ПЗЗ: игра без правил?

Отсутствие во многих поселениях Ленобласти правил землепользования и застройки может негативно отразиться на их социально-экономическом развитии. В муниципалитетах, не разработавших предусмотренный законом комплект градостроительной документации, строительство с января 2013 года станет невозможным.

Плетемся в хвосте

«Подготовка ПЗЗ – правил землепользования и застройки – принципиальный вопрос. Если эта работа в поселении не начата, то невозможно будет вести никакую деятельность по развитию муниципального образования после января 2013 году. Но в этом вопросе мы плетемся в хвосте по сравнению с большинством других регионов», – отметил вице-губернатор Григорий Двас.
Начальник отдела контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Маргарита Петрова отметила, что самая неблагополучная ситуация в Киришском районе, где из 6 поселений только одно, городское, утвердило ПЗЗ. Четыре поселения приняли решение об отсутствии необходимости подготовки проекта генерального плана и подготовке ПЗЗ, но до сих пор к подготовке этих правил не приступили. В Кировском районе ни одно поселение из 11 не утвердило ПЗЗ, 6 готовят, 5 даже не начинали это делать. «Тревожная ситуация в Лужском районе – пока из 15 поселений ни одно не утвердило ПЗЗ, причем 14 даже не приступили к работе. В Подпорожском из пяти поселений правила готовит одно. В Приозерском из 14 ни одно поселение не приступило к подготовке», – печально констатировала госпожа Петрова.
«Хорошисты» в Ленинградской области тоже есть. Например, Тосненский район, где из 13 поселений 8 утвердили ПЗЗ, 4 готовят, а еще одно не начинало этой работы. Заметим, что в ряде случаев правила создаются даже не для всей территории поселения, а лишь для его части, и все равно поселения рискуют не успеть создать их и утвердить в областном правительстве до конца года.
С 1 января в поселениях, где нет ПЗЗ и комплекта документов территориального планирования, будет запрещена выдача разрешений на строительство и даже на ввод готовых объектов. Это означает, что застройщик, выполнив проектные работы и закупив оборудование и стройматериалы, не сможет вести строительство, а если оно уже завершено, ввести объект, даже в случае его бюджетного софинансирования. В областном правительстве всерьез опасаются, что результатом станет самострой либо иски застройщиков к муниципалитетам. Это, по мнению Григория Дваса, также означает обострение проблемы обманутых дольщиков.

Противоречие с законом

Но даже в тех случаях, когда ПЗЗ разрабатываются, местные администрации часто идут на поводу у инвесторов и включают в документацию такие положения, которые противоречат интересам самих поселений. Григорий Двас считает, что интересы разных сторон процесса «не всегда гармонизированы», особенно в тех местах близ Петербурга, где активно ведется жилищное строительство. «Компании-застройщики хотят бесконечно наращивать объемы строительства. Это не всегда соответствует законодательству и потребностям жителей», – заключил вице-губернатор. Одним из примеров такого подхода он назвал попытки строительства слишком высоких жилых комплексов, несмотря на невозможность пожаротушения при высоте зданий выше, чем предусмотрено недавно утвержденными региональными нормативами. Нарушаются и нормативы обеспечения жителей строящихся кварталов социальной и инженерной инфраструктурой, рекреационными территориями.
Штат регионального Комитета по архитектуре и градостроительству невелик, поэтому его сотрудники часто вынуждены ограничиваться формальной проверкой проектов ПЗЗ и генпланов на соответствие закону, но правительство области в целом ряде случаев отказывало муниципалам в утверждении документов.
Одним из оснований для отказа может стать и планируемое строительство на землях сельхозназначения, связанное с изменением категории земли или вида разрешенного использования. «Мы уже почти два года занимаемся этой проблемой. Считаем, что эта процедура, находящаяся на стыке земельного и градостроительного права, несколько противозаконна, – заявил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев. – Но собственники земель пользуются несовершенством законодательства, а органы местного самоуправления идут им навстречу. Особенно активно в прошлом году это делалось в Ломоносовском районе».
К началу апреля утверждены ПЗЗ у 39 муниципалитетов (всего 19%), готовятся у 98 (50%), но каждое третье поступление – 63 (31%) – не приступило к подготовке правил.

ПЗЗ родятся за 9 месяцев

Процедура подготовки ПЗЗ занимает 5-6 месяцев, а в «сложной градостроительной ситуации», то есть, например, в случае если в поселении есть архитектурные памятники, – 9 месяцев и больше. К тому же до сих пор не существует централизованной базы данных по земельным участкам и объектам недвижимости.
«Шесть-девять месяцев – это реальный срок при утвержденном генплане, – считает главный архитектор Гатчины Сергей Романов. – Потому что при утверждении генплана многое может измениться, и проект правил придется корректировать. Кроме того, в утвержденный документ все равно придется практически ежегодно вносить изменения.
В Гатчине ПЗЗ разрабатывались одновременно с генпланом города. Он утвержден в декабре, а в феврале прошли публичные слушания по проекту правил. Первоначально их планировалось утвердить в конце декабря 2011 года, несмотря на множество высказанных на слушаниях замечаний. Однако опубликованные поправки к Градостроительному кодексу заставили продлить срок обсуждения проекта».
Евгений Домрачев оценил проект гатчинских ПЗЗ как наиболее добросовестный в регионе. И напомнил муниципалам, что правила, в отличие от генплана (как стратегического материала) – документ ежедневного использования, а потому они чрезвычайно важны.
Между тем не все просто и с затянувшейся разработкой схемы территориального планирования области. График ее подготовки утвержден губернатором, она должна быть готова и утверждена к концу года. В ближайшее время будет проведен конкурс и заключен контракт с подрядчиком.