Необходимый баланс интересов
23.07.2006
Согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга более 7,5 тысяч гектаров городских территорий, занятых выведенными из промышленного оборота предприятиями, должно подвергнуться комплексной реконструкции. Но это станет возможным только в том случае, если власти города смогут создать максимально благоприятные условия, чтобы привлечь инвесторов.
В условиях, когда Санкт-Петербург испытывает значительный дефицит инженерно подготовленных земельных участков, все большую актуальность приобретает вопрос «переселения» промышленных зон, опоясывающих город, из центра на периферию. Достаточно развитая транспортная инфраструктура, удобное расположение относительно исторического центра (в непосредственной близости или практически на его территории) должны вызывать повышенный интерес у представителей бизнеса. И интерес есть, но практически нет успешно реализуемых проектов.
На совещании в Смольном под председательством губернатора Валентины Матвиенко представители профильных комитетов и строительных компаний говорили о возможностях оптимизации процесса выдачи разрешений на застройку освобождаемых промышленных территорий. «В городе есть компании, заинтересованные в развитии бывших промышленных территорий, им нужны прозрачные правила ведения дел», – отметила Валентина Матвиенко, предваряя обсуждение.
В настоящее время в списке объектов, которые планируется вывести за пределы центра города, числится более 100 адресов. Несмотря на достаточную привлекательность земельных участков, на которых располагаются депрессивные предприятия, пока процесс редевелопмента идет недостаточно быстрыми темпами.
Инвесторы, не исключающие возможность успешного вложения средств в редевелопмент неэффективно используемых территорий, связывают «пробуксовки» с плохой работой самой системы согласований при реализации подобных проектов. Больше всего нареканий вызывает работа Комитета по градостроительству и архитектуре. По мнению представителей компаний-инвесторов, именно чиновники КГА не соблюдают сроки, в течение которых необходимо выдавать свое заключение о представленной документации. Ответить на вопрос, почему именно КГА оказался самым неудобным для строительных компаний, достаточно просто. Поскольку большинство инвестпроектов осуществляются на территориях приватизированных предприятий, разрешение на проведение работ на таких объектах осуществляется по разрешительному письму КГА, а не согласно постановлению правительства Санкт-Петербурга, как это бывает в случаях строительства на земельных участках, являющихся собственностью города. Так, бывшая территория завода «Стройметалконструкция», отведенная для строительства жилого комплекса «Петроградский Эталон» (генподрядчик – ЗАО «ЛенСпецСМУ-Реконструкция»), в настоящее время принадлежит ЗАО «Санкт-Петербургский Мировой финансовый и торговый центр»; земельный участок ОАО «Прядильно-ниточный комбинат им. С.М. Кирова» на правах собственности закреплен за компанией «НИС. Жилищное строительство» (составляющей холдинга RBI); ИСК «Петрополь» является владельцем территории, ранее принадлежавшей ЗАО «Комбинат цветной печати»; бывшая площадка ФГУП «Северный завод» на Ушаковской набережной – собственность ООО «МЭЛ», в планах которого строительство многофункционального комплекса жилых и промышленных зданий.
Заместитель председателя КГА Виктор Полищук на обвинения в адрес своего комитета отвечал, исходя из принципа: «лучшая защита – нападение». Он отметил, что в настоящее время осуществляется комплексная программа подготовки проектов планировки по всем промышленным зонам, расположенным в центре города. А это практически 20 процентов всех промышленных территорий Санкт-Петербурга. Это необходимо для того, чтобы четко определить градостроительную структуру той или иной территории и уйти от случаев, когда интересы девелопера впоследствии вступали в противоречие с нуждами развития города.
Причиной задержек в согласованиях, нередких для КГА, зампредседателя назвал нежелание девелоперов поступиться хотя бы малой толикой коммерческой выгоды. Начиная строительство в историческом центре Санкт-Петербурга на территории зон охраны культурного наследия, там, где действуют особые высотные ограничения и возникает необходимость согласований не только с КГА, но и с КГИОП, многие инвесторы стараются преодолеть «препоны», налагаемые действующим городским законодательством – увеличить высотность здания, обойти требования Комитета по охране памятников. Как правило, такая позиция ведет только к одному – увеличению сроков согласования, поскольку прежде чем дать положительное заключение градостроительный совет по нескольку раз отправляет предпроектные предложения на переработку. Валентина Матвиенко, сославшись на опыт стран Западной Европы, обратила внимание строителей на возможность не «сносить и строить», а давать вторую жизнь уже существующим постройкам. Многие промышленные здания постройки начала XX века являются памятниками архитектуры, и, действуя совместно и под контролем КГИОП, можно сохранить сложившуюся застройку и извлечь экономическую выгоду.
Другой острый вопрос – подготовка проектов планировки территорий, в состав которых входит интересующий девелопера земельный участок. «Мы должны выполнять положение Генплана о выводе промышленных объектов из исторического цента города, а также параллельно заниматься созданием новых промзон, – отметил Виктор Полищук. – Но без выполнения девелоперами положений Градостроительного кодекса, требующих разработки регламента застройки, проектов планировки и межевания в центре Санкт-Петербурга невозможно вести какую-либо градостроительную деятельность. Даже когда частные компании заявляют о своей готовности за собственные средства подготовить проекты планировки, они далеко не всегда сдерживают свои обещания. Компания «Адамант» не подготовила проекта планировки территории у Обводного канала, это пришлось брать на себя городу. Никто не хочет комплексно осваивать территории, предпочитая локальные проекты, тогда как необходимо соблюдать баланс экономической выгоды и интересов города».
По словам чиновника, зачастую при реализации проектов застройки инвесторы предпочитают «ставить фасады» по границе выделенного участка, для того, чтобы включить максимальную территорию в коммерческий оборот, а вопросы обеспечения территории транспортной и социальной инфраструктурой предоставляют решать городу.
«Альтернативы комплексным проектам застройки нет», – резюмировал Виктор Полищук, и губернатор с ним согласилась, предложив даже не давать разрешение на реконструкцию зданий, находящихся в частной собственности, пока не будет утвержденного проекта планировки той или иной территории. Однако она отметила, что поскольку от КГА во многом зависит дальнейшее развитие города, особенно в части, касающейся редевелопмента, работа комитета должна быть выстроена максимально четко. Именно для этих целей в настоящее время проводится реформирование КГА. «Мы выделяем вам дополнительные штатные единицы, прилагаем все возможные усилия со своей стороны, чтобы дать возможность нормально работать специалистам КГА, – напомнила Валентина Матвиенко. – Но от вас требуем выполнения регламента по подготовке документации. Необходимо уходить от формального подхода к работе с инвесторами, проявляйте свою заинтересованность в развитии города, а не занимайтесь бесконечной перепиской».
Помимо недостаточно эффективной работы КГА развитию многих промышленных зон в центре города мешает недостаточная проработка вопроса об использовании земель, находящихся в федеральной собственности. На территории многих промышленно-складских комплексов, уже давно не используемых по прямому назначению, находятся объекты ГО и ЧС – бомбоубежища, и пока вопрос о необходимости их сохранения или переноса не будет решен с МЧС, о развитии таких депрессивных территорий не может быть и речи.
В том случае, когда все вопросы, касающиеся деятельности петербургских и федеральных чиновников, будут решены, в Северной столице может резко обозначиться дефицит чистых грунтов. Согласно существующим в России санитарным нормам подавляющее число освобождаемых от промышленных предприятий зон потребуют рекультивации. «Я думаю, если взять пробы грунта в Летнем саду, тоже потребуется в целях безопасности населения его рекультивировать, – невесело пошутил вице-губернатор Михаил Осеевский – Это реалии мегаполиса и, возможно необходимо подвергнуть некоторой корректировке наши санитарные нормы». Эту проблему вице-губернатор отнес к числу так называемых «системных», заложенных в самом законодательстве.
Автор: Вероника Шеменева
В условиях, когда Санкт-Петербург испытывает значительный дефицит инженерно подготовленных земельных участков, все большую актуальность приобретает вопрос «переселения» промышленных зон, опоясывающих город, из центра на периферию. Достаточно развитая транспортная инфраструктура, удобное расположение относительно исторического центра (в непосредственной близости или практически на его территории) должны вызывать повышенный интерес у представителей бизнеса. И интерес есть, но практически нет успешно реализуемых проектов.
На совещании в Смольном под председательством губернатора Валентины Матвиенко представители профильных комитетов и строительных компаний говорили о возможностях оптимизации процесса выдачи разрешений на застройку освобождаемых промышленных территорий. «В городе есть компании, заинтересованные в развитии бывших промышленных территорий, им нужны прозрачные правила ведения дел», – отметила Валентина Матвиенко, предваряя обсуждение.
В настоящее время в списке объектов, которые планируется вывести за пределы центра города, числится более 100 адресов. Несмотря на достаточную привлекательность земельных участков, на которых располагаются депрессивные предприятия, пока процесс редевелопмента идет недостаточно быстрыми темпами.
Инвесторы, не исключающие возможность успешного вложения средств в редевелопмент неэффективно используемых территорий, связывают «пробуксовки» с плохой работой самой системы согласований при реализации подобных проектов. Больше всего нареканий вызывает работа Комитета по градостроительству и архитектуре. По мнению представителей компаний-инвесторов, именно чиновники КГА не соблюдают сроки, в течение которых необходимо выдавать свое заключение о представленной документации. Ответить на вопрос, почему именно КГА оказался самым неудобным для строительных компаний, достаточно просто. Поскольку большинство инвестпроектов осуществляются на территориях приватизированных предприятий, разрешение на проведение работ на таких объектах осуществляется по разрешительному письму КГА, а не согласно постановлению правительства Санкт-Петербурга, как это бывает в случаях строительства на земельных участках, являющихся собственностью города. Так, бывшая территория завода «Стройметалконструкция», отведенная для строительства жилого комплекса «Петроградский Эталон» (генподрядчик – ЗАО «ЛенСпецСМУ-Реконструкция»), в настоящее время принадлежит ЗАО «Санкт-Петербургский Мировой финансовый и торговый центр»; земельный участок ОАО «Прядильно-ниточный комбинат им. С.М. Кирова» на правах собственности закреплен за компанией «НИС. Жилищное строительство» (составляющей холдинга RBI); ИСК «Петрополь» является владельцем территории, ранее принадлежавшей ЗАО «Комбинат цветной печати»; бывшая площадка ФГУП «Северный завод» на Ушаковской набережной – собственность ООО «МЭЛ», в планах которого строительство многофункционального комплекса жилых и промышленных зданий.
Заместитель председателя КГА Виктор Полищук на обвинения в адрес своего комитета отвечал, исходя из принципа: «лучшая защита – нападение». Он отметил, что в настоящее время осуществляется комплексная программа подготовки проектов планировки по всем промышленным зонам, расположенным в центре города. А это практически 20 процентов всех промышленных территорий Санкт-Петербурга. Это необходимо для того, чтобы четко определить градостроительную структуру той или иной территории и уйти от случаев, когда интересы девелопера впоследствии вступали в противоречие с нуждами развития города.
Причиной задержек в согласованиях, нередких для КГА, зампредседателя назвал нежелание девелоперов поступиться хотя бы малой толикой коммерческой выгоды. Начиная строительство в историческом центре Санкт-Петербурга на территории зон охраны культурного наследия, там, где действуют особые высотные ограничения и возникает необходимость согласований не только с КГА, но и с КГИОП, многие инвесторы стараются преодолеть «препоны», налагаемые действующим городским законодательством – увеличить высотность здания, обойти требования Комитета по охране памятников. Как правило, такая позиция ведет только к одному – увеличению сроков согласования, поскольку прежде чем дать положительное заключение градостроительный совет по нескольку раз отправляет предпроектные предложения на переработку. Валентина Матвиенко, сославшись на опыт стран Западной Европы, обратила внимание строителей на возможность не «сносить и строить», а давать вторую жизнь уже существующим постройкам. Многие промышленные здания постройки начала XX века являются памятниками архитектуры, и, действуя совместно и под контролем КГИОП, можно сохранить сложившуюся застройку и извлечь экономическую выгоду.
Другой острый вопрос – подготовка проектов планировки территорий, в состав которых входит интересующий девелопера земельный участок. «Мы должны выполнять положение Генплана о выводе промышленных объектов из исторического цента города, а также параллельно заниматься созданием новых промзон, – отметил Виктор Полищук. – Но без выполнения девелоперами положений Градостроительного кодекса, требующих разработки регламента застройки, проектов планировки и межевания в центре Санкт-Петербурга невозможно вести какую-либо градостроительную деятельность. Даже когда частные компании заявляют о своей готовности за собственные средства подготовить проекты планировки, они далеко не всегда сдерживают свои обещания. Компания «Адамант» не подготовила проекта планировки территории у Обводного канала, это пришлось брать на себя городу. Никто не хочет комплексно осваивать территории, предпочитая локальные проекты, тогда как необходимо соблюдать баланс экономической выгоды и интересов города».
По словам чиновника, зачастую при реализации проектов застройки инвесторы предпочитают «ставить фасады» по границе выделенного участка, для того, чтобы включить максимальную территорию в коммерческий оборот, а вопросы обеспечения территории транспортной и социальной инфраструктурой предоставляют решать городу.
«Альтернативы комплексным проектам застройки нет», – резюмировал Виктор Полищук, и губернатор с ним согласилась, предложив даже не давать разрешение на реконструкцию зданий, находящихся в частной собственности, пока не будет утвержденного проекта планировки той или иной территории. Однако она отметила, что поскольку от КГА во многом зависит дальнейшее развитие города, особенно в части, касающейся редевелопмента, работа комитета должна быть выстроена максимально четко. Именно для этих целей в настоящее время проводится реформирование КГА. «Мы выделяем вам дополнительные штатные единицы, прилагаем все возможные усилия со своей стороны, чтобы дать возможность нормально работать специалистам КГА, – напомнила Валентина Матвиенко. – Но от вас требуем выполнения регламента по подготовке документации. Необходимо уходить от формального подхода к работе с инвесторами, проявляйте свою заинтересованность в развитии города, а не занимайтесь бесконечной перепиской».
Помимо недостаточно эффективной работы КГА развитию многих промышленных зон в центре города мешает недостаточная проработка вопроса об использовании земель, находящихся в федеральной собственности. На территории многих промышленно-складских комплексов, уже давно не используемых по прямому назначению, находятся объекты ГО и ЧС – бомбоубежища, и пока вопрос о необходимости их сохранения или переноса не будет решен с МЧС, о развитии таких депрессивных территорий не может быть и речи.
В том случае, когда все вопросы, касающиеся деятельности петербургских и федеральных чиновников, будут решены, в Северной столице может резко обозначиться дефицит чистых грунтов. Согласно существующим в России санитарным нормам подавляющее число освобождаемых от промышленных предприятий зон потребуют рекультивации. «Я думаю, если взять пробы грунта в Летнем саду, тоже потребуется в целях безопасности населения его рекультивировать, – невесело пошутил вице-губернатор Михаил Осеевский – Это реалии мегаполиса и, возможно необходимо подвергнуть некоторой корректировке наши санитарные нормы». Эту проблему вице-губернатор отнес к числу так называемых «системных», заложенных в самом законодательстве.
Автор: Вероника Шеменева
рубрика:
Cобытия и комментарии
