Загородная борьба севера и юга

Новые коттеджные поселки в Ленинградской области появляются с завидным постоянством – долгое время лидировал север, теперь активировался и юг. Однако главная проблема загородных коттеджей никуда не исчезла – отсутствие дорожно-транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Это по-прежнему самый острый вопрос для девелоперов.

По статистике, 30% петербуржцев готовы переехать в загородные коттеджи и жить в них круглый год. «Но зачастую непреодолимым препятствием для этого становится плохая транспортная доступность, отсутствие инфраструктуры, невозможность оформления полноценной прописки. Среди неизменных плюсов – хорошая экология, меньшая плотность населения и, конечно, стоимость квадратного метра. Последнее становится основополагающим при выборе загородного коттеджа.
В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация, при которой однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге предлагается по цене небольшого коттеджа эконом-класса за городом, при этом загородный дом имеет все городские удобства и к нему прилагается земельный участок от 6 до 30 соток.
«К коттеджным поселкам для постоянного проживания предъявляются особые требования. Согласно современным правилам землепользования и застройки для строительства загородных домов пригодна только та земля, которая специально выделена под данную функцию, то есть предполагает индивидуальное жилищное строительство. При этом данные объекты должны располагаться не далее чем в 30-40 км от окраины города. Исключения составляют только те загородные коттеджи, которые имеют хорошее транспортное сообщение с городом: на дороге не возникают регулярные заторы, добраться до места можно за 1-1,5 часа», – отмечает Светлана Попова, аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».

На любой кошелек

Стоимость коттеджа в загородном поселке зависит от многих факторов: месторасположения объекта (близость к городу, транспортная доступность, удобство подъездных путей и т. д.), площади дома, оснащения дорожно-транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой, а также от наличия дополнительных удобств, например поля для гольфа, яхт-клуба, спортивного центра и т. д.
«Например, таунхаусы в «Кивеннапе» предлагаются по 1,5 млн рублей, таунхаусы в Ollila – по 15 млн рублей (и это не предел). И те, и другие имеют своего покупателя. Стоимость коттеджей начинается от 3,4 млн рублей и может доходить до 60 млн рублей. Есть и более дорогие предложения, но по ним нет сделок. Если говорить об участках – тут цена начинается от 200 тыс. рублей и доходит до 7-8 млн за надел», – объясняет Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Как отметил Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, загородная недвижимость Ленобласти, за исключением сегмента эконом-класса, продолжает простаивать. Спрос наблюдается только на объекты в пределах 4-5 млн рублей – дома и участки, находящиеся в 70-километровой зоне, недалеко от Петербурга. «Девелоперы коттеджных поселков до кризиса часто предлагали подряды, но потом были вынуждены предложить участки без подряда. В условиях кризиса и отсутствия свободных средств многие покупатели не готовы были платить одновременно и за землю, и за дом. Сегодня участок без коммуникаций стоит на 30-35% дешевле, но всегда существует риск, что они вовсе не будут подведены. Коммуникации в обещанном объеме проложены только в 25-30% поселков, где предлагались участки без подряда, а в общем и целом полностью обеспечены инфраструктурой, подключены всего около 15% поселков из тех, что сегодня активно продаются на рынке», – резюмировал господин Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.

Больная мозоль

По словам Ольги Трошевой, заместителя генерального директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость», главная проблема большинства загородных земель – это неподведенные коммуникации, то есть в результате житель новоиспеченного поселка может остаться без воды и электричества. Несмотря на обещанную инженерию, некоторые земли даже не имеют технической возможности подключения. К примеру, стоимость подключения к газовым сетям может составлять примерно 250 тыс. рублей за дом, к водопроводу – до 100 млн рублей за весь поселок. По признаниям застройщиков, расходы на подключение центральных коммуникаций (электросетей, водо- и газопровода, канализации) часто «съедают» до половины стоимости всего проекта.
В коттеджных поселках обеспеченность необходимой инфраструктурой зачастую ниже, чем в садоводствах, а стоимость услуг управляющих компаний достаточно высока – от 200 USD в месяц с домовладения. Стандартный поселок в среднем имеет 20-30 домов. Понятно, что в таком месте говорить о магазине не приходится, это может быть ларек или магазинчик, предлагающий минимальный набор продуктов. Что касается строительства и окупаемости большого магазина, то нужно, чтобы в поселке было не менее 100 домовладений. Своих школ, садов и больниц не имеет почти ни один поселок, разве что в крупных объектах застройки вроде НРБ, «Балтрос», – там, где строятся коттеджи для постоянного проживания. Для развития серьезной инфраструктуры поселок должен находиться в непосредственной близости от населенного пункта.
«Сегодня главный риск для покупателя в том, что поселок не будет завершен. И дело вовсе не в непорядочности застройщика. Примерно треть от всех проектов за 2011 год не продали ни одного лота, еще четверть реализовали по 1-3 объекта. При таких продажах ждать, пока комплекс начнет нормально функционировать (с охраной, уборкой дорог и прочими обещанными сервисами), можно десятилетиями. Весьма велики риски при приобретении участка в поселке, где не подведены инженерные сети. С большой долей вероятности они так и не будут подведены либо цена вопроса впоследствии серьезно возрастет. Настолько, что приобретение надела обернется просто потерей денег», – говорит Дмитрий Сперанский.