О грустном... с нотками оптимизма
07.08.2005
Накануне Дня строителя мы задали руководителям крупных инвестиционно-строительных компаний Санкт-Петербурга всего два вопроса. Первый – произошли ли
за прошедший год качественные изменения на рынке в сфере законодательства, взаимодействия
с властью, монополистами и удалось ли развенчать мифы о строительной отрасли, установить конструктивные отношения с общественностью и т. п.? Второй вопрос – что ждет строительный рынок в ближайшие год-полтора
и способны ли участники рынка объединить свои усилия для исправления нынешней непростой ситуации? Ответы оказались достаточно грустными, хотя нотки оптимизма, традиционно присущего строителям, пока звучат.
Вячеслав Заренков,
президент строительного холдинга
«Эталон–ЛенСпецСМУ»:
– Прошедший год для строительной отрасли стал одним из самых сложных за все время существования в новых экономических условиях. Совершенно очевидно, что и следующий легче не будет. Законодательство обошлось со строителями как с мошенниками, федеральные чиновники, по должности призванные руководить отраслью, но не способные этим заниматься, не только бросили строительный комплекс на произвол судьбы, но и включились в бессмысленную PR-компанию, направленную на дискредитацию имиджа строителей. Концентрация мифов и слухов вокруг строительного бизнеса, начиная от россказней про 200-процентную рентабельность и заканчивая предсказаниями неминуемого краха и обрушения, превзошла все мыслимые пределы. Но что еще более серьезно, в сфере жилищного строительства резкий рост себестоимости действительно привел к заметному сокращению платежеспособного спроса – за этим неизбежно последует сокращение объемов, а ряду компаний и вовсе придется уйти с рынка.
Что же из этого следует? Следует жить. Жить и работать, опираясь на накопленный опыт, руководствуясь здравым смыслом, гражданской и социальной ответственностью. Строительная отрасль – одна из базовых для нашей экономики, и никакие законодательные ужимки серьезного урона не могут ей нанести. А «шитые белыми нитками» PR-кампании не стоят ломаного гроша рядом с прекрасными новыми домами и радостью десятков тысяч новоселов.
Концентрация интеллекта в отрасли сейчас – высочайшая. Грамотные профессионалы, осознавшие общность своих задач и объединившиеся для того, чтобы отстоять свои интересы, представляют собой мощную силу, перед которой бессильны коррумпированные чиновники и зарвавшиеся монополисты. Очень важно, что в Петербурге мы можем опираться на поддержку губернатора. Валентина Матвиенко с ее политической прозорливостью, решительностью и отличным знанием практики прямо заявила, что сделает все возможное, чтобы допущенные на федеральном уровне ошибки были устранены. Со своей стороны, строители также сделают все от нас зависящее, чтобы усилия губернатора вывести Санкт-Петербург на более высокий уровень развития принесли желаемый результат.
Виталий Вотолевский,
генеральный директор компании
«Петербургстрой Skanska»:
– Главными событиями за прошедший год я считаю следующие два. В сфере законодательства – это выход 25 жилищных законов на федеральном уровне, идеология которых направлена на создание рынка доступного жилья, но ряд формулировок этих законов делает эту задачу невыполнимой. Второе – это временная остановка роста цен и перенасыщение рынка жильем среднего класса. Соответственно оба эти обстоятельства уже серьезно повлияли и продолжают влиять на рынок.
Что касается взаимодействия с местной властью, то оно стало гораздо ближе и теснее. Строительное бизнес-сообщество постоянно участвует в разработке властью правил и процедур. Власть, в свою очередь, во главе с губернатором Валентиной Матвиенко постоянно состоит в диалоге с бизнес сообществом. Один из эффективных инструментов такого диалога – это Консультативный совет при Правительстве Санкт-Петербурга по вопросам развития градостроительного комплекса. Что касается мифов, я считаю, что нам удалось добиться полного взаимопонимания лишь с нашим городским правительством. Федеральная власть по-прежнему находится в плену мифов, общественность по-прежнему остается инструментом манипуляций псевдополитиков…
В ближайшее время, я думаю, произойдет некоторое снижение объемов предложения: какие-то строительные компании сократят объемы строительства, какие-то вынуждены будут уйти с рынка, кто-то направит свои усилия в другие отрасли и т.п. В результате, в течение ближайшего года, я думаю, рынок опять сбалансируется. Но продолжение роста цен на жилье просто неизбежно, поскольку себестоимость растет, а прибыль строителей сегодня меньше любой другой отрасли, за исключением сельского хозяйства. Единственное серьезное опасение вызывает у меня влияние на рынок новых законов в том случае, если здравый смысл не возобладает и поправки, предложенные бизнес-сообществом, не будут приняты. А в целом я смотрю на развитие рынка оптимистично: жилье, так же как еда и вода, будет нужно всегда.
Александр Макаров,
президент ИС ФПГ «РОССТРО»:
– В этом году произошли самые заметные качественные изменения в строительной отрасли. Перепроизводство жилищного рынка, торможение платежеспособного спроса на долгосрочные инвестиции в жилье, общее снижение инвестиционной активности обязали всех участников рынка внести качественные изменения в сложившийся формат взаимодействий.
Застройщикам стало абсолютно ясно, что с политической и общественной составляющей их деятельности покончено. Это дали им понять законодательная и исполнительная власть, их потребители (дольщики), подрядчики, с которыми они работают. Они – частные компании, взявшие на себя обязательства. Они должны выполнять их в любых условиях, то есть строить столько, по такой цене, такого качества и в такие сроки, чтобы им доверяли, чтобы все это было продано. Именно они отвечают за риски по проектам, за которые берутся.
Власть уяснила, что она не руководит строительными компаниями, а создает условия, при которых строительная отрасль работает, обеспечивает занятость и поступления в бюджет. Население, как потенциальный потребитель, еще раз осознало, что является инвестором своего строящегося жилья и в многообразии предлагаемых схем по-прежнему рискует, доверяя свое будущее частным компаниям. У нас, как на Западе, формируется требовательное отношение друг к другу между государством, бизнесом и населением. К концу года, я думаю, мы придем к полной ясности именно такой формы взаимоотношений, и никто не будет думать иначе.
В этой связи вопрос объединения усилий сегодня уже не стоит. Каждому определена своя роль в рыночном формате взаимоотношений. Застройщики должны качественно строить. Власть – создавать благоприятные условия. А взаимодействовать государство с бизнесом должны так, чтобы восстановить утраченное к строительному рынку доверие. Трудности на рынке никто не отменял. Все должны их пережить и переболеть. А через полтора года на новый рынок придет новый потребитель.
Сергей Филиппов, генеральный директор
ЗАО «Строймонтаж»:
– Изменения на рынке произошли существенные и сегодня уже можно говорить о некоторых результатах. Например политика, которую сегодня ведет город в определении рыночной цены земли, на мой взгляд, неверна: в течение полугода есть лишь единичные случаи реализации пятен на торгах. Инвесторы стараются скупать предприятия. Это оказалось дешевле. Пока власти не скорректируют свою позицию, ситуация не изменится и ни о каком росте объемов строительства говорить не придется. Наоборот, сокращение объемов ввода жилья приведет к сокращению рабочих мест и стагнации в других отраслях рынка.
Еще одно изменение, о котором нельзя не сказать – новый Генплан. И мне очень нравится, что он предусматривает вывод предприятий из центра. Кроме того, в городе есть резервы территорий, где может быть построено жилье при решении инфраструктурных вопросов. Поэтому сейчас меня интересует, насколько власти окажутся состоятельными и последовательными, чтобы реализовать положения нового Генплана.
Но главный итог всего произошедшего за последнее время на рынке – наступившее у всех понимание, что выживет сильнейший. Ситуация в строительстве действительно непростая и всерьез связана с платежеспособным спросом. В нашем городе сегодня слишком мало людей зарабатывает столько, сколько стоит новая квартира. Пока ипотека не заработает, пока государство не начнет делать какие-то льготы банкам, чтобы они стимулировали развитие кредитных программ, сложная ситуация на рынке будет сохраняться. В этой связи многим компаниям придется пересмотреть свою стратегию или уйти с рынка. Сегодня на рынке будет успешен и устойчив тот, кто будет зарабатывать не «объемом», а маркетингом каждого проекта.
Из перспектив рынка также можно отметить растущий интерес строителей к Ленобласти. Санкт-Петербург не может развиваться до бесконечности, поэтому малоэтажное строительство, коттеджные поселки, города-спутники – это ближайшая перспектива. А с учетом роста производства в области, начнется миграция трудоспособного населения, и для этих специалистов и рабочих требуется не только новое жилье, но и инфраструктура.
Борис Трус, генеральный директор ОАО «Московская инвестиционно-строительная компания»:
– Наша компания присутствует на строительном рынке Санкт-Петербурга менее двух лет. Для того чтобы объективно оценивать динамику изменения ситуации на рынке, такой срок работы на нем явно недостаточен. Поэтому давать глобальных оценок я не берусь. Могу сказать только, что со стороны администрации города, инженерных ведомств и иных организаций в этот период мы встречали исключительно доброжелательное отношение. То же самое мы можем сказать и о жителях города. Все общественные обсуждения наших инвестиционных проектов прошли в конструктивной атмосфере.
В общем, рынок жилищного строительства Санкт-Петербурга, как и Москвы, находится в ситуации, характерной для момента окончания очередного этапа бурного роста. Все наблюдаемые нами явления закономерны, а имеющиеся негативные тенденции, по нашим оценкам, будут полностью преодолены в течение одного–полутора лет.
Что касается нового федерального законодательства, то оценки его строителями Москвы полностью совпадают с мнениями петербургских коллег. Мы всерьез рассчитываем, что разумные коррективы будут внесены в него в обозримое время. Кстати, те слушания, которые по этой тематике проходили недавно в официальных инстанциях, были организованы при активном участии московских застройщиков.
В целом мы смотрим в будущее с оптимизмом. В ближайшей перспективе многое будет зависеть от того, как будет продаваться жилье. Позитивные сдвиги в экономике страны вселяют уверенность, что новое жилье будет востребовано и в России, и в Петербурге в частности, на протяжении еще многих лет. Трудности есть, но не нужно опускать руки. Надо работать.
Эдуард Тиктинский,
генеральный директор холдинга RBI:
– Очевидно, что строительный рынок вступил в новую фазу своего развития и прошедший год был весьма непростым. Объем предложения продолжает увеличиваться, в то время как активность покупателей несколько снизилась, рост цен замедлился (а в отдельных случаях цены упали как на первичном, так и на вторичном рынках), себестоимость строительства постоянно растет. Существенное влияние на работу застройщиков оказали и новые юридические нормы, прежде всего – закон об участии в долевом строительстве. Изменение ситуации требует от застройщиков нового подхода в работе. Как никогда важны пристальное внимание к каждому проекту, постоянный ориентир на операционную эффективность, оптимизация экономики строительства на каждом этапе (а это относится и к стоимости подрядных работ, и к поставкам стройматериалов и т.д.). Возросли требования к качеству работы, а потребность в инновационных продуктах стала еще ощутимее.
Сложившаяся сегодня ситуация на рынке критична для застройщиков. У многих возникают проблемы с текущим финансированием строительства объектов. Прибыль застройщиков минимальна, а значит сокращаются и возможности для вложения средств в покупку новых «пятен», освоения новых проектов и т.д. Последствия этого рынок ощутит уже через шесть–девять месяцев и вряд ли порадует покупателей таким объемом предложения, как сегодня. Очевидно, что с наибольшими трудностями сталкиваются небольшие компании, и постепенно рынок будет двигаться в сторону дальнейшей концентрации сил.
Сегодня рынок таков, что у строителей нет возможности занимать пассивную позицию, требуется серьезная работа с реальными делами и результатами. Задачи перед всей строительной отраслью стоят серьезные, и участники рынка понимают, что решить их по одиночке вряд ли возможно. Подтверждение этому и пример консолидации усилий – работа профессиональных объединений, в частности по закону об участии в долевом строительстве.
Денис Тихонов,
генеральный директор
ЗАО «М-Индустрия»:
– Прошедший 2004 год был ознаменован принятием ряда законодательных актов в сфере жилищного строительства, в числе которых введение системы торгов, федеральный закон об участии в долевом строительстве, Жилищный кодекс РФ. Большая часть нововведений, реализация которых началась в этом году, потребовали от нашей компании структурных изменений в области продаж.
Так с начала 2005 года мы начали осваивать новый способ финансирования своей деятельности и вышли на кредитный рынок. Однако ставка кредитования очень высока для потенциального покупателя и количество сделок с применением ипотечной схемы незначительно. Ожидать не приходится, что банки в ближайшее время снизят процентные ставки и улучшат условия кредитования. Они просто не готовы принять на себя часть рисков, связанных со строительством.
Что касается мифов о сверхприбылях в строительной отрасли, то борьба с этими популистскими заявлениями о «себестоимости жилья в $300» занимает довольно существенную роль в нашей деятельности. Вместе с Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» мы тратим много усилий для проведения разъяснительной компании по этому вопросу через средства массовой информации с помощью аналитических материалов. Кроме того, ведется работа с представителями власти по организации менее бюрократических процедур при взаимоотношениях с естественными монополистами и органами исполнительной власти.
В целом, участники рынка объединяют свои усилия, поскольку любые законодательные изменения, любое реформирование должно быть обоснованным и с экономической стороны. Если взять и перенести часть рисков на тех субъектов экономических отношений, которые ранее их не имели – они просто переключатся на иную отрасль деятельности.
Василий Селиванов,
генеральный директор
ООО «СК «Петербургская
Недвижимость»:
– Прошедший год принес много важных событий. Наиболее значимыми, конечно, были изменения в сфере законодательства. Сейчас пока сложно спрогнозировать всю степень их влияния на рынок, на работу его участников, на качество и объемы строительства. Но, думаю, это влияние будет крайне значимым.
Область взаимоотношений с властью и монополистами, напротив, практически никаких изменений не претерпела. Здесь по-прежнему присутствует дефицит взаимопонимания и конструктивизма. Вообще, ситуация напоминает теорию эволюции – в сложнейших для выживания условиях девелоперы находятся в постоянной борьбе, ищут новые пути и способы для того, чтобы выжить и продолжать развиваться. Не спорю, в этом есть и определенный плюс: профессионализм участников рынка растет, а вот для непрофессионалов места не остается. Но в целом инвестиционный климат в городе неблагоприятен и позиция города явно не способствует качественному развитию индустрии девелопмента.
Основной миф, который за этот год удалось развенчать – сверхприбыли застройщиков. Теперь уже всем очевидно – и властям, и общественности – что это не так. А иначе рынок не преодолевал бы период стабилизации цен с таким скрипом и девелоперы не реагировали бы на это так болезненно – выбросом «пятен» и сокращением объемов строительства.
Дальнейшее развитие событий нам видится так: объемы строительства еще некоторое время будут сокращаться до тех пор, пока платежеспособный спрос и предложение не придут в состояние равновесия. А активное развитие ипотечного кредитования сможет обеспечить стабильность этого спроса.
Марк Окунь, генеральный директор ООО «Отделстрой»:
– Я считаю, что качественных изменений на рынке жилищного строительства не произошло. Появились новые федеральные законы в строительной сфере, но подзаконных актов нет, как нет и понимания того, как будут реализовываться планы о «доступном жилье». Взаимодействие застройщиков с властью на прежнем невысоком уровне, наши проблемы сверху не очень-то и видны. С монополистами отношения вообще трудно назвать конструктивными, Ленэнерго вообще выкручивает руки, пользуясь своим монопольным правом.
К сожалению, мифы о строительной отрасли развенчать не удалось, да этим никто и не занимался, по-прежнему в головах обывателей и многих чиновников властных структур присутствует мысль о том, что неплохо бы уменьшить «баснословную прибыль строителей».
Где она – я не знаю, но только не в сегменте жилья «эконом-класса», тут максимум – 10 процентов. До тех пор пока общественные слушания, необходимые для принятия решения о строительстве, будут направлены не на свободное волеизъявление граждан, а на «обдирание» инвестора, рассчитывать на консенсус не приходится.
Я думаю, что в ближайшие два года рынок претерпит серьезные изменения, застройщиков уменьшится вдвое, а также уменьшатся объемы строительства до 1-1,5 млн кв. метров. Нас ждет серия громких скандалов по поводу банкротств строительных организаций, что сильно насторожит покупателей. Стоимость продажи квартир в ближайшие два года вырастет на 20–30 процентов, а себестоимость инвестиционных жилищных проектов «эконом-класса» – на 10–15 процентов и станет $900–1000.
Все участники рынка имеют каждый свой интерес и возможности, поэтому считаю, что объединиться не удастся, так как нет единого «врага», а есть изменение конъюнктуры рынка и макроэкономические воздействия на него. Поэтому «на плаву» останутся только те компании, которые приведут свою стратегию работы в соответствие с изменяющимся рынком.
Автор: Опрос подготовил Андрей Теплоухов
за прошедший год качественные изменения на рынке в сфере законодательства, взаимодействия
с властью, монополистами и удалось ли развенчать мифы о строительной отрасли, установить конструктивные отношения с общественностью и т. п.? Второй вопрос – что ждет строительный рынок в ближайшие год-полтора
и способны ли участники рынка объединить свои усилия для исправления нынешней непростой ситуации? Ответы оказались достаточно грустными, хотя нотки оптимизма, традиционно присущего строителям, пока звучат.
Вячеслав Заренков,
президент строительного холдинга
«Эталон–ЛенСпецСМУ»:
– Прошедший год для строительной отрасли стал одним из самых сложных за все время существования в новых экономических условиях. Совершенно очевидно, что и следующий легче не будет. Законодательство обошлось со строителями как с мошенниками, федеральные чиновники, по должности призванные руководить отраслью, но не способные этим заниматься, не только бросили строительный комплекс на произвол судьбы, но и включились в бессмысленную PR-компанию, направленную на дискредитацию имиджа строителей. Концентрация мифов и слухов вокруг строительного бизнеса, начиная от россказней про 200-процентную рентабельность и заканчивая предсказаниями неминуемого краха и обрушения, превзошла все мыслимые пределы. Но что еще более серьезно, в сфере жилищного строительства резкий рост себестоимости действительно привел к заметному сокращению платежеспособного спроса – за этим неизбежно последует сокращение объемов, а ряду компаний и вовсе придется уйти с рынка.
Что же из этого следует? Следует жить. Жить и работать, опираясь на накопленный опыт, руководствуясь здравым смыслом, гражданской и социальной ответственностью. Строительная отрасль – одна из базовых для нашей экономики, и никакие законодательные ужимки серьезного урона не могут ей нанести. А «шитые белыми нитками» PR-кампании не стоят ломаного гроша рядом с прекрасными новыми домами и радостью десятков тысяч новоселов.
Концентрация интеллекта в отрасли сейчас – высочайшая. Грамотные профессионалы, осознавшие общность своих задач и объединившиеся для того, чтобы отстоять свои интересы, представляют собой мощную силу, перед которой бессильны коррумпированные чиновники и зарвавшиеся монополисты. Очень важно, что в Петербурге мы можем опираться на поддержку губернатора. Валентина Матвиенко с ее политической прозорливостью, решительностью и отличным знанием практики прямо заявила, что сделает все возможное, чтобы допущенные на федеральном уровне ошибки были устранены. Со своей стороны, строители также сделают все от нас зависящее, чтобы усилия губернатора вывести Санкт-Петербург на более высокий уровень развития принесли желаемый результат.
Виталий Вотолевский,
генеральный директор компании
«Петербургстрой Skanska»:
– Главными событиями за прошедший год я считаю следующие два. В сфере законодательства – это выход 25 жилищных законов на федеральном уровне, идеология которых направлена на создание рынка доступного жилья, но ряд формулировок этих законов делает эту задачу невыполнимой. Второе – это временная остановка роста цен и перенасыщение рынка жильем среднего класса. Соответственно оба эти обстоятельства уже серьезно повлияли и продолжают влиять на рынок.
Что касается взаимодействия с местной властью, то оно стало гораздо ближе и теснее. Строительное бизнес-сообщество постоянно участвует в разработке властью правил и процедур. Власть, в свою очередь, во главе с губернатором Валентиной Матвиенко постоянно состоит в диалоге с бизнес сообществом. Один из эффективных инструментов такого диалога – это Консультативный совет при Правительстве Санкт-Петербурга по вопросам развития градостроительного комплекса. Что касается мифов, я считаю, что нам удалось добиться полного взаимопонимания лишь с нашим городским правительством. Федеральная власть по-прежнему находится в плену мифов, общественность по-прежнему остается инструментом манипуляций псевдополитиков…
В ближайшее время, я думаю, произойдет некоторое снижение объемов предложения: какие-то строительные компании сократят объемы строительства, какие-то вынуждены будут уйти с рынка, кто-то направит свои усилия в другие отрасли и т.п. В результате, в течение ближайшего года, я думаю, рынок опять сбалансируется. Но продолжение роста цен на жилье просто неизбежно, поскольку себестоимость растет, а прибыль строителей сегодня меньше любой другой отрасли, за исключением сельского хозяйства. Единственное серьезное опасение вызывает у меня влияние на рынок новых законов в том случае, если здравый смысл не возобладает и поправки, предложенные бизнес-сообществом, не будут приняты. А в целом я смотрю на развитие рынка оптимистично: жилье, так же как еда и вода, будет нужно всегда.
Александр Макаров,
президент ИС ФПГ «РОССТРО»:
– В этом году произошли самые заметные качественные изменения в строительной отрасли. Перепроизводство жилищного рынка, торможение платежеспособного спроса на долгосрочные инвестиции в жилье, общее снижение инвестиционной активности обязали всех участников рынка внести качественные изменения в сложившийся формат взаимодействий.
Застройщикам стало абсолютно ясно, что с политической и общественной составляющей их деятельности покончено. Это дали им понять законодательная и исполнительная власть, их потребители (дольщики), подрядчики, с которыми они работают. Они – частные компании, взявшие на себя обязательства. Они должны выполнять их в любых условиях, то есть строить столько, по такой цене, такого качества и в такие сроки, чтобы им доверяли, чтобы все это было продано. Именно они отвечают за риски по проектам, за которые берутся.
Власть уяснила, что она не руководит строительными компаниями, а создает условия, при которых строительная отрасль работает, обеспечивает занятость и поступления в бюджет. Население, как потенциальный потребитель, еще раз осознало, что является инвестором своего строящегося жилья и в многообразии предлагаемых схем по-прежнему рискует, доверяя свое будущее частным компаниям. У нас, как на Западе, формируется требовательное отношение друг к другу между государством, бизнесом и населением. К концу года, я думаю, мы придем к полной ясности именно такой формы взаимоотношений, и никто не будет думать иначе.
В этой связи вопрос объединения усилий сегодня уже не стоит. Каждому определена своя роль в рыночном формате взаимоотношений. Застройщики должны качественно строить. Власть – создавать благоприятные условия. А взаимодействовать государство с бизнесом должны так, чтобы восстановить утраченное к строительному рынку доверие. Трудности на рынке никто не отменял. Все должны их пережить и переболеть. А через полтора года на новый рынок придет новый потребитель.
Сергей Филиппов, генеральный директор
ЗАО «Строймонтаж»:
– Изменения на рынке произошли существенные и сегодня уже можно говорить о некоторых результатах. Например политика, которую сегодня ведет город в определении рыночной цены земли, на мой взгляд, неверна: в течение полугода есть лишь единичные случаи реализации пятен на торгах. Инвесторы стараются скупать предприятия. Это оказалось дешевле. Пока власти не скорректируют свою позицию, ситуация не изменится и ни о каком росте объемов строительства говорить не придется. Наоборот, сокращение объемов ввода жилья приведет к сокращению рабочих мест и стагнации в других отраслях рынка.
Еще одно изменение, о котором нельзя не сказать – новый Генплан. И мне очень нравится, что он предусматривает вывод предприятий из центра. Кроме того, в городе есть резервы территорий, где может быть построено жилье при решении инфраструктурных вопросов. Поэтому сейчас меня интересует, насколько власти окажутся состоятельными и последовательными, чтобы реализовать положения нового Генплана.
Но главный итог всего произошедшего за последнее время на рынке – наступившее у всех понимание, что выживет сильнейший. Ситуация в строительстве действительно непростая и всерьез связана с платежеспособным спросом. В нашем городе сегодня слишком мало людей зарабатывает столько, сколько стоит новая квартира. Пока ипотека не заработает, пока государство не начнет делать какие-то льготы банкам, чтобы они стимулировали развитие кредитных программ, сложная ситуация на рынке будет сохраняться. В этой связи многим компаниям придется пересмотреть свою стратегию или уйти с рынка. Сегодня на рынке будет успешен и устойчив тот, кто будет зарабатывать не «объемом», а маркетингом каждого проекта.
Из перспектив рынка также можно отметить растущий интерес строителей к Ленобласти. Санкт-Петербург не может развиваться до бесконечности, поэтому малоэтажное строительство, коттеджные поселки, города-спутники – это ближайшая перспектива. А с учетом роста производства в области, начнется миграция трудоспособного населения, и для этих специалистов и рабочих требуется не только новое жилье, но и инфраструктура.
Борис Трус, генеральный директор ОАО «Московская инвестиционно-строительная компания»:
– Наша компания присутствует на строительном рынке Санкт-Петербурга менее двух лет. Для того чтобы объективно оценивать динамику изменения ситуации на рынке, такой срок работы на нем явно недостаточен. Поэтому давать глобальных оценок я не берусь. Могу сказать только, что со стороны администрации города, инженерных ведомств и иных организаций в этот период мы встречали исключительно доброжелательное отношение. То же самое мы можем сказать и о жителях города. Все общественные обсуждения наших инвестиционных проектов прошли в конструктивной атмосфере.
В общем, рынок жилищного строительства Санкт-Петербурга, как и Москвы, находится в ситуации, характерной для момента окончания очередного этапа бурного роста. Все наблюдаемые нами явления закономерны, а имеющиеся негативные тенденции, по нашим оценкам, будут полностью преодолены в течение одного–полутора лет.
Что касается нового федерального законодательства, то оценки его строителями Москвы полностью совпадают с мнениями петербургских коллег. Мы всерьез рассчитываем, что разумные коррективы будут внесены в него в обозримое время. Кстати, те слушания, которые по этой тематике проходили недавно в официальных инстанциях, были организованы при активном участии московских застройщиков.
В целом мы смотрим в будущее с оптимизмом. В ближайшей перспективе многое будет зависеть от того, как будет продаваться жилье. Позитивные сдвиги в экономике страны вселяют уверенность, что новое жилье будет востребовано и в России, и в Петербурге в частности, на протяжении еще многих лет. Трудности есть, но не нужно опускать руки. Надо работать.
Эдуард Тиктинский,
генеральный директор холдинга RBI:
– Очевидно, что строительный рынок вступил в новую фазу своего развития и прошедший год был весьма непростым. Объем предложения продолжает увеличиваться, в то время как активность покупателей несколько снизилась, рост цен замедлился (а в отдельных случаях цены упали как на первичном, так и на вторичном рынках), себестоимость строительства постоянно растет. Существенное влияние на работу застройщиков оказали и новые юридические нормы, прежде всего – закон об участии в долевом строительстве. Изменение ситуации требует от застройщиков нового подхода в работе. Как никогда важны пристальное внимание к каждому проекту, постоянный ориентир на операционную эффективность, оптимизация экономики строительства на каждом этапе (а это относится и к стоимости подрядных работ, и к поставкам стройматериалов и т.д.). Возросли требования к качеству работы, а потребность в инновационных продуктах стала еще ощутимее.
Сложившаяся сегодня ситуация на рынке критична для застройщиков. У многих возникают проблемы с текущим финансированием строительства объектов. Прибыль застройщиков минимальна, а значит сокращаются и возможности для вложения средств в покупку новых «пятен», освоения новых проектов и т.д. Последствия этого рынок ощутит уже через шесть–девять месяцев и вряд ли порадует покупателей таким объемом предложения, как сегодня. Очевидно, что с наибольшими трудностями сталкиваются небольшие компании, и постепенно рынок будет двигаться в сторону дальнейшей концентрации сил.
Сегодня рынок таков, что у строителей нет возможности занимать пассивную позицию, требуется серьезная работа с реальными делами и результатами. Задачи перед всей строительной отраслью стоят серьезные, и участники рынка понимают, что решить их по одиночке вряд ли возможно. Подтверждение этому и пример консолидации усилий – работа профессиональных объединений, в частности по закону об участии в долевом строительстве.
Денис Тихонов,
генеральный директор
ЗАО «М-Индустрия»:
– Прошедший 2004 год был ознаменован принятием ряда законодательных актов в сфере жилищного строительства, в числе которых введение системы торгов, федеральный закон об участии в долевом строительстве, Жилищный кодекс РФ. Большая часть нововведений, реализация которых началась в этом году, потребовали от нашей компании структурных изменений в области продаж.
Так с начала 2005 года мы начали осваивать новый способ финансирования своей деятельности и вышли на кредитный рынок. Однако ставка кредитования очень высока для потенциального покупателя и количество сделок с применением ипотечной схемы незначительно. Ожидать не приходится, что банки в ближайшее время снизят процентные ставки и улучшат условия кредитования. Они просто не готовы принять на себя часть рисков, связанных со строительством.
Что касается мифов о сверхприбылях в строительной отрасли, то борьба с этими популистскими заявлениями о «себестоимости жилья в $300» занимает довольно существенную роль в нашей деятельности. Вместе с Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» мы тратим много усилий для проведения разъяснительной компании по этому вопросу через средства массовой информации с помощью аналитических материалов. Кроме того, ведется работа с представителями власти по организации менее бюрократических процедур при взаимоотношениях с естественными монополистами и органами исполнительной власти.
В целом, участники рынка объединяют свои усилия, поскольку любые законодательные изменения, любое реформирование должно быть обоснованным и с экономической стороны. Если взять и перенести часть рисков на тех субъектов экономических отношений, которые ранее их не имели – они просто переключатся на иную отрасль деятельности.
Василий Селиванов,
генеральный директор
ООО «СК «Петербургская
Недвижимость»:
– Прошедший год принес много важных событий. Наиболее значимыми, конечно, были изменения в сфере законодательства. Сейчас пока сложно спрогнозировать всю степень их влияния на рынок, на работу его участников, на качество и объемы строительства. Но, думаю, это влияние будет крайне значимым.
Область взаимоотношений с властью и монополистами, напротив, практически никаких изменений не претерпела. Здесь по-прежнему присутствует дефицит взаимопонимания и конструктивизма. Вообще, ситуация напоминает теорию эволюции – в сложнейших для выживания условиях девелоперы находятся в постоянной борьбе, ищут новые пути и способы для того, чтобы выжить и продолжать развиваться. Не спорю, в этом есть и определенный плюс: профессионализм участников рынка растет, а вот для непрофессионалов места не остается. Но в целом инвестиционный климат в городе неблагоприятен и позиция города явно не способствует качественному развитию индустрии девелопмента.
Основной миф, который за этот год удалось развенчать – сверхприбыли застройщиков. Теперь уже всем очевидно – и властям, и общественности – что это не так. А иначе рынок не преодолевал бы период стабилизации цен с таким скрипом и девелоперы не реагировали бы на это так болезненно – выбросом «пятен» и сокращением объемов строительства.
Дальнейшее развитие событий нам видится так: объемы строительства еще некоторое время будут сокращаться до тех пор, пока платежеспособный спрос и предложение не придут в состояние равновесия. А активное развитие ипотечного кредитования сможет обеспечить стабильность этого спроса.
Марк Окунь, генеральный директор ООО «Отделстрой»:
– Я считаю, что качественных изменений на рынке жилищного строительства не произошло. Появились новые федеральные законы в строительной сфере, но подзаконных актов нет, как нет и понимания того, как будут реализовываться планы о «доступном жилье». Взаимодействие застройщиков с властью на прежнем невысоком уровне, наши проблемы сверху не очень-то и видны. С монополистами отношения вообще трудно назвать конструктивными, Ленэнерго вообще выкручивает руки, пользуясь своим монопольным правом.
К сожалению, мифы о строительной отрасли развенчать не удалось, да этим никто и не занимался, по-прежнему в головах обывателей и многих чиновников властных структур присутствует мысль о том, что неплохо бы уменьшить «баснословную прибыль строителей».
Где она – я не знаю, но только не в сегменте жилья «эконом-класса», тут максимум – 10 процентов. До тех пор пока общественные слушания, необходимые для принятия решения о строительстве, будут направлены не на свободное волеизъявление граждан, а на «обдирание» инвестора, рассчитывать на консенсус не приходится.
Я думаю, что в ближайшие два года рынок претерпит серьезные изменения, застройщиков уменьшится вдвое, а также уменьшатся объемы строительства до 1-1,5 млн кв. метров. Нас ждет серия громких скандалов по поводу банкротств строительных организаций, что сильно насторожит покупателей. Стоимость продажи квартир в ближайшие два года вырастет на 20–30 процентов, а себестоимость инвестиционных жилищных проектов «эконом-класса» – на 10–15 процентов и станет $900–1000.
Все участники рынка имеют каждый свой интерес и возможности, поэтому считаю, что объединиться не удастся, так как нет единого «врага», а есть изменение конъюнктуры рынка и макроэкономические воздействия на него. Поэтому «на плаву» останутся только те компании, которые приведут свою стратегию работы в соответствие с изменяющимся рынком.
Автор: Опрос подготовил Андрей Теплоухов
рубрика:
День строителя
