Загородный дом в кредит?
16.07.2006
У западных буржуа давно считается нормой работать в центре города, а жить в предместье – подальше от суеты, шума и выхлопных газов. Но для большинства россиян жизнь в собственном просторном доме на лоне природы остается мечтой. Правда, с развитием ипотечного кредитования у многих появился шанс. Ведь сегодня отечественные банки кредитуют покупку и загородной недвижимости. Причем с каждым годом делают это все охотней. Но сам процесс кредитования для многих соотечественников кажется сложным, почти «неподъемным». Слишком многие моменты требуют осмысления и разрешения. На самые распространенные вопросы о процессе кредитования загородной недвижимости отвечает исполнительный директор Ассоциации «Загородная недвижимость» Владимир Майоров.
– Владимир Николаевич, какие программы по кредитованию покупки загородной недвижимости есть в Петербурге? Какие из них, на Ваш взгляд, самые удачные?
– Сегодня ипотечным кредитованием загородной недвижимости в Петербурге занимаются более десяти банков. Еще несколько планируют выйти на этот рынок в ближайшее время. Условия выдачи кредитов у каждого банка свои. Но уровень процентов по городу примерно одинаковый. Если кредит берется в долларах, ставка составляет 9-14 процентов годовых, если в рублях – 14-19 процентов. Разброс такой большой, поскольку для каждого клиента процент назначается индивидуально. Все зависит от срока, на который выдается кредит, а также от платежеспособности клиента. Решение о процентной ставке принимает специальная банковская комиссия. Поэтому сказать, у каких банков ипотечные предложения выгоднее, не могу. Это индивидуально.
– Какой уровень доходов должен быть у семьи, чтобы она могла рассчитывать на получение кредита под покупку загородного дома?
– Совокупный доход семьи должен составлять в пределах 50-60 тысяч рублей. Его, так или иначе, нужно подтвердить документом. Это может быть справка о доходах или заверенная директором фирмы и бухгалтером выписка по особой форме.
Приветствуется наличие у заемщика другой недвижимости: квартир, машин, земельных участков.
– Рассматривают ли «серые» доходы?
– Да, банки принимают к рассмотрению все виды доходов.
– Нужны ли в таких сделках поручители и созаемщики?
– Поручители не нужны, а созаемщиком выступает супруг или супруга. Поскольку речь идет о выдаче большого денежного кредита, а не маленьком займе на бытовые нужды, часто требуется еще и залог. Им может быть не только сам объект загородной недвижимости, который заемщик собирается купить, но и городская квартира заемщика или земельный участок, владельцем которого он уже является. Кредит оформляется под него.
– Какие документы просят собрать для получения кредита?
– В каждом банке вам предложат перечень документов, которые нужно собрать. Но в основном список везде один и тот же, с небольшими возможными нюансами. Разумеется, все банки требуют справку о доходах и требуют подтвердить права собственности на объект недвижимости, который определен в качестве залога. Все остальное уже мелочь: копии паспортов супругов, форма №9 и т.д.
– Как долго документы рассматриваются?
– По моим данным, сегодня из-за некоторого ажиотажа на ипотечном рынке (люди имеют неплохие доходы и хотят улучшить свои жилищные условия, поэтому постоянно растет число обращений в банки) документы потенциальных заемщиков рассматриваются до месяца. Хотя еще полгода назад на это уходило две-три рабочие недели. К сожалению, отдельной очереди на рассмотрение заявлений по загородной недвижимости нет. Кредитная комиссия в каждом банке одна. И создавать отдельную комиссию для решения вопросов по загородным домам и участкам накладно.
– По каким причинам могут отказать в выдаче кредита?
– Вообще-то причины отказа ни одна комиссия не озвучивает. Но я думаю, что это главным образом сомнения банка по поводу оформления документов, а также неуверенность в ликвидности кредитуемого объекта недвижимости или того объекта, который предлагается в качестве залога.
– Как обычно поступают: сначала ищут загородный дом, а потом идут за кредитом, или наоборот?
– Сначала нужно найти объект. В идеале это должен быть достроенный загородный дом, под который банк и выдаст кредит. Здесь срабатывает такой же экономический принцип, как при кредитовании покупки обычной городской квартиры на вторичном рынке. Оценщики дом осмотрят, проверят документы (прежний владелец должен иметь на дом все права собственности). И только после этого банк выдает кредит.
– А если дом только строится? Можно ли брать кредит для завершения работ? Какие тогда будут условия кредитования?
– Если вы покупаете земельный участок, на котором есть недостроенный дом (допустим, старый владелец не хочет или не может его достроить и стремится от объекта избавиться), вы можете обратиться к ипотечной схеме. Но под сам недострой банки кредит, скорее всего, не дадут. В этом случае придется искать другой объект залога. Им может стать, как я уже говорил, городская квартира заемщика или иная недвижимость.
– Загородная недвижимость в каких районах по статистике пользуется наибольшей популярностью? Чем это обусловлено?
– Так исторически сложилось, что самые популярные районы среди покупателей загородной недвижимости – это Карельский перешеек (Выборгский район и все северное направление), Петродворец, Пушкин, район Гатчины, а также Всеволожский и Курортный. Там находятся самые привлекательные и ликвидные объекты. А Курортный район вообще называют петербургской Рублевкой, по аналогии с самым дорогим районом Подмосковья. Популярность этих территорий обусловлена традиционно еще с дореволюционных времен красивыми ландшафтами, хорошей экологией и доступностью (там проходят крупные автомобильные магистрали, в том числе кольцевая автодорога). Мы лишь сохраняем и продолжаем традиции.
Что касается загородной недвижимости в Кировском и Кингисеппском районах, то банки стараются с ней не работать. Дело в том, что там слабо развита банковская сеть, и дома стоят мало. Уровень их ликвидности для банков не интересен.
– По каким причинам банк может не одобрить дом, выбранный заемщиком? И что делать в этом случае?
– Объект должен быть полностью готов и зарегистрирован. Если регистрации нет, он не может быть предметом купли-продажи. Кроме того, у него может быть сомнительная ликвидность: дом какой-то ветхий, старый, построен не из тех материалов. Банк может все эти моменты не одобрить. Но они все же вторичны по отношению к правильности оформления документов.
– Страхуется ли сделка? Кто, как и для чего это делает?
– Страхование обязательно. Это один из элементов сопровождения сделки. Страхует одобренная банком страховая компания. Например, страховая группа «Спасские ворота» давно и активно работает в этом направлении.
– Возможно ли досрочное погашение кредита без штрафных санкций?
– Да, такие возможности есть. Хотя для банков это нежелательно, ведь в случае досрочного погашения они теряют деньги. Существующие штрафные санкции нельзя назвать серьезными. Они находятся в пределах 3-6 тысяч рублей. Это даже не штраф, а что-то вроде неустойки. Кроме того, можно выплатить не только всю сумму кредита досрочно, но и провести его частично-досрочное погашение.
– Что будет, если заемщик начнет опаздывать с выплатами по кредиту? А если он вообще его «не потянет»?
– Банки вправе наложить на опоздавшего пени. Уровень взыскания у каждой кредитной организации свой. Если заемщик вообще не справляется с погашением кредита, то через суд может быть решен вопрос об отторжении объекта недвижимости, под который взят кредит. Он переходит в собственность банка. А деньги, которые заемщик до этого успел выплатить, ему частично вернутся после реализации банком объекта недвижимости. Конечно, за вычетом судебных издержек, затрат на продажу и проведение нотариальной сделки. Проценты по кредиту также, естественно, не возвращаются.
– Есть ли разница в кредитовании покупки просто загородного дома и дома с куском земли?
– Загородный дом предполагает наличие земельного участка. Разделять их нельзя. Если документы на землю не в порядке, например, земля не зарегистрирована в собственность, банки сделку не одобрят. Дом в этом случае превращается в невыгодный объект залога. В случае чего, его будет не продать.
– А просто землю можно приобрести по ипотечной схеме?
– Часть банков кредитуют покупку пустых земельных участков. Земля дорожает и становится объектом выгодного вложения денег. По нашим данным, в Москве в ближайшее время стоимость земли может достичь $ 100 тыс. за сотку. У нас в Курортном районе цены недавно вышли на рубеж $ 30 тысяч за сотку. И это, разумеется, не предел. Чтобы вам была понятна динамика, приведу простой пример. Год назад в Петродворцовом районе стоимость земли была $ 3 тысячи за сотку. А три года назад те же участки стоили $ 400-500. Таким образом, за два года цены взлетели в шесть раз! Рост цен продолжается. Естественно, речь идет не о всей земле в том или ином районе, а о самых привлекательных земельных участках.
– Что выгоднее: покупать по ипотечной схеме городскую квартиру или загородный дом?
– Это смотря кому что надо. Дом, конечно, стоит дороже. Там есть земельный участок. Даже не в самом престижном месте десять соток стоят $ 30 тысяч. Это стоимость очень приличной комнаты в городе. А еще сам дом… Не самый роскошный, но приличный стоит до $ 100-120 тысяч. А «трешку» в городе можно сегодня купить за $ 80-90 тысяч.
Автор: Наталья Ковтун
– Владимир Николаевич, какие программы по кредитованию покупки загородной недвижимости есть в Петербурге? Какие из них, на Ваш взгляд, самые удачные?
– Сегодня ипотечным кредитованием загородной недвижимости в Петербурге занимаются более десяти банков. Еще несколько планируют выйти на этот рынок в ближайшее время. Условия выдачи кредитов у каждого банка свои. Но уровень процентов по городу примерно одинаковый. Если кредит берется в долларах, ставка составляет 9-14 процентов годовых, если в рублях – 14-19 процентов. Разброс такой большой, поскольку для каждого клиента процент назначается индивидуально. Все зависит от срока, на который выдается кредит, а также от платежеспособности клиента. Решение о процентной ставке принимает специальная банковская комиссия. Поэтому сказать, у каких банков ипотечные предложения выгоднее, не могу. Это индивидуально.
– Какой уровень доходов должен быть у семьи, чтобы она могла рассчитывать на получение кредита под покупку загородного дома?
– Совокупный доход семьи должен составлять в пределах 50-60 тысяч рублей. Его, так или иначе, нужно подтвердить документом. Это может быть справка о доходах или заверенная директором фирмы и бухгалтером выписка по особой форме.
Приветствуется наличие у заемщика другой недвижимости: квартир, машин, земельных участков.
– Рассматривают ли «серые» доходы?
– Да, банки принимают к рассмотрению все виды доходов.
– Нужны ли в таких сделках поручители и созаемщики?
– Поручители не нужны, а созаемщиком выступает супруг или супруга. Поскольку речь идет о выдаче большого денежного кредита, а не маленьком займе на бытовые нужды, часто требуется еще и залог. Им может быть не только сам объект загородной недвижимости, который заемщик собирается купить, но и городская квартира заемщика или земельный участок, владельцем которого он уже является. Кредит оформляется под него.
– Какие документы просят собрать для получения кредита?
– В каждом банке вам предложат перечень документов, которые нужно собрать. Но в основном список везде один и тот же, с небольшими возможными нюансами. Разумеется, все банки требуют справку о доходах и требуют подтвердить права собственности на объект недвижимости, который определен в качестве залога. Все остальное уже мелочь: копии паспортов супругов, форма №9 и т.д.
– Как долго документы рассматриваются?
– По моим данным, сегодня из-за некоторого ажиотажа на ипотечном рынке (люди имеют неплохие доходы и хотят улучшить свои жилищные условия, поэтому постоянно растет число обращений в банки) документы потенциальных заемщиков рассматриваются до месяца. Хотя еще полгода назад на это уходило две-три рабочие недели. К сожалению, отдельной очереди на рассмотрение заявлений по загородной недвижимости нет. Кредитная комиссия в каждом банке одна. И создавать отдельную комиссию для решения вопросов по загородным домам и участкам накладно.
– По каким причинам могут отказать в выдаче кредита?
– Вообще-то причины отказа ни одна комиссия не озвучивает. Но я думаю, что это главным образом сомнения банка по поводу оформления документов, а также неуверенность в ликвидности кредитуемого объекта недвижимости или того объекта, который предлагается в качестве залога.
– Как обычно поступают: сначала ищут загородный дом, а потом идут за кредитом, или наоборот?
– Сначала нужно найти объект. В идеале это должен быть достроенный загородный дом, под который банк и выдаст кредит. Здесь срабатывает такой же экономический принцип, как при кредитовании покупки обычной городской квартиры на вторичном рынке. Оценщики дом осмотрят, проверят документы (прежний владелец должен иметь на дом все права собственности). И только после этого банк выдает кредит.
– А если дом только строится? Можно ли брать кредит для завершения работ? Какие тогда будут условия кредитования?
– Если вы покупаете земельный участок, на котором есть недостроенный дом (допустим, старый владелец не хочет или не может его достроить и стремится от объекта избавиться), вы можете обратиться к ипотечной схеме. Но под сам недострой банки кредит, скорее всего, не дадут. В этом случае придется искать другой объект залога. Им может стать, как я уже говорил, городская квартира заемщика или иная недвижимость.
– Загородная недвижимость в каких районах по статистике пользуется наибольшей популярностью? Чем это обусловлено?
– Так исторически сложилось, что самые популярные районы среди покупателей загородной недвижимости – это Карельский перешеек (Выборгский район и все северное направление), Петродворец, Пушкин, район Гатчины, а также Всеволожский и Курортный. Там находятся самые привлекательные и ликвидные объекты. А Курортный район вообще называют петербургской Рублевкой, по аналогии с самым дорогим районом Подмосковья. Популярность этих территорий обусловлена традиционно еще с дореволюционных времен красивыми ландшафтами, хорошей экологией и доступностью (там проходят крупные автомобильные магистрали, в том числе кольцевая автодорога). Мы лишь сохраняем и продолжаем традиции.
Что касается загородной недвижимости в Кировском и Кингисеппском районах, то банки стараются с ней не работать. Дело в том, что там слабо развита банковская сеть, и дома стоят мало. Уровень их ликвидности для банков не интересен.
– По каким причинам банк может не одобрить дом, выбранный заемщиком? И что делать в этом случае?
– Объект должен быть полностью готов и зарегистрирован. Если регистрации нет, он не может быть предметом купли-продажи. Кроме того, у него может быть сомнительная ликвидность: дом какой-то ветхий, старый, построен не из тех материалов. Банк может все эти моменты не одобрить. Но они все же вторичны по отношению к правильности оформления документов.
– Страхуется ли сделка? Кто, как и для чего это делает?
– Страхование обязательно. Это один из элементов сопровождения сделки. Страхует одобренная банком страховая компания. Например, страховая группа «Спасские ворота» давно и активно работает в этом направлении.
– Возможно ли досрочное погашение кредита без штрафных санкций?
– Да, такие возможности есть. Хотя для банков это нежелательно, ведь в случае досрочного погашения они теряют деньги. Существующие штрафные санкции нельзя назвать серьезными. Они находятся в пределах 3-6 тысяч рублей. Это даже не штраф, а что-то вроде неустойки. Кроме того, можно выплатить не только всю сумму кредита досрочно, но и провести его частично-досрочное погашение.
– Что будет, если заемщик начнет опаздывать с выплатами по кредиту? А если он вообще его «не потянет»?
– Банки вправе наложить на опоздавшего пени. Уровень взыскания у каждой кредитной организации свой. Если заемщик вообще не справляется с погашением кредита, то через суд может быть решен вопрос об отторжении объекта недвижимости, под который взят кредит. Он переходит в собственность банка. А деньги, которые заемщик до этого успел выплатить, ему частично вернутся после реализации банком объекта недвижимости. Конечно, за вычетом судебных издержек, затрат на продажу и проведение нотариальной сделки. Проценты по кредиту также, естественно, не возвращаются.
– Есть ли разница в кредитовании покупки просто загородного дома и дома с куском земли?
– Загородный дом предполагает наличие земельного участка. Разделять их нельзя. Если документы на землю не в порядке, например, земля не зарегистрирована в собственность, банки сделку не одобрят. Дом в этом случае превращается в невыгодный объект залога. В случае чего, его будет не продать.
– А просто землю можно приобрести по ипотечной схеме?
– Часть банков кредитуют покупку пустых земельных участков. Земля дорожает и становится объектом выгодного вложения денег. По нашим данным, в Москве в ближайшее время стоимость земли может достичь $ 100 тыс. за сотку. У нас в Курортном районе цены недавно вышли на рубеж $ 30 тысяч за сотку. И это, разумеется, не предел. Чтобы вам была понятна динамика, приведу простой пример. Год назад в Петродворцовом районе стоимость земли была $ 3 тысячи за сотку. А три года назад те же участки стоили $ 400-500. Таким образом, за два года цены взлетели в шесть раз! Рост цен продолжается. Естественно, речь идет не о всей земле в том или ином районе, а о самых привлекательных земельных участках.
– Что выгоднее: покупать по ипотечной схеме городскую квартиру или загородный дом?
– Это смотря кому что надо. Дом, конечно, стоит дороже. Там есть земельный участок. Даже не в самом престижном месте десять соток стоят $ 30 тысяч. Это стоимость очень приличной комнаты в городе. А еще сам дом… Не самый роскошный, но приличный стоит до $ 100-120 тысяч. А «трешку» в городе можно сегодня купить за $ 80-90 тысяч.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
