Второе пришествие ипотечных облигаций

Сегодня в России постепенно внедряется система выпуска ипотечных облигаций. В результате государство пытается воссоздать ту систему, которая отлично работала в нашей стране еще в конце XIX века.
Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время, в 1754 году, были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Однако в неорганизованной форме ипотечный кредит существовал и гораздо раньше. Например, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появлялись при сделках оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое.
В 1859-1860 годах в результате банковской реформы появились два рода частных кредитных учреждений: основанные на взаимном кредите городские кредитные общества и общества, основанные на акционерных началах. Но для создания полноценной кредитной среды в сфере ипотечных отношений частных финансовых организаций оказалось недостаточно. Роль государства в кредитовании была существенной. Например, на Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений.
В 1861 году в Петербурге и в 1862 году в Москве городские кредитные общества стали осуществлять основную массу операций с городской жилой недвижимостью. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдававших ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории.
Сумма ипотечных ссуд, выдаваемых заемщиком, должна была соответствовать сумме находившихся в обращении облигаций общества. Размер кредита основывался на заключении оценочной комиссии, которая определяла стоимость строения и уровень его доходности. Кредит выдавался в размере 50-60 процентов от стоимости залога. Ссуды выдавались только закладными листами и облигациями общества (особого рода ценные бумаги, действовавшие на ипотечном рынке и имевшие колеблющийся курс), сроком от 15 до 36 лет, с правом досрочного погашения. Заемщик облигации продавал на вторичном рынке. В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов.
Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье. В Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный, Ссудный и Азовско-Донской банки.
В начале ХХ века большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества – в первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

Автор: Екатерина Голубева