Замкнутый круг индустриальных парков

По данным Ассоциации индустриальных парков, в Петербурге и Ленинградской области заявлено к реализации 11 индустриальных парков общей площадью 948,9 га, из них в последние два года были заключены сделки лишь на 50 га. Это производства, запущенные на площадке в Марьино («Ё-мобиль», «Яровит», «Техноэксим»), якорный проект компании Jotun в парке «Федоровское», а также проекты компаний АМГ и Севзапметалл в индустриальном парке Greenstate. 

По словам директора по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева, всего в Ленинградской области  заявлено к реализации до 20 проектов  частных площадок для промышленного строительства. Под развитие индустриальных парков запланировано более 3 тыс. га земли. Однако действительно «живых» из них – единицы. Так, по статистике 90% заявленных индустриальных парков остаются инвестиционными площадками. «Индустриальные парки можно разделить на две разновидности по общему уровню готовности: те, на которых ведется активное строительство и так называемые инвестиционные площадки – то есть места, где есть только земельный участок и дальнейшие планы по его освоению. И таких проектов большинство», – отмечает господин Соболев.

Большинство инвестиционных площадок так и не становятся полноценными индустриальными парками. Это связано с тем, что как инвесторов, так и резидентов останавливают большие финансовые риски, связанные со строительством на «зеленом поле». По мнению директора управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами» Александра Паршукова, инженерная подготовка «зеленого поля» требует существенных вложений со стороны инвестора. Вкладывать деньги в строительство сетей, не имея четкого прогноза по продаже хотя бы части территории, значит взять на себя высокие риски по окупаемости проекта. С другой стороны, для покупателя приобретение участка, не обеспеченного инженерией в полном объеме, – существенный риск невозможности ввода предприятия в эксплуатацию. «Получается замкнутый круг, разорвать который можно, только достигнув компромиссного решения между инвестором и якорным резидентом, в котором каждая сторона возьмет на себя обязательства и предоставит другой стороне гарантии их выполнения», – отметил Александр Паршуков. 

По словам Максима Соболева, стоимость инженерной подготовки территории обходится примерно в 80-100 EUR за 1 кв. м и выше. Чтобы обеспечить мощность в 250 кВт  на 1 га земли, требуется вложить в каждый «квадрат» минимум 22 EUR.

Кроме того, при реализации проектов greenfield в Ленинградской области можно собрать максимум проблем, которые есть на рынке – это отсутствие документов территориального планирования и инженерных мощностей, возможные проблемы с собственниками прилегающих территорий. 

Также большим препятствием для развития индустриальных парков в Ленобласти является низкий спрос на проекты в собственность. В то время как крупный инвестор предпочитает стать частью ОЭЗ или получает на выгодных условиях, участки от администрации, представители среднего и малого бизнеса чаще арендуют здания, нежели строят свои собственные. 

Отсутствие спроса на индивидуальное строительство на территории индустриальных парков тормозит развитие механизма built-to-suit («строительство для себя»), который предполагает строительство производственного здания в строгом соответствии с индивидуальными требованиями заказчика. «Сдать в аренду или тем более продать впоследствии такое здание другому предприятию крайне сложно», – отмечает Александр Паршуков. По его словам, входя в проект build-to-suit, инвестор должен четко зафиксировать обязательства и финансовые гарантии заказчика по выкупу или долгосрочной аренде возводимого объекта. При этом инвестор должен иметь в виду, что жизненный цикл индустриального парка будет гораздо длиннее жизненного цикла любого из проектов, которые реализуются на его территории. Девелоперами, как правило, эта очевидная вещь либо не осознается, либо просто не принимается во внимание. Так или иначе, наступает момент, когда промышленное предприятие прекращает свое существование, а площадка остается.