Стройиндустрии нужен баланс

К концу 2007 года цены на жилье в Санкт-Петербурге могут достигнуть $3 тыс. за квадратный метр – таковы прогнозы строителей. Рост цен постепенно сокращает платежеспособный спрос, но еще быстрее заканчивается объем предложения.
Цены на рынке недвижимости Санкт-Петербурга продолжают расти, а горожане, несмотря на призывы городских чиновников перестать покупать квартиры, судорожно приобретают жилплощади, обвиняя строителей в получении сверхприбылей. Отложенный спрос превратился в ажиотажный к весне 2006 года. Это привело к тому, что из ассортимента строительных компаний «вымываются» не только самые востребованные и ликвидные типы квартир – «однушки» и «двушки», но и дорогостоящие крупногабаритные. «Складывается впечатление, что сегодня цена не является основным фактором для принятия решения о покупке квартиры», – говорит Вячеслав Заренков, президент холдинга «Эталон-ЛенСпецсму». – «Берут все. У нас была квартира стоимостью около $90 тыс, которая почти два года простояла без покупателя. Когда началась эта паника, квартиру выкупили за $370, причем цену поднимали сами покупатели».
По данным компании «Петербургская недвижимость», начиная с апреля-мая этого года, потенциальный спрос увеличился почти в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «В первом полугодии 2006 года мы наблюдали самый высокий спрос на жилье за всю историю петербургского рынка недвижимости», – утверждает Максим Шубарев, президент корпорации «Петербургская Недвижимость». Между тем, ввод новых объектов в городе находится на чрезвычайно низком уровне. По данным «Петербургской недвижимости», за первое полугодие были начаты продажи в домах суммарной площадью 280 тыс. кв. метров, а продано было в тот же период в 6 раз больше.
Согласно исследованиям аналитиков «Эталон-ЛенСпецсму» общее число строящихся домов, в которых продаются квартиры, по итогам II квартала 2006 составило 318 – на 12 процентов меньше, чем год назад. Количество уже сданных домов, в которых осталось непроданное жилье, уменьшилось с 71 до 51 – на 28 процентов.
Строить больше
Строители сходятся во мнении, что в городе необходимо снять дефицит предложения. По мнению Вячеслава Заренкова, петербургским строителям необходимо ежегодно возводить 2,7 млн. кв. метров в год, в этом случае появится возможность достигнуть баланса между спросом и предложением. Между тем, на 2006 год специалисты «Петербургской недвижимости» прогнозируют ввод жилья в объеме 2,5 млн кв. метров, что, кстати, совпадает с озвученными планами городской администрации. Заявленный объем ввода жилья на 2007 год еще меньше – 2,4 млн кв. метров. Кстати, объем городских земель, переданных застройщикам по состоянию на начало 2006 года, позволяет возвести на них около 10 млн кв. метров жилья.
По данным «Эталон-ЛенСпецсму», в июне текущего года среднегородская стоимость квадратного метра составила $1522. За последний год она выросла на 34 процента. Панельные дома к июню подорожали на 47 процентов (стоимость квадратного метра составила $1382), кирпичные – на 32 процента ($1536), кирпично-монолитные – на 53 процента ($1647).
Цены на элитные дома повышались аналогичными темпами. Кирпичное домостроение в историческом центре города подорожало на 49 процентов ($3849), кирпично-монолитное – на 67 процентов ($3705). Средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных комплексах поднялась на 47 процентов ($1995), реконструкция подорожала незначительно, на 11 процентов – $1775. Диапазон цен в строящихся объектах в июне 2006 года составил $861—$13 778. По прогнозам Вячеслава Заренкова, цены будут расти и дальше: до конца ноября рост составит 3,5-4 процента в месяц, к февралю следующего года – 1,5 процента в месяц.
Сами с финансами
Строители, вынужденные искать альтернативу договорам долевого участия, по которым раньше финансировалось 90 процентов городского строительства, разрабатывают новые схемы привлечения инвестиций: договоры предварительной продажи, банковские кредиты, облигации.
«Адресная программа нашей компании, рассчитанная на 5 лет, предполагает строительство 1 млн 800 тыс. кв. метров. Для ее реализации необходимо привлечь $2 млрд», – рассказывает Вячеслав Заренков. – «Мы намерены использовать все возможные источники финансирования. Кредитный портфель компании в 2006 году составляет $82,5 млн. Свой первый облигационный заем на сумму 1 млрд рублей «Эталон-ЛенСпецсму» разместил в апреле прошлого года. В начале августа компания разместила на ММВБ второй облигационный заем объемом 1,5 млрд рублей. Эмитентом займа выступило Центральное Управление недвижимости ЛенСпецСМУ. Поручителями являются ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» и ЗАО «СПб МФТЦ», входящие в холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». Организатор займа – АКБ «Банк Москвы». Ценные бумаги имеют 7 полугодовых купонов, срок обращения облигаций – 3,5 года. Предполагаемая доходность – около 12 процентов годовых. В настоящее время формируется программа заимствования финансовых средств на западных фондовых рынках. По словам Валерия Борзилова, финансового директора холдинга «Эталон-ЛенСпецсму», первым шагом на этом пути станет заимствование с использованием кредитных нот.
Руководство корпорации «Петербургская недвижимость» также считает, что сегодня необходимо использовать все финансовые ресурсы. Компания имеет кредитный портфель в различных банках объемом $29 млн. В конце августа – начале сентября ООО «Сэтл Групп» – головная компания корпорации «Петербургская Недвижимость» планирует разместить на ММВБ облигационный заем объемом 1 млрд рублей. Количество размещаемых ценных бумаг составляет 1 млн штук номинальной стоимостью 1 тыс. рублей каждая. Срок обращения облигаций – 5 лет. Как сообщил Павел Биленко, директор департамента ценных бумаг ЗАО «Планета капитал» (организатор и андеррайтер выпуска), потенциальная доходность займа оценивается на уровне 12,5-13 процентов годовых к годовой оферте. «Мы считаем такую доходность вполне справедливой и реальной», – утверждает он. Ставка первого купона планируется на уровне 12-12,5 процентов. Он также добавил, что в настоящее время ведется формирование синдиката банков – участников размещения. Обеспечение по выпуску облигаций эмитента в форме поручительства предоставляют компании группы: ООО «Строительная компания «Петербургская недвижимость», ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость», ООО «Пальмира».

Автор: Екатерина Меньшикова
рубрика: Бизнес пространство
Редакция газеты «Строительный Еженедельник» и портала «АСН-инфо» ответственности за материалы, публикуемые в данных разделах, не несет.