Долевка по новым правилам
01.08.2006
На днях Президент РФ Владимир Путин подписал измененный федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Это важное событие прокомментировали крупные эксперты от российской политики и экономики.
Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города»:
– Этот закон направлен прежде всего на защиту прав граждан, которые вкладывают средства в строительство многоэтажного жилья. Всем известно, что сегодня купить новую, готовую квартиру практически невозможно, особенно в Москве. Все будущие квартиры распродаются еще на стадии котлована. И закон имеет целью не допустить, чтобы граждане, участвующие в долевом строительстве, оказались у разбитого корыта, когда у них не будет ни квартиры, ни денег, которые они отдали. Или когда на одну квартиру появятся несколько претендентов. К сожалению, снять на 100 процентов все риски одним законом невозможно. Но! Сегодня своим друзьям я уже могу сказать, что в долевом строительстве жилья участвовать можно. То есть вероятность того, что вы получите именно ту квартиру, по той цене и в те сроки, о которых договорились, приближается к 100 процентам. Остается небольшой процент риска на совсем уже, условно говоря, уголовные дела, которых, к сожалению, невозможно избежать. Но этот риск крайне мал. Очень важно, что новый закон ввел жесткие правила игры, направленные прежде всего на защиту интересов граждан. Долевка – это, к сожалению, преобладающая форма работы во всех регионах. Порядка 70-90 процентов строительства жилья ведется за счет средств долевого участия. Я говорю «к сожалению», потому что это абсолютно наше, российское изобретение. Во всем мире многоквартирные дома строятся за счет банковских кредитов, а люди покупают готовые квартиры за счет долгосрочных ипотечных кредитов. Конечно, там застройщики тоже хотят обезопасить себя и еще на стадии строительства заключают предварительные договоры купли-продажи. Но по ним нет никаких огромных сумм финансирования, обычно это очень небольшие задатки в пределах 10 процентов от стоимости. Причем если условия предварительного договора не выполняются, то задаток возвращается в двойном размере, то есть человек практически ничем не рискует. И такая схема, конечно, гораздо более предпочтительна для дольщика.
Борис Грызлов, председатель Госдумы РФ:
– Депутаты готовили закон в приоритетном порядке, чтобы защитить граждан от недобросовестных застройщиков. Мы работали с федеральной исполнительной властью и региональными властями, с представителями бизнеса и, конечно, с дольщиками, в том числе и по вопросам компенсации потерь тем, кто был обманут. Встречи с пострадавшими дольщиками не раз проходили в Государственной Думе, потому что мы считали необходимым в полной мере учесть их мнение.
Хотя поправки в закон о долевом строительстве на днях официально опубликованы и большинство из них вступили в силу, депутаты не планируют ослаблять свое внимание к вопросу защиты дольщиков. Полагаю, то же самое должны делать не только все органы власти, но и бизнес-сообщество, сами застройщики. Они должны быть жизненно заинтересованы в том, чтобы исключить случаи обмана и восстановить доверие людей.
Теперь регионы получают полномочия контроля и надзора за долевым строительством. В целом, на выстраивание эффективной системы государственного регулирования, контроля и надзора в этой сфере у исполнительной власти есть полгода – новая редакция статьи о госрегулировании будет действовать с 1 января будущего года.
Валерий Рязанский, заместитель руководителя фракции «Единая Россия» в Госдуме РФ (руководитель группы парламентариев, которой поручено разобраться в проблеме обманутых дольщиков):
– Валерий Владимирович, как Вы оцениваете новый закон?
– Сам по себе закон 214-й надо рассматривать в качестве продолжения большой работы, проделанной для оживления строительного рынка страны. За последние несколько лет были приняты такие большие и серьезные документы, как Градостроительный и Жилищный кодексы, внесены поправки почти в три десятка законопроектов по этой теме. Закон о долевке в этой цепи стоит особняком, поскольку призван сделать рынок использования средств граждан в строительстве жилья более цивилизованным. Он охраняет интересы дольщиков. И это не просто слова. Ведь с момента выхода этого закона ни один дольщик в стране не пострадал и не предъявил судебные иски по поводу обмана со стороны инвестора-застройщика. С другой стороны, новый закон загнал в слишком жесткие рамки отечественные банки, которые тоже участвуют в долевом строительстве. Напомню, что от них потребовалась солидарная финансовая ответственность за все, что происходит в рамках строительства. Разумеется, нести такую ответственность банки отказались. В результате мы получили в начале этого года некое торможение строительного процесса по всей стране. Конфликт надо было как-то разрешать. Поэтому в 214-й закон внесли изменения так, чтобы сохранить защиту дольщиков и обеспечить защиту банков.
– Но ведь изменения касаются не только солидарной ответственности?
– Да, в закон было внесено много поправок. Теперь он, в частности, запрещает участвовать в строительстве индивидуальным застройщикам. Это позволено только юридическим лицам. Поправки усилили также нотариальную ответственность участников строительного процесса с точки зрения вхождения и выхода их из договоров. Эти же поправки предусматривают и регистрацию договоров долевого участия с тем, чтобы избежать двойных продаж. До принятия закона это было сплошь и рядом.
– Получилось, что закон в новой редакции разделил весь строительный долевой бизнес на две части: «до» появления закона и «после»?
– Да, мы видим именно такую картину. Вся армия обманутых дольщиков возникла до появления закона. Причин тому было много. Основная заключается в том, что раньше земля давалась в пользование одним компаниям, деньги с дольщиков собирала другая компания, продавала еще не построенное жилье – третья фирма. В результате перед соинвесторами никто не нес никакой ответственности. Сложился рынок строительных пирамид, который затмил по своим масштабам пирамиды финансовые. Когда это осознаешь, вопрос о пользе закона сам собой отпадает.
– Можно ли сказать, что 214-й закон полностью решает все проблемы в долевом строительстве?
– Я считаю, что не до конца. Хотя на данном этапе принятых поправок достаточно. Но на будущее придется предусматривать схемы гарантированных вложений граждан в строительство. Либо это должен быть институт страхования. Но тогда мы должны понимать, что суммы, заложенные в страховку, будут спроецированы на стоимость квадратного метра жилья. Либо (на мой взгляд, это более правильный путь) нужно создавать рыночный механизм, при котором единственным заказчиком жилья у строителей и продавцом этого жилья людям будет банк. Почему настаиваю на такой формуле? Во-первых, она апробирована в мире. Во-вторых, эта схема гарантирует, что не будет никакого слоя посредников, которые потом могут оказаться недобросовестными. Третий аргумент в пользу этой схемы – у государства появился эффективный механизм контроля за действиями банков. Именно этого сегодня не хватает в строительной индустрии. Нет такого государственного института, который бы контролировал исполнение всех договоров в той же «долевке». Единственное, чего мы добились – регистрации сделок долевого участия и передачи функций контроля за строительным процессом на уровень субъектов федерации. Но повторюсь – единой системы нет.
– Значит, закон придется в будущем дорабатывать?
– Было бы логично продолжить работу над ним в том направлении, которое я обозначил: банк как финансовый институт должен просто нанимать строителей на работу. Если строитель все делает хорошо – честь ему и хвала, если нет – его меняют как недобросовестного подрядчика без ущерба для дольщиков. А деньги граждан, собранные банком, все время находились бы под надзором государства. При любом поведении застройщика и любых проблемах с землеотводом человек бы мог вернуть свои вложения. Почему говорю об этом? Потому что очень часто деньги дольщиков начинали собирать до того момента, когда решены вопросы по земле. Новая редакция 214-го закона, кстати, теперь запрещает это делать.
– Но закон не говорит о том, что делать с обманутыми дольщиками, с теми, кто пострадал до его появления…
– На этой теме сосредоточены усилия и депутатов Госдумы, и чиновников разных рангов. Тут большое значение приобретает работа специального экспертно-аналитического центра, созданного усилиями думцев. Туда стекается информация со всех городов, даже с Дальнего Востока, о случаях обмана соинвесторов. Вопрос чрезвычайно запутанный. Каждый новый выявленный эпизод не похож на предыдущие… Но во всем этом мы со временем разберемся.
Автор: Наталья Ковтун
Это важное событие прокомментировали крупные эксперты от российской политики и экономики.
Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города»:
– Этот закон направлен прежде всего на защиту прав граждан, которые вкладывают средства в строительство многоэтажного жилья. Всем известно, что сегодня купить новую, готовую квартиру практически невозможно, особенно в Москве. Все будущие квартиры распродаются еще на стадии котлована. И закон имеет целью не допустить, чтобы граждане, участвующие в долевом строительстве, оказались у разбитого корыта, когда у них не будет ни квартиры, ни денег, которые они отдали. Или когда на одну квартиру появятся несколько претендентов. К сожалению, снять на 100 процентов все риски одним законом невозможно. Но! Сегодня своим друзьям я уже могу сказать, что в долевом строительстве жилья участвовать можно. То есть вероятность того, что вы получите именно ту квартиру, по той цене и в те сроки, о которых договорились, приближается к 100 процентам. Остается небольшой процент риска на совсем уже, условно говоря, уголовные дела, которых, к сожалению, невозможно избежать. Но этот риск крайне мал. Очень важно, что новый закон ввел жесткие правила игры, направленные прежде всего на защиту интересов граждан. Долевка – это, к сожалению, преобладающая форма работы во всех регионах. Порядка 70-90 процентов строительства жилья ведется за счет средств долевого участия. Я говорю «к сожалению», потому что это абсолютно наше, российское изобретение. Во всем мире многоквартирные дома строятся за счет банковских кредитов, а люди покупают готовые квартиры за счет долгосрочных ипотечных кредитов. Конечно, там застройщики тоже хотят обезопасить себя и еще на стадии строительства заключают предварительные договоры купли-продажи. Но по ним нет никаких огромных сумм финансирования, обычно это очень небольшие задатки в пределах 10 процентов от стоимости. Причем если условия предварительного договора не выполняются, то задаток возвращается в двойном размере, то есть человек практически ничем не рискует. И такая схема, конечно, гораздо более предпочтительна для дольщика.
Борис Грызлов, председатель Госдумы РФ:
– Депутаты готовили закон в приоритетном порядке, чтобы защитить граждан от недобросовестных застройщиков. Мы работали с федеральной исполнительной властью и региональными властями, с представителями бизнеса и, конечно, с дольщиками, в том числе и по вопросам компенсации потерь тем, кто был обманут. Встречи с пострадавшими дольщиками не раз проходили в Государственной Думе, потому что мы считали необходимым в полной мере учесть их мнение.
Хотя поправки в закон о долевом строительстве на днях официально опубликованы и большинство из них вступили в силу, депутаты не планируют ослаблять свое внимание к вопросу защиты дольщиков. Полагаю, то же самое должны делать не только все органы власти, но и бизнес-сообщество, сами застройщики. Они должны быть жизненно заинтересованы в том, чтобы исключить случаи обмана и восстановить доверие людей.
Теперь регионы получают полномочия контроля и надзора за долевым строительством. В целом, на выстраивание эффективной системы государственного регулирования, контроля и надзора в этой сфере у исполнительной власти есть полгода – новая редакция статьи о госрегулировании будет действовать с 1 января будущего года.
Валерий Рязанский, заместитель руководителя фракции «Единая Россия» в Госдуме РФ (руководитель группы парламентариев, которой поручено разобраться в проблеме обманутых дольщиков):
– Валерий Владимирович, как Вы оцениваете новый закон?
– Сам по себе закон 214-й надо рассматривать в качестве продолжения большой работы, проделанной для оживления строительного рынка страны. За последние несколько лет были приняты такие большие и серьезные документы, как Градостроительный и Жилищный кодексы, внесены поправки почти в три десятка законопроектов по этой теме. Закон о долевке в этой цепи стоит особняком, поскольку призван сделать рынок использования средств граждан в строительстве жилья более цивилизованным. Он охраняет интересы дольщиков. И это не просто слова. Ведь с момента выхода этого закона ни один дольщик в стране не пострадал и не предъявил судебные иски по поводу обмана со стороны инвестора-застройщика. С другой стороны, новый закон загнал в слишком жесткие рамки отечественные банки, которые тоже участвуют в долевом строительстве. Напомню, что от них потребовалась солидарная финансовая ответственность за все, что происходит в рамках строительства. Разумеется, нести такую ответственность банки отказались. В результате мы получили в начале этого года некое торможение строительного процесса по всей стране. Конфликт надо было как-то разрешать. Поэтому в 214-й закон внесли изменения так, чтобы сохранить защиту дольщиков и обеспечить защиту банков.
– Но ведь изменения касаются не только солидарной ответственности?
– Да, в закон было внесено много поправок. Теперь он, в частности, запрещает участвовать в строительстве индивидуальным застройщикам. Это позволено только юридическим лицам. Поправки усилили также нотариальную ответственность участников строительного процесса с точки зрения вхождения и выхода их из договоров. Эти же поправки предусматривают и регистрацию договоров долевого участия с тем, чтобы избежать двойных продаж. До принятия закона это было сплошь и рядом.
– Получилось, что закон в новой редакции разделил весь строительный долевой бизнес на две части: «до» появления закона и «после»?
– Да, мы видим именно такую картину. Вся армия обманутых дольщиков возникла до появления закона. Причин тому было много. Основная заключается в том, что раньше земля давалась в пользование одним компаниям, деньги с дольщиков собирала другая компания, продавала еще не построенное жилье – третья фирма. В результате перед соинвесторами никто не нес никакой ответственности. Сложился рынок строительных пирамид, который затмил по своим масштабам пирамиды финансовые. Когда это осознаешь, вопрос о пользе закона сам собой отпадает.
– Можно ли сказать, что 214-й закон полностью решает все проблемы в долевом строительстве?
– Я считаю, что не до конца. Хотя на данном этапе принятых поправок достаточно. Но на будущее придется предусматривать схемы гарантированных вложений граждан в строительство. Либо это должен быть институт страхования. Но тогда мы должны понимать, что суммы, заложенные в страховку, будут спроецированы на стоимость квадратного метра жилья. Либо (на мой взгляд, это более правильный путь) нужно создавать рыночный механизм, при котором единственным заказчиком жилья у строителей и продавцом этого жилья людям будет банк. Почему настаиваю на такой формуле? Во-первых, она апробирована в мире. Во-вторых, эта схема гарантирует, что не будет никакого слоя посредников, которые потом могут оказаться недобросовестными. Третий аргумент в пользу этой схемы – у государства появился эффективный механизм контроля за действиями банков. Именно этого сегодня не хватает в строительной индустрии. Нет такого государственного института, который бы контролировал исполнение всех договоров в той же «долевке». Единственное, чего мы добились – регистрации сделок долевого участия и передачи функций контроля за строительным процессом на уровень субъектов федерации. Но повторюсь – единой системы нет.
– Значит, закон придется в будущем дорабатывать?
– Было бы логично продолжить работу над ним в том направлении, которое я обозначил: банк как финансовый институт должен просто нанимать строителей на работу. Если строитель все делает хорошо – честь ему и хвала, если нет – его меняют как недобросовестного подрядчика без ущерба для дольщиков. А деньги граждан, собранные банком, все время находились бы под надзором государства. При любом поведении застройщика и любых проблемах с землеотводом человек бы мог вернуть свои вложения. Почему говорю об этом? Потому что очень часто деньги дольщиков начинали собирать до того момента, когда решены вопросы по земле. Новая редакция 214-го закона, кстати, теперь запрещает это делать.
– Но закон не говорит о том, что делать с обманутыми дольщиками, с теми, кто пострадал до его появления…
– На этой теме сосредоточены усилия и депутатов Госдумы, и чиновников разных рангов. Тут большое значение приобретает работа специального экспертно-аналитического центра, созданного усилиями думцев. Туда стекается информация со всех городов, даже с Дальнего Востока, о случаях обмана соинвесторов. Вопрос чрезвычайно запутанный. Каждый новый выявленный эпизод не похож на предыдущие… Но во всем этом мы со временем разберемся.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Cобытия и комментарии
