Строительная отрасль опять на подъеме
07.08.2006
В канун профессионального праздника День строителя подвести итоги работы инвестиционно-строительного комплекса в первом полугодии 2006 года, рассказать о проблемах и перспективах отрасли, трудностях и достижениях мы попросили председателя Комитета по строительству Романа Филимонова.
– Если сравнивать цифры по объемам введенного в строй жилья, то по итогам полугодия прошлого, 2005 года и итогам этого полугодия они практически одинаковы. В чем отличие? Если в прошлом году ввод жилья шел практически на спаде продаж, то на сегодняшний момент ввод жилья происходит активно на фоне активных продаж – сегодня мы практически не имеем в продаже квартир, которые сдаются в ближайшем квартале, даже в ближайшем полугодии.
С одной стороны, это радует, с другой – и не радует. Радует потому, что отрасль опять находится на подъеме, а не радует то, что потребитель из-за ряда факторов (это и отложенный спрос, и определенный застой в строительной отрасли в прошлом году) получает товар по завышенной цене.
Как всегда, нам такие скачки нежелательны. Нам необходимо поступательное развитие – ровный подъем вверх нашей «кривой развития». При этом я надеюсь, что к концу года ситуация выровняется и в отношении спроса, и в отношении объема предложения на рынке жилья.
– Выполнит ли строительная отрасль плановые объемы строительства жилья в этом году?
– Я надеюсь, что отрасль свои обязательства выполнит. Мы готовимся к выходу на 2,3 млн кв. метров жилья в этом году. Кроме того, объемы бюджетного строительства в этом году запланированы больше практически в 1,5 раза, чем в прошлом. А объем выполнения за первое полугодие больше по сравнению с прошлым годом практически в 2 раза. Это радует, потому что надо добиться равномерного поступательного развития и бюджетной стройки. Причем могу сказать, что в этом году если не на 100, то на 80 процентов нам удается решать проблему демпинга. Как? Во-первых, результатами жесткой работы с компаниями, которые вышли на демпинг в прошлом году (вы знаете, что по результатам прошлого года у нас были судебные разбирательства с нерадивыми подрядчиками и по качеству выполнения работ, и по срокам, и вообще по культуре работы ряда подрядчиков).
В основном бюджетное строительство – это социальная сфера: школы, детские сады, социальные учреждения. Вот в этом году мы проектируем и собираемся строить административное здание для налоговой инспекции. Подъем идет. Мало того, что мы решаем проблемы прошлых лет, когда город из-за отсутствия средств не успевал выполнить обязательства перед жителями и строить объекты социальной сферы, сейчас решаются вопросы и перспектив развития. Радует и то, что в этом году мы продолжим в рамках бюджетного строительства решать вопросы инженерной подготовки территорий.
– Как идет работа в этом направлении?
– Инженерная подготовка – это выполнение обязательств города перед инвесторами, которые купили земельные участки. В этом году мы продолжили работы по тем «хвостам», которые не успели доделать в прошлом году. Например, в Приморском районе мы процентов на 60-70 решили вопросы недостроя в уличной дорожной сети, до конца года должны довести этот показатель до 90 процентов, а в следующем – «хвосты» подтянуть. Задача не только в том, чтобы решать старые проблемы, но и чтобы не появлялись новые долги. Если не вкладывать средства в развитие инженерной инфраструктуры, то они и появятся. Основные средства мы вкладываем в развитие, чтобы при новом строительстве не возникали проблемы отсутствия дорог, сетей…
– Как решаются вопросы подключения объектов к инженерному обеспечению?
– С Комитетом по энергетике и с Комитетом по тарифам мы решили, что подключение инвесторов по новым участкам, купленным на торгах, будет производиться к «первому колодцу» – ближайшей точки возможного подключения, которая находится либо на территории общего пользования, либо в составе выделенного участка.
Теперь мы ведем работу с инженерными службами города в плане разъяснения порядка выдачи технических условий. Принцип такой: если утвердили плату за присоединение в этом районе, то нет никаких имущественных договоров, есть обязательства города построить сети – магистральные, внутриквартальные. И есть обязательства эксплуатирующих организаций осуществить выработку необходимых ресурсов на источниках, подключиться, принять сети в эксплуатацию и доставить этот ресурс до потребителя.
На недавнем совещании Комитет по энергетике подтвердил, что готов выдавать и контролировать выдачу технических условий либо сам организовывать процесс выдачи технических условий. Плату за присоединение в любом случае будет брать поставщик ресурсов, это определено законом. Но возникает консолидированная ответственность – возникает ответственность бюджета в лице двух комитетов и возникает ответственность поставщика ресурсов. Причем контроль за поставщиком ресурсов не только со стороны региональных властей, но и со стороны федерального законодательства. Я думаю, что если у нас будут какие-либо срывы, мы начнем широко применять в отношении нерадивых поставщиков ресурсов и прокурорскую практику. Правда, есть и другие административные меры.
Экономические санкции, которые заложены в штрафах за неисполнение обязательств, поставщиков ресурсов сегодня не пугают. Должен быть жесткий контроль. А его отсутствие и привело к тому, что Ленэнерго не выполняло своих обязательств. А начали требовать жестко – началось какое-то шевеление.
– Есть ли какие-то изменения при подготовке к продаже земельных участков?
– Качество подготовки земельных участков растет. Мы практически полностью ушли от коротких пакетов по жилью – короткие пакеты оставили лишь на небольшие участки, которые могут использоваться под строительство магазинов шаговой доступности, торговых и автокомплексов, автозаправок. И то потихонечку от этой практики будем уходить и переходить от совершенствования подготовки полных пакетов (теми распоряжениями, которыми мы пытаемся регулировать взаимодействие между исполнительными органами, местными и федеральными) к определению четкого регламента, состава проектной документации, который необходимо готовить. В этом регламенте должно быть четко определено, с кем согласовывать, в каком объеме и что. Мы пишем такую инструкцию, по которой смог бы работать любой грамотный инвестор.
Следующее направление, которое мы собираемся развивать, – это комплексное освоение. Первые ласточки есть, и практика будет продолжена, поскольку это возможность привлечения дополнительных внебюджетных средств в развитие территорий. А инвестором может быть любой, даже физическое лицо – никаких ограничений нет.
По географии – есть территория в Петродворцовом районе, часть территории Северной долины, может быть, часть территории юго-западной Приморской части…
– Как работает недавно принятое постановление о порядке взаимодействии с органами госвласти по подготовке документации по планировке территорий? Говорят, что оно пробуксовывает?
– Действительно, есть и сигналы, и подтвержденные факты. Вопрос о том, почему не работает данное постановление, будет предметом разбирательства на высоком уровне. Сейчас идет конструктивный диалог – мы их в чем-то убеждаем, они нас убеждают, но тем не менее первоначальная позиция, которая оглашалась в постановлении, не выполняется, и эффективно работа не идет.
Однако замечу, что у нас конфликтных тем нет, есть темы, которые находятся в режиме обсуждения. Идет нормальный процесс, где каждый пытается доказать свою правоту, и пока идет обсуждение. Пока что мы набираем статистику отношений, работаем в рабочем режиме, и если зайдем в тупик, то тогда этот вопрос станет предметом обсуждения на самом высоком уровне. Это нормальная практика притирки в течение 6 месяцев, затем либо мы вносим какие-то изменения в это постановление (что абсолютно нормально), либо определяем, что же или кто является тормозом для выполнения этого документа.
– Какие объекты, сданные в этом полугодии, Вам запомнились? И что Вас радует в работе?
– Нам, как исполнителям адресной программы, как правило, хорошие объекты, которые построены без проблем, не запоминаются. Вот, например, Академия фигурного катания… Ну никак она мне не запомнилась, потому что мы выполняли свои обязательства достаточно четко, подрядчик выполнял свои обязательства достаточно четко и в рабочем режиме. Больше всего запоминаются объекты проблемные. Иногда приходится работать с подрядчиком напрямую. Я не хочу их называть, могу назвать только их число – это 5 объектов. Я их помню наизусть, вплоть до имени – отчества прораба. Вот это запоминается всегда.
А что радует? Бассейн на Хлопина строится – радует, радуют вопросы выполнения на 80 процентов инженерной подготовки 56, 59 квартала СПЧ, радуют вопросы подготовки документации по Северо-Приморской части, радует, что у нас среди проектных организаций по сравнению с прошлым годом появилась конкуренция, появились небольшие, но более мобильные проектные организации… Радует, что руководители организаций стали больше внимания уделять именно культуре строительства – к этому подвигнули и реакция жителей, и, наверное, состояние рынка, потому что хорошая, опрятная строительная площадка – это в том числе и реклама организации. Это очень радует. Могу сказать, что ряд строительных площадок выглядит лучше, чем состояние некоторых дворов. А конкурс с раздачей калош проводили для того, чтобы у строителей возникло понимание, что мы за этим делом следим. Сегодня – в шутливой форме, а завтра будем карать достаточно жестко.
Еще радует, что количество посетителей у меня уменьшается. Еще когда я начинал работать замом, потом председателем комитета, по четвергам у меня был аншлаг. А сейчас количество инвесторов, пришедших ко мне с обращениями, уменьшается. Ко мне идут, когда уж совсем в тупике. По таким вопросам принимаем индивидуальные решения. В работе комитета удалось добиться того, что каждый занимается своим делом, и инвестору не нужно ходить по кабинетам сначала к начальнику, потом к начальнику начальника, и далее везде…
Да, есть проблемы, но это проблемы системного уровня, системного характера, и они решаются в общем ключе. Например, вопрос с Ленэнерго. По этому вопросу приходит много инвесторов. А таких вопросов, как раньше, например, продление сроков строительства, уже нет. Есть определенный порядок, определен срок, и в комитет приходить совсем не обязательно.
– Как Вы оцениваете для отрасли скачок цен на жилье?
– Ситуация по ценам не радует и самих застройщиков. Сегодня пошел скачок, а когда ценам придется возвращаться на меньший уровень, это всегда очень болезненно. Рост не должен быть скачкообразным. Завтра люди решат свои квартирные проблемы, спрос упадет, и надо будет возвращать цены на старый уровень. Это очень тяжело и психологически, и экономически, поскольку бюджет развития закладывается с учетом роста, и тут начинается нехватка оборотных средств, опять начнут говорить о стагнации… Эти волны надо исключить и при планировании не расценивать скачки цен как глобальный рост. Думаю, что большие компании такую политику и ведут, и свою экономику строят с учетом того, что деньги, полученные сегодня, нужно будет вкладывать обратно в производство. Их нужно сохранить и приумножить, а не просто разделить сегодня. А регуляция рынка, она мало того, что вредна, она не приводит к желаемым результатам.
Автор: Наталья Бабаджанян
– Если сравнивать цифры по объемам введенного в строй жилья, то по итогам полугодия прошлого, 2005 года и итогам этого полугодия они практически одинаковы. В чем отличие? Если в прошлом году ввод жилья шел практически на спаде продаж, то на сегодняшний момент ввод жилья происходит активно на фоне активных продаж – сегодня мы практически не имеем в продаже квартир, которые сдаются в ближайшем квартале, даже в ближайшем полугодии.
С одной стороны, это радует, с другой – и не радует. Радует потому, что отрасль опять находится на подъеме, а не радует то, что потребитель из-за ряда факторов (это и отложенный спрос, и определенный застой в строительной отрасли в прошлом году) получает товар по завышенной цене.
Как всегда, нам такие скачки нежелательны. Нам необходимо поступательное развитие – ровный подъем вверх нашей «кривой развития». При этом я надеюсь, что к концу года ситуация выровняется и в отношении спроса, и в отношении объема предложения на рынке жилья.
– Выполнит ли строительная отрасль плановые объемы строительства жилья в этом году?
– Я надеюсь, что отрасль свои обязательства выполнит. Мы готовимся к выходу на 2,3 млн кв. метров жилья в этом году. Кроме того, объемы бюджетного строительства в этом году запланированы больше практически в 1,5 раза, чем в прошлом. А объем выполнения за первое полугодие больше по сравнению с прошлым годом практически в 2 раза. Это радует, потому что надо добиться равномерного поступательного развития и бюджетной стройки. Причем могу сказать, что в этом году если не на 100, то на 80 процентов нам удается решать проблему демпинга. Как? Во-первых, результатами жесткой работы с компаниями, которые вышли на демпинг в прошлом году (вы знаете, что по результатам прошлого года у нас были судебные разбирательства с нерадивыми подрядчиками и по качеству выполнения работ, и по срокам, и вообще по культуре работы ряда подрядчиков).
В основном бюджетное строительство – это социальная сфера: школы, детские сады, социальные учреждения. Вот в этом году мы проектируем и собираемся строить административное здание для налоговой инспекции. Подъем идет. Мало того, что мы решаем проблемы прошлых лет, когда город из-за отсутствия средств не успевал выполнить обязательства перед жителями и строить объекты социальной сферы, сейчас решаются вопросы и перспектив развития. Радует и то, что в этом году мы продолжим в рамках бюджетного строительства решать вопросы инженерной подготовки территорий.
– Как идет работа в этом направлении?
– Инженерная подготовка – это выполнение обязательств города перед инвесторами, которые купили земельные участки. В этом году мы продолжили работы по тем «хвостам», которые не успели доделать в прошлом году. Например, в Приморском районе мы процентов на 60-70 решили вопросы недостроя в уличной дорожной сети, до конца года должны довести этот показатель до 90 процентов, а в следующем – «хвосты» подтянуть. Задача не только в том, чтобы решать старые проблемы, но и чтобы не появлялись новые долги. Если не вкладывать средства в развитие инженерной инфраструктуры, то они и появятся. Основные средства мы вкладываем в развитие, чтобы при новом строительстве не возникали проблемы отсутствия дорог, сетей…
– Как решаются вопросы подключения объектов к инженерному обеспечению?
– С Комитетом по энергетике и с Комитетом по тарифам мы решили, что подключение инвесторов по новым участкам, купленным на торгах, будет производиться к «первому колодцу» – ближайшей точки возможного подключения, которая находится либо на территории общего пользования, либо в составе выделенного участка.
Теперь мы ведем работу с инженерными службами города в плане разъяснения порядка выдачи технических условий. Принцип такой: если утвердили плату за присоединение в этом районе, то нет никаких имущественных договоров, есть обязательства города построить сети – магистральные, внутриквартальные. И есть обязательства эксплуатирующих организаций осуществить выработку необходимых ресурсов на источниках, подключиться, принять сети в эксплуатацию и доставить этот ресурс до потребителя.
На недавнем совещании Комитет по энергетике подтвердил, что готов выдавать и контролировать выдачу технических условий либо сам организовывать процесс выдачи технических условий. Плату за присоединение в любом случае будет брать поставщик ресурсов, это определено законом. Но возникает консолидированная ответственность – возникает ответственность бюджета в лице двух комитетов и возникает ответственность поставщика ресурсов. Причем контроль за поставщиком ресурсов не только со стороны региональных властей, но и со стороны федерального законодательства. Я думаю, что если у нас будут какие-либо срывы, мы начнем широко применять в отношении нерадивых поставщиков ресурсов и прокурорскую практику. Правда, есть и другие административные меры.
Экономические санкции, которые заложены в штрафах за неисполнение обязательств, поставщиков ресурсов сегодня не пугают. Должен быть жесткий контроль. А его отсутствие и привело к тому, что Ленэнерго не выполняло своих обязательств. А начали требовать жестко – началось какое-то шевеление.
– Есть ли какие-то изменения при подготовке к продаже земельных участков?
– Качество подготовки земельных участков растет. Мы практически полностью ушли от коротких пакетов по жилью – короткие пакеты оставили лишь на небольшие участки, которые могут использоваться под строительство магазинов шаговой доступности, торговых и автокомплексов, автозаправок. И то потихонечку от этой практики будем уходить и переходить от совершенствования подготовки полных пакетов (теми распоряжениями, которыми мы пытаемся регулировать взаимодействие между исполнительными органами, местными и федеральными) к определению четкого регламента, состава проектной документации, который необходимо готовить. В этом регламенте должно быть четко определено, с кем согласовывать, в каком объеме и что. Мы пишем такую инструкцию, по которой смог бы работать любой грамотный инвестор.
Следующее направление, которое мы собираемся развивать, – это комплексное освоение. Первые ласточки есть, и практика будет продолжена, поскольку это возможность привлечения дополнительных внебюджетных средств в развитие территорий. А инвестором может быть любой, даже физическое лицо – никаких ограничений нет.
По географии – есть территория в Петродворцовом районе, часть территории Северной долины, может быть, часть территории юго-западной Приморской части…
– Как работает недавно принятое постановление о порядке взаимодействии с органами госвласти по подготовке документации по планировке территорий? Говорят, что оно пробуксовывает?
– Действительно, есть и сигналы, и подтвержденные факты. Вопрос о том, почему не работает данное постановление, будет предметом разбирательства на высоком уровне. Сейчас идет конструктивный диалог – мы их в чем-то убеждаем, они нас убеждают, но тем не менее первоначальная позиция, которая оглашалась в постановлении, не выполняется, и эффективно работа не идет.
Однако замечу, что у нас конфликтных тем нет, есть темы, которые находятся в режиме обсуждения. Идет нормальный процесс, где каждый пытается доказать свою правоту, и пока идет обсуждение. Пока что мы набираем статистику отношений, работаем в рабочем режиме, и если зайдем в тупик, то тогда этот вопрос станет предметом обсуждения на самом высоком уровне. Это нормальная практика притирки в течение 6 месяцев, затем либо мы вносим какие-то изменения в это постановление (что абсолютно нормально), либо определяем, что же или кто является тормозом для выполнения этого документа.
– Какие объекты, сданные в этом полугодии, Вам запомнились? И что Вас радует в работе?
– Нам, как исполнителям адресной программы, как правило, хорошие объекты, которые построены без проблем, не запоминаются. Вот, например, Академия фигурного катания… Ну никак она мне не запомнилась, потому что мы выполняли свои обязательства достаточно четко, подрядчик выполнял свои обязательства достаточно четко и в рабочем режиме. Больше всего запоминаются объекты проблемные. Иногда приходится работать с подрядчиком напрямую. Я не хочу их называть, могу назвать только их число – это 5 объектов. Я их помню наизусть, вплоть до имени – отчества прораба. Вот это запоминается всегда.
А что радует? Бассейн на Хлопина строится – радует, радуют вопросы выполнения на 80 процентов инженерной подготовки 56, 59 квартала СПЧ, радуют вопросы подготовки документации по Северо-Приморской части, радует, что у нас среди проектных организаций по сравнению с прошлым годом появилась конкуренция, появились небольшие, но более мобильные проектные организации… Радует, что руководители организаций стали больше внимания уделять именно культуре строительства – к этому подвигнули и реакция жителей, и, наверное, состояние рынка, потому что хорошая, опрятная строительная площадка – это в том числе и реклама организации. Это очень радует. Могу сказать, что ряд строительных площадок выглядит лучше, чем состояние некоторых дворов. А конкурс с раздачей калош проводили для того, чтобы у строителей возникло понимание, что мы за этим делом следим. Сегодня – в шутливой форме, а завтра будем карать достаточно жестко.
Еще радует, что количество посетителей у меня уменьшается. Еще когда я начинал работать замом, потом председателем комитета, по четвергам у меня был аншлаг. А сейчас количество инвесторов, пришедших ко мне с обращениями, уменьшается. Ко мне идут, когда уж совсем в тупике. По таким вопросам принимаем индивидуальные решения. В работе комитета удалось добиться того, что каждый занимается своим делом, и инвестору не нужно ходить по кабинетам сначала к начальнику, потом к начальнику начальника, и далее везде…
Да, есть проблемы, но это проблемы системного уровня, системного характера, и они решаются в общем ключе. Например, вопрос с Ленэнерго. По этому вопросу приходит много инвесторов. А таких вопросов, как раньше, например, продление сроков строительства, уже нет. Есть определенный порядок, определен срок, и в комитет приходить совсем не обязательно.
– Как Вы оцениваете для отрасли скачок цен на жилье?
– Ситуация по ценам не радует и самих застройщиков. Сегодня пошел скачок, а когда ценам придется возвращаться на меньший уровень, это всегда очень болезненно. Рост не должен быть скачкообразным. Завтра люди решат свои квартирные проблемы, спрос упадет, и надо будет возвращать цены на старый уровень. Это очень тяжело и психологически, и экономически, поскольку бюджет развития закладывается с учетом роста, и тут начинается нехватка оборотных средств, опять начнут говорить о стагнации… Эти волны надо исключить и при планировании не расценивать скачки цен как глобальный рост. Думаю, что большие компании такую политику и ведут, и свою экономику строят с учетом того, что деньги, полученные сегодня, нужно будет вкладывать обратно в производство. Их нужно сохранить и приумножить, а не просто разделить сегодня. А регуляция рынка, она мало того, что вредна, она не приводит к желаемым результатам.
Автор: Наталья Бабаджанян
рубрика:
Точка зрения
