Олег Коржавин: «От качественной работы управляющей компании зависит благосостояние жильцов»
27.04.2012
Одним из главных барьеров на пути к развитию рынка управляющих компаний многоквартирными домами является низкая стоимость обслуживания и невысокая рентабельность при очень большой сложности взаимодействия с потребителем и ресурсоснабжающими организациями. Олег Коржавин, генеральный директор ЗАО УК «Всеволожские коммунальные сети», считает, что успех работы на этом рынке напрямую зависит не только от многих экономических факторов, но и от слаженной работы коллектива.
Мы встретились с Олегом Владимировичем, который поделился секретом успешной работы компании «Всеволожские коммунальные сети», а также высказал свою точку зрения на проблемы и перспективы развития рынка управления многоквартирными домами.
– Расскажите, пожалуйста, о состоянии жилищного хозяйства, которое находится в управлении Всеволожских коммунальных сетей. Какой круг задач решает управляющая компания?
– В нашем управлении находится 23 дома во Всеволожске, из них 21 здание построено компанией «ГлавСтройКомплекс». Все дома новые – возраст самых «взрослых» достигает 4 лет. Изначально в круг наших задач входит заключение договоров с энергетическими компаниями на поставку газа, воды, электроэнергии, тепла. Также мы обязаны заключить договоры с организациями, обслуживающими опасные производственные объекты, например лифты. Кроме этого, мы заключаем соглашение со Спецтрансом о вывозе мусора. В круг наших обязанностей входит и обеспечение противопожарной безопасности, поддержание бесперебойной работы инженерного оборудования, которое в новых домах на ступень выше, чем 20 лет назад. Также мы ведем работу с заявлениями граждан и стараемся решать все проблемы на стадии переговоров.
– Как у ЗАО УК «Всеволожские коммунальные сети» складываются отношения с компанией «ГлавСтройКомплекс»?
– У нас сложились доверительные рабочие отношения с компанией «ГлавСтройКомплекс», которая помогает нам в работе. Даже в идеально построенном доме какие-то мелкие недостатки в процессе эксплуатации все равно возникают, так как дом – это сложное техническое сооружение. По закону эти недостатки в течение первых 5 лет за свой счет должен ликвидировать застройщик. Мы предоставляем компании «ГлавСтройКомплекс» перечень этих работ. Нам доверяют и не приходят с проверками по поводу правомерности данного списка. Ведь компания «ГлавСтройКомплекс» понимает, что таким образом мы работаем не только на благо жильцов, но и на создание положительного имиджа застройщика.
– Олег Владимирович, в домах, которые обслуживают Всеволожские коммунальные сети, везде стоят узлы учета энергоресурсов?
– Да, об этом позаботилась компания «ГлавСтройКомплекс». Счетчики стоят везде, но тут надо учесть, что есть ежемесячный учет энергии, а есть годовой. По первому принципу учитывается расход холодной, горячей воды и электроэнергии. А по теплу считается объем потребленной энергии за год, а затем это число делится на 12 месяцев, и люди платят каждый месяц одинаковую сумму. В этом году мы решили уйти от этого принципа и перейти на ежемесячный учет тепла. То есть плата за тепло будет варьироваться от времени года: летом ее не будет, а зимой она будет рассчитываться исходя из количества потребленной энергии. Маленькие дома проиграют в этом плане большим объектам, которые лучше сохраняют тепло.
– Расскажите, как ваша компания решает вопрос с неплательщиками.
– Это очень серьезная проблема именно для нового жилья. Есть определенные проблемы в его эксплуатации. Например, на нашем обслуживании находится дом на Колтушском шоссе, 96. Здание введено в эксплуатацию в прошлом году. На сегодня по нему собирается 60% всех платежей, это уже хорошо, ведь до Нового года эта цифра составляла не более 40%. Это так называемое инвестиционное жилье, в которое люди вложили деньги, но сами в нем не живут. Данная тенденция в основном касается домов без отделки. В жилье с отделкой сбор платы за коммунальные услуги достигает почти 100%. В этом сегменте недвижимости проблем с незаселенностью не существует, либо она решается в первые три месяца после сдачи дома.
В первую очередь регулярная плата за коммунальные услуги важна для обеспечения бесперебойной работы инженерного оборудования. Весь прошлый год мы налаживали работу с должниками. Это принесло свои плоды – мы закончили 2011 год со сбором платежей на уровне 97%, а из 500 должников осталось 15 человек, на которых мы подали в суд. Со всеми остальными мы нашли общий язык: кто-то заплатил, кто-то заключил соглашение о рассрочке и т. д. Когда люди к нам приходят со своими проблемами, то мы никому не отказываем, никому не говорим, что все сразу отключим. Мы решаем проблемы посредством конструктивного диалога.
– Эксперты говорят, что управляющие компании поставлены в неравные условия по отношению к иным организациям жилищно-коммунального комплекса. Ваше мнение по поводу того, не вытеснит ли в будущем УК такая форма управления многоквартирным домом как ТСЖ.
– Я уверен, что этого не произойдет. На мой взгляд, ТСЖ – это любительский подход к дому. Тем более что чем меньше квартир в доме, тем сложнее содержать председателя ТСЖ, бухгалтера. С другой стороны, уровень проблем, которые должен решать глава ТСЖ, слишком широк, а зарплата, которую он получает, слишком маленькая. Тут либо человек должен быть альтруистом, либо он должен наживаться на этом доме иным способом. Сидеть на зарплате в 10 тысяч никто не будет.
Сегодня вышел новый закон, позволяющий вместо юридического лица создать совет дома, который функционирует на общественных началах и является связующим звеном между управляющей компанией и жильцами. Я считаю, что эта форма сотрудничества наиболее приемлема для рынка.
– С какими проблемами приходится сталкиваться вашей управляющей компании в своей работе?
– В нашем бизнесе самая главная проблема – это неорганизованность собственников. Наши люди до сих пор живут по советским принципам и привыкли, что все и всегда за них должно решать государство. А ведь обязанность содержать свое жилье лежит на плечах собственника, а управляющая компания – всего лишь исполнитель, наемная организация. На мой взгляд, боязнь отпустить отрасль в свободное плавание, а также высокая доля регулирования не дают этому бизнесу развиваться гармонично.
Управляющие компании без вины виноватые. С одной стороны, мы отвечаем перед ресурсоснабжающей организацией за то, чтобы плата за энергию была регулярной, хотя отдельных инструментов, регулирующих сбор платежей с жильцов, нет. С другой стороны, мы не можем гарантировать качество теплоносителя жильцам, так как это напрямую зависит от поставщиков.
– Тем не менее даже в этих сложных условиях Всеволожские коммунальные сети удачно справляются со своими обязанностями. Как вам это удается?
– Здесь много факторов. Во-первых, у нас в управлении достаточно объемный жилищный фонд – 100 тыс. кв. м, что позволяет обеспечивать оптимальную загрузку кадров. Во-вторых, большую помощь во всех вопросах постоянно оказывает застройщик домов, которыми мы управляем, – компания ОАО «ГлавСтройКомплекс». Соответственно, мы можем решать все вопросы оперативно, без издержек. Есть только два варианта выживания на рынке управляющих компаний – это увеличение объемов и оптимизация своей деятельности. Если говорить о внешних факторах, то, на мой взгляд, нужно посредством законодательства навести порядок в отношениях УК с ресурсоснабжающей организацией и собственниками.
В нашей деятельности большое значение имеет человеческий фактор. Мы всегда должны быть над ситуацией, чтобы ее контролировать и решить проблемы, с которыми к нам приходят жильцы. С гордостью могу сказать, что те успехи, которых мы добились в своей работе, мы достигли благодаря коллективному труду. Сегодня в штате ЗАО УК «Всеволожские коммунальные сети» работает 70 человек – все они высококвалифицированные специалисты, которые справляются со своей работой на «отлично». Дворники, уборщицы, сантехники, электрики, инженеры, бухгалтеры, юристы, менеджеры – каждый сотрудник дорог для нас и каждый работает для достижения общего результата. Уровень зарплаты в нашей организации и отсутствие текучести кадров говорит о том, что мы заботимся о своих сотрудниках.
Мы уверены в них, как и они в нас. Это, на мой взгляд, является также немаловажным условием нашей плодотворной работы.
Мы встретились с Олегом Владимировичем, который поделился секретом успешной работы компании «Всеволожские коммунальные сети», а также высказал свою точку зрения на проблемы и перспективы развития рынка управления многоквартирными домами.
– Расскажите, пожалуйста, о состоянии жилищного хозяйства, которое находится в управлении Всеволожских коммунальных сетей. Какой круг задач решает управляющая компания?
– В нашем управлении находится 23 дома во Всеволожске, из них 21 здание построено компанией «ГлавСтройКомплекс». Все дома новые – возраст самых «взрослых» достигает 4 лет. Изначально в круг наших задач входит заключение договоров с энергетическими компаниями на поставку газа, воды, электроэнергии, тепла. Также мы обязаны заключить договоры с организациями, обслуживающими опасные производственные объекты, например лифты. Кроме этого, мы заключаем соглашение со Спецтрансом о вывозе мусора. В круг наших обязанностей входит и обеспечение противопожарной безопасности, поддержание бесперебойной работы инженерного оборудования, которое в новых домах на ступень выше, чем 20 лет назад. Также мы ведем работу с заявлениями граждан и стараемся решать все проблемы на стадии переговоров.
– Как у ЗАО УК «Всеволожские коммунальные сети» складываются отношения с компанией «ГлавСтройКомплекс»?
– У нас сложились доверительные рабочие отношения с компанией «ГлавСтройКомплекс», которая помогает нам в работе. Даже в идеально построенном доме какие-то мелкие недостатки в процессе эксплуатации все равно возникают, так как дом – это сложное техническое сооружение. По закону эти недостатки в течение первых 5 лет за свой счет должен ликвидировать застройщик. Мы предоставляем компании «ГлавСтройКомплекс» перечень этих работ. Нам доверяют и не приходят с проверками по поводу правомерности данного списка. Ведь компания «ГлавСтройКомплекс» понимает, что таким образом мы работаем не только на благо жильцов, но и на создание положительного имиджа застройщика.
– Олег Владимирович, в домах, которые обслуживают Всеволожские коммунальные сети, везде стоят узлы учета энергоресурсов?
– Да, об этом позаботилась компания «ГлавСтройКомплекс». Счетчики стоят везде, но тут надо учесть, что есть ежемесячный учет энергии, а есть годовой. По первому принципу учитывается расход холодной, горячей воды и электроэнергии. А по теплу считается объем потребленной энергии за год, а затем это число делится на 12 месяцев, и люди платят каждый месяц одинаковую сумму. В этом году мы решили уйти от этого принципа и перейти на ежемесячный учет тепла. То есть плата за тепло будет варьироваться от времени года: летом ее не будет, а зимой она будет рассчитываться исходя из количества потребленной энергии. Маленькие дома проиграют в этом плане большим объектам, которые лучше сохраняют тепло.
– Расскажите, как ваша компания решает вопрос с неплательщиками.
– Это очень серьезная проблема именно для нового жилья. Есть определенные проблемы в его эксплуатации. Например, на нашем обслуживании находится дом на Колтушском шоссе, 96. Здание введено в эксплуатацию в прошлом году. На сегодня по нему собирается 60% всех платежей, это уже хорошо, ведь до Нового года эта цифра составляла не более 40%. Это так называемое инвестиционное жилье, в которое люди вложили деньги, но сами в нем не живут. Данная тенденция в основном касается домов без отделки. В жилье с отделкой сбор платы за коммунальные услуги достигает почти 100%. В этом сегменте недвижимости проблем с незаселенностью не существует, либо она решается в первые три месяца после сдачи дома.
В первую очередь регулярная плата за коммунальные услуги важна для обеспечения бесперебойной работы инженерного оборудования. Весь прошлый год мы налаживали работу с должниками. Это принесло свои плоды – мы закончили 2011 год со сбором платежей на уровне 97%, а из 500 должников осталось 15 человек, на которых мы подали в суд. Со всеми остальными мы нашли общий язык: кто-то заплатил, кто-то заключил соглашение о рассрочке и т. д. Когда люди к нам приходят со своими проблемами, то мы никому не отказываем, никому не говорим, что все сразу отключим. Мы решаем проблемы посредством конструктивного диалога.
– Эксперты говорят, что управляющие компании поставлены в неравные условия по отношению к иным организациям жилищно-коммунального комплекса. Ваше мнение по поводу того, не вытеснит ли в будущем УК такая форма управления многоквартирным домом как ТСЖ.
– Я уверен, что этого не произойдет. На мой взгляд, ТСЖ – это любительский подход к дому. Тем более что чем меньше квартир в доме, тем сложнее содержать председателя ТСЖ, бухгалтера. С другой стороны, уровень проблем, которые должен решать глава ТСЖ, слишком широк, а зарплата, которую он получает, слишком маленькая. Тут либо человек должен быть альтруистом, либо он должен наживаться на этом доме иным способом. Сидеть на зарплате в 10 тысяч никто не будет.
Сегодня вышел новый закон, позволяющий вместо юридического лица создать совет дома, который функционирует на общественных началах и является связующим звеном между управляющей компанией и жильцами. Я считаю, что эта форма сотрудничества наиболее приемлема для рынка.
– С какими проблемами приходится сталкиваться вашей управляющей компании в своей работе?
– В нашем бизнесе самая главная проблема – это неорганизованность собственников. Наши люди до сих пор живут по советским принципам и привыкли, что все и всегда за них должно решать государство. А ведь обязанность содержать свое жилье лежит на плечах собственника, а управляющая компания – всего лишь исполнитель, наемная организация. На мой взгляд, боязнь отпустить отрасль в свободное плавание, а также высокая доля регулирования не дают этому бизнесу развиваться гармонично.
Управляющие компании без вины виноватые. С одной стороны, мы отвечаем перед ресурсоснабжающей организацией за то, чтобы плата за энергию была регулярной, хотя отдельных инструментов, регулирующих сбор платежей с жильцов, нет. С другой стороны, мы не можем гарантировать качество теплоносителя жильцам, так как это напрямую зависит от поставщиков.
– Тем не менее даже в этих сложных условиях Всеволожские коммунальные сети удачно справляются со своими обязанностями. Как вам это удается?
– Здесь много факторов. Во-первых, у нас в управлении достаточно объемный жилищный фонд – 100 тыс. кв. м, что позволяет обеспечивать оптимальную загрузку кадров. Во-вторых, большую помощь во всех вопросах постоянно оказывает застройщик домов, которыми мы управляем, – компания ОАО «ГлавСтройКомплекс». Соответственно, мы можем решать все вопросы оперативно, без издержек. Есть только два варианта выживания на рынке управляющих компаний – это увеличение объемов и оптимизация своей деятельности. Если говорить о внешних факторах, то, на мой взгляд, нужно посредством законодательства навести порядок в отношениях УК с ресурсоснабжающей организацией и собственниками.
В нашей деятельности большое значение имеет человеческий фактор. Мы всегда должны быть над ситуацией, чтобы ее контролировать и решить проблемы, с которыми к нам приходят жильцы. С гордостью могу сказать, что те успехи, которых мы добились в своей работе, мы достигли благодаря коллективному труду. Сегодня в штате ЗАО УК «Всеволожские коммунальные сети» работает 70 человек – все они высококвалифицированные специалисты, которые справляются со своей работой на «отлично». Дворники, уборщицы, сантехники, электрики, инженеры, бухгалтеры, юристы, менеджеры – каждый сотрудник дорог для нас и каждый работает для достижения общего результата. Уровень зарплаты в нашей организации и отсутствие текучести кадров говорит о том, что мы заботимся о своих сотрудниках.
Мы уверены в них, как и они в нас. Это, на мой взгляд, является также немаловажным условием нашей плодотворной работы.
рубрика:
ЖКХ
автор:
Екатерина Костина
