Первичка станет вторичной?
07.08.2005
Ситуация на первичном рынке жилья продолжает оставаться неопределенной. Несмотря на оптимистичные прогнозы представителей ряда ведущих застройщиков и риэлтерских агентств, сделанные в начале этого года, никакого «всплеска» спроса на новое жилье пока не произошло.
Между тем себестоимость строительства продолжает расти. Следует ли ожидать радикальных изменений на рынке «первички» в ближайшие месяцы?
Своим мнением на этот счет с нами поделился ряд профессионалов рынка недвижимости.
«В настоящее время, общая стагнация спроса на первичном рынке вдобавок усугубляется и традиционным летним снижением покупательской активности. В этих условиях застройщики сбивают цены в явном или неявном виде – через разнообразные скидки, привлекательные бонусы и тому подобные «удочки», – говорит ведущий специалист отдела долевого строительства АН «Адвекс-РОССТРО» Ирина Меркурьева. Также популярной становится практика введения беспроцентной рассрочки, а также использование в качестве условной единицы доллара США по курсу Центробанка. Но, по оценке г-жи Меркурьевой, упор все же делается на скидки. Ведь это определенные проценты, а следовательно и конкретные суммы.
Стабильный спрос
Что же касается спроса, то наиболее востребованными остаются однокомнатные квартиры. На них спрос стабилен. На рынке типового жилья, где спрос выдерживает устойчивое равновесие, ситуация также неизменна. Говорить об увеличении числа клиентов можно только в отношении к элитному сектору недвижимости. Здесь, как и на вторичном рынке, общее увеличение числа клиентов связано с ростом доли клиентов иногородних. По-прежнему котируются наиболее дорогие северные районы Петербурга. Купчино и Юго-Запад – менее престижны. «Особняком» стоят Красногвардейский и Невский районы: они имеют средний статус и средние цены.
Заместитель генерального директора «Финансовой Строительной Компании САС» Александр Дацун отмечает новую тактику застройщика при новом строительстве. «Себестоимость строительства жилья, складывающаяся из многих факторов, имеет тенденцию скорее к увеличению и практически исчерпала потенциал сдерживания. И для стимуляции спроса строители, стремясь к понижению стоимости отдельных квартир, идут по пути уменьшения их площади, что не соответствует общепринятым тенденциям», – говорит он. Дацун считает, что таким образом «мы возвращаемся ко временам «хрущевок», хотя такие квартиры и пользуются спросом. «Петербургские компании пересматривают свои программы, сдвигают сроки сдачи объектов, не начинают новое строительство, так как знают, что в этом году квадратных метров продастся намного меньше, чем будет сдано», – говорит Александр Дацун.
Заместитель генерального директора АН «Колвэй» Александр Перфильев, напротив, относится к ситуации на рынке с оптимизмом. «Нынешнее состояние рынка недвижимости я бы оценил как позитивное. Сейчас цены на рынке стабильны, и покупатель начинает быть более разборчивым не только в выборе объекта, но также и в способе оплаты его покупки. Активное развитие ипотеки и возросший интерес к ней со стороны покупателей, с моей точки зрения, свидетельствует о «взрослении» рынка, о том, что рынок недвижимости становится доступен большему числу граждан», – говорит он.
Единственным сегментом первичного рынка жилья, который кризис не затронул, остается элитное жилье. «Спрос на него остается очень высоким. Ждать, что цены на элитные квартиры упадут, не стоит. Нигде в мире в таких городах как Петербург в историческом центре недвижимость не дешевеет. И у нас до сих пор за все время существования рынка недвижимости, цены на нее только росли», – говорит начальник отдела маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость» Николай Пашков. Он считает, что дополнительным фактором, стимулирующим спрос на приобретение элитных квартир в центре города, является то, что с каждым годом их число будет сокращаться, так как в центре просто нет места для нового строительства. В итоге, стоимость такой квартиры будет постоянно расти, а, значит, ее можно рассматривать, как неплохое вложение капитала.
Кто виноват?
Оценивая причины сегодняшней ситуации на рынке первичного жилья, все эксперты сходятся в одном: во всем виноваты думские депутаты.
«Непростая ситуация, сложившаяся на первичном рынке жилья к 2005 году еще более усложнилась в связи с принятием пакета новых федеральных законов. Все осознают несовершенство закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и видят необходимость введения большого количества подзаконных актов, благодаря которым было бы налажено функционирование этого закона», – говорит Александр Дацун.
«Нововведения в жилищной сфере затруднили многие рыночные процессы в сфере недвижимости», – сетует генеральный директор АН «Адвекс-Центр» Марианна Верещага. Наибольший урон сделкам нанесла реформа системы госрегистрации. «Сейчас стало намного сложнее расселять коммунальные квартиры: «камнем преткновения» стала длительность сроков регистрации сделок с недвижимостью и огромное число отказов и приостановлений по формальным признакам. Сделка в среднем длится около полугода, а за это время в семьях «расселенцев» могут произойти различные изменения (браки, разводы, рождение детей и т. д.), и с трудом составленная цепочка сделок рассыпается», – говорит г-жа Верещага.
Итак, сегодняшняя ситуация ясна. Каковы же прогнозы специалистов по дальнейшим перспективам первичного рынка?
Коллапс для застройщика
Александр Дацун считает, что повышение спроса на неэлитное жилье ожидать не следует. Напротив, он будет сокращаться. «Сложность строительства и увеличение доли риска для застройщика приведут к повышению цен на квадратные метры и соответственно идея формирования рынка доступного жилья осуществиться пока не сможет», – говорит он. Иными словами, спрос сократится за счет уменьшения числа граждан, чья платежеспособность не будет позволять им приобретать новое жилье.
Александр Перфильев, оптимистично оценивающий ситуацию на рынке для потребителя, в то же время дает весьма печальный прогноз дальнейшему развитию строительной отрасли. «Цены на жилье уже год как не растут и не падают. Однако постоянно повышающиеся тарифы монополистов и цены на стройматериалы неуклонно будут вести к повышению себестоимости строительства. Если покупательская способность не будет расти пропорционально, это негативно отразится как на состоянии строительной отрасли, так и на покупателях квартир в новых домах. Ведь в этом случае число предложений и фирм, работающих в этом секторе, будет неуклонно снижаться», – считает г-н Перфильев.
Таким образом, большинство специалистов рынка недвижимости в целом оценивают сегодняшнее состояние рынка первичной недвижимости как стабильное, но «тревожное». Что же касается перспектив, то они рисуются им довольно мрачными. Во всяком случае, в отношении застройщиков.
Автор: Игорь Черевко
Между тем себестоимость строительства продолжает расти. Следует ли ожидать радикальных изменений на рынке «первички» в ближайшие месяцы?
Своим мнением на этот счет с нами поделился ряд профессионалов рынка недвижимости.
«В настоящее время, общая стагнация спроса на первичном рынке вдобавок усугубляется и традиционным летним снижением покупательской активности. В этих условиях застройщики сбивают цены в явном или неявном виде – через разнообразные скидки, привлекательные бонусы и тому подобные «удочки», – говорит ведущий специалист отдела долевого строительства АН «Адвекс-РОССТРО» Ирина Меркурьева. Также популярной становится практика введения беспроцентной рассрочки, а также использование в качестве условной единицы доллара США по курсу Центробанка. Но, по оценке г-жи Меркурьевой, упор все же делается на скидки. Ведь это определенные проценты, а следовательно и конкретные суммы.
Стабильный спрос
Что же касается спроса, то наиболее востребованными остаются однокомнатные квартиры. На них спрос стабилен. На рынке типового жилья, где спрос выдерживает устойчивое равновесие, ситуация также неизменна. Говорить об увеличении числа клиентов можно только в отношении к элитному сектору недвижимости. Здесь, как и на вторичном рынке, общее увеличение числа клиентов связано с ростом доли клиентов иногородних. По-прежнему котируются наиболее дорогие северные районы Петербурга. Купчино и Юго-Запад – менее престижны. «Особняком» стоят Красногвардейский и Невский районы: они имеют средний статус и средние цены.
Заместитель генерального директора «Финансовой Строительной Компании САС» Александр Дацун отмечает новую тактику застройщика при новом строительстве. «Себестоимость строительства жилья, складывающаяся из многих факторов, имеет тенденцию скорее к увеличению и практически исчерпала потенциал сдерживания. И для стимуляции спроса строители, стремясь к понижению стоимости отдельных квартир, идут по пути уменьшения их площади, что не соответствует общепринятым тенденциям», – говорит он. Дацун считает, что таким образом «мы возвращаемся ко временам «хрущевок», хотя такие квартиры и пользуются спросом. «Петербургские компании пересматривают свои программы, сдвигают сроки сдачи объектов, не начинают новое строительство, так как знают, что в этом году квадратных метров продастся намного меньше, чем будет сдано», – говорит Александр Дацун.
Заместитель генерального директора АН «Колвэй» Александр Перфильев, напротив, относится к ситуации на рынке с оптимизмом. «Нынешнее состояние рынка недвижимости я бы оценил как позитивное. Сейчас цены на рынке стабильны, и покупатель начинает быть более разборчивым не только в выборе объекта, но также и в способе оплаты его покупки. Активное развитие ипотеки и возросший интерес к ней со стороны покупателей, с моей точки зрения, свидетельствует о «взрослении» рынка, о том, что рынок недвижимости становится доступен большему числу граждан», – говорит он.
Единственным сегментом первичного рынка жилья, который кризис не затронул, остается элитное жилье. «Спрос на него остается очень высоким. Ждать, что цены на элитные квартиры упадут, не стоит. Нигде в мире в таких городах как Петербург в историческом центре недвижимость не дешевеет. И у нас до сих пор за все время существования рынка недвижимости, цены на нее только росли», – говорит начальник отдела маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость» Николай Пашков. Он считает, что дополнительным фактором, стимулирующим спрос на приобретение элитных квартир в центре города, является то, что с каждым годом их число будет сокращаться, так как в центре просто нет места для нового строительства. В итоге, стоимость такой квартиры будет постоянно расти, а, значит, ее можно рассматривать, как неплохое вложение капитала.
Кто виноват?
Оценивая причины сегодняшней ситуации на рынке первичного жилья, все эксперты сходятся в одном: во всем виноваты думские депутаты.
«Непростая ситуация, сложившаяся на первичном рынке жилья к 2005 году еще более усложнилась в связи с принятием пакета новых федеральных законов. Все осознают несовершенство закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и видят необходимость введения большого количества подзаконных актов, благодаря которым было бы налажено функционирование этого закона», – говорит Александр Дацун.
«Нововведения в жилищной сфере затруднили многие рыночные процессы в сфере недвижимости», – сетует генеральный директор АН «Адвекс-Центр» Марианна Верещага. Наибольший урон сделкам нанесла реформа системы госрегистрации. «Сейчас стало намного сложнее расселять коммунальные квартиры: «камнем преткновения» стала длительность сроков регистрации сделок с недвижимостью и огромное число отказов и приостановлений по формальным признакам. Сделка в среднем длится около полугода, а за это время в семьях «расселенцев» могут произойти различные изменения (браки, разводы, рождение детей и т. д.), и с трудом составленная цепочка сделок рассыпается», – говорит г-жа Верещага.
Итак, сегодняшняя ситуация ясна. Каковы же прогнозы специалистов по дальнейшим перспективам первичного рынка?
Коллапс для застройщика
Александр Дацун считает, что повышение спроса на неэлитное жилье ожидать не следует. Напротив, он будет сокращаться. «Сложность строительства и увеличение доли риска для застройщика приведут к повышению цен на квадратные метры и соответственно идея формирования рынка доступного жилья осуществиться пока не сможет», – говорит он. Иными словами, спрос сократится за счет уменьшения числа граждан, чья платежеспособность не будет позволять им приобретать новое жилье.
Александр Перфильев, оптимистично оценивающий ситуацию на рынке для потребителя, в то же время дает весьма печальный прогноз дальнейшему развитию строительной отрасли. «Цены на жилье уже год как не растут и не падают. Однако постоянно повышающиеся тарифы монополистов и цены на стройматериалы неуклонно будут вести к повышению себестоимости строительства. Если покупательская способность не будет расти пропорционально, это негативно отразится как на состоянии строительной отрасли, так и на покупателях квартир в новых домах. Ведь в этом случае число предложений и фирм, работающих в этом секторе, будет неуклонно снижаться», – считает г-н Перфильев.
Таким образом, большинство специалистов рынка недвижимости в целом оценивают сегодняшнее состояние рынка первичной недвижимости как стабильное, но «тревожное». Что же касается перспектив, то они рисуются им довольно мрачными. Во всяком случае, в отношении застройщиков.
Автор: Игорь Черевко
рубрика:
День строителя
