы, то она, конечно, вне конкуренции. В Санкт-Петербурге доходность рынка на уровне 16–20 процентов, а по вновь начинаемым объектам – 10–12 процентов.
ПриЧины роста
Каковы же основные факторы, влияющие на рост себестоимости строительства?
Во-первых, рост цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке. Доля строительных материалов в себестоимости строительства составляет сегодня 55–68 процентов. За 2004 год стоимость строительства выросла в среднем по России на 16 процентов (в абсолютном значении) или на 10,7 процента с учетом ежемесячного производственно-финансового задела. Стоимость материалов выросла на 17,2 процента.
Во-вторых, низкий уровень организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве. Потери от брака и простоев составляют до 12–15 процентов. В-третьих, ошибки в проектировании, низкое качество проектно-сметной документации, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации. Много изменений в проекты вносится по ходу строительства, что увеличивает сметную стоимость в среднем на 4–8 процентов. В-четвертых, частая смена подрядчиков и просчеты в их выборе, несовершенство конкурсных процедур. В-пятых, приписки в сметах, завышение объемов выполненных работ. В-шестых, частые остановки производственного цикла и консервация объектов ввиду отсутствия финансирования. Затраты на возобновление строительства приводят к потерям до 10 процентов сметной стоимости. В-седьмых, наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) – материалы и услуги за квартиры. Как правило, зачет стоимости материалов и услуг происходит по более высоким ценам с дисконтом 10–12 процентов. В-восьмых, высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства – длительные сроки согласований и коррупция. В-девятых, большие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и головным источникам. В-десятых, обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья. Как правило, это порядка 10 процентов квартир или эквивалентные денежные платежи застройщиков. В-одиннадцатых, попытки самих застройщиков «взвинтить» цены на жилье при повышении спроса. Пример: 2003 год – начало 2004 года, когда цены на первичную недвижимость в среднем по России выросли на 32–34 процента, в Санкт-Петербурге – на 36 процентов, в Москве на 38–45 процентов. Наконец, в качестве причины, ведущей к росту себестоимости строительства, следует назвать несовершенство нового градостроительного законодательства и отсутствие новых подзаконных актов к нему и др.
Что необходимо сделать?
Координационным центром по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве и Профессиональным союзом инженеров-сметчиков сформулированы основные предложения по сдерживанию и оптимизации себестоимости строительства. Вполне очевидно, что стимулирование платежеспособного спроса населения через развитие системы кредитования (ипотеку) и предоставление безвозмездных субсидий определенным группам населения, без принятия мер по увеличению объемов жилищного строительства (предложения), неминуемо приведет к дальнейшему росту цен.
Объемы жилищного строительства пока недостаточны. В 2004 году в России было принято в эксплуатацию 41 млн кв. метров жилья (для сравнения: в 1987 году введено 76,4 млн кв. метров). В качестве ориентира на будущее стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн кв. метров, то есть до 1 кв. метра на человека в год. При этом потенциальные мощности строительных компаний по регионам (городам) по строительству жилья оцениваются на уровне 53,4 млн кв. метров, что примерно соответствует уровню ввода жилья. Увеличение объемов жилищного строительства до 72 млн кв. метров к 2010 году потребует расширения строительных мощностей на 36 процентов. Таким образом, нельзя допустить опережающих темпов увеличения спроса населения на жилье над темпами увеличения предложения жилья.
При самом благоприятном развитии событий планируемые на 2010 год объемы ввода жилья будут удовлетворять возросший платежеспособный спрос лишь на 60–70 процентов. А недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен.
Также необходимо снизить административные барьеры на рынке жилищного строительства, и создать эффективные механизмы борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма. При этом необходимо: сократить количество организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз исходно-разрешительной и проектной документации; обеспечить предоставление земельных участков, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой; обеспечить открытость информации о регламентах разрешенного использования земельных участков путем правового зонирования и введения в действие муниципальных правил землепользования и застройки; обеспечить проведение торгов (аукционов, конкурсов) по предоставлению сформированных земельных участков для строительства и др.
Только совместными усилиЯми
Кроме того, нужно разработать правила определения справедливой и обоснованной платы за подключение к инженерным коммуникациям, а также на услуги организаций и учреждений, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при осуществлении строительства. Не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных газовых котельных. Без значительных вложений в создание инженерной инфраструктуры невозможно значительное увеличение объемов строительства.
Требуется упорядочить систему предоставления исходных данных для проектирования и передачи разрешительной и распорядительной документации, начиная от выделения площадки под строительство и заканчивая утверждением акта Госкомиссии.
Снижения себестоимости строительства можно добиться путем внедрения в строительное производство новых систем домостроения, основанных на применении эффективных несущих и ограждающих конструкций – несъемная опалубка, многослойные сендвич-панели, эффективный кирпич и блоки и т.д.
Приоритетной задачей можно считать переход на расчеты в строительстве по твердым (фиксированным) ценам, определяемым по результатам подрядных торгов (конкурсов). Для этого необходимо выпустить «Примерный порядок применения твердых договорных (контрактных) цен на объектах строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений».
По объектам бюджетного и смешанного финансирования нужно перейти к подписанию ценовых и тарифных соглашений (на год) с основными производителями строительных материалов. Со стороны заказчика – гарантии объема потребления и закупок, со стороны предприятий стройиндустрии – гарантии неизменности оптовых цен или согласованных пределов их повышения в течение года.
Помимо этого надо активизировать работу антимонопольных органов по выявлению случаев монопольного завышения цен, случаев сговора производителей стройматериалов. Осуществлять мониторинг и согласование сделок по слиянию предприятий стройиндустрии или покупке контрольных пакетов акций предприятий.
Разработать положение «О проведении контрольных проверок проектно-сметной документации и расчетов в строительстве» и новое положение «О порядке экспертизы и утверждения градостроительной и проектно-сметной документации» и др.
Таким образом, задача оптимизации и снижения себестоимости строительства может быть решена только совместными усилиями законодательной и исполнительной власти в центре и на местах при участии строительного бизнес-сообщества.
Автор:
а значит, приоритетную задачу пока
не решить. За разъяснениями мы обратились к главе Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, президенту Профессионального союза инженеров-сметчиков Павлу Горячкину:
– Сколь-либо объективной статистики о реальной себестоимости строительства жилья в России практически нет. Данные Федеральной службы государственной статистики опираются на показатели актов государственных приемочных комиссий и отчеты самих застройщиков, и весьма недостоверны. К примеру, в Москве сводный показатель стоимости 1 кв. метра жилья на первичном рынке составляет $1800, а по данным статистики, себестоимость равна 17 500 рублей ($625); в Санкт-Петербурге – $1070 против 13 600 рублей ($485); в Екатеринбурге – $951 против 12 700 рублей ($454); в Перми – $700 против 10 700 руб. ($382) и т. д.
Естественно, кроме производственных затрат, строительные компании вынуждены нести различные непроизводственные издержки: передача квартир муниципалитету, затраты на подготовку инфраструктуры и прочие. Указанные затраты не попадают в отчетные данные. Не учитывается в данных статистики и прибыль самих застройщиков, которая зависит от платежеспособности населения в конкретном регионе.
В экономически развитых регионах, где высокий спрос на жилье, застройщики стремятся извлечь максимальную прибыль – до 40–50 процентов к себестоимости, что явно не способствует снижению цен. В регионах с низким спросом, застройщики не имеют возможности поднимать цены и довольствуются 4–6 процентами дохода, больше стремясь сохранить бизнес и свои трудовые коллективы.
Реальная же дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке, по нашей оценке, должна составлять не более 12–14 процентов, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов среднего уровня.
Что касается Москвы, то она, конечно, вне конкуренции. В Санкт-Петербурге доходность рынка на уровне 16–20 процентов, а по вновь начинаемым объектам – 10–12 процентов.
ПриЧины роста
Каковы же основные факторы, влияющие на рост себестоимости строительства?
Во-первых, рост цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке. Доля строительных материалов в себестоимости строительства составляет сегодня 55–68 процентов. За 2004 год стоимость строительства выросла в среднем по России на 16 процентов (в абсолютном значении) или на 10,7 процента с учетом ежемесячного производственно-финансового задела. Стоимость материалов выросла на 17,2 процента.
Во-вторых, низкий уровень организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве. Потери от брака и простоев составляют до 12–15 процентов. В-третьих, ошибки в проектировании, низкое качество проектно-сметной документации, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации. Много изменений в проекты вносится по ходу строительства, что увеличивает сметную стоимость в среднем на 4–8 процентов. В-четвертых, частая смена подрядчиков и просчеты в их выборе, несовершенство конкурсных процедур. В-пятых, приписки в сметах, завышение объемов выполненных работ. В-шестых, частые остановки производственного цикла и консервация объектов ввиду отсутствия финансирования. Затраты на возобновление строительства приводят к потерям до 10 процентов сметной стоимости. В-седьмых, наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) – материалы и услуги за квартиры. Как правило, зачет стоимости материалов и услуг происходит по более высоким ценам с дисконтом 10–12 процентов. В-восьмых, высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства – длительные сроки согласований и коррупция. В-девятых, большие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и головным источникам. В-десятых, обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья. Как правило, это порядка 10 процентов квартир или эквивалентные денежные платежи застройщиков. В-одиннадцатых, попытки самих застройщиков «взвинтить» цены на жилье при повышении спроса. Пример: 2003 год – начало 2004 года, когда цены на первичную недвижимость в среднем по России выросли на 32–34 процента, в Санкт-Петербурге – на 36 процентов, в Москве на 38–45 процентов. Наконец, в качестве причины, ведущей к росту себестоимости строительства, следует назвать несовершенство нового градостроительного законодательства и отсутствие новых подзаконных актов к нему и др.
Что необходимо сделать?
Координационным центром по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве и Профессиональным союзом инженеров-сметчиков сформулированы основные предложения по сдерживанию и оптимизации себестоимости строительства. Вполне очевидно, что стимулирование платежеспособного спроса населения через развитие системы кредитования (ипотеку) и предоставление безвозмездных субсидий определенным группам населения, без принятия мер по увеличению объемов жилищного строительства (предложения), неминуемо приведет к дальнейшему росту цен.
Объемы жилищного строительства пока недостаточны. В 2004 году в России было принято в эксплуатацию 41 млн кв. метров жилья (для сравнения: в 1987 году введено 76,4 млн кв. метров). В качестве ориентира на будущее стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн кв. метров, то есть до 1 кв. метра на человека в год. При этом потенциальные мощности строительных компаний по регионам (городам) по строительству жилья оцениваются на уровне 53,4 млн кв. метров, что примерно соответствует уровню ввода жилья. Увеличение объемов жилищного строительства до 72 млн кв. метров к 2010 году потребует расширения строительных мощностей на 36 процентов. Таким образом, нельзя допустить опережающих темпов увеличения спроса населения на жилье над темпами увеличения предложения жилья.
При самом благоприятном развитии событий планируемые на 2010 год объемы ввода жилья будут удовлетворять возросший платежеспособный спрос лишь на 60–70 процентов. А недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен.
Также необходимо снизить административные барьеры на рынке жилищного строительства, и создать эффективные механизмы борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма. При этом необходимо: сократить количество организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз исходно-разрешительной и проектной документации; обеспечить предоставление земельных участков, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой; обеспечить открытость информации о регламентах разрешенного использования земельных участков путем правового зонирования и введения в действие муниципальных правил землепользования и застройки; обеспечить проведение торгов (аукционов, конкурсов) по предоставлению сформированных земельных участков для строительства и др.
Только совместными усилиЯми
Кроме того, нужно разработать правила определения справедливой и обоснованной платы за подключение к инженерным коммуникациям, а также на услуги организаций и учреждений, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при осуществлении строительства. Не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных газовых котельных. Без значительных вложений в создание инженерной инфраструктуры невозможно значительное увеличение объемов строительства.
Требуется упорядочить систему предоставления исходных данных для проектирования и передачи разрешительной и распорядительной документации, начиная от выделения площадки под строительство и заканчивая утверждением акта Госкомиссии.
Снижения себестоимости строительства можно добиться путем внедрения в строительное производство новых систем домостроения, основанных на применении эффективных несущих и ограждающих конструкций – несъемная опалубка, многослойные сендвич-панели, эффективный кирпич и блоки и т.д.
Приоритетной задачей можно считать переход на расчеты в строительстве по твердым (фиксированным) ценам, определяемым по результатам подрядных торгов (конкурсов). Для этого необходимо выпустить «Примерный порядок применения твердых договорных (контрактных) цен на объектах строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений».
По объектам бюджетного и смешанного финансирования нужно перейти к подписанию ценовых и тарифных соглашений (на год) с основными производителями строительных материалов. Со стороны заказчика – гарантии объема потребления и закупок, со стороны предприятий стройиндустрии – гарантии неизменности оптовых цен или согласованных пределов их повышения в течение года.
Помимо этого надо активизировать работу антимонопольных органов по выявлению случаев монопольного завышения цен, случаев сговора производителей стройматериалов. Осуществлять мониторинг и согласование сделок по слиянию предприятий стройиндустрии или покупке контрольных пакетов акций предприятий.
Разработать положение «О проведении контрольных проверок проектно-сметной документации и расчетов в строительстве» и новое положение «О порядке экспертизы и утверждения градостроительной и проектно-сметной документации» и др.
Таким образом, задача оптимизации и снижения себестоимости строительства может быть решена только совместными усилиями законодательной и исполнительной власти в центре и на местах при участии строительного бизнес-сообщества.
Автор:
рубрика:
Тенденции и перспективы
