Еще проще, еще эффективней

Госдума РФ приняла во втором чтении законопроект, направленный на устранение препятствий для выпуска ипотечных ценных бумаг. Основные изменения в закон комментирует эксперт Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы РФ Олег Шульга.
– Хочу отметить, что данный законопроект в Думу внесло Правительство РФ. Закон подготовлен очень грамотно и в результате рассмотрения депутатами претерпел исключительно технические изменения. Принципиальных правок в него не вносилось. Направлен он прежде всего на устранение препятствия для выпуска ипотечных ценных бумаг и совершенствование закона, регулирующего их обращение.
Если говорить о принципиальных изменениях, которые этот документ вносит в существующую ситуацию, то их несколько.
Во-первых, закон расширяет возможности по формированию ипотечного покрытия в части возможности включения в их число требований о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требований по уплате процентов по этим же договорам. То есть основное тело кредита – отдельно, а проценты – отдельно.
Во-вторых, из закона об ипотечных ценных бумагах исключается положение о страховании заемщиком, физическим лицом, жизни и здоровья. Раньше это было обязательно, но теперь это требование исключаем, поскольку оно дает дополнительную нагрузку на сам кредит и, как следствие, на плечи заемщика. Если банк сочтет это необходимым, он может потребовать включить это требование в договор. Но если он этого не сделает, получит конкурентное преимущество перед другими банками, которые это требование выдвигают. На самом деле большой надобности в нем нет. Потому что и так существует обеспечение – само ипотечное покрытие. И независимо от того, будет ли жив и здоров человек, который платит по кредиту, есть недвижимость, которая обеспечивает заем. Если при обычном потребительском кредите это фатальное требование – кредит ничем не обеспечен, а деньги потрачены, то при ипотеке – это не проблема.
В-третьих, новая редакция закона устанавливает запрет на учет требований, обеспеченных залогом на недвижимое имущество, в отношении которого в течение более чем шести месяцев отсутствует страхование от рисков утраты или повреждения. Процентные платежи по ипотечному кредиту не будут включаться в страховую сумму.
Четвертое. Законом предполагается дать эмитенту ценных бумаг возможность использовать входящие в состав ипотечного покрытия денежные средства для исполнения обязательства перед владельцем ипотечных ценных бумаг. При этом уменьшение ипотечного покрытия будет осуществляться одновременно с уменьшением размера самого ипотечного обязательства. Здесь можно пояснить на примере. Допустим, у нас есть некие денежные средства, которые входят в том числе в ипотечное покрытие. Постоянно идут выплаты по кредитам. Кредиты погашаются. Теперь будет возможность эти денежные средства направлять на погашение ценных бумаг. И мы на сумму погашенных ипотечных бумаг сможем уменьшать ипотечное покрытие. Это не будет нарушать законных интересов инвесторов.
Пятое. Законом предусмотрена эмиссия двух и более выпусков ценных бумаг на основе одного ипотечного покрытия. Это позволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий инвесторов.
Шестое. Закон предоставляет возможность реализовать требования по ипотечному покрытию, если оно не соответствует закону или по нему допущена просрочка исполнения. Иными словами, если у нас увеличиваются риски по ипотечному покрытию, то такие риски до наступления совсем фатальной ситуации можно реализовать, чтобы избежать еще больших рисков.
– Как принятие этого закона, по Вашему прогнозу, отразится на данном рынке?
– Оно должно хорошо сказаться и на инвесторах, и на рынке в целом. С игроками рынка в процессе работы над законом проводились многократные консультации. Реакция была положительная. Благодаря этому документу действительно идет более серьезная диверсификация рисков, увеличивается число инструментов и возможности создания их новых разновидностей.
– Можно ли ждать каких-то принципиальных изменений в данный закон до третьего чтения?
– Нет. Изменений не будет. Третье чтение чисто лингвистическое и техническое. Но еще раз хочу подчеркнуть, что этот закон даже в процессе работы над ним практически не правили. Он на самом деле хорошо написан. Он создан на основе существующих практик. Эксперты смотрели, чего действительно не хватает рынку, и попытались закрыть с его помощью законодательные «бреши». Закон направлен не на ужесточение регулирования, не на возведение каких-то новых препонов для рынка, а на создание благоприятных условий для его работы. Рынок теперь частично будет доступен и для обычных инвесторов, и для высоких профессионалов, которые считают долгосрочные колебания и учитывают все виды рисков на перспективу. Проще говоря, и для спекулянтов, и для солидных институциональных инвесторов, таких, как биржевые фонды.
– Возможно, и для иностранных?
– Если они будут вкладываться в нашу недвижимость и этот инструмент будет им интересен. С точки зрения хеджирования рисков – да, это тоже возможно.
– Сможет ли принятие этого закона снизить ставки по ипотечным кредитам?
– Потенциально – да. Но нужно помнить, что у всего рынка ипотеки есть «оборотная сторона». Суть ее в следующем. Как бы мы ни снижали ипотечные ставки, рост цен на недвижимость таков, что даже при эффективных ипотечных процентах люди просто не в состоянии все это оплачивать. Надо что-то делать именно с ростом цен на квартиры.
– Есть ли у Вас какие-нибудь конкретные предложения?
– Сделать дешевле металл, цемент и кирпич, а также взятки чиновникам, которые берутся за выделение земельных участков. Застройщики не скрывают, что у них главный расход – затраты не на строительство, а именно на выделение земли, согласование документов, подключение дома к коммуникациям и так далее. Если эти препоны убрать, цена квадратного метра будет в два и даже три раза меньше, чем сейчас. Но это уже вопросы не ко мне, а к другим специалистам.

Автор: Наталья Ковтун