Вопрос - ответ
23.10.2005
Могу ли я расплатиться
за долевое участие средствами ипотечного кредита?
– И да, и нет. Поясним. С точки зрения классической модели ипотечного кредитования, когда кредит предоставляется на приобретение объекта недвижимости и этот самый объект недвижимости является залогом у кредитора, расплатиться по договору долевого участия с использованием средств ипотечного кредита нельзя. Нельзя, так как на этапе строительства жилого дома (а именно на этом этапе и заключаются договоры долевого участия) никаких объектов недвижимости не существует. Квартира приобретает статус объекта недвижимости только тогда, когда дом построен, принят в эксплуатацию и прошел процедуру государственной регистрации прав. А если эти процедуры завершены, то никакого долевого участия и быть не может.
С другой стороны, если рассматривать ипотечное кредитование несколько шире, то возможны получение кредита под залог уже имеющейся у вас квартиры и направление полученных средств на оплату по договору долевого участия. Такое вполне реально, и такая услуга предлагается рядом банков.
Возможен и третий вариант: когда кредит предоставляется под залог прав по договору долевого участия (то есть если вы не сможете выплатить кредит, то дольщиком вместо вас станет банк). Такие программы тоже реализуются рядом банков, и хотя в рекламных целях такую услугу и называют ипотечным кредитованием, она таковой на самом деле не является.
Можно ли после получения ипотечного кредита продать, обменять, сдать в аренду, перепланировать купленную квартиру?
– С формальной точки зрения все эти операции вы сможете совершить с письменного согласия залогодержателя (банка). Но чтобы понять, насколько реально вам получить такое согласие, необходимо исходить из принципа целесообразности. С одной стороны, вы клиент банка, а желание клиента – закон. С другой стороны, банк не даст согласия, если в результате вашего действия нарушатся интересы этого банка. Давайте разберемся подробнее.
Продать. Если вы собираетесь продать квартиру, которая находится в залоге у банка, предоставившего вам кредит на ее покупку, то для получения согласия банка вам надо будет объяснить, зачем вы это делаете. Если вы, например, хотите вырученные деньги использовать для того, чтобы полностью расплатиться по кредиту, то банк, скорее всего, даст вам такое согласие. Ведь в этом случае он ничем не рискует. В альтернативном случае, если вы хотите с деньгами поступить как-нибудь иначе, то, скорее всего, на такую операцию вы согласия не получите, так как в результате этого банк останется с необеспеченным кредитом, что для него недопустимо.
Обменять. Примерно аналогичная ситуация. Если вашим намерением является обмен купленной квартиры на другую с нехудшими потребительскими свойствами и вы готовы ее передать в залог банку вместо обмененной, то банк, скорее всего, возражать не будет. По большому счету, для банка в результате ничего не изменится.
Сдать в аренду. В этом случае банк будет исходить из того, чтобы в результате передачи квартиры в аренду не осложнилась процедура обращения взыскания (если, не дай бог, вы перестанете платить по кредиту) и чтобы квартира не потеряла в стоимости. От передачи квартиры в аренду никаких осложнений для банка не возникнет, и он, скорее всего, даст соответствующее согласие. Единственное, что он может потребовать, – это включить в договор аренды положение о расторжении договора аренды в случае обращения взыскания на квартиру (хотя в соответствии с действующим законодательством подобная норма действует в силу закона).
Перепланировать. Банк даст согласие на перепланировку, если вы предоставите проект перепланировки, согласованный с необходимыми инстанциями и обязуетесь провести ремонт в определенный срок и внести изменения в техническую документацию (так называемый паспорт ПИБ). Дело в том, что если перепланировка не согласована соответствующим образом, то дальнейшие операции с квартирой, реальное состояние которой не соответствует существующей технической документации, будут затруднительны. Но если документы в порядке, то любая перепланировка и, как следствие, ремонт ведут к увеличению стоимости квартиры и, соответственно, к улучшению качества залога, что для банка является положительным фактором.
Автор: Григорий Песков
за долевое участие средствами ипотечного кредита?
– И да, и нет. Поясним. С точки зрения классической модели ипотечного кредитования, когда кредит предоставляется на приобретение объекта недвижимости и этот самый объект недвижимости является залогом у кредитора, расплатиться по договору долевого участия с использованием средств ипотечного кредита нельзя. Нельзя, так как на этапе строительства жилого дома (а именно на этом этапе и заключаются договоры долевого участия) никаких объектов недвижимости не существует. Квартира приобретает статус объекта недвижимости только тогда, когда дом построен, принят в эксплуатацию и прошел процедуру государственной регистрации прав. А если эти процедуры завершены, то никакого долевого участия и быть не может.
С другой стороны, если рассматривать ипотечное кредитование несколько шире, то возможны получение кредита под залог уже имеющейся у вас квартиры и направление полученных средств на оплату по договору долевого участия. Такое вполне реально, и такая услуга предлагается рядом банков.
Возможен и третий вариант: когда кредит предоставляется под залог прав по договору долевого участия (то есть если вы не сможете выплатить кредит, то дольщиком вместо вас станет банк). Такие программы тоже реализуются рядом банков, и хотя в рекламных целях такую услугу и называют ипотечным кредитованием, она таковой на самом деле не является.
Можно ли после получения ипотечного кредита продать, обменять, сдать в аренду, перепланировать купленную квартиру?
– С формальной точки зрения все эти операции вы сможете совершить с письменного согласия залогодержателя (банка). Но чтобы понять, насколько реально вам получить такое согласие, необходимо исходить из принципа целесообразности. С одной стороны, вы клиент банка, а желание клиента – закон. С другой стороны, банк не даст согласия, если в результате вашего действия нарушатся интересы этого банка. Давайте разберемся подробнее.
Продать. Если вы собираетесь продать квартиру, которая находится в залоге у банка, предоставившего вам кредит на ее покупку, то для получения согласия банка вам надо будет объяснить, зачем вы это делаете. Если вы, например, хотите вырученные деньги использовать для того, чтобы полностью расплатиться по кредиту, то банк, скорее всего, даст вам такое согласие. Ведь в этом случае он ничем не рискует. В альтернативном случае, если вы хотите с деньгами поступить как-нибудь иначе, то, скорее всего, на такую операцию вы согласия не получите, так как в результате этого банк останется с необеспеченным кредитом, что для него недопустимо.
Обменять. Примерно аналогичная ситуация. Если вашим намерением является обмен купленной квартиры на другую с нехудшими потребительскими свойствами и вы готовы ее передать в залог банку вместо обмененной, то банк, скорее всего, возражать не будет. По большому счету, для банка в результате ничего не изменится.
Сдать в аренду. В этом случае банк будет исходить из того, чтобы в результате передачи квартиры в аренду не осложнилась процедура обращения взыскания (если, не дай бог, вы перестанете платить по кредиту) и чтобы квартира не потеряла в стоимости. От передачи квартиры в аренду никаких осложнений для банка не возникнет, и он, скорее всего, даст соответствующее согласие. Единственное, что он может потребовать, – это включить в договор аренды положение о расторжении договора аренды в случае обращения взыскания на квартиру (хотя в соответствии с действующим законодательством подобная норма действует в силу закона).
Перепланировать. Банк даст согласие на перепланировку, если вы предоставите проект перепланировки, согласованный с необходимыми инстанциями и обязуетесь провести ремонт в определенный срок и внести изменения в техническую документацию (так называемый паспорт ПИБ). Дело в том, что если перепланировка не согласована соответствующим образом, то дальнейшие операции с квартирой, реальное состояние которой не соответствует существующей технической документации, будут затруднительны. Но если документы в порядке, то любая перепланировка и, как следствие, ремонт ведут к увеличению стоимости квартиры и, соответственно, к улучшению качества залога, что для банка является положительным фактором.
Автор: Григорий Песков
рубрика:
Кредитная история
