Ленобласть попрощалась с высотками

Лидия Горборукова: 

– Первый вопрос адресован к представителям администрации Ленинградской области. Расскажите о том, на что делало упор правительство региона, выпуская данное постановление. 

 

– Большая часть минимальных показателей, которые приведены в этих нормативах, рекомендуется к выполнению. Однако есть и обязательные, например ограничение по предельной этажности. Ключевым фактором для принятия этого решения стала безопасность населения. Дело в том, что имеющаяся в отдельных населенных пунктах специальная техника позволяет производить спасательные работы на высоте до 50 м. Построив высотные здания, государство и муниципальные образования не могут гарантировать безопасность людей именно с точки зрения их эвакуации при чрезвычайной ситуации. Есть и ряд экономических факторов, которые повлияли на принятие такого решения. Во-первых, такая застройка приводит к большой плотности населения. В связи с этим необходима концентрация бытовых, образовательных и развлекательных учреждений, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Кроме этого, эксплуатация зданий повышенной этажности потребует дополнительных средств. Не готовы к такой застройке и внешние системы. Следующая причина – это более низкие экологические показатели качества зданий повышенной этажности. Увеличивается плотность населения, повышается эпидемиологическая опасность, происходит ухудшение доступа маломобильных групп населения при отключении лифтов, растет террористическая опасность. Правительство Ленинградской области не нарушило никаких законодательных норм, когда установило эти ограничения. 

Есть прямой конфликт между интересами различных групп населения и застройщиками. На наш взгляд, на территории Ленинградской области достаточно участков для того, чтобы обеспечить строительство, отличное от зданий высотной этажности. На самом деле якорем для привлечения инвестиций является не высотная застройка сама по себе, а те преимущества, которые дают крупные транспортно-пересадочные узлы и повышенная ликвидность жилых площадей в этих узлах. Именно это привлекает инвесторов и застройщиков к таким территориям. Подчеркну, что ограничения по этажности не приведут к повышению стоимости квадратного метра жилья. 

 

– Документ, который мы сегодня обсуждаем, относится в первую очередь к документам территориального планирования. Это основа, база для дальнейшего проектирования иных объектов. То, что такой документ появился, – это хорошо, так как определены правила игры. У нас часто возникали проблемы, что те проекты планировки, которые принимались локально по инициативе застройщика или муниципальных образований, часто были выполнены не вполне корректно. Теперь такой ситуации быть не должно, так как в новых нормах территориального планирования все прописано. Другое дело – нравится это или не нравится инвесторам, готовы они работать согласно этим изменениям или нет. Что касается отдельных проектов, то если проектировщик с заказчиком доказывали техническую возможность эксплуатации зданий, то есть тот факт, что существующие сети способны нести нагрузку, заложенную в проектном решении, то оснований для того, чтобы не принимать эту проектную документацию и не выдавать положительное заключение, нет. Отказ госэкспертизы в основном идет тогда, когда проект не имеет технических условий или их исполнение откладывается на неопределенное время. 

Этот документ принимался согласно с теми техническими условиями, которые существуют. Я думаю, что дальше возможно обсуждать, можно ли в некоторых районах Ленобласти увеличить этажность, соотнося это с техническими возможностями по эксплуатации зданий. Сегодня оснований для отмены уже утвержденной градостроительной документации нет. Та документация, которая сейчас находится в процессе утверждения, должна учитывать новый регламент.

 

– Насколько сложно в проекте убрать несколько этажей?

 

– На мой взгляд, проектных решений, которые бы для снятия верхних этажей требовали существенной переделки проекта, почти не бывает. Особенно если речь идет о массовом многоэтажном строительстве. Опыт Санкт-Петербурга показывает, что даже такие технически сложные высотные сооружения, как высотка на Васильевском острове, вполне поддаются корректировке, и застройщик очень ответственно подходит к этому.

Владимир Дёмин перечислил много недостатков высотного многоэтажного строительства, и я их все полностью поддерживаю. На мой взгляд, единственным весомым доводом за высотное строительство в области является прибыль застройщика. Все остальное – красивая беллетристика. 

Я искренне считаю, что бывают ситуации, чаще всего связанные с ограниченностью территории, когда другого выхода, кроме как построить высотный дом, нет. Но в Ленинградской области много свободных территорий. Единственной проблемой для комплексного развития региона является отсутствие разработанной градостроительной документации, над которой сейчас начали активно работать все органы исполнительной власти. 

Сейчас перспективное планирование, разработка путей развития в Ленинградской области идут полным ходом. После окончания этого процесса муниципальные образования и другие уровни исполнительной власти будут понимать, в каких направлениях нужно активнее развивать инженерную инфраструктуру. Это как раз и является темой еще одной дискуссии. Важно сегодня понять, каким образом наладить взаимодействие бизнеса и власти для оптимизации процесса разработки такого планирования. 

 

– Прошу инвесторов и застройщиков высказать свою точку зрения по данному вопросу. Насколько могут измениться интересы инвесторов после ввода высотных ограничений? 

 

– Прежде всего хочу отметить, что принятый документ актуальный, потому что любые установленные правила лучше отсутствующих. Но если мы обсуждаем не весь документ, а конкретное положение об ограничении этажности, то здесь может быть несколько вопросов. Во-первых, Ленинградская область никаким образом с высотками не прощается. Высотки построены, строятся и еще будут строиться в регионе. Существует значительный объем проектов, прошедших согласование, по которым сейчас компании-застройщики начинают работать и продавать квартиры. В связи с этим возникает вопрос, что делать со всеми этими гражданами и вышеперечисленными проблемами. Их разве не эвакуируют в случае пожара с 22-го этажа? Получается, что это остается за скобками. 

Всем понятно, что дороже строить именно 25-этажные дома в силу более сложных инженерных решений и конструктивных особенностей здания. Так если их дороже строить, откуда же берется дополнительная прибыль? Она может получиться лишь тогда, когда мы говорим о дополнительном объеме строящихся площадей. Так, если в Ленобласти достаточно территорий для того, чтобы строить дополнительные объемы, почему же застройщики тогда хотят строить более дорогие 25-этажные дома, лишая себя той самой части прибыли? Ответ очень прост: территорий для дополнительного объема строительства на самом деле не так много. Мы говорим и об инженерно подготовленных участках, а соответственно, инвестиционно привлекательных, обеспеченных транспортной инфраструктурой и т. д. В связи с этим подобное ограничение этажности прямо приводит к ограничению объемов строительства. 

Мне кажется, что принятие таких документов, как генеральный план и правила землепользования и застройки, устанавливают регулирование зон этажности в том или ином месте. 

Уравнивание всей Ленобласти под одну 16-этажную гребенку еще раз вызывает вопросы к тому, что никакого выравнивания не получится, так как его уже нет. 

В связи с этим хочется надеяться, что ПЗЗ будет предусмотрена возможность корректировки таких отдельных положений, для того чтобы у нас создавалась гармоничная среда, а не среда, которая отрегулирована датой согласования проекта.

– Для нас как для застройщика жилого микрорайона, расположенного в 10 минутах ходьбы от метро, но все же на территории Ленинградской области, важно понимать, что этот законопроект обратной силы не имеет. То есть данные нормативы не касаются территорий, по которым уже есть утвержденный проект планировки и межевания и получены градостроительные планы (где обозначен высотный регламент). Поскольку на все земельные участки в составе микрорайона «Новый Оккервиль» уже получены градостроительные планы, которые допускает строительство жилых домов до 27 этажей, новые нормативы на них не распространяются.

Данные нормативы коснутся только новых проектов, которые находятся на этапе проектирования. Естественно, это дополнительные ограничения, которые могут снизить рентабельность проекта. Нормативы довольно жестко регламентирует строительство на территории Ленобласти – вводится ограничение по высоте до 16 этажей, ограничение площади многоэтажной застройки до 10% от территории застройки и пр. Плюс к этому на нас и так налагают обязанности по строительству инженерных сетей (с сетями и мощностями в Ленобласти большие проблемы), дорог, социальных объектов в жилых массивах. Нам не только никто не помогает строить, но еще и ограничивают во всем. Учитывая все это, рентабельность строительства на территориях Ленинградской области становится под вопросом.

 

– Нужны ли вообще высотные дома Ленинградской области, либо малоэтажная застройка наиболее приоритетна для региона?

 

– Наш опыт показывает, что когда застройщик на ранней стадии анализирует рынок, на тему какое жилье ему строить – малоэтажное или высотное, то он приходит к выводу, что нужно строить среднеэтажное жилье в 4-5 этажей. Это позволяет сократить технологические расходы при этом не сильно нагружать инженерную инфраструктуру. Бюджет проекта позволяет решить эти инженерные вопросы, немного повысив цены продаваемого жилья. Эффективность проекта в 4-9 этажей очень часто оказывается наиболее выгодной. Выше 16 этажей в Ленобласти, действительно, строить не нужно, исключением могут являться отдельные территории. Например, когда метро в Кудрово построят и т. д. Только в таких случаях эффективность высотного строительства оправдана. Прибыль застройщика, что немаловажно, также влияет на цену продаваемого жилья. Если есть возможность продавать чуть быстрее и дешевле, то это отличный вариант для застройщика и для покупателя. В таких случаях стоит поразмыслить над высокоэтажным жильем. Однако потребность в инженерной инфраструктуре такая, что никакая экономика проекта не выдержит такой нагрузки. 

 

– На мой взгляд, ограничение в 16 этажей является не слишком сильным. На месте Администрации Ленобласти я бы поставил более жесткие рамки. Существует различия между административным делением территорий, когда, по сути, Кудрово и Девяткино являются городами-спутниками и в них ведется интенсивное жилищное строительство. В этом случае большая нагрузка на инфраструктуру ложится на бюджет Ленобласти. Кроме этого, есть вопросы развития городских и сельских поселений на территории Ленобласти в целом. Здесь ни с точки зрения рынка, ни с точки зрения экономической целесообразности, ни с точки зрения возможностей по созданию инженерной инфраструктуры вопрос о строительстве жилых небоскребов не стоит. На мой взгляд, многоэтажки, построенные здесь в советский период, совершенно «убили» сельский образ жизни. 

Нужно переосмыслить ситуацию с выбором своего административного центра для Ленобласти, а также ситуацию с размещением производительных сил, потому что в значительной степени якорем для жилищного строительства являются места приложения рабочей силы. Создание промышленных центров во Всеволожске, Тихвине – это есть условие для гармоничного развития именно городских образований как районных центров Ленинградской области.

 

– Территория Ленинградской области неоднородна. Участки вокруг КАД, а также территория, ограниченная радиусом в 30 км от мегаполиса, интересна для инвесторов, и именно здесь строятся высотные дома. Дальше эта зона распыляется, и образуются структурные кластеры как Выборг, в котором высотные дома могут появляться локально, точечно. Реальность такова, что в пригородных зонах сталкиваются несколько различных видов застройки. Например, во Всеволожске коттеджная застройка, кластер промышленных предприятий вокруг «русского дизеля», а также высотные доминаты перемешаны, и о какой-то единой градостроительной линии здесь не приходится говорить. К сожалению, у нас нет конкретного понимания того, как мы дальше будем развиваться. Почему сейчас мы решили, что надо ограничить высотность именно 16 этажами или 25, или 5? 

Очевидно, что нужно рассматривать каждую территорию отдельно, в том числе и с точки зрения градостроительного регулирования. Очевидно, что высотное строительство интересно инвестору в зоне Кудрово, Шушар, Девяткино и других территорий, сосредоточенных вокруг КАД. Уже сегодня там разработаны и приняты, по крайней мере в Девяткино, документы территориального планирования, содержащие в том числе и параметры высотного строительства. Эти документы утверждены, и, на мой взгляд, их пересматривать абсолютно нецелесообразно. Тем более что город вытесняет высотки в зону КАД, и соседство многоэтажных и малоэтажных комплексов, разделенных невидимой чертой – границей между субъектами, – будет вызывать естественный диссонанс. 

Очевидно, что Петербургу и Ленобласти настало время принять взвешенный комплексный закон о развитии пригородных территорий, в котором внятно, с учетом интересов и города и области будет представлена концепция развития пригородов мегаполиса с четким распределением функций. 

 

– В Ленобласти, действительно, отсутствует некая комплексная программа развития территорий. Те законодательные акты, которые принимаются, – это лучше чем ничего, но, с другой стороны, они не решают этой проблемы. Земли в Ленобласти много, она дешевая, но она не обеспечена ни транспортной, ни инженерной инфраструктурой. Как на такой земле строить – непонятно. Я соглашусь с тем, что Ленобласти в большей степени нужна малоэтажная застройка. Это более комфортный, экологичный, экономичный и так далее тип жилья. Мы всегда стараемся предложить застройщику какие-то более низкоэтажные варианты застройки территорий. Сама идея понижения этажности абсолютно верна для Ленобласти. Комплексная программа позволит решить все проблемы, о которых говорили все мои коллеги. Только составив план развития, мы увидим, где что нужно строить. На мой взгляд, к созданию такого документа следует привлекать профессиональное сообщество. 

 

– Дело не в том, что все девелоперы, проектировщики и застройщики хотят гоняться за высотным строительством. Нас туда гонят экономические условия. У этой проблемы есть еще один аспект. Все сегодня ратуют за малый бизнес и за его развитие. Комплексное освоение территорий требует колоссальных капиталовложений и усилий. Но существует много строительных компаний, готовых выступить девелоперами: если бы им предоставлялись более или менее готовые территории под застройку, то они могли составить реальную конкуренцию для крупных компаний. В этой связи прямая обязанность правительства Ленобласти – заниматься инженерной подготовкой территорий, на которые потом приходят строители. Если мы хотим создавать комфортную среду для людей, то я согласен, что надо запретить строительство выше не только 16 этажей. 

 

– Малоэтажное строительство в Ленобласти имеет свои перспективы и, безусловно, решает большую часть жилищных проблем города и области. Одна из основных проблем, почему «малоэтажка» остается дорогостоящей – это освоение инженерных сетей. Выступая девелоперами в ряде коттеджных поселков, наша компания держит уровень реализации в сегменте бизнес плюс и эксклюзив. Это упирается в себестоимость той осваиваемой территории, на которой работает инвестор. Безусловно, если Администрация Ленобласти возьмет на себя большую часть затрат по проведению коммуникаций, то эти коттеджные поселки могут быть вполне бюджетными. 

 

– Мы застраиваем в основном те территории, которые прилегают к КАД. Все говорят по поводу ограничения этажности в 16 этажей, но лукавят, так как территории, которые прилегают к КАД, – это сельские поселения. И согласно тем же таблицам максимальная этажей здесь должна быть 12 этажей. Значительное снижение этажности приводит все же к значительному удорожанию жилья. Основной показатель, который используют застройщики, – это общая продаваемая площадь. Если раньше мы могли выиграть за счет увеличения этажности, то теперь нам придется увеличивать площадь застройки вширь. Что касается инженерии, то все ложится на плечи застройщика. Если мы расширяем квартал, то сети увеличиваются, что также ведет к увеличению стоимости жилплощади. 

 

– Я не согласен, что высотное строительство экономично. Докажите цифрами. Почему тогда Никита Хрущев строил 5-этажные дома? С точки зрения глобальной экономики и государственного подхода это было очень экономично. По поводу сельских поселений. Они не хотят стать городскими поселениями, так как хотят получать дотации. Документ, который мы приняли, еще не показал себя. Давайте поработаем, посмотрим. Любой документ – это не догма, он всегда может быть откорректирован. Конечно, всем удобно, чтобы региональные нормативы лежали на полке, а инвесторы и строители делали что хотели. Но у нас другая задача – принять рабочий документ, который будет влиять на градостроительную политику. 

 

– Что касается технической стороны, то я думаю, что можно строить и многоэтажные высотные дома, в которых будет комфортно жить. С точки зрения выхода градостроительных правил это плюс. Очень хорошо, что администрация понимает, что это не конечный продукт. Разумеется, это настолько сложная вещь, которая требует постоянных больших усилий для того, чтобы все получалось, чтобы людям становилось лучше жить. Что касается экономической составляющей, то дискуссии обязаны были быть, и разные люди по-разному будут оценивать их. Можно выразить только сочувствие и поддержку представителям исполнительной власти, на плечи которой ложится согласование интересов людей и бизнеса.