Инфраструктура за счет инвестора

Евгений Ширстов,  старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры»

Дмитрий Деев, руководитель брокерского отдела «Менеджмент Компания ПСБ» 

Вадим Губин, генеральный директор ООО «ПБТ» 

– Первый вопрос я обращаю к представителю Комитета по строительству. Расскажите, как идет взаимодействие с инвесторами и какие финансовые поблажки при реализации проектов строительства жилья может получить застройщик. 

 

– На территории Ленобласти активно осуществляется жилищное строительство, в основном это малоэтажная застройка. Время точечной застройки прошло, и развитие идет в основном за счет комплексного освоения территорий. Основной объем жилищного строительства под комплексную жилую застройку согласно Земельному кодексу осуществляется посредством обустройства земельных участков инженерной инфраструктурой с последующей передачей ее в муниципальную собственность. Таким образом, комплексное освоение земельных участков подразумевает затраты застройщиков на всю социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру. 

В настоящее время государственная поддержка таким застройщикам исполняется на федеральном уровне в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов РФ» федеральной программы «Жилище» на 2011-2012 годы. 

В рамках этой программы ежегодно Минрегион РФ проводит конкурсный отбор проектов строительства жилья эконом-класса в рамках комплексного освоения территорий. При этом происходит возмещение затрат или части затрат на уплату процентов, полученных застройщиком в российских кредитных организациях на обустройство участков инженерной инфраструктурой. Также застройщик получает субсидии на софинансирование объектов транспортной инфраструктуры и социальной инфраструктуры. 

В 2011 году Ленобласть участвовала в конкурсном отборе. Были представлены три проекта: строительство автомобильной дороги в поселке Усть-Луга, возмещение процентной ставки получено застройщиком на обустройство инженерной инфраструктуры также в поселках Усть-Луга и Новодевяткино. 

В рамках этих проектов заявленный объем средств составил 37,7 млн рублей. При этом обязательным условием является софинансирование всех этих объектов из бюджета Ленобласти. Например, на строительство автодороги бюджет Ленобласти предусмотрел 81 млн рублей. 

В основном государство участвует в обустройстве территории инженерной инфраструктурой в рамках помощи муниципальным образованиям. Так, поселку Плодовая было предоставлено 73 млн федеральных денег, а также в рамках проекта «Социальное развитие села» 50 млн 4 сельским населенным пунктам. 

 

– Есть ли случаи, когда государство выставляет на продажу инвестору готовый с инженерной точки зрения участок земли? 

 

– Нет. Тогда это уже не является комплексным освоением. Так как по закону именно застройщик осуществляет насыщение участков инженерной инфраструктурой с последующей передачей их в муниципальную собственность. Комплексное освоение подразумевает все нагрузки на застройщика. Если речь идет об отдельных участках, то все бремя возведения социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры несет муниципальное образование, потому что на сегодня распоряжение земельными участками находится в ведении МО. 

 

– Сами муниципальные образования могут обеспечить льготные подключения инвестору к сетям в том или ином случае?

 

– При формировании участка на продажу непосредственно в аукционной документации указываются техусловия. Таким образом, организация или гражданин, покупая участок через торги, уже знает, сколько ему нужно будет заплатить за подключение. 

 

– В каком состоянии находится инженерная инфраструктуры в Ленобласти, какие программы по реконструкции и развитию сетей есть в регионе, а также за чей счет происходит модернизация коммуникаций? 

 

– Ситуация, которая существует в электросетевом хозяйстве Ленинградской области, сложная, но управляемая. В 2011 году на цели электросетевого строительства затрачено около 10 млрд рублей, построено около 700 км линий электропередачи, введено около 300 МВт электрической трансформаторной мощности. 

Для конкретного застройщика важно состояние электросетевого хозяйства в конкретном муниципальном образовании. В Ленобласти существуют зоны, где есть возможность технологического присоединения к электрическим сетям, а есть территории, где электроэнергии не хватает. 

Наибольший дефицит трансформаторных мощностей существует в районах, прилегающих к Санкт-Петербургу, – Всеволожском, Лужском, Гатчинском. Это связано со строительством большого объема жилищных и промышленных объектов на этих территориях, а также с отсутствием в последние 10 лет крупных инвестиций в реконструкцию сетей. Я подчеркиваю, что схемы и программы перспективного развития электроэнергетики Ленобласти на 5 лет предусматривают решение этих задач.

Общий объем инвестиций электросетевых компаний Ленобласти (ОАО «ФСК ЕЭС», холдинг «МРСК», ОАО «Ленэнерго», ЛОЭСК) в развитие энергетического комплекса региона на долгосрочный 5-летний план предусматривается в размере около 50 млрд рублей. 

Так, в 2012-2013 годах в Лужском районе будет построена подстанция 330 кВ ОАО «ФСК ЕЭС», а также реконструированы два источника ОАО «Ленэнерго» – подстанции «Северная» и «Южная». 

К 2015 году избавиться от дефицита сможет Всеволожский район, где построено две распределительные подстанции по 330 кВ – «Парнас» и «Заневская». В свою очередь, сетевые компании, которые представляют распределительный комплекс, синхронизируют свои инвестиционные программы с программой ФСК. Надеюсь, что здесь к 2015 году вопрос дефицита мощности будет решен. К сожалению, на данный момент вопросы технологического присоединения к электрическим сетям в этих сложных районах решаются методом «латания дыр» и не носят глобального характера. 

Финансовые источники для строительства электросетевых объектов формируются за счет двух составляющих: тарифа на услуги по передачи электрической энергии и тарифа на технологическое присоединение к электрическим сетям. С 1 января 2012 года сетевым организациям запрещено включать в состав платы за технологическое присоединение мероприятия по реконструкции подстанций, увеличению пропускной способности сетей. В плату за присоединение, которая взимается с инвестора, включаются только те мероприятия, которые необходимы для строительства электросетевых объектов до объектов жилищного строительства или промышленных объектов. 

Все инвестрограммы на реконструкцию формируются за счет тарифа на передачу электроэнергии, который платят все потребители. 

Инвесторы и застройщики могут минимизировать затраты на электросетевое строительство. Есть постановление правительства Ленобласти, которое устанавливает требования по образованию платы за технологическое присоединение по индивидуальному проекту. Таким образом, если инвестор, застройщик, который использует бюджетные средства, в том числе в софинансировании, участвует в таком проекте, он может обратиться в сетевые организации с просьбой об установлении минимального тарифа в соответствии с этим постановлением. И если плата за технологическое присоединение по индивидуальному проекту будет дешевле, чем по ставке, которую установил Комитет по тарифам для всех сетевых организаций, то тогда для такого инвестора появляется право осуществить присоединение по индивидуальному проекту. 

Что касается газификации, то в Ленобласти есть основополагающий документ – это «Генеральная схема газификации Ленинградской области на 2012-2017 годы», вернее, это проект, который сейчас будет утверждаться губернатором региона и компанией «Газпром». Объем финансирования программы составляет свыше 60 млрд рублей. Из них половина идет на реконструкцию магистральных газопроводов, а половина – на строительство распределительных и межпоселковых газопроводов. В этой части Газпром участвует в доле около 15 млрд рублей. Есть инвестиции из бюджета Ленобласти, а также от частных инвесторов. В основном развитие получат такие районы, как Приозерский, Лужский, Выборгское направление, направление Усть-Луги, где будут размещены крупные объекты компаний «Сибур», «ИСТ». 

Развитие водоснабжения и водоотведения связано с программой «Чистая вода», по которой планируется привлечь из разных источников порядка 67 млрд рублей. Доля бюджетного финансирования равна 1 к 17. 

 

– Как должно происходить сотрудничество между государством и инвестором в развитии сетей водоснабжения и водоотведения?

 

– С системами водоснабжения и водоотведения не все так просто, как с газификацией и электроэнергетикой. Если последние управляются монопольно и достаточно сильно развиты в Ленобласти, то первые довольно слабо сформированы в регионе. 

Генеральная схема водоснабжения Ленинградской области предполагает создание системы водоснабжения и водоотведения в 5 районах Ленобласти, примыкающих к Петербургу, – Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском, Всеволожском и Кировском. На это потребуется около 60 млрд рублей. Несмотря на то что схема была утверждена в 2008 году, ее реализация началась лишь в этом году. 

Учитывая кризисное состояние жилой застройки в Новодевяткино, Мурино, Кузьмолово, в Буграх, было принято решение о строительстве Муринских очистных сооружений. Деньги выделены, ведется разработка проектной документации нашей компанией. И я надеюсь, что в этом году мы пройдем экспертизу. На следующий год планируется выделение денег на создание рабочей документации. 

Программа «Чистая вода» разработана и утверждена правительством Ленобласти. Но пока она находится лишь на бумаге, так как Минрегион ее не утвердил.

Думаю, что новое правительство Ленобласти должно придать общероссийский статус программе, чтобы в ее реализации смогли поучаствовать и федеральные деньги, а не только средства частных инвесторов. 

Большие проблемы при строительстве инженерных сетей связаны с отводом земли. 

Парадокс в том, что инвесторы просят технические условия на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, но когда мы приходим к инвестору и просим разрешения построить подводящий коллектор на его земле, ни один инвестор не идет навстречу. 

К сожалению, действие Федерального закона № 131 «О местном самоуправлении» играет злую шутку в данной ситуации. Очистные сооружения, сети водопроводов переданы на муниципальный уровень, который не способен их реконструировать, развивать, эксплуатировать. А верхний уровень власти по закону не может вмешаться. 

Считаю, что власть совместно с бизнесом должна объединить усилия по созданию сетей. Прежде всего, я хотел бы, чтобы новое правительство Ленинградской области больше внимания уделяло развитию систем водоснабжения и водоотведения. 

 

– Какие существуют юридические тонкости при технологическом присоединении к энергосетям? 

 

– В сфере присоединения к инженерным сетям необходимы равнонаправленные действия инвесторов, сетевых энергоснабжающих организаций и органов государственной власти. 

Часто мы сталкиваемся с тем, что ранее были приняты изменения в закон, который не допускает сегодня взимания платы за реконструкцию сетей. Получалась ситуация, что инвестор должен был вкладывать деньги в развитие сетей, строительство новых и реконструкцию существующих источников и бесплатно передавать все это на баланс сетевой организации. Это касается и ситуации, когда прокладка сетей идет по земле инвестора, а никаких компенсаций не предусмотрено. На мой взгляд, можно изменить ситуацию, в том числе введя некие компенсации, как при передаче сетей на баланс сетевой организации, если инвестор вкладывает в их развитие свои деньги, так и при прокладке сетей по его земле.

Сегодня были приняты изменения в закон, которые меняют систему функционирования розничных рынков электрической энергии, в частности были отменены регулируемые цены на электрическую энергию в отношении коммерческих потребителей, за исключением граждан. В мае было принято новое постановление Правительства РФ, которое вводит нерегулируемые цены для различных субъектов и устанавливает правила регулирования данного рынка. С 1 июля 2012 года, в частности, отменены ценовые категории, которые позволяют безучетное потребление электрической энергии. Введение нерегулируемых цен позволит закладывать в эту стоимость те деньги, которые необходимы для развития данных сетей. Развитие и строительство сетей – это не функция инвестора, этим должно заниматься государство.  

Что касается возможности развития государственно-частного партнерства в сфере создания объектов энергетики, то законодательство прямо предусматривает такую возможность. Такие проекты реализуются и в настоящее время, например Юго-Западная ТЭЦ в Санкт-Петербурге. При этом ГЧП – достаточно сложный инструмент, который в основном применятся для создания крупных объектов и связан с затратами, которые окупаются в долгосрочной перспективе. Кроме этого, предполагает разделение рисков, когда государство берет на себя ответственность возмещения недополученных инвестором доходов. Поэтому говорить о том, что инструмент ГЧП может сиюминутно решить существующие проблемы нехватки сетей, нельзя. С другой стороны, есть иные формы сотрудничества между государством и бизнесом – инвестиционные соглашения либо просто строительство по схеме подряда с рассрочкой платежа. Считаю, что нужно думать над созданием комплексных механизмов взаимодействия, которые будут предусматривать возмещение инвестору затрат. 

 

– Ваше видение, насколько выгодно инвестору вкладывать деньги в развитие инфраструктуры. И вообще сколько стоит инженерно подготовить участок земли? 

 

– Чтобы понять, за чей счет строить сети, нужно решить, для кого их строить. Ленобласть очень большая, но все говорят о ней всего лишь как о зоне, примыкающей к КАД. Кириши, Тихвин занимают значительную долю по объемам инвестиций со стороны государства. Сегодня между Петербургом и областью происходит конкуренция за потребителя, резидента. Если мы посмотрим по России, то поймем, что многие регионы, используя средства местных и федеральных бюджетов, ведут программу по развитию инфраструктуры и созданию готовых земельных участков для привлечения бизнеса. Например, Калужская, Белгородская области предлагают инвесторам готовые, инфраструктурно подготовленные участки. А инвесторы непосредственно занимаются проектированием своих объектов и производственным процессом. 

Что касается стоимости, что все зависит от площади территории. Максимально востребованный участок в 0,5-1 га. Насыщать его инженерными сетями – это безумно дорого. Если брать большие территории, то у инвестора, владеющего таким участком, например в 40 га, стоит задача, каким образом оснастить этот участок сетями. Давно понятно, что оснастить большую территорию проще и дешевле, чем отдельные ее части. С другой стороны, встает вопрос, как быстро девелопер найдет резидентов на эту всю площадь. А банк не может дать гарантий, пока 40% территории не будет продано. А вообще насыщать территории дорожной и инженерной инфраструктурой должны непосредственно власти. 

 

– Ленобласть до настоящего времени не подготовила генеральную схему территориального планирования, это касается и части муниципальных образований. Хотя давно не секрет, что основные строительные процессы проходят в границах муниципальных образований, бюджет которых является дотационным. Задача генпланов как раз и рассчитана на повышение уровня доходности МО. 

Все муниципальные образования или не спрашивают, или не хотят, чтобы в утверждаемой части генерального плана появилась строчка – «квадратные метры, километры, рубли», потому что в данном случае бюджет должен быть сопряжен с развитием территории. А получается, что мы создаем генплан, и дальше ничего не происходит – он лежит мертвым грузом.

Может ли частный инвестор профинансировать строительство инженерных сетей? Может. Основной мотивацией в этом случае будет получение прибыли. Но все сети инженерной инфраструктуры во всех муниципальных образованиях изношены на 70-90%. В этой части в течение 20 лет все муниципальные образования недофинансируются – объем средств на их нужды составляет 30-40% от их потребности. В этой связи муниципальные образования обязаны доработать свои документы территориального планирования, чтобы область получала развитие. 

С другой стороны, если построить одно жилье, то сети никогда не будут окупаться, кто-то еще должен использовать часть мощности, чтобы сети не простаивали. Также нужно подумать над логистикой, так как по статистике протяженность сетей в РФ превышает разумный километраж.

Я считаю, что мы должны решать вопрос в связке муниципальное образование – государственно-частное партнерство – решение задачи отдельного муниципального образования.

 

– Как промышленное предприятие, находящееся на территории Всеволожского района, вынужден согласиться с тем, что состояние инженерных сетей в районе оставляет желать лучшего. Все сети перегружены, устарели, и качество предоставляемых энергоресурсов неуклонно падает с каждым годом. Соответственно, эффективность бизнеса и производства на данных территориях снижается, предприятия становятся неконкурентоспособными. Отчисления в муниципальные бюджеты падают, что приводит к регрессу. Здесь нужно на правительственном уровне задуматься о том, чтобы модернизировать сети. Только частные инвесторы такую задачу решить не смогут. 

Сети бывают локальными, и затраты по их сооружению ложатся на плечи девелопера, застройщика – это 30% от общей стоимости строительства. Увеличивать еще больше затраты на то, чтобы инвестор подвел сети высокого напряжения, коллекторные узлы водоотведения, а также узлы водоснабжения? Полагаю, что такая идея потерпит крах. На наш взгляд, правильнее было использовать механизмы государственно-частного партнерства для их сооружения. Ведь есть проекты с участием частного предпринимательства и государства для развития инженерных проектов, но здесь надо понимать, что эти инвесторы не являются застройщиками. Это инвесторы, которым все равно, во что вкладывать деньги, лишь бы они принесли доход.