Основные вопросы заемщика
23.07.2006
Ипотечные программы в Петербурге набирают оборот. Если несколько лет назад о получении кредита могли мечтать лишь избранные, то сегодня процесс выдачи займов под покупку квартиры приобрел массовый характер. Наверняка у каждого из горожан есть знакомые, которые уже воспользовались ипотечными схемами. На вопросы «Строительного Еженедельника» отвечает заместитель генерального директора ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Галина Афанасенко.
– На какие критерии стоит обращать внимание при выборе кредитной организации для ипотечного займа?
– На практике столкнулась с тем, что потенциальный заемщик при выборе банка обращает серьезное внимание на солидность и надежность кредитной организации, считая опасным для себя обращение в неизвестные и «молодые» организации. Наверное, это закономерно для граждан страны с молодой демократией, живущим в «эпоху перемен».
Заемщику важно подобрать кредит, полностью удовлетворяющий его индивидуальным потребностям и возможностям. Параметры кредита (валюта кредита, сумма кредита, ставка процента, срок кредитования, размер собственных накоплений и др.), требования банка к заемщику, требования к жилому помещению как предмету залога, возможность досрочного погашения долга, размер единовременных затрат, связанных с проведением ипотечной сделки – все это также должно учитываться при выборе банка.
Важно понимать, какой объем дополнительных услуг предоставляет банк, как долго будут рассматриваться документы, кто организует оценку жилого помещения, будет ли оказана помощь при организации расчетов по взаимозависимым сделкам и многое другое. Понимание всего перечисленного поможет выбрать наиболее выгодную и удобную для себя кредитную организацию.
– Что такое оценка недвижимости. Зачем она проводится? В чем суть процедуры и кто ее проводит? Кто платит оценщику, и какие здесь ставки?
– В соответствии со стандартами АИЖК стоимость предмета залога, то есть квартиры, должна подтверждаться оценкой независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, то есть наиболее вероятной цены, по которой жилое помещение может быть продано на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оценка рыночной стоимости жилого помещения проводится для того, чтобы банк мог оценить кредитные риски в связи с невозможностью погашения долга заемщиком. Размер предоставляемого кредита может составлять не менее 30 процентов и не более 90 процентов от стоимости приобретаемого жилья.
Процедура оценки состоит в том, что независимый оценщик, которому доверяет банк, производит осмотр помещения, изучает правоустанавливающие документы для определения соответствия фактического состояния помещения правам, отраженным в правоустанавливающих документах. Затем оценщик изучает предложение на открытом конкурентном рынке по аналогичным объектам и делает заключение об оценке, предоставляя отчет в строгом соответствии с законом «Об оценочной деятельности».
Стоимость услуг оценщика всегда оплачивается заемщиком. Работа оценщиков, привлекаемых Балтийской ипотечной корпорацией, обходится нашим клиентам дешевле по сравнению с тарифами оценщиков, привлекаемых самостоятельно, за счет большого числа заказов и составляет по городу три тысячи рублей, по области от 4 до 6 тыс. рублей в зависимости от расположения оцениваемого объекта..
– Можно ли получить ипотечный кредит человеку из другого города? Какие тут могут быть сложности?
– Да, житель любого города, даже иностранный гражданин, являющийся резидентом РФ, может получить кредит по федеральной программе АИЖК в Балтийской ипотечной корпорации для покупки квартиры в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и еще в ряде городов.
Процедура получения кредита и покупки квартиры для жителя другого города полностью соответствует общепринятой. Предвижу, что трудности могут возникнуть только с выбором квартиры. Во-первых, потому что рост цен на рынке недвижимости ставит покупателя с заемными деньгами не в равные условия с покупателем с «живыми» деньгами. Во-вторых, жители других городов бывают психологически не готовы к покупке нестандартных, ветхих квартир жилого фонда Санкт-Петербурга.
– Может ли семейный человек взять ипотечный кредит только для себя?
– Да, один из супругов может выступать заемщиком, второй супруг может быть единственным правообладателем квартиры либо сособственником наряду с заемщиком, либо членом семьи собственника. Любой из предложенных вариантов возможен.
– Как быть с кредитом в случае гражданского брака?
– Заемщиками могут выступать любые граждане, например, гражданские супруги.
– Могут ли созаемщиками выступать другие родственники, кроме супруга"супруги, например, родители или братья? Может ли быть созаемщиком посторонний человек?
– Да. Созаемщиками могут выступать братья, родители и дети, друзья и знакомые.
– Говорят, что городские агентства недвижимости неохотно работают с «ипотечниками». Почему так происходит?
– Агентства недвижимости являются самыми активными партнерами кредитных организаций, работающих с ипотекой. Такое мнение существует, потому что профессиональные услуги по проведению ипотечных сделок сегодня могут предложить немногие агентства недвижимости, работающие на городском и областном рынках недвижимости. Большинство же агентств, а их сегодня существует порядка 300-400, не имеют в своем составе специалистов, способных оказать услуги по ипотечным сделкам.
– Каков Ваш прогноз по поводу возможного снижения процентных ставок по кредитам на следующий год. На сколько они снизились в прошлом году, и что будет в конце этого года? Почему вообще ставки снижаются?
– Снижение ставок за пользование кредитом продолжится. Так, в июле этого года минимальная ставка снизилась до 11,5 процента, к концу этого года АИЖК планирует снизить ставку до 10 процентов, к 2010 году – до 8 процентов.
В июле 2005 года произошло снижение ставки с 15 до 14 процентов. В январе 2006 года произошел переход на дифференцированные ставки процента в зависимости от срока кредитования и размера собственных накоплений. Минимальная ставка процента до 1 июля 2006 года была 12 процентов.
Снижение ставок происходит, на мой взгляд, в связи с устойчивым развитием экономики в стране и конкурентной борьбой за клиента.
– Стоит ли связываться с кредитными организациями, если они предлагают заведомо заниженный процент? Почему это может происходить?
– Ни одна коммерческая организация не работает себе в убыток. Предложения банков рассчитаны и взвешены. Даже если предположить некий неоправданный риск со стороны кредитной организации, то этого стоит бояться им самим, а не заемщику.
– Некоторые компании отменили первоначальный взнос. Нет ли в этом подвоха? Нет ли у БИКОР таких планов?
– Балтийская ипотечная корпорация предлагает заемщикам несколько кредитных продуктов, не предусматривающих наличие первоначального взноса. Такие кредиты выдаются при условии дополнительного залога объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заемщику. Кроме того размер кредита в таком случае ограничивается 70 процентами от стоимости залога, также повышается размер ставки за пользование кредитом.
– Можно ли получить ипотечный кредит под залог другой недвижимости, например, квартиры или дома в области?
– Да, это возможно. По стандартам БТА-ипотеки наша компания выдает «ремонтный» кредит под залог имеющейся квартиры под 16 процентов годовых, в размере 50 процентов от стоимости заложенного имущества при предоставлении сметы расходов на сумму кредита.
– А если собственность долевая?
– В таком случае залогодателями должны выступать все сособственники.
– Можно ли обменять или продать квартиру, если кредит не полностью погашен?
– Да, с разрешения банка.
– Действительно ли выплаты по кредиту не должны превышать половину совокупных доходов заемщиков? Что делать, если реально можешь платить больше?
– Да, действительно, стандарты АИЖК предусматривают выплаты по кредиту, не превышающие половину совокупных доходов заемщиков. Программа БТА-ипотека позволяет увеличить выплаты до 60 процентов от совокупного дохода заемщиков.
Если клиент может платить больше, то он может досрочно погасить свои обязательства по оплате нескольких аннуитетных платежей либо всего остатка.
– Может ли БИКОР выдать кредит человеку, у которого есть кредитные обязательства перед другим банком? И вообще, смотрят ли кредитную историю заемщика при оформлении кредита? При каких нарушениях могут отказать в займе?
– Банки всегда интересуются кредитной историей заемщика, обращают внимание на аккуратность ведения платежей за коммунальные услуги и т.п. Если у заемщика есть непогашенный кредит в другом банке, то кредитная организация может принять положительное решение только на основании изучения индивидуальных обстоятельств заемщика: суммы погашений долга, величины его доходов и др.
– Есть ли возрастные ограничения для заемщиков? Дают ли кредиты пенсионерам и студентам?
– Да, ограничения по возрасту существуют. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 18 лет. Заемщик должен погасить задолженность по кредитному договору до наступления 75-летнего возраста, поэтому срок кредитования ограничен 360-ю месяцами либо сроком, составляющим разницу между 75 годами и возрастом заемщика.
Студенты и пенсионеры могут получить кредит, если смогут показать наличие дополнительного к стипендии или пенсии постоянного дохода.
Полезно знать, что заемщиками могут выступать родители и взрослые дети, а правообладателями квартиры могут выступать, соответственно, студенты и/или пенсионеры.
Автор: Наталья Ковтун
– На какие критерии стоит обращать внимание при выборе кредитной организации для ипотечного займа?
– На практике столкнулась с тем, что потенциальный заемщик при выборе банка обращает серьезное внимание на солидность и надежность кредитной организации, считая опасным для себя обращение в неизвестные и «молодые» организации. Наверное, это закономерно для граждан страны с молодой демократией, живущим в «эпоху перемен».
Заемщику важно подобрать кредит, полностью удовлетворяющий его индивидуальным потребностям и возможностям. Параметры кредита (валюта кредита, сумма кредита, ставка процента, срок кредитования, размер собственных накоплений и др.), требования банка к заемщику, требования к жилому помещению как предмету залога, возможность досрочного погашения долга, размер единовременных затрат, связанных с проведением ипотечной сделки – все это также должно учитываться при выборе банка.
Важно понимать, какой объем дополнительных услуг предоставляет банк, как долго будут рассматриваться документы, кто организует оценку жилого помещения, будет ли оказана помощь при организации расчетов по взаимозависимым сделкам и многое другое. Понимание всего перечисленного поможет выбрать наиболее выгодную и удобную для себя кредитную организацию.
– Что такое оценка недвижимости. Зачем она проводится? В чем суть процедуры и кто ее проводит? Кто платит оценщику, и какие здесь ставки?
– В соответствии со стандартами АИЖК стоимость предмета залога, то есть квартиры, должна подтверждаться оценкой независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, то есть наиболее вероятной цены, по которой жилое помещение может быть продано на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оценка рыночной стоимости жилого помещения проводится для того, чтобы банк мог оценить кредитные риски в связи с невозможностью погашения долга заемщиком. Размер предоставляемого кредита может составлять не менее 30 процентов и не более 90 процентов от стоимости приобретаемого жилья.
Процедура оценки состоит в том, что независимый оценщик, которому доверяет банк, производит осмотр помещения, изучает правоустанавливающие документы для определения соответствия фактического состояния помещения правам, отраженным в правоустанавливающих документах. Затем оценщик изучает предложение на открытом конкурентном рынке по аналогичным объектам и делает заключение об оценке, предоставляя отчет в строгом соответствии с законом «Об оценочной деятельности».
Стоимость услуг оценщика всегда оплачивается заемщиком. Работа оценщиков, привлекаемых Балтийской ипотечной корпорацией, обходится нашим клиентам дешевле по сравнению с тарифами оценщиков, привлекаемых самостоятельно, за счет большого числа заказов и составляет по городу три тысячи рублей, по области от 4 до 6 тыс. рублей в зависимости от расположения оцениваемого объекта..
– Можно ли получить ипотечный кредит человеку из другого города? Какие тут могут быть сложности?
– Да, житель любого города, даже иностранный гражданин, являющийся резидентом РФ, может получить кредит по федеральной программе АИЖК в Балтийской ипотечной корпорации для покупки квартиры в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и еще в ряде городов.
Процедура получения кредита и покупки квартиры для жителя другого города полностью соответствует общепринятой. Предвижу, что трудности могут возникнуть только с выбором квартиры. Во-первых, потому что рост цен на рынке недвижимости ставит покупателя с заемными деньгами не в равные условия с покупателем с «живыми» деньгами. Во-вторых, жители других городов бывают психологически не готовы к покупке нестандартных, ветхих квартир жилого фонда Санкт-Петербурга.
– Может ли семейный человек взять ипотечный кредит только для себя?
– Да, один из супругов может выступать заемщиком, второй супруг может быть единственным правообладателем квартиры либо сособственником наряду с заемщиком, либо членом семьи собственника. Любой из предложенных вариантов возможен.
– Как быть с кредитом в случае гражданского брака?
– Заемщиками могут выступать любые граждане, например, гражданские супруги.
– Могут ли созаемщиками выступать другие родственники, кроме супруга"супруги, например, родители или братья? Может ли быть созаемщиком посторонний человек?
– Да. Созаемщиками могут выступать братья, родители и дети, друзья и знакомые.
– Говорят, что городские агентства недвижимости неохотно работают с «ипотечниками». Почему так происходит?
– Агентства недвижимости являются самыми активными партнерами кредитных организаций, работающих с ипотекой. Такое мнение существует, потому что профессиональные услуги по проведению ипотечных сделок сегодня могут предложить немногие агентства недвижимости, работающие на городском и областном рынках недвижимости. Большинство же агентств, а их сегодня существует порядка 300-400, не имеют в своем составе специалистов, способных оказать услуги по ипотечным сделкам.
– Каков Ваш прогноз по поводу возможного снижения процентных ставок по кредитам на следующий год. На сколько они снизились в прошлом году, и что будет в конце этого года? Почему вообще ставки снижаются?
– Снижение ставок за пользование кредитом продолжится. Так, в июле этого года минимальная ставка снизилась до 11,5 процента, к концу этого года АИЖК планирует снизить ставку до 10 процентов, к 2010 году – до 8 процентов.
В июле 2005 года произошло снижение ставки с 15 до 14 процентов. В январе 2006 года произошел переход на дифференцированные ставки процента в зависимости от срока кредитования и размера собственных накоплений. Минимальная ставка процента до 1 июля 2006 года была 12 процентов.
Снижение ставок происходит, на мой взгляд, в связи с устойчивым развитием экономики в стране и конкурентной борьбой за клиента.
– Стоит ли связываться с кредитными организациями, если они предлагают заведомо заниженный процент? Почему это может происходить?
– Ни одна коммерческая организация не работает себе в убыток. Предложения банков рассчитаны и взвешены. Даже если предположить некий неоправданный риск со стороны кредитной организации, то этого стоит бояться им самим, а не заемщику.
– Некоторые компании отменили первоначальный взнос. Нет ли в этом подвоха? Нет ли у БИКОР таких планов?
– Балтийская ипотечная корпорация предлагает заемщикам несколько кредитных продуктов, не предусматривающих наличие первоначального взноса. Такие кредиты выдаются при условии дополнительного залога объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заемщику. Кроме того размер кредита в таком случае ограничивается 70 процентами от стоимости залога, также повышается размер ставки за пользование кредитом.
– Можно ли получить ипотечный кредит под залог другой недвижимости, например, квартиры или дома в области?
– Да, это возможно. По стандартам БТА-ипотеки наша компания выдает «ремонтный» кредит под залог имеющейся квартиры под 16 процентов годовых, в размере 50 процентов от стоимости заложенного имущества при предоставлении сметы расходов на сумму кредита.
– А если собственность долевая?
– В таком случае залогодателями должны выступать все сособственники.
– Можно ли обменять или продать квартиру, если кредит не полностью погашен?
– Да, с разрешения банка.
– Действительно ли выплаты по кредиту не должны превышать половину совокупных доходов заемщиков? Что делать, если реально можешь платить больше?
– Да, действительно, стандарты АИЖК предусматривают выплаты по кредиту, не превышающие половину совокупных доходов заемщиков. Программа БТА-ипотека позволяет увеличить выплаты до 60 процентов от совокупного дохода заемщиков.
Если клиент может платить больше, то он может досрочно погасить свои обязательства по оплате нескольких аннуитетных платежей либо всего остатка.
– Может ли БИКОР выдать кредит человеку, у которого есть кредитные обязательства перед другим банком? И вообще, смотрят ли кредитную историю заемщика при оформлении кредита? При каких нарушениях могут отказать в займе?
– Банки всегда интересуются кредитной историей заемщика, обращают внимание на аккуратность ведения платежей за коммунальные услуги и т.п. Если у заемщика есть непогашенный кредит в другом банке, то кредитная организация может принять положительное решение только на основании изучения индивидуальных обстоятельств заемщика: суммы погашений долга, величины его доходов и др.
– Есть ли возрастные ограничения для заемщиков? Дают ли кредиты пенсионерам и студентам?
– Да, ограничения по возрасту существуют. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 18 лет. Заемщик должен погасить задолженность по кредитному договору до наступления 75-летнего возраста, поэтому срок кредитования ограничен 360-ю месяцами либо сроком, составляющим разницу между 75 годами и возрастом заемщика.
Студенты и пенсионеры могут получить кредит, если смогут показать наличие дополнительного к стипендии или пенсии постоянного дохода.
Полезно знать, что заемщиками могут выступать родители и взрослые дети, а правообладателями квартиры могут выступать, соответственно, студенты и/или пенсионеры.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
