Закон о долевке одобрила Дума
09.07.2006
На днях Госдума РФ приняла в третьем чтении закон, касающийся привлечения денежных средств граждан в долевое строительство за счет выпуска особого вида облигаций – жилищных сертификатов.
Коротко о главном
Этот документ вносит поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также в закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с новой редакцией закона допускается привлечение в строительную сферу средств граждан путем выпуска эмитентом особого вида облигаций – жилищных сертификатов. Они закрепляют право их владельцев на получение жилья. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома.
Закон устанавливает, что застройщиком может быть только юридическое лицо, в то время как по старым нормам застройщиком мог выступать и индивидуальный предприниматель. Также предполагается, что исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.
Кроме того, в соответствии с новым документом в случае расторжения договора застройщик обязан в течение 20 рабочих дней с момента расторжения возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Также закон содержит положения, касающиеся компетенции органов надзора и контроля в сфере долевого строительства. В частности, за федеральными органами исполнительной власти закрепляются полномочия по изданию нормативно-правовой документации в области долевого строительства. А на органы субъектов Федерации возлагаются функции по надзору и контролю в сфере строительства.
Ждать осталось недолго
Дать более подробный комментарий по поводу внесенных в закон поправок мы попросили эксперта думского Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Светлану Никитину:
– Светлана Васильевна, о каких жилищных сертификатах идет речь в законе?
– Действительно, здесь может возникнуть некоторая путаница, поскольку у нас в законодательстве существует два вида бумаг, которые называются «жилищными сертификатами». Первый вид жилищных сертификатов – это так называемые государственные жилищные сертификаты. Это форма субсидирования, которая из бюджета предоставляется военнослужащим, жителям крайнего севера и другим особым категориям граждан. А облигации, о которых речь идет в данном законе, это совсем другое. Это действительно ценные бумаги, которые были введены в обращение указом Президента еще в 1994 году.
– Сильно ли новый закон меняет существующие «правила игры» на рынке долевого строительства?
– Он, скорее, просто узаконил существующую ситуацию. Бумаги имели хождение с 1994 года. Но не получили широкого распространения, поскольку для работы с ними предъявлялись достаточно жесткие условия к застройщикам. В принципе эти условия аналогичны тем, что прописаны в новой редакции закона: право собственности застройщика на землю, завершение строительства и т.д. Но сейчас ситуация на рынке изменилась, и эти требования уже не кажутся чрезмерными. Когда возник вопрос о возможных формах привлечения денег граждан в строительство, вспомнили про этот указ Президента. Документ еще раз проанализировали и поняли, что никакой опасности данный способ привлечения средств не несет, поскольку он, с одной стороны, аналогичен долевому участию, а с другой стороны, схема эмиссии и обращения на рынке ценных бумаг, предложенная указом, даже более жесткая, по крайней мере, более прозрачная, чем заключение договоров гражданского правохарактера.
– Значит, никаких изменений в существующую правовую систему принятие закона не внесло?
– Указ Президента как был, так и есть. Но его формулировка, которая была принята изначально, ставила этот документ вне закона и подлежала отмене. Ведь у нас указ Президента (при всем уважении к самому Президенту) – это не подзаконный акт, он не имеет силы закона.
– В чем же тогда сила нового документа?
– Изменения, которые он вносит в существующую ситуацию, принципиальные. Во-первых, по закону появились альтернативные способы обеспечения обязательств. Если раньше была только ипотека, то теперь еще появилась возможность заключать договор поручительства между банками. На выбор. Это в интересах дольщиков. Если раньше земля изначально была в залоге у банка, и этот банк не давал согласие на строительство там дома с участием граждан, то у застройщика не было выхода. Ему просто приходилось менять свой бизнес. А теперь, если банк не дает согласие, застройщик может получить фактическое разрешение на привлечение дольщиков у другого банка путем заключения договора-поручительства.
Во-вторых, из новой редакции закона убрали печально известную солидарную ответственность банков.
В-третьих, снизили размеры штрафных санкций. Но все равно сохранили преимущественную защиту дольщиков. Если раньше у нас за просрочку сдачи объекта был штраф в размере 1/75 ставки рефинансирования, то теперь 1/300. А если гражданин дольщик – 1/150. То есть в два раза больше.
В-четвертых, и это, на мой взгляд, самое принципиальное, определились с контролирующим органом. Год с лишним закон действует, но все это время не ясно было, кто должен заниматься контролем. А раз никто не контролирует исполнение закона, статья как бы и не работает. Теперь решено, что правовое регулирование вопроса останется на федеральном уровне, а контролировать процесс на местах будут органы субъектов Федерации. Эта схема реальная. Поскольку строительство ведется по всей стране, какому государственному органу ни дай полномочия по контролю, сделать это он вряд ли сможет. Для этого должен быть штат сотрудников, как у российской милиции. А на уровне субъектов организовать контроль реально.
– Когда закон начнет работать?
– На днях его новую редакцию поддержал профильный комитет Совета Федерации. На следующей неделе закон рассмотрит Совфед. А дальше – только подпись Президента. Так что, думаю, ждать осталось недолго.
Автор: Наталья Ковтун
Коротко о главном
Этот документ вносит поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также в закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с новой редакцией закона допускается привлечение в строительную сферу средств граждан путем выпуска эмитентом особого вида облигаций – жилищных сертификатов. Они закрепляют право их владельцев на получение жилья. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома.
Закон устанавливает, что застройщиком может быть только юридическое лицо, в то время как по старым нормам застройщиком мог выступать и индивидуальный предприниматель. Также предполагается, что исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.
Кроме того, в соответствии с новым документом в случае расторжения договора застройщик обязан в течение 20 рабочих дней с момента расторжения возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Также закон содержит положения, касающиеся компетенции органов надзора и контроля в сфере долевого строительства. В частности, за федеральными органами исполнительной власти закрепляются полномочия по изданию нормативно-правовой документации в области долевого строительства. А на органы субъектов Федерации возлагаются функции по надзору и контролю в сфере строительства.
Ждать осталось недолго
Дать более подробный комментарий по поводу внесенных в закон поправок мы попросили эксперта думского Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Светлану Никитину:
– Светлана Васильевна, о каких жилищных сертификатах идет речь в законе?
– Действительно, здесь может возникнуть некоторая путаница, поскольку у нас в законодательстве существует два вида бумаг, которые называются «жилищными сертификатами». Первый вид жилищных сертификатов – это так называемые государственные жилищные сертификаты. Это форма субсидирования, которая из бюджета предоставляется военнослужащим, жителям крайнего севера и другим особым категориям граждан. А облигации, о которых речь идет в данном законе, это совсем другое. Это действительно ценные бумаги, которые были введены в обращение указом Президента еще в 1994 году.
– Сильно ли новый закон меняет существующие «правила игры» на рынке долевого строительства?
– Он, скорее, просто узаконил существующую ситуацию. Бумаги имели хождение с 1994 года. Но не получили широкого распространения, поскольку для работы с ними предъявлялись достаточно жесткие условия к застройщикам. В принципе эти условия аналогичны тем, что прописаны в новой редакции закона: право собственности застройщика на землю, завершение строительства и т.д. Но сейчас ситуация на рынке изменилась, и эти требования уже не кажутся чрезмерными. Когда возник вопрос о возможных формах привлечения денег граждан в строительство, вспомнили про этот указ Президента. Документ еще раз проанализировали и поняли, что никакой опасности данный способ привлечения средств не несет, поскольку он, с одной стороны, аналогичен долевому участию, а с другой стороны, схема эмиссии и обращения на рынке ценных бумаг, предложенная указом, даже более жесткая, по крайней мере, более прозрачная, чем заключение договоров гражданского правохарактера.
– Значит, никаких изменений в существующую правовую систему принятие закона не внесло?
– Указ Президента как был, так и есть. Но его формулировка, которая была принята изначально, ставила этот документ вне закона и подлежала отмене. Ведь у нас указ Президента (при всем уважении к самому Президенту) – это не подзаконный акт, он не имеет силы закона.
– В чем же тогда сила нового документа?
– Изменения, которые он вносит в существующую ситуацию, принципиальные. Во-первых, по закону появились альтернативные способы обеспечения обязательств. Если раньше была только ипотека, то теперь еще появилась возможность заключать договор поручительства между банками. На выбор. Это в интересах дольщиков. Если раньше земля изначально была в залоге у банка, и этот банк не давал согласие на строительство там дома с участием граждан, то у застройщика не было выхода. Ему просто приходилось менять свой бизнес. А теперь, если банк не дает согласие, застройщик может получить фактическое разрешение на привлечение дольщиков у другого банка путем заключения договора-поручительства.
Во-вторых, из новой редакции закона убрали печально известную солидарную ответственность банков.
В-третьих, снизили размеры штрафных санкций. Но все равно сохранили преимущественную защиту дольщиков. Если раньше у нас за просрочку сдачи объекта был штраф в размере 1/75 ставки рефинансирования, то теперь 1/300. А если гражданин дольщик – 1/150. То есть в два раза больше.
В-четвертых, и это, на мой взгляд, самое принципиальное, определились с контролирующим органом. Год с лишним закон действует, но все это время не ясно было, кто должен заниматься контролем. А раз никто не контролирует исполнение закона, статья как бы и не работает. Теперь решено, что правовое регулирование вопроса останется на федеральном уровне, а контролировать процесс на местах будут органы субъектов Федерации. Эта схема реальная. Поскольку строительство ведется по всей стране, какому государственному органу ни дай полномочия по контролю, сделать это он вряд ли сможет. Для этого должен быть штат сотрудников, как у российской милиции. А на уровне субъектов организовать контроль реально.
– Когда закон начнет работать?
– На днях его новую редакцию поддержал профильный комитет Совета Федерации. На следующей неделе закон рассмотрит Совфед. А дальше – только подпись Президента. Так что, думаю, ждать осталось недолго.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
