Основные вопросы заемщика
13.08.2006
Многие жители Петербурга в последние годы задумываются о приобретении квартиры в кредит. Тем более что ипотечные программы в городе активно развиваются, и об их поддержке много говорится на всех уровнях власти. Но прежде чем принять решение, потенциальным заемщикам предстоит разобраться в большом количестве вопросов, связанных с выбором банка, поиском квартиры, страхованием и оформлением ипотечной сделки. Это требует времени, сил и денег. Мы продолжаем разговор с экспертами ипотечного рынка. Сегодня на самые распространенные вопросы заемщиков отвечает заместитель генерального директора ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Галина Афанасенко.
– Галина Алексеевна, какова законодательная база ипотечного кредитования?
– В России залоговое право регулируется Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ (ч.1, гл. 23, ст. 334-358), Жилищным кодексом РФ, федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФС (ред. от 05.12.2005) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», федеральным законом от 16.07.1998 (ред. от 30.12.2004) «Об ипотеке (залог недвижимости)», федеральным законом от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы».
– Почему так стремительно растут цены на жилье? И каков Ваш прогноз по поводу роста цен до конца этого года и на более далекую перспективу? Может ли ипотека в такой кризисной ситуации стать панацеей для людей?
– Объем кредитных денег, поступающих на рынок недвижимости, является одной из причин, в результате которых нарушен баланс между спросом и предложением. По данным статистики, в 2005 году объемы выданных кредитов под залог недвижимости увеличились почти вдвое и составили $2,7 млрд, 65 процентов россиян хотят улучшить свои жилищные условия, и только 1 процент граждан воспользовались ипотечным кредитом. При дальнейшем снижении ставки к 2008 году ниже 10 процентов объем ипотечных денег на рынке недвижимости увеличится до $15 млрд. Вторая причина – рост доходов населения: с учетом депозитов в иностранной валюте за январь-апрель 2006 года он возрос примерно на 4,3 процента и составил на 1 мая 7,5 трлн рублей. Третья причина – отложенный спрос, сформированный в период стагнации 2004 года. Четвертая причина – проблемы с курсом доллара. Номинальный курс доллара к рублю в этом году опустился уже почти на 6 процентов. В реальном выражении российская валюта в январе-апреле укрепилась по отношению к американской на 7,9 процента, к единой европейской – на 5,7 процента. Реакция населения не заставила себя долго ждать: с начала года объем рублевых вкладов растет заметно быстрее, чем инвалютных, но основные запасы хлынули на рынок недвижимости. Пятая причина – предложение квартир на рынке Санкт-Петербурга с начала 2005 года постоянно снижается. Продавцы снимают с продажи квартиры, полагая, что со временем они смогут получить за них больше. Предложение первичного рынка Санкт-Петербурга также значительно уменьшилось.
Все вышеизложенное позволяет довольно логично заключить, что до конца года облегчение ситуации на рынке недвижимости не предвидится. Делать более длительные прогнозы не берусь, это компетенция ученых аналитиков, коих в стране не так много.
Ипотека в такой ситуации, как вы смогли убедиться сами, «льет воду» на увеличение дисбаланса спроса и предложения и не сможет улучшить возникшую ситуацию.
– Как рассчитывается ежемесячный платеж по кредиту? Есть ли какая-то универсальная расчетная программа, которой может воспользоваться любой желающий?
– Различные виды кредитов амортизируются, то есть постепенно выплачиваются различным образом. В связи с этим и не существует единой универсальной расчетной программы, которой мог бы воспользоваться любой желающий.
Самой простой и самой распространенной у нас формой кредитов стали кредиты с фиксированной процентной ставкой – такой, которая не меняется в течение всего срока кредитования. Это аннуитетные кредиты. Возврат такого кредита предполагает равновеликие ежемесячные платежи (аннуитетный платеж) в течение всего срока возврата. Каждый аннуитетный платеж включает в себя погашение (амортизацию) основного долга (сумма, полученная в кредит) и возврат фиксированного на весь срок кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.
Если вы любите математические расчеты, можно посчитать размер аннуитетного платежа по формуле. Ее принцип таков, что сумма аннуитетного платежа получается не простым сложением основного долга и вознаграждения (процент за пользование кредитом) и последующим делением на срок, а с учетом снижения основного долга. Основной долг с каждым месяцем уменьшается, соответственно, уменьшаются проценты за кредит. Однако сумма ежемесячного платежа остается неизменной, чего нельзя сказать о цене кредита.
В ипотеке с дифференцированным платежом возврат по кредиту происходит с растущей ставкой платежей в погашение, то есть основной долг по кредиту гасится равными долями, проценты начисляются на остаток долга.
– Если, не дай Бог, будет сценарий дефолта 98-го года? Что будет с ипотечным кредитом, который взял человек, и с его ипотечной квартирой?
– Что вы имеете в виду, когда говорите о дефолте? Если резкое падение цен на недвижимость – то в этом случае необходимо понимать, что и кредитор, и заемщик окажутся в равной степени в невыгодном для себя положении. Кредитор лишается возможности обратить взыскание на квартиру в должном объеме, а заемщик может оказаться в ситуации, когда платежи за кредит окажутся непомерно велики. Поэтому решение в таком случае следует принимать совместно с кредитной организацией, выдавшей кредит. В зависимости от конкретной ситуации сроков погашения кредита заемщику можно рекомендовать либо пройти перекредитование в своем банке, либо получить кредит по федеральной программе на погашение уже имеющегося кредита. Если переоценка залога не позволит получить такой кредит, то банк поможет организовать торги по продаже заложенного жилья. Из суммы, вырученной по результатам торгов, банк вернет недополученные средства. Остальная сумма, на которую возможно купить другое жилье, возвращается заемщику.
– Можно ли воспользоваться ипотечным кредитом БИК для покупки загородной недвижимости или участка земли под строительство? Какие тут могут быть сложности? Как эти сделки проводятся?
– Наша компания выдала уже более десятка кредитов на покупку объектов загородной недвижимости. Это квартиры и дома, расположенные в различных районах Ленинградской области. Кредитование покупки земельных участков и строящихся коттеджей затруднено из-за трудностей оценки рыночной стоимости таких объектов и определения легитимности прав на них.
– Может ли банк как-то помочь клиенту погасить долг по кредиту, если у того возникли временные финансовые трудности?
– Если в ходе погашения кредита возникают временные трудности, то банк, оценив, какую часть кредита вы уже вернули, насколько дисциплинированно осуществляли предыдущие платежи, обсудит с вами варианты выхода из ситуации и выработает взаимно приемлемое решение. Таким решением, например, может быть отсрочка платежей в счет погашения основного долга, на какое-то время могут быть отменены пени за просрочку платежей. Могут быть пересмотрены условия кредитного договора, например, в сторону увеличения срока кредитования и соответственно уменьшения размера ежемесячного взноса.
Если кредит не удается вернуть по состоянию здоровья и потери в связи с этим трудоспособности, то обязанности по возврату кредита в данном случае возьмет на себя страховая компания, которая застраховала эти риски в пользу банка.
– В чем разница между созаемщиком и поручителем? Есть ли у БИК программы, где требуются поручители?
– Созаемщик – по аналогии с сособственником, один из должников по кредитному договору, добровольно предоставляющий в залог кредитору имеющееся либо приобретаемое на средства кредита жилье.
Поручитель – физическое или юридическое лицо, принимающее на себя ответственность за исполнение обязательств заемщика по кредитному договору.
Из приведенных определений видно основное отличие между созаемщиком и поручителем. Первый является в первую очередь должником, имеющим обязательства вернуть полученное по кредиту. Второй должником не является, но несет обязанности по возврату кредита в том случае, если заемщик не исполнит своих обязательств по кредитному договору.
Федеральная программа не требует наличия поручителей при кредитовании заемщиков.
– Есть ли ограничения по подбору квартир для ипотеки? Я слышала, что банки неохотно дают кредиты под покупку квартир в домах старше 1973 года, если в них не было полного капремонта, в домах с деревянными перекрытиями.
– В соответствии со стандартами АИЖК допускается приобретение жилых помещений по ипотечным кредитам, расположенным в зданиях, построенных после 1950 года. В таком случае заемщик должен предоставить документ, подтверждающий, что здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт.
Стандарты АИЖК не предъявляют дополнительных требований к материалу стен и перекрытий. Здание, в котором расположен объект залога, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
– А если в подобранной квартире была перепланировка, может ли это стать препятствием для получения кредита на ее покупку?
– Стандарты АИЖК не допускают приобретение жилья на ипотечный кредит, которое подверглось самовольной незаконной перепланировке.
– Для чего банку нужен документ об образовании клиента и опыте его работы? Разве подтверждения доходов мало?
– С развитием системы кредитования все большее значение приобретает скоринг – специальная компьютерная программа, в которую можно занести все параметры дохода заемщика и его дополнительные преимущества. Каждый параметр оценивается в баллах и суммируется. На основании полученного результата банк делает вывод о платежеспособности заемщика.
Наличие высшего образования, опыт работы в профессии являются дополнительными преимуществами заемщика при определении его платежеспособности помимо дохода. Стандарты АИЖК позволяют одобрить любого заемщика в возрасте от 18 до 75 лет, имеющего стаж на одном месте не менее 6 месяцев независимо от его профессии и образования. Главным и, пожалуй, единственным требованием является необходимость подтверждения постоянного дохода.
Автор: Наталья Ковтун
– Галина Алексеевна, какова законодательная база ипотечного кредитования?
– В России залоговое право регулируется Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ (ч.1, гл. 23, ст. 334-358), Жилищным кодексом РФ, федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФС (ред. от 05.12.2005) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», федеральным законом от 16.07.1998 (ред. от 30.12.2004) «Об ипотеке (залог недвижимости)», федеральным законом от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы».
– Почему так стремительно растут цены на жилье? И каков Ваш прогноз по поводу роста цен до конца этого года и на более далекую перспективу? Может ли ипотека в такой кризисной ситуации стать панацеей для людей?
– Объем кредитных денег, поступающих на рынок недвижимости, является одной из причин, в результате которых нарушен баланс между спросом и предложением. По данным статистики, в 2005 году объемы выданных кредитов под залог недвижимости увеличились почти вдвое и составили $2,7 млрд, 65 процентов россиян хотят улучшить свои жилищные условия, и только 1 процент граждан воспользовались ипотечным кредитом. При дальнейшем снижении ставки к 2008 году ниже 10 процентов объем ипотечных денег на рынке недвижимости увеличится до $15 млрд. Вторая причина – рост доходов населения: с учетом депозитов в иностранной валюте за январь-апрель 2006 года он возрос примерно на 4,3 процента и составил на 1 мая 7,5 трлн рублей. Третья причина – отложенный спрос, сформированный в период стагнации 2004 года. Четвертая причина – проблемы с курсом доллара. Номинальный курс доллара к рублю в этом году опустился уже почти на 6 процентов. В реальном выражении российская валюта в январе-апреле укрепилась по отношению к американской на 7,9 процента, к единой европейской – на 5,7 процента. Реакция населения не заставила себя долго ждать: с начала года объем рублевых вкладов растет заметно быстрее, чем инвалютных, но основные запасы хлынули на рынок недвижимости. Пятая причина – предложение квартир на рынке Санкт-Петербурга с начала 2005 года постоянно снижается. Продавцы снимают с продажи квартиры, полагая, что со временем они смогут получить за них больше. Предложение первичного рынка Санкт-Петербурга также значительно уменьшилось.
Все вышеизложенное позволяет довольно логично заключить, что до конца года облегчение ситуации на рынке недвижимости не предвидится. Делать более длительные прогнозы не берусь, это компетенция ученых аналитиков, коих в стране не так много.
Ипотека в такой ситуации, как вы смогли убедиться сами, «льет воду» на увеличение дисбаланса спроса и предложения и не сможет улучшить возникшую ситуацию.
– Как рассчитывается ежемесячный платеж по кредиту? Есть ли какая-то универсальная расчетная программа, которой может воспользоваться любой желающий?
– Различные виды кредитов амортизируются, то есть постепенно выплачиваются различным образом. В связи с этим и не существует единой универсальной расчетной программы, которой мог бы воспользоваться любой желающий.
Самой простой и самой распространенной у нас формой кредитов стали кредиты с фиксированной процентной ставкой – такой, которая не меняется в течение всего срока кредитования. Это аннуитетные кредиты. Возврат такого кредита предполагает равновеликие ежемесячные платежи (аннуитетный платеж) в течение всего срока возврата. Каждый аннуитетный платеж включает в себя погашение (амортизацию) основного долга (сумма, полученная в кредит) и возврат фиксированного на весь срок кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.
Если вы любите математические расчеты, можно посчитать размер аннуитетного платежа по формуле. Ее принцип таков, что сумма аннуитетного платежа получается не простым сложением основного долга и вознаграждения (процент за пользование кредитом) и последующим делением на срок, а с учетом снижения основного долга. Основной долг с каждым месяцем уменьшается, соответственно, уменьшаются проценты за кредит. Однако сумма ежемесячного платежа остается неизменной, чего нельзя сказать о цене кредита.
В ипотеке с дифференцированным платежом возврат по кредиту происходит с растущей ставкой платежей в погашение, то есть основной долг по кредиту гасится равными долями, проценты начисляются на остаток долга.
– Если, не дай Бог, будет сценарий дефолта 98-го года? Что будет с ипотечным кредитом, который взял человек, и с его ипотечной квартирой?
– Что вы имеете в виду, когда говорите о дефолте? Если резкое падение цен на недвижимость – то в этом случае необходимо понимать, что и кредитор, и заемщик окажутся в равной степени в невыгодном для себя положении. Кредитор лишается возможности обратить взыскание на квартиру в должном объеме, а заемщик может оказаться в ситуации, когда платежи за кредит окажутся непомерно велики. Поэтому решение в таком случае следует принимать совместно с кредитной организацией, выдавшей кредит. В зависимости от конкретной ситуации сроков погашения кредита заемщику можно рекомендовать либо пройти перекредитование в своем банке, либо получить кредит по федеральной программе на погашение уже имеющегося кредита. Если переоценка залога не позволит получить такой кредит, то банк поможет организовать торги по продаже заложенного жилья. Из суммы, вырученной по результатам торгов, банк вернет недополученные средства. Остальная сумма, на которую возможно купить другое жилье, возвращается заемщику.
– Можно ли воспользоваться ипотечным кредитом БИК для покупки загородной недвижимости или участка земли под строительство? Какие тут могут быть сложности? Как эти сделки проводятся?
– Наша компания выдала уже более десятка кредитов на покупку объектов загородной недвижимости. Это квартиры и дома, расположенные в различных районах Ленинградской области. Кредитование покупки земельных участков и строящихся коттеджей затруднено из-за трудностей оценки рыночной стоимости таких объектов и определения легитимности прав на них.
– Может ли банк как-то помочь клиенту погасить долг по кредиту, если у того возникли временные финансовые трудности?
– Если в ходе погашения кредита возникают временные трудности, то банк, оценив, какую часть кредита вы уже вернули, насколько дисциплинированно осуществляли предыдущие платежи, обсудит с вами варианты выхода из ситуации и выработает взаимно приемлемое решение. Таким решением, например, может быть отсрочка платежей в счет погашения основного долга, на какое-то время могут быть отменены пени за просрочку платежей. Могут быть пересмотрены условия кредитного договора, например, в сторону увеличения срока кредитования и соответственно уменьшения размера ежемесячного взноса.
Если кредит не удается вернуть по состоянию здоровья и потери в связи с этим трудоспособности, то обязанности по возврату кредита в данном случае возьмет на себя страховая компания, которая застраховала эти риски в пользу банка.
– В чем разница между созаемщиком и поручителем? Есть ли у БИК программы, где требуются поручители?
– Созаемщик – по аналогии с сособственником, один из должников по кредитному договору, добровольно предоставляющий в залог кредитору имеющееся либо приобретаемое на средства кредита жилье.
Поручитель – физическое или юридическое лицо, принимающее на себя ответственность за исполнение обязательств заемщика по кредитному договору.
Из приведенных определений видно основное отличие между созаемщиком и поручителем. Первый является в первую очередь должником, имеющим обязательства вернуть полученное по кредиту. Второй должником не является, но несет обязанности по возврату кредита в том случае, если заемщик не исполнит своих обязательств по кредитному договору.
Федеральная программа не требует наличия поручителей при кредитовании заемщиков.
– Есть ли ограничения по подбору квартир для ипотеки? Я слышала, что банки неохотно дают кредиты под покупку квартир в домах старше 1973 года, если в них не было полного капремонта, в домах с деревянными перекрытиями.
– В соответствии со стандартами АИЖК допускается приобретение жилых помещений по ипотечным кредитам, расположенным в зданиях, построенных после 1950 года. В таком случае заемщик должен предоставить документ, подтверждающий, что здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт.
Стандарты АИЖК не предъявляют дополнительных требований к материалу стен и перекрытий. Здание, в котором расположен объект залога, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
– А если в подобранной квартире была перепланировка, может ли это стать препятствием для получения кредита на ее покупку?
– Стандарты АИЖК не допускают приобретение жилья на ипотечный кредит, которое подверглось самовольной незаконной перепланировке.
– Для чего банку нужен документ об образовании клиента и опыте его работы? Разве подтверждения доходов мало?
– С развитием системы кредитования все большее значение приобретает скоринг – специальная компьютерная программа, в которую можно занести все параметры дохода заемщика и его дополнительные преимущества. Каждый параметр оценивается в баллах и суммируется. На основании полученного результата банк делает вывод о платежеспособности заемщика.
Наличие высшего образования, опыт работы в профессии являются дополнительными преимуществами заемщика при определении его платежеспособности помимо дохода. Стандарты АИЖК позволяют одобрить любого заемщика в возрасте от 18 до 75 лет, имеющего стаж на одном месте не менее 6 месяцев независимо от его профессии и образования. Главным и, пожалуй, единственным требованием является необходимость подтверждения постоянного дохода.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
