Сговора нет. Есть рынок
20.08.2006
Ситуацию с ростом цен на жилье в Петербурге комментирует вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслав Семененко:
– Вячеслав Васильевич, почему, на Ваш взгляд, на первичном рынке жилья цены растут так стремительно?
– Ситуация с рынком строящегося жилья – это отражение той ситуации, которая сложилась в экономике страны в целом. Ничего принципиально нового здесь нет. Отсутствие инженерных мощностей, изношенность основных фондов (это касается не только станков на заводе, но и инженерных коммуникаций, головных сооружений), дефицит квалифицированных кадров, а также инженерно и юридически подготовленных земельных участков, общая правовая неготовность рынка для ведения эффективного современного бизнеса – все это отражается на жилищном строительстве. Чудес ведь не бывает! Мы не можем иметь зачаточную рыночную экономику в стране и при этом развитый рынок жилья. Этот рынок у нас тоже дефицитный.
– Не могли бы Вы подробнее остановиться на основных факторах роста цен?
– Давайте посмотрим на претензии к нам. Первое – завышенные выплаты сотрудникам строительных фирм. Эта отрасль является дефицитной с точки зрения подготовленных кадров. Мы об этом давно говорим. Почему у нас кадры приезжают из республик бывшего СССР? Потому что у нас никто не хочет работать на стройках. Отсюда высокие зарплаты при невысокой производительности труда.
Второе – рынок строительных материалов. Он сегодня недостаточно конкурентный. Субъектов этой отрасли недостаточно. Так же, впрочем, как в отрасли жилищного строительства. Но, несмотря на это, мы принимаем закон 214, который дополнительно ограничивает количество участников рынка, вытесняя с него малые и средние компании. Такая вот противоречивая государственная политика.
Кроме того, в отрасли стройматериалов идет масштабное перевооружение, деньги вкладываются в закупку новых технологических линий. Естественно, эти средства появляются главным образом за счет повышения цен на продукцию, а значит, на стоимость квадратного метра жилья. Больше их взять негде. Если перевооружением сейчас не заниматься, в ближайшее время мы будем иметь дефицит цемента, железобетона, кирпича и так далее.
Третье – в строительство только сейчас государство стало вкладывать средства. До этого долгие годы отрасль была просто патологически недофинансирована. Не брошена, нет. Но, например, в развитие новых территорий, в стройматериалы, в проектные наработки ничего не вкладывали. В Архангельске, например, вводилось в год 15 тысяч метров жилья. Это – уровень разрушения отрасли. При таком объеме строительства в регионе можно сказать, что строительного рынка там нет.
– Как Вы восприняли информацию о грядущей проверке строительного рынка антимонопольными органами?
– Воспринял спокойно. Я не против самого факта проверки. Если надо разобраться в ситуации – значит, надо. Но если признавать весь рынок недвижимости, и рынок строящегося жилья в частности, нерыночным, тогда надо признавать нерыночной всю нашу экономику и возвращаться к государственному строительству. Я уверен, что никакого сговора нет. И подтверждением этого может служить простой факт: в Петербурге цены на вторичном рынке жилья пока еще опережают первичный рынок. А ведь именно они диктуют цены, а не строительные компании. В этой ситуации обвинять участников рынка в сговоре – значит обвинить 4,5 млн граждан, живущих в Петербурге, (по крайней мере всех продавцов недвижимости, а это десятки тысяч сделок в год). Это нереально.
– Если нет сговора, то как выглядит ситуация на самом деле?
– Есть целый набор факторов: и ипотека, и сокращение мощностей строительной индустрии (когда после введения жестких законодательных ограничений малые и средние компании с рынка ушли), и уплотнительная застройка (пятна в городе закончились, а новые квартальные хоть и есть, но пока неактивно застраиваются). Кроме того, еще год назад нам говорили, мол, ребята, переставайте продавать недостроенные объекты. Начинайте продавать готовый продукт. Мы на это и ориентированы, поскольку у проведения долевого строительства получаются очень высокие юридические риски. Мы пошли, по сути, на то, чтобы перекрыть стройки иными финансовыми инструментами – проектным финансированием, разными формами кредитования, привлечением иных финансовых источников. Это более цивилизованные формы, конечно. Но они привели к вымыванию жилья и, как следствие, его дороговизне.
Есть и еще одна причина. Вы, наверное, знаете, что у нас по всей стране активизировались программы приобретения жилья для социальных целей – для бюджетников, чиновников, военнослужащих... Где государство берет эти квадратные метры? Не строят дополнительно – нет. Их выкупают на существующем рынке. По крайней мере, так было последние два года. Опять же – шаг в сторону дефицита и роста цен.
Так что накопилось много факторов. Их надо проверить. Но я надеюсь, что в результате этой проверки будут сделаны правильные выводы о том, что на самом деле необходимо для рынка недвижимости, для того, чтобы цены на нем не росли столь ажиотажно. Единственный правильный ответ, который напрашивается – надо наполнить предложение, увеличив рынок в разы (чему, собственно, и должна быть посвящена программа «Доступное жилье»). А любые драконовские меры приведут к сжиманию рынка, сокращению числа его участников и, как следствие, к очередному витку цен.
Автор: Наталья Ковтун
– Вячеслав Васильевич, почему, на Ваш взгляд, на первичном рынке жилья цены растут так стремительно?
– Ситуация с рынком строящегося жилья – это отражение той ситуации, которая сложилась в экономике страны в целом. Ничего принципиально нового здесь нет. Отсутствие инженерных мощностей, изношенность основных фондов (это касается не только станков на заводе, но и инженерных коммуникаций, головных сооружений), дефицит квалифицированных кадров, а также инженерно и юридически подготовленных земельных участков, общая правовая неготовность рынка для ведения эффективного современного бизнеса – все это отражается на жилищном строительстве. Чудес ведь не бывает! Мы не можем иметь зачаточную рыночную экономику в стране и при этом развитый рынок жилья. Этот рынок у нас тоже дефицитный.
– Не могли бы Вы подробнее остановиться на основных факторах роста цен?
– Давайте посмотрим на претензии к нам. Первое – завышенные выплаты сотрудникам строительных фирм. Эта отрасль является дефицитной с точки зрения подготовленных кадров. Мы об этом давно говорим. Почему у нас кадры приезжают из республик бывшего СССР? Потому что у нас никто не хочет работать на стройках. Отсюда высокие зарплаты при невысокой производительности труда.
Второе – рынок строительных материалов. Он сегодня недостаточно конкурентный. Субъектов этой отрасли недостаточно. Так же, впрочем, как в отрасли жилищного строительства. Но, несмотря на это, мы принимаем закон 214, который дополнительно ограничивает количество участников рынка, вытесняя с него малые и средние компании. Такая вот противоречивая государственная политика.
Кроме того, в отрасли стройматериалов идет масштабное перевооружение, деньги вкладываются в закупку новых технологических линий. Естественно, эти средства появляются главным образом за счет повышения цен на продукцию, а значит, на стоимость квадратного метра жилья. Больше их взять негде. Если перевооружением сейчас не заниматься, в ближайшее время мы будем иметь дефицит цемента, железобетона, кирпича и так далее.
Третье – в строительство только сейчас государство стало вкладывать средства. До этого долгие годы отрасль была просто патологически недофинансирована. Не брошена, нет. Но, например, в развитие новых территорий, в стройматериалы, в проектные наработки ничего не вкладывали. В Архангельске, например, вводилось в год 15 тысяч метров жилья. Это – уровень разрушения отрасли. При таком объеме строительства в регионе можно сказать, что строительного рынка там нет.
– Как Вы восприняли информацию о грядущей проверке строительного рынка антимонопольными органами?
– Воспринял спокойно. Я не против самого факта проверки. Если надо разобраться в ситуации – значит, надо. Но если признавать весь рынок недвижимости, и рынок строящегося жилья в частности, нерыночным, тогда надо признавать нерыночной всю нашу экономику и возвращаться к государственному строительству. Я уверен, что никакого сговора нет. И подтверждением этого может служить простой факт: в Петербурге цены на вторичном рынке жилья пока еще опережают первичный рынок. А ведь именно они диктуют цены, а не строительные компании. В этой ситуации обвинять участников рынка в сговоре – значит обвинить 4,5 млн граждан, живущих в Петербурге, (по крайней мере всех продавцов недвижимости, а это десятки тысяч сделок в год). Это нереально.
– Если нет сговора, то как выглядит ситуация на самом деле?
– Есть целый набор факторов: и ипотека, и сокращение мощностей строительной индустрии (когда после введения жестких законодательных ограничений малые и средние компании с рынка ушли), и уплотнительная застройка (пятна в городе закончились, а новые квартальные хоть и есть, но пока неактивно застраиваются). Кроме того, еще год назад нам говорили, мол, ребята, переставайте продавать недостроенные объекты. Начинайте продавать готовый продукт. Мы на это и ориентированы, поскольку у проведения долевого строительства получаются очень высокие юридические риски. Мы пошли, по сути, на то, чтобы перекрыть стройки иными финансовыми инструментами – проектным финансированием, разными формами кредитования, привлечением иных финансовых источников. Это более цивилизованные формы, конечно. Но они привели к вымыванию жилья и, как следствие, его дороговизне.
Есть и еще одна причина. Вы, наверное, знаете, что у нас по всей стране активизировались программы приобретения жилья для социальных целей – для бюджетников, чиновников, военнослужащих... Где государство берет эти квадратные метры? Не строят дополнительно – нет. Их выкупают на существующем рынке. По крайней мере, так было последние два года. Опять же – шаг в сторону дефицита и роста цен.
Так что накопилось много факторов. Их надо проверить. Но я надеюсь, что в результате этой проверки будут сделаны правильные выводы о том, что на самом деле необходимо для рынка недвижимости, для того, чтобы цены на нем не росли столь ажиотажно. Единственный правильный ответ, который напрашивается – надо наполнить предложение, увеличив рынок в разы (чему, собственно, и должна быть посвящена программа «Доступное жилье»). А любые драконовские меры приведут к сжиманию рынка, сокращению числа его участников и, как следствие, к очередному витку цен.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Cобытия и комментарии
