Из Петербурга в регионы
07.08.2006
Петербургским строительным компаниям становится «тесно» в родном городе и в Ленинградской области. Все больше крупных проектов разворачивается на территориях других субъектов Российской Федерации и за ее пределами.
По экономическим причинам наиболее привлекательными регионами России для вложения сил и инвестиций оказались Москва и Сочи. До последнего времени территория страны за Уральским хребтом практически не попадала в границы петербургской строительной ойкумены. Тем интереснее проект в пригороде Новосибирска, реализация которого была начата в прошлом году Трестом-36, одной из старейших инвестиционно-строительных компаний северной столицы. В поселке Краснообск – градостроительные замыслы тридцатилетней давности воплощаются в жизнь, исходя из реалий современных рыночных отношений и необходимости осуществления национального проекта «Доступное и комфортное жилье – жителям России».
Согласно планам реализации «жилищного» нацпроекта в самое ближайшее время вся территория страны должна превратиться в гигантскую строительную площадку. Период хаотичной застройки каждого свободного участка инженерно подготовленной территории, исходя из объективных причин, должен смениться временем комплексного освоения новых городских территорий. В противном случае задача, поставленная федеральным центром перед строительным комплексом России – к 2010 году выйти на показатели ввода жилья, соотносимые с периодом 80-х годов, – окажется недостижимой.
Существующие рыночные условия, вступление в силу положений Земельного и Градостроительного кодексов об обязательном приобретении земельных участков под жилищное строительство в ходе открытых торгов открывают для строительных компаний новые возможности для приложения сил и опыта. Теперь для выхода на новые рынки необходимо не задействовать региональные административные ресурсы, а обладать рядом преимуществ перед потенциальными конкурентами. Использование возможностей, предоставляемых новым строительным законодательством, позволило петербургскому Тресту-36 приступить в Новосибирске к реализации крупнейшего за последние десятилетия проекта по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства.
В круге втором
Генеральный план застройки поселка Краснообск (СО РАСХН), расположенного в непосредственной близости от регионального центра Новосибирска, был утвержден еще в 1978 году. Нестандартное градостроительное решение проектировщиков, согласно которому строительство жилья в поселке должно было вестись поэтапно, в три «кольца», получило признание на всесоюзном уровне – Генеральный план Краснообска стал лауреатом Государственной премии Союза ССР. В те времена Новосибирск, являясь интеллектуальной столицей Сибири, был растущим городом и испытывал постоянную потребность в новом жилье. Однако новейшая история внесла свои коррективы в планы градостроителей. Экономические условия «переходного» периода не позволили воплотить в жизнь замыслы, касающиеся развития Краснообска.
Таким образом, к 2004 году Генплан Краснообска был реализован только наполовину – жилые дома были построены лишь по периметру первого «кольца» и на половине второго. Региональных ресурсов для дальнейшего освоения территории просто не существовало. Местные застройщики неоднократно пытались внести свой посильный вклад в развитие Краснообска, однако они были готовы только к реализации проектов «точечной» застройки, что не обеспечивало постоянно растущую потребность в жилье. Понимая очевидную необходимость включения существующих территорий в экономический оборот, администрация Новосибирска разослала приглашения крупнейшим строительным фирмам России, приглашая их заняться освоением территории. Трест-36 принял предложение побороться за земли Краснообска, но, надо признать, петербургским строителям никто не противостоял – компания стала единственным участником и, соответственно, победителем торгов на право аренды 25 гектаров территории второго «кольца» поселка. К 2010 году здесь должно быть построено около 200 тыс. кв. метров жилья, а также объекты социальной инфраструктуры.
ЭволюциЯ спроса
«Мы посчитали интересным для себя заняться проектом в Новосибирске по ряду причин, – комментирует генеральный директор Треста-36 Владимир Самарин. – Территория, предназначенная для комплексного освоения, уже имеет магистральные системы энергоснабжения, мы не зависим от местных властей и можем самостоятельно определять график работ по прокладке внутренних инженерных коммуникаций. Во-вторых, в Новосибирске значительно ниже арендная ставка на землю, цены сопоставимы с петербургскими – в 2005 году разница составляла 4-5 тыс. рублей за квадратный метр, а спрос был значительно выше. Таким образом, рентабельность проекта, по сравнению с аналогичным в Санкт-Петербурге, выше процентов на 20».
По мнению специалистов строительной компании, на рынке Новосибирска работать несколько комфортнее, чем в обеих столицах. На периферии пока не наблюдается тех падений и взлетов, подобных стагнации продаж в 2005 году и ажиотажному спросу на жилье в 2006-м. Эксперты объясняют это некоторой обособленностью Сибири и Дальнего Востока, где не было прошлогоднего «отложенного спроса» и пока не началось такое бурное развитие ипотечного кредитования, как в Москве и Санкт-Петербурге. «Спрос растет, но это плавная динамика», – отмечают в Тресте-36.
Монополист и в Сибири монополист
Пожалуй, наиболее острыми проблемами петербургского строительного комплекса, по заявлениям подавляющего большинства игроков рынка, являются две: сложность взаимоотношений с естественными монополистами и несовершенство механизма согласований рабочей документации. Опыт Треста-36 показал, что подобные трудности – это общероссийская реальность.
«В каждом регионе перечень предъявляемых требований варьируется, – подчеркивает Владимир Самарин. – Несмотря на то, что на уровне федерального законодательства предприняты серьезные попытки пустить строительную отрасль сугубо по рыночным рельсам, на практике многое зависит от доброй воли чиновников на местах. Сейчас мы вплотную подошли к необходимости формирования единых требований к ходу строительного процесса во всех субъектах Российской Федерации. Без этого применение рыночных механизмов, согласно которым в выигрыше остается тот, кто более качественно строит, постоянно будет зависеть от умения или неумения той или иной строительной компании найти общий язык с региональными властями».
В случае со строительством в Новосибирске положение Треста-36, соотносимое со статусом стратегического инвестора в Санкт-Петербурге, позволяет избегать административных проволочек, однако это никоим образом не сказывается на взаимоотношениях с компаниями – представителями естественных монополистов. На получение необходимых технических условий по подключениям от монополистов (и прежде всего это относится к электрогенерирующей компании) было затрачено времени не меньше, чем требуется в Петербурге на согласования с Ленэнерго. Соответствующей была и стоимость.
Дорогу осилит идущий
Несмотря на трудности, Трест-36 планирует развивать свою деятельность в Новосибирске, конечно, в том случае, если власти города будут готовы к освоению третьего «кольца» Краснообска и кардинальным образом не изменится экономическая ситуация в стране. Но в любом случае приобретенный опыт комплексной застройки территории будет востребован как в Санкт-Петербурге, так и за его пределами.
«На примере строительства в Краснообске нами была разработана схема вхождения на ранее незнакомые региональные рынки, – отмечает Владимир Самарин. – На собственном опыте мы убедились, насколько важно показать местным властям, что ты заинтересован работать не только ради собственного обогащения, но и на благо того субъекта федерации, на территории которого осуществляешь деятельность». Так, весной 2004 года было создано ЗАО «Сибирская строительная компания Трест-36. Это «дочерняя» фирма петербургского треста, но она зарегистрирована в Краснообске и платит в местный бюджет соответствующие налоги.
До настоящего времени Трест-36 не входил в число участников земельных торгов в Санкт-Петербурге, используя ресурсы, полученные до вступления в силу пакета «жилищных» законов. Ситуация должна измениться осенью, когда будет осуществлен выпуск первого облигационного займа компании. А учитывая, что недавно губернатор провозгласила курс на комплексную застройку в рамках единой архитектурной концепции, новосибирский опыт Треста-36 по освоению крупного земельного участка сыграет значимую роль.
Автор: Вероника Шеменева
По экономическим причинам наиболее привлекательными регионами России для вложения сил и инвестиций оказались Москва и Сочи. До последнего времени территория страны за Уральским хребтом практически не попадала в границы петербургской строительной ойкумены. Тем интереснее проект в пригороде Новосибирска, реализация которого была начата в прошлом году Трестом-36, одной из старейших инвестиционно-строительных компаний северной столицы. В поселке Краснообск – градостроительные замыслы тридцатилетней давности воплощаются в жизнь, исходя из реалий современных рыночных отношений и необходимости осуществления национального проекта «Доступное и комфортное жилье – жителям России».
Согласно планам реализации «жилищного» нацпроекта в самое ближайшее время вся территория страны должна превратиться в гигантскую строительную площадку. Период хаотичной застройки каждого свободного участка инженерно подготовленной территории, исходя из объективных причин, должен смениться временем комплексного освоения новых городских территорий. В противном случае задача, поставленная федеральным центром перед строительным комплексом России – к 2010 году выйти на показатели ввода жилья, соотносимые с периодом 80-х годов, – окажется недостижимой.
Существующие рыночные условия, вступление в силу положений Земельного и Градостроительного кодексов об обязательном приобретении земельных участков под жилищное строительство в ходе открытых торгов открывают для строительных компаний новые возможности для приложения сил и опыта. Теперь для выхода на новые рынки необходимо не задействовать региональные административные ресурсы, а обладать рядом преимуществ перед потенциальными конкурентами. Использование возможностей, предоставляемых новым строительным законодательством, позволило петербургскому Тресту-36 приступить в Новосибирске к реализации крупнейшего за последние десятилетия проекта по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства.
В круге втором
Генеральный план застройки поселка Краснообск (СО РАСХН), расположенного в непосредственной близости от регионального центра Новосибирска, был утвержден еще в 1978 году. Нестандартное градостроительное решение проектировщиков, согласно которому строительство жилья в поселке должно было вестись поэтапно, в три «кольца», получило признание на всесоюзном уровне – Генеральный план Краснообска стал лауреатом Государственной премии Союза ССР. В те времена Новосибирск, являясь интеллектуальной столицей Сибири, был растущим городом и испытывал постоянную потребность в новом жилье. Однако новейшая история внесла свои коррективы в планы градостроителей. Экономические условия «переходного» периода не позволили воплотить в жизнь замыслы, касающиеся развития Краснообска.
Таким образом, к 2004 году Генплан Краснообска был реализован только наполовину – жилые дома были построены лишь по периметру первого «кольца» и на половине второго. Региональных ресурсов для дальнейшего освоения территории просто не существовало. Местные застройщики неоднократно пытались внести свой посильный вклад в развитие Краснообска, однако они были готовы только к реализации проектов «точечной» застройки, что не обеспечивало постоянно растущую потребность в жилье. Понимая очевидную необходимость включения существующих территорий в экономический оборот, администрация Новосибирска разослала приглашения крупнейшим строительным фирмам России, приглашая их заняться освоением территории. Трест-36 принял предложение побороться за земли Краснообска, но, надо признать, петербургским строителям никто не противостоял – компания стала единственным участником и, соответственно, победителем торгов на право аренды 25 гектаров территории второго «кольца» поселка. К 2010 году здесь должно быть построено около 200 тыс. кв. метров жилья, а также объекты социальной инфраструктуры.
ЭволюциЯ спроса
«Мы посчитали интересным для себя заняться проектом в Новосибирске по ряду причин, – комментирует генеральный директор Треста-36 Владимир Самарин. – Территория, предназначенная для комплексного освоения, уже имеет магистральные системы энергоснабжения, мы не зависим от местных властей и можем самостоятельно определять график работ по прокладке внутренних инженерных коммуникаций. Во-вторых, в Новосибирске значительно ниже арендная ставка на землю, цены сопоставимы с петербургскими – в 2005 году разница составляла 4-5 тыс. рублей за квадратный метр, а спрос был значительно выше. Таким образом, рентабельность проекта, по сравнению с аналогичным в Санкт-Петербурге, выше процентов на 20».
По мнению специалистов строительной компании, на рынке Новосибирска работать несколько комфортнее, чем в обеих столицах. На периферии пока не наблюдается тех падений и взлетов, подобных стагнации продаж в 2005 году и ажиотажному спросу на жилье в 2006-м. Эксперты объясняют это некоторой обособленностью Сибири и Дальнего Востока, где не было прошлогоднего «отложенного спроса» и пока не началось такое бурное развитие ипотечного кредитования, как в Москве и Санкт-Петербурге. «Спрос растет, но это плавная динамика», – отмечают в Тресте-36.
Монополист и в Сибири монополист
Пожалуй, наиболее острыми проблемами петербургского строительного комплекса, по заявлениям подавляющего большинства игроков рынка, являются две: сложность взаимоотношений с естественными монополистами и несовершенство механизма согласований рабочей документации. Опыт Треста-36 показал, что подобные трудности – это общероссийская реальность.
«В каждом регионе перечень предъявляемых требований варьируется, – подчеркивает Владимир Самарин. – Несмотря на то, что на уровне федерального законодательства предприняты серьезные попытки пустить строительную отрасль сугубо по рыночным рельсам, на практике многое зависит от доброй воли чиновников на местах. Сейчас мы вплотную подошли к необходимости формирования единых требований к ходу строительного процесса во всех субъектах Российской Федерации. Без этого применение рыночных механизмов, согласно которым в выигрыше остается тот, кто более качественно строит, постоянно будет зависеть от умения или неумения той или иной строительной компании найти общий язык с региональными властями».
В случае со строительством в Новосибирске положение Треста-36, соотносимое со статусом стратегического инвестора в Санкт-Петербурге, позволяет избегать административных проволочек, однако это никоим образом не сказывается на взаимоотношениях с компаниями – представителями естественных монополистов. На получение необходимых технических условий по подключениям от монополистов (и прежде всего это относится к электрогенерирующей компании) было затрачено времени не меньше, чем требуется в Петербурге на согласования с Ленэнерго. Соответствующей была и стоимость.
Дорогу осилит идущий
Несмотря на трудности, Трест-36 планирует развивать свою деятельность в Новосибирске, конечно, в том случае, если власти города будут готовы к освоению третьего «кольца» Краснообска и кардинальным образом не изменится экономическая ситуация в стране. Но в любом случае приобретенный опыт комплексной застройки территории будет востребован как в Санкт-Петербурге, так и за его пределами.
«На примере строительства в Краснообске нами была разработана схема вхождения на ранее незнакомые региональные рынки, – отмечает Владимир Самарин. – На собственном опыте мы убедились, насколько важно показать местным властям, что ты заинтересован работать не только ради собственного обогащения, но и на благо того субъекта федерации, на территории которого осуществляешь деятельность». Так, весной 2004 года было создано ЗАО «Сибирская строительная компания Трест-36. Это «дочерняя» фирма петербургского треста, но она зарегистрирована в Краснообске и платит в местный бюджет соответствующие налоги.
До настоящего времени Трест-36 не входил в число участников земельных торгов в Санкт-Петербурге, используя ресурсы, полученные до вступления в силу пакета «жилищных» законов. Ситуация должна измениться осенью, когда будет осуществлен выпуск первого облигационного займа компании. А учитывая, что недавно губернатор провозгласила курс на комплексную застройку в рамках единой архитектурной концепции, новосибирский опыт Треста-36 по освоению крупного земельного участка сыграет значимую роль.
Автор: Вероника Шеменева
рубрика:
Точка зрения
