Загородная ипотека: за и против
09.07.2006
Предложение на рынке загородного жилья в настоящее время составляет примерно 8 тыс. объектов недвижимости, однако очень малая их часть может стать предметом ипотечной сделки из-за проблем с оформлением земельных прав.
Решению вопросов, связанных с «продвижением» ипотеки в область, была посвящена конференция, проведенная по инициативе НП Ассоциация «Загородная недвижимость». Представители риэлторских фирм, банков, строительных компаний размышляли о нынешнем состоянии загородной ипотеки, перспективах ее дальнейшего развития в поисках ответа на ключевой вопрос: способна ли ипотека решить жилищные проблемы широких кругов населения в Ленинградской области. «Нам необходимо выработать единый подход к ситуации, сложившейся на областном рынке недвижимости», — отметил во вступительном слове глава Ассоциации Леонид Телегузов.
Развитие ипотечного кредитования признано одним из основных путей реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В настоящее время данное направление банковской деятельности в первую очередь распространяется на кредитование с целью приобретения жилья в многоквартирных домах. Это в равной степени относится как к мегаполисам – Москве, Санкт-Петербургу, так и к небольшим городам и поселкам городского типа. Таким образом, практически неохваченной ипотекой оказывается достаточно большая часть рынка жилья – индивидуальные жилые дома, иными словами, то, что принято называть «загородной недвижимостью». Вместе с тем эксперты рынка недвижимости отмечают в Санкт-Петербурге и Ленинградской области постоянный рост интереса к приобретению с помощью ипотечных кредитов коттеджей, как на вторичном рынке, так и на этапе строительства. «Мы на пороге загородного бума, такого же, как в Москве, — считает генеральный директор ЗАО «Русский Фонд Недвижимости» Александр Портнов. – В городе практически не осталось ликвидных объектов, а рост цен на квартиры идет такими темпами, что многие продавцы отказываются от сделок с привлечением банковских кредитов, поскольку за время оформления сделки цены вырастают. Таким образом, можно смело говорить о необходимости продвижения в область для крупнейших петербургских банков, серьезно занимающихся ипотечным кредитованием».
Потенциальных приобретателей загородной недвижимости можно условно поделить на две группы – городские жители, которые по каким бы то ни было причинам заинтересованы в покупке недвижимости за пределами города, и жители области, нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий. В соответствии с этим членением разнятся и запросы покупателей.
В первом случае спросом пользуются дома в зоне удаленности от Санкт-Петербурга до 160 км. Ликвидность объекта обеспечивает наличие систем энергоснабжения и круглогодичного подъезда, а также «американский» характер архитектурного решения коттеджа – замки из красного кирпича постройки 90-х годов спросом не пользуются. Во втором случае особые требования предъявляются только к качеству жилья, география же расположения объекта расширяется, охватывая практически всю область, может быть, за исключением особенно депрессивных районов. По мнению риэлторов, наиболее востребованными объектами загородной недвижимости являются дома в ценовом сегменте от $125 тыс. до $275 тыс. – так называемые коттеджи «эконом»- и среднего класса. Однако эту недвижимость достаточно трудно назвать общедоступной. Так, по мнению исполнительного директора агентства недвижимости «Александр-Н» Федора Дьячкова, для обслуживания ипотечного кредита на приобретение такого жилья среднемесячный доход семьи должен составлять $3-4 тыс.
При расположении объекта на небольшом удалении от города банки достаточно активно идут на предоставление ипотечных кредитов. Большинство банковских ипотечных программ вообще не разграничивает схемы кредитования квартир и другой недвижимости (исключением являются программы Городского ипотечного банка). Кредитование за воображаемой чертой в 160 км осложняется отсутствием развитой сети представительств у большинства коммерческих банков Санкт-Петербурга. «Сложно организовывать процесс кредитования граждан, живущих в Лодейном поле, Подпорожье или Тихвине, — отмечает начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Татьяна Хоботова, — ведь необходимость личного присутствия даже в минимальном объеме существует. Решение этой проблемы мы видим только в расширении филиальной сети банка».
Однако ипотечное кредитование в области влечет за собой ряд проблем, которые не возникают при покупке квартир в границах Санкт-Петербурга. Главная трудность «коттеджной» ипотеки – незарегистрированность земли и построек. Как отметил Федор Дьячков, только 10 процентов земельных участков в Ленинградской области имеют оформленную по всем требованиям законодательства правоустанавливающую документацию. А учитывая достаточно серьезные трудности при регистрации в областных ФРС, где до сих пор не создана единая схема работы в случае ипотечных сделок, возможности кредитования на покупку коттеджей сужаются.
«Наиболее часто встречающаяся ошибка – регистрация ипотеки за номером сделки купли-продажи, тогда как она должна регистрироваться за номером регистрации права. И это далеко не единственное несоответствие, — комментирует заместитель генерального директора ОАО «Энергомашбанк» Дмитрий Вагин. – Из-за ситуации, когда представители органов ФРС категорически отказываются корректировать свой подход к регистрации объектов загородной недвижимости, нам пришлось полностью отказаться от сделок в Гатчинском районе».
Специалисты рынка загородной недвижимости отмечают превышение спроса над предложением, отсутствие «бюджетного» жилья и именно с этим связывают замедленные темпы развития «коттеджной» ипотеки. Для решения этой проблемы в рамках таких целевых программ, как «Жилье для молодежи», «Жилье для работников бюджетной сферы» планируется строительство коттеджных поселков и таун-хаузов, жилье в которых будет реализовываться по программам ипотечного кредитования. «Благодаря тому, что правительство Ленинградской области будет субсидировать приобретение нового жилья, востребованность ипотеки повысится», — считает гендиректор Ленинградского областного АИЖК Алексей Поляков. Однако у многих экспертов вызывает сомнение возможность глобального развития загородной ипотеки за счет привлечения средств областного бюджета, поскольку уровень заработной платы в регионе достаточно низкий. По данным, представленным Татьяной Хоботовой, ежемесячное обслуживание среднего по размерам кредита, предоставляемого по ипотечной программе Внешторгбанка, примерно будет равняться размеру заработной платы заемщика.
Изменить создавшуюся ситуацию может совокупность ряда факторов. Во-первых, повышение уровня жизни населения области, что возможно при развитии инвестиционного потенциала Ленобласти (как это происходит в Усть-Луге). Во-вторых, снижение процентных ставок по ипотеке – здесь, возможно, особую роль сыграет произошедшее с 1 июля снижение ставок АИЖК (от 11,5 процентов в рублях). Третьей и, пожалуй, самой важной составляющей успеха ипотеки в области должно быть увеличение объемов жилищного строительства.
Пока же, вероятнее всего, «загородный бум» будут создавать состоятельные петербуржцы и выходцы из других регионов, что мало совпадает с задачами, поставленными в национальном проекте.
Автор: Вероника Шеменева
Решению вопросов, связанных с «продвижением» ипотеки в область, была посвящена конференция, проведенная по инициативе НП Ассоциация «Загородная недвижимость». Представители риэлторских фирм, банков, строительных компаний размышляли о нынешнем состоянии загородной ипотеки, перспективах ее дальнейшего развития в поисках ответа на ключевой вопрос: способна ли ипотека решить жилищные проблемы широких кругов населения в Ленинградской области. «Нам необходимо выработать единый подход к ситуации, сложившейся на областном рынке недвижимости», — отметил во вступительном слове глава Ассоциации Леонид Телегузов.
Развитие ипотечного кредитования признано одним из основных путей реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В настоящее время данное направление банковской деятельности в первую очередь распространяется на кредитование с целью приобретения жилья в многоквартирных домах. Это в равной степени относится как к мегаполисам – Москве, Санкт-Петербургу, так и к небольшим городам и поселкам городского типа. Таким образом, практически неохваченной ипотекой оказывается достаточно большая часть рынка жилья – индивидуальные жилые дома, иными словами, то, что принято называть «загородной недвижимостью». Вместе с тем эксперты рынка недвижимости отмечают в Санкт-Петербурге и Ленинградской области постоянный рост интереса к приобретению с помощью ипотечных кредитов коттеджей, как на вторичном рынке, так и на этапе строительства. «Мы на пороге загородного бума, такого же, как в Москве, — считает генеральный директор ЗАО «Русский Фонд Недвижимости» Александр Портнов. – В городе практически не осталось ликвидных объектов, а рост цен на квартиры идет такими темпами, что многие продавцы отказываются от сделок с привлечением банковских кредитов, поскольку за время оформления сделки цены вырастают. Таким образом, можно смело говорить о необходимости продвижения в область для крупнейших петербургских банков, серьезно занимающихся ипотечным кредитованием».
Потенциальных приобретателей загородной недвижимости можно условно поделить на две группы – городские жители, которые по каким бы то ни было причинам заинтересованы в покупке недвижимости за пределами города, и жители области, нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий. В соответствии с этим членением разнятся и запросы покупателей.
В первом случае спросом пользуются дома в зоне удаленности от Санкт-Петербурга до 160 км. Ликвидность объекта обеспечивает наличие систем энергоснабжения и круглогодичного подъезда, а также «американский» характер архитектурного решения коттеджа – замки из красного кирпича постройки 90-х годов спросом не пользуются. Во втором случае особые требования предъявляются только к качеству жилья, география же расположения объекта расширяется, охватывая практически всю область, может быть, за исключением особенно депрессивных районов. По мнению риэлторов, наиболее востребованными объектами загородной недвижимости являются дома в ценовом сегменте от $125 тыс. до $275 тыс. – так называемые коттеджи «эконом»- и среднего класса. Однако эту недвижимость достаточно трудно назвать общедоступной. Так, по мнению исполнительного директора агентства недвижимости «Александр-Н» Федора Дьячкова, для обслуживания ипотечного кредита на приобретение такого жилья среднемесячный доход семьи должен составлять $3-4 тыс.
При расположении объекта на небольшом удалении от города банки достаточно активно идут на предоставление ипотечных кредитов. Большинство банковских ипотечных программ вообще не разграничивает схемы кредитования квартир и другой недвижимости (исключением являются программы Городского ипотечного банка). Кредитование за воображаемой чертой в 160 км осложняется отсутствием развитой сети представительств у большинства коммерческих банков Санкт-Петербурга. «Сложно организовывать процесс кредитования граждан, живущих в Лодейном поле, Подпорожье или Тихвине, — отмечает начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Татьяна Хоботова, — ведь необходимость личного присутствия даже в минимальном объеме существует. Решение этой проблемы мы видим только в расширении филиальной сети банка».
Однако ипотечное кредитование в области влечет за собой ряд проблем, которые не возникают при покупке квартир в границах Санкт-Петербурга. Главная трудность «коттеджной» ипотеки – незарегистрированность земли и построек. Как отметил Федор Дьячков, только 10 процентов земельных участков в Ленинградской области имеют оформленную по всем требованиям законодательства правоустанавливающую документацию. А учитывая достаточно серьезные трудности при регистрации в областных ФРС, где до сих пор не создана единая схема работы в случае ипотечных сделок, возможности кредитования на покупку коттеджей сужаются.
«Наиболее часто встречающаяся ошибка – регистрация ипотеки за номером сделки купли-продажи, тогда как она должна регистрироваться за номером регистрации права. И это далеко не единственное несоответствие, — комментирует заместитель генерального директора ОАО «Энергомашбанк» Дмитрий Вагин. – Из-за ситуации, когда представители органов ФРС категорически отказываются корректировать свой подход к регистрации объектов загородной недвижимости, нам пришлось полностью отказаться от сделок в Гатчинском районе».
Специалисты рынка загородной недвижимости отмечают превышение спроса над предложением, отсутствие «бюджетного» жилья и именно с этим связывают замедленные темпы развития «коттеджной» ипотеки. Для решения этой проблемы в рамках таких целевых программ, как «Жилье для молодежи», «Жилье для работников бюджетной сферы» планируется строительство коттеджных поселков и таун-хаузов, жилье в которых будет реализовываться по программам ипотечного кредитования. «Благодаря тому, что правительство Ленинградской области будет субсидировать приобретение нового жилья, востребованность ипотеки повысится», — считает гендиректор Ленинградского областного АИЖК Алексей Поляков. Однако у многих экспертов вызывает сомнение возможность глобального развития загородной ипотеки за счет привлечения средств областного бюджета, поскольку уровень заработной платы в регионе достаточно низкий. По данным, представленным Татьяной Хоботовой, ежемесячное обслуживание среднего по размерам кредита, предоставляемого по ипотечной программе Внешторгбанка, примерно будет равняться размеру заработной платы заемщика.
Изменить создавшуюся ситуацию может совокупность ряда факторов. Во-первых, повышение уровня жизни населения области, что возможно при развитии инвестиционного потенциала Ленобласти (как это происходит в Усть-Луге). Во-вторых, снижение процентных ставок по ипотеке – здесь, возможно, особую роль сыграет произошедшее с 1 июля снижение ставок АИЖК (от 11,5 процентов в рублях). Третьей и, пожалуй, самой важной составляющей успеха ипотеки в области должно быть увеличение объемов жилищного строительства.
Пока же, вероятнее всего, «загородный бум» будут создавать состоятельные петербуржцы и выходцы из других регионов, что мало совпадает с задачами, поставленными в национальном проекте.
Автор: Вероника Шеменева
рубрика:
Стиль бизнеса
