Развивать и развиваться
27.08.2006
Уже четыре года подряд в конце сентября в Санкт-Петербурге проходит общероссийская конференция «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие». Мероприятие проводится Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости. В этом году генеральным партнером конференции выступает юридическая компания «Байтен Буркхардт». В преддверии конференции об основных тенденциях на рынке девелопмента и перспективах коммерческой недвижимости рассказывает Николай Вечер, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов.
– Как сегодня развивается петербургский девелопмент?
– В данный момент происходит своего рода сегментация рынка девелоперских услуг. Если раньше девелопер был одновременно и застройщиком, и инвестором, то сейчас функции разделились. На смену девелоперским компаниям, которые входят в структуру строительных холдингов, приходят девелоперы, работающие по европейскому принципу. Их бизнес заключается только в формировании концепции проекта земельного участка: не обладая строительными мощностями, они имеют сильные маркетинговые и аналитические отделы. Они более мобильны, могут быстро перемещаться из одного сегмента в другой, оперативно реагировать на изменения конъюнктуры рынка. Времена, когда девелопер одновременно являлся и инвестором, ушли, поскольку для реализации крупных проектов и в российских столицах, и в региональных центрах требуются привлеченные финансовые средства. Тем не менее, не существует просто инвестора, который сидит на мешке с деньгами и ждет, пока к нему придет девелопер: в формировании рынка коммерческой недвижимости сегодня на первый план выходит тандем девелопер – инвестор.
В последнее время девелоперы все чаще берут на себя часть коммерческих рисков, входя в проект как миноритарные акционеры. Безусловно, это является дополнительным стимулом для инвесторов. Для того чтобы это стало возможным, девелопер должен обладать собственным капиталом или имущественными правами на земельный участок, где будет вестись строительство, или объект реконструкции. Тенденция такова: доля участия девелоперов в коммерческих рисках будет расти.
– Какие сегменты рынка сегодня наиболее интересны для инвесторов?
– Представление о супервысоких доходах на рынке коммерческой недвижимости – это миф: доходность здесь значительно ниже, чем, например, у сотовых операторов. Рынок коммерческой недвижимости все еще проходит стадию формирования. Офисная, торговая и складская недвижимость – три его основные составляющие, представлены они в разном объеме и обладают разным потенциалом. На рынке качественных офисов, например, спрос явно больше, чем предложение, особенно в классе А. Эти объекты очень быстро уходят с рынка, иногда их полностью берут под себя крупные компании. Внешторгбанк, например, выкупил здание на Большой Морской улице, которое изначально планировалось под бизнес-центр, а «Мегафон» – на Караванной. Иностранные компании очень заинтересованы в таких бизнес-центрах, но показать им нечего. Не хватает складских помещений, производственных площадей – так называемых технопарков.
На мой взгляд, очень перспективное направление – бизнес-центры в зоне КАД, особенно в районе Восточного полукольца, но оно пока вообще не развивается.
– Как, на Ваш взгляд, будет развиваться рынок коммерческой недвижимости?
– Интерес к вложениям в коммерческую недвижимость постоянно растет. Вообще цикл жизни проекта можно условно разделить на два этапа. Первый – девелоперский, протяженностью от момента получения девелопером имущественных прав на земельный участок или здание до сдачи построенного объекта госкомиссии. Второй этап – инвестиционный. Другой инвестор приобретает объект дороже, под меньшую доходность в силу того, что это уже готовый «продукт»: финансовые потоки сгенерированы, арендаторы определены. Это очень важно для консервативного инвестора. Сейчас очень много желающих покупать такой готовый бизнес, компании готовы подключаться к проектам на инвестиционном этапе, не участвуя в первоначальных проработках. Но здесь «всплывает» другая проблема: нет предложений.
Появились новые механизмы привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость. На этот сегмент рынка обратили внимание банки и иностранные инвесторы.
Что касается регионов, то опыт последних лет демонстрирует, что рынок коммерческой недвижимости в России развивается неравномерно: Москва – безоговорочный лидер, за ней с отставанием в 1,5-2 года идет Санкт-Петербург, затем с большим отрывом по темпам и оборотам – другие города. Тем не менее, региональные рынки сегодня привлекают инвесторов более высокой, нежели в Москве и Петербурге, доходностью и менее высокой стоимостью проектов.
– Что тормозит инвестиционные процессы на рынке коммерческой недвижимости?
– Множество факторов: и несовершенство законодательства, и экономические условия.
Коммерческая недвижимость как инвестиционный актив достаточно привлекательна, в том числе и для иностранных инвесторов, но и рискованна. Существует множество рисков, которые останавливают инвестора. Это риски собственности, владения, управления, низкой ликвидности рынка, но главная проблема – непредсказуемое поведение власти, правила игры меняются постоянно, за ними очень сложно успеть. Отдельная проблема – переоформление прав на земельные участки, на ее решение иногда уходит несколько лет.
В Санкт-Петербурге сегодня количество понятных и готовых в инвестиционном плане проектов можно пересчитать по пальцам одной руки. Как говорят в профессиональной среде, продаются «ситуации», а не девелоперские проекты: есть объект, есть права на него, есть проблемы с этими правами... Хочешь, инвестируй, хочешь – нет, поэтому инвесторы вынуждены включаться в процесс на ранней стадии.
– Какие вопросы девелоперы и риэлторы намерены обсудить на конференции?
– Конференция «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» пройдет 25-27 сентября в Санкт-Петербурге, в Конгресс-центре гостиницы «Пулковская». Мероприятие состоится по инициативе Гильдии Управляющих и Девелоперов при поддержке Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и правительства Санкт-Петербурга. На конференции встретятся представители управляющих компаний из разных городов России, чиновники региональных администраций и федеральных органов власти, а также собственники крупных российских и иностранных компаний. В Конференции традиционно принимают участие около 400 человек из 250 компаний. Предполагается, что в этом году на обсуждение будут вынесены следующие вопросы: роль исполнительных органов власти и государственных учреждений в развитии рынка коммерческой недвижимости, государственная собственность и частные управляющие компании, методы привлечения инвестиций в проекты строительства коммерческой недвижимости, проблемы управления территориями, развитие промышленных зон, региональные рынки коммерческой недвижимости, проектирование, строительство и эксплуатация сложных объектов. Также участникам будет предложен обзор европейских рынков недвижимости в сравнении с Россией. В рамках Конференции запланировано проведение двух профессиональных конкурсов: «Конкурс на лучший девелоперский проект» (в области торговой, офисной и жилой недвижимости) и Конкурс журналистов «Лучшее освещение рынка коммерческой недвижимости», а также выставки, в рамках которой будут представлены проекты коммерческой недвижимости.
Автор:
– Как сегодня развивается петербургский девелопмент?
– В данный момент происходит своего рода сегментация рынка девелоперских услуг. Если раньше девелопер был одновременно и застройщиком, и инвестором, то сейчас функции разделились. На смену девелоперским компаниям, которые входят в структуру строительных холдингов, приходят девелоперы, работающие по европейскому принципу. Их бизнес заключается только в формировании концепции проекта земельного участка: не обладая строительными мощностями, они имеют сильные маркетинговые и аналитические отделы. Они более мобильны, могут быстро перемещаться из одного сегмента в другой, оперативно реагировать на изменения конъюнктуры рынка. Времена, когда девелопер одновременно являлся и инвестором, ушли, поскольку для реализации крупных проектов и в российских столицах, и в региональных центрах требуются привлеченные финансовые средства. Тем не менее, не существует просто инвестора, который сидит на мешке с деньгами и ждет, пока к нему придет девелопер: в формировании рынка коммерческой недвижимости сегодня на первый план выходит тандем девелопер – инвестор.
В последнее время девелоперы все чаще берут на себя часть коммерческих рисков, входя в проект как миноритарные акционеры. Безусловно, это является дополнительным стимулом для инвесторов. Для того чтобы это стало возможным, девелопер должен обладать собственным капиталом или имущественными правами на земельный участок, где будет вестись строительство, или объект реконструкции. Тенденция такова: доля участия девелоперов в коммерческих рисках будет расти.
– Какие сегменты рынка сегодня наиболее интересны для инвесторов?
– Представление о супервысоких доходах на рынке коммерческой недвижимости – это миф: доходность здесь значительно ниже, чем, например, у сотовых операторов. Рынок коммерческой недвижимости все еще проходит стадию формирования. Офисная, торговая и складская недвижимость – три его основные составляющие, представлены они в разном объеме и обладают разным потенциалом. На рынке качественных офисов, например, спрос явно больше, чем предложение, особенно в классе А. Эти объекты очень быстро уходят с рынка, иногда их полностью берут под себя крупные компании. Внешторгбанк, например, выкупил здание на Большой Морской улице, которое изначально планировалось под бизнес-центр, а «Мегафон» – на Караванной. Иностранные компании очень заинтересованы в таких бизнес-центрах, но показать им нечего. Не хватает складских помещений, производственных площадей – так называемых технопарков.
На мой взгляд, очень перспективное направление – бизнес-центры в зоне КАД, особенно в районе Восточного полукольца, но оно пока вообще не развивается.
– Как, на Ваш взгляд, будет развиваться рынок коммерческой недвижимости?
– Интерес к вложениям в коммерческую недвижимость постоянно растет. Вообще цикл жизни проекта можно условно разделить на два этапа. Первый – девелоперский, протяженностью от момента получения девелопером имущественных прав на земельный участок или здание до сдачи построенного объекта госкомиссии. Второй этап – инвестиционный. Другой инвестор приобретает объект дороже, под меньшую доходность в силу того, что это уже готовый «продукт»: финансовые потоки сгенерированы, арендаторы определены. Это очень важно для консервативного инвестора. Сейчас очень много желающих покупать такой готовый бизнес, компании готовы подключаться к проектам на инвестиционном этапе, не участвуя в первоначальных проработках. Но здесь «всплывает» другая проблема: нет предложений.
Появились новые механизмы привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость. На этот сегмент рынка обратили внимание банки и иностранные инвесторы.
Что касается регионов, то опыт последних лет демонстрирует, что рынок коммерческой недвижимости в России развивается неравномерно: Москва – безоговорочный лидер, за ней с отставанием в 1,5-2 года идет Санкт-Петербург, затем с большим отрывом по темпам и оборотам – другие города. Тем не менее, региональные рынки сегодня привлекают инвесторов более высокой, нежели в Москве и Петербурге, доходностью и менее высокой стоимостью проектов.
– Что тормозит инвестиционные процессы на рынке коммерческой недвижимости?
– Множество факторов: и несовершенство законодательства, и экономические условия.
Коммерческая недвижимость как инвестиционный актив достаточно привлекательна, в том числе и для иностранных инвесторов, но и рискованна. Существует множество рисков, которые останавливают инвестора. Это риски собственности, владения, управления, низкой ликвидности рынка, но главная проблема – непредсказуемое поведение власти, правила игры меняются постоянно, за ними очень сложно успеть. Отдельная проблема – переоформление прав на земельные участки, на ее решение иногда уходит несколько лет.
В Санкт-Петербурге сегодня количество понятных и готовых в инвестиционном плане проектов можно пересчитать по пальцам одной руки. Как говорят в профессиональной среде, продаются «ситуации», а не девелоперские проекты: есть объект, есть права на него, есть проблемы с этими правами... Хочешь, инвестируй, хочешь – нет, поэтому инвесторы вынуждены включаться в процесс на ранней стадии.
– Какие вопросы девелоперы и риэлторы намерены обсудить на конференции?
– Конференция «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие» пройдет 25-27 сентября в Санкт-Петербурге, в Конгресс-центре гостиницы «Пулковская». Мероприятие состоится по инициативе Гильдии Управляющих и Девелоперов при поддержке Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и правительства Санкт-Петербурга. На конференции встретятся представители управляющих компаний из разных городов России, чиновники региональных администраций и федеральных органов власти, а также собственники крупных российских и иностранных компаний. В Конференции традиционно принимают участие около 400 человек из 250 компаний. Предполагается, что в этом году на обсуждение будут вынесены следующие вопросы: роль исполнительных органов власти и государственных учреждений в развитии рынка коммерческой недвижимости, государственная собственность и частные управляющие компании, методы привлечения инвестиций в проекты строительства коммерческой недвижимости, проблемы управления территориями, развитие промышленных зон, региональные рынки коммерческой недвижимости, проектирование, строительство и эксплуатация сложных объектов. Также участникам будет предложен обзор европейских рынков недвижимости в сравнении с Россией. В рамках Конференции запланировано проведение двух профессиональных конкурсов: «Конкурс на лучший девелоперский проект» (в области торговой, офисной и жилой недвижимости) и Конкурс журналистов «Лучшее освещение рынка коммерческой недвижимости», а также выставки, в рамках которой будут представлены проекты коммерческой недвижимости.
Автор:
рубрика:
Городская среда
