Основные вопросы заемщика
03.09.2006
Ипотечные программы в Петербурге набирают оборот. Если несколько лет назад о получении кредита могли мечтать лишь избранные, то сегодня процесс выдачи займов под покупку квартиры приобрел массовый характер. Наверняка у каждого из горожан есть знакомые, которые уже воспользовались ипотечными схемами.
По прогнозам уже к 2010 году в различные ипотечные программы вольются около 7 процентов россиян. Поскольку в Петербурге уровень доходов населения значительно превышает средний показатель по России, шансы наших сограждан на улучшение жилищных условий с помощью кредита более радужные, чем у жителей многих других городов.
Итак – ипотека. Несмотря на то, что о ней много говорится, вопросов все равно больше, чем ответов. Отвечать на самые распространенные из них продолжает начальник Управления региональных программ Национальной ипотечной компании Сергей Лякишев.
– Сергей Викторович, есть ли возрастные ограничения для заемщиков? Дают ли, например, кредиты студентам?
– Согласно стандартам Национальной ипотечной компании к возрасту заемщика предъявляются следующие требования:
Минимальный возраст заемщика – 18 лет по кредиту «Студенческий» и 21 год – по всем остальным кредитным продуктам. Максимальный возраст заемщика независимо от пола не может превышать на момент окончания срока кредитования 63 года, а при сроке кредита в 25 лет максимальный возраст не должен превышать 60 лет для женщин и 65 лет для мужчин. Для владельцев бизнеса может быть сделано исключение, при условии согласия страховой компании принять такого клиента на страхование на весь период кредитования. Компания имеет опыт предоставления кредитов и студентам (кредитный продукт «Студенческий»): заемщик может не иметь постоянного источника дохода, при расчете суммы кредита учитываются доходы поручителей/заемщика/созаемщика. Собственником квартиры становится заемщик/созаемщик.
– Может ли семейный человек взять ипотечный кредит только для себя?
– Один из супругов может выступать в роли единственного заемщика, то есть получить кредит только для себя. В этом случае он будет являться и единственным собственником квартиры, в отличие от ситуации, когда супруги являются солидарными заемщиками и квартира оформляется в общую совместную собственность.
– Как быть с кредитом в случае гражданского брака?
– Узаконить свои отношения, предоставить свидетельство о браке, тогда возможно рассмотрение супругов как солидарных заемщиков. В противном случае «супруги» рассматриваются как отдельные заемщики.
– Могут ли созаемщиками выступать другие родственники, кроме супруга/супруги, например, родители или братья? Может ли быть созаемщиком посторонний человек?
– Согласно условиям кредитования, утвержденным в НИКОМе, другие родственники, кроме супругов, в качестве созаемщиков не рассматриваются. Исключение составляет программа кредитования «Студенческий» – родители могут выступать в роли созаемщиков.
– Стоит ли связываться с кредитными организациями, если они предлагают заведомо заниженный процент? Почему это может происходить?
– Честно говоря, сложно представить именно кредитную организацию, предлагающую существенно низкие проценты. Конкуренция на рынке такова, что процентные ставки сильно не отличаются, у основных участников рынка – точно. Если ставка уж очень выделяется, то рекомендую узнать о прочих сборах и комиссиях банка и внимательно ознакомиться с кредитным договором. Если все так хорошо, как декларируется, и процентная ставка фиксируется в кредитном договоре, то бояться не стоит (если это банк).
– Можно ли получить ипотечный кредит под залог другой недвижимости, например квартиры или дома в области?
– Да. Получение ипотечного кредита возможно на условиях кредитной программы «Целевой»: кредит предоставляется под залог имеющейся в собственности заемщика и созаемщика жилой недвижимости (весь объект), на покупку жилой недвижимости на первичном или вторичном рынке жилой недвижимости, в Москве, Санкт-Петербурге, Воронеже, Московской и Ленинградской областях.
– А если собственность долевая?
– В данном случае доли не могут являться предметом залога.
– Можно ли обменять или продать квартиру, если кредит не полностью погашен?
– Такие операции возможны. Заемщик информирует банк и поясняет причины; после получения одобрения проводятся мероприятия по купле-продаже, по досрочному погашению кредита и другие сопутствующие.
– Действительно ли выплаты по кредиту не должны превышать половину совокупных доходов заемщиков? Что делать, если реально можешь платить больше?
– Каждый банк по-своему устанавливает данные коэффициенты; считается, что превышение более 50 процентов расходов над доходами заемщика критически сказывается на погашении кредита и является дефолтным, риски очень высоки. Если заемщик имеет возможность платить больше, то его задачей является подтвердить источник дохода и убедить банк в реальности кредитования. Аргументы типа «буду жить на макаронах», «да, я смогу, вы не переживайте!» не принимаются.
– Может ли НИК выдать кредит человеку, у которого есть кредитные обязательства перед другим банком? Что такое кредитная история? Насколько она важна для человека и для банка? При каких нарушениях в этой истории могут отказать в займе?
– При кредитовании обязательства заемщика перед другими банками учитываются в обязательном порядке, случаи предоставления кредита, конечно есть. Важность кредитной истории очень высока. То, что она является позитивным фактором – это бесспорно. В общем, кредитная история – это характер, история погашения кредита, отражающая выполнение финансовых обязательств заемщика перед банком-кредитором как текущее, так и полное. Это своеобразная финансовая репутация человека, его отношение к кредитору. Случаи отказа очень индивидуальны.
– Кто такие созаемщики? Есть ли в них надобность?
– Созаемщик – физическое лицо, которое наряду с заемщиком несет прямые обязательства перед кредитором, его доход участвует в расчете суммы кредита. Созаемщик непосредственно участвует в погашении.
– Чем они отличаются от поручителей?
– Созаемщик – это плательщик первой очереди, поручитель – второй. Созаемщик платит ежемесячно до полного погашения кредита, исполняя свои прямые обязательства перед кредитором. Когда начинает погашать кредит поручитель, это означает, что у заемщика/созаемщика – дефолт, либо это его добрая воля.
– Чем отличаются кредиты в рублях и долларах? В чем выгоднее брать кредит?
– Выгоду каждый определяет сам. То, что в долларах процентная ставка ниже, всем понятно и многие принимают решение исходя из этого. Будущее не просчитать: выгода сегодня может оказаться потерями завтра. Получив кредит в долларах, в долларах и возвращаете. А на курс валюты банк-кредитор не влияет.
– Какие платежи по кредиту выгоднее: аннуитетные или дифференцированные?
– По своей структуре это разные виды платежей, по аннуитетным – нагрузка равномерно распределена на весь срок кредитования (одинаковые платежи), по дифференцированным – уменьшается размер ежемесячного платежа от максимального до минимального к концу срока погашения. Нагрузка на семейный бюджет разная, поэтому учитывать выгоду только по переплате не совсем правильно. По абсолютной переплате дифференцированный выгоднее, но его практикуют не все банки.
– Как рассчитывается ежемесячный платеж по кредиту?
– Общепринята следующая процедура: клиент звонит в Call-центр, банка и оператор, получив необходимую информацию, например, о доходе заемщика, заводит в программу срок кредитования, процентную ставку, количество членов семьи, и специальной программой рассчитываются сумма кредита и размер платежа. Такие операции заемщик может проводить самостоятельно на сайтах банков, используя так называемые ипотечные калькуляторы. Данные соответствуют соответствующим формулам, принятым в экономике.
– Если повторится сценарий дефолта 98-го года? Что будет с ипотечным кредитом человека и с его ипотечной квартирой?
– Как говорится: «долг платежом красен». Заемщик должен выполнять свои обязательства. В случае невозможности встанет вопрос судебного решения или продажи квартиры во внесудебном порядке. Все четко и ясно прописывается в кредитном договоре.
Автор: Наталья Ковтун
По прогнозам уже к 2010 году в различные ипотечные программы вольются около 7 процентов россиян. Поскольку в Петербурге уровень доходов населения значительно превышает средний показатель по России, шансы наших сограждан на улучшение жилищных условий с помощью кредита более радужные, чем у жителей многих других городов.
Итак – ипотека. Несмотря на то, что о ней много говорится, вопросов все равно больше, чем ответов. Отвечать на самые распространенные из них продолжает начальник Управления региональных программ Национальной ипотечной компании Сергей Лякишев.
– Сергей Викторович, есть ли возрастные ограничения для заемщиков? Дают ли, например, кредиты студентам?
– Согласно стандартам Национальной ипотечной компании к возрасту заемщика предъявляются следующие требования:
Минимальный возраст заемщика – 18 лет по кредиту «Студенческий» и 21 год – по всем остальным кредитным продуктам. Максимальный возраст заемщика независимо от пола не может превышать на момент окончания срока кредитования 63 года, а при сроке кредита в 25 лет максимальный возраст не должен превышать 60 лет для женщин и 65 лет для мужчин. Для владельцев бизнеса может быть сделано исключение, при условии согласия страховой компании принять такого клиента на страхование на весь период кредитования. Компания имеет опыт предоставления кредитов и студентам (кредитный продукт «Студенческий»): заемщик может не иметь постоянного источника дохода, при расчете суммы кредита учитываются доходы поручителей/заемщика/созаемщика. Собственником квартиры становится заемщик/созаемщик.
– Может ли семейный человек взять ипотечный кредит только для себя?
– Один из супругов может выступать в роли единственного заемщика, то есть получить кредит только для себя. В этом случае он будет являться и единственным собственником квартиры, в отличие от ситуации, когда супруги являются солидарными заемщиками и квартира оформляется в общую совместную собственность.
– Как быть с кредитом в случае гражданского брака?
– Узаконить свои отношения, предоставить свидетельство о браке, тогда возможно рассмотрение супругов как солидарных заемщиков. В противном случае «супруги» рассматриваются как отдельные заемщики.
– Могут ли созаемщиками выступать другие родственники, кроме супруга/супруги, например, родители или братья? Может ли быть созаемщиком посторонний человек?
– Согласно условиям кредитования, утвержденным в НИКОМе, другие родственники, кроме супругов, в качестве созаемщиков не рассматриваются. Исключение составляет программа кредитования «Студенческий» – родители могут выступать в роли созаемщиков.
– Стоит ли связываться с кредитными организациями, если они предлагают заведомо заниженный процент? Почему это может происходить?
– Честно говоря, сложно представить именно кредитную организацию, предлагающую существенно низкие проценты. Конкуренция на рынке такова, что процентные ставки сильно не отличаются, у основных участников рынка – точно. Если ставка уж очень выделяется, то рекомендую узнать о прочих сборах и комиссиях банка и внимательно ознакомиться с кредитным договором. Если все так хорошо, как декларируется, и процентная ставка фиксируется в кредитном договоре, то бояться не стоит (если это банк).
– Можно ли получить ипотечный кредит под залог другой недвижимости, например квартиры или дома в области?
– Да. Получение ипотечного кредита возможно на условиях кредитной программы «Целевой»: кредит предоставляется под залог имеющейся в собственности заемщика и созаемщика жилой недвижимости (весь объект), на покупку жилой недвижимости на первичном или вторичном рынке жилой недвижимости, в Москве, Санкт-Петербурге, Воронеже, Московской и Ленинградской областях.
– А если собственность долевая?
– В данном случае доли не могут являться предметом залога.
– Можно ли обменять или продать квартиру, если кредит не полностью погашен?
– Такие операции возможны. Заемщик информирует банк и поясняет причины; после получения одобрения проводятся мероприятия по купле-продаже, по досрочному погашению кредита и другие сопутствующие.
– Действительно ли выплаты по кредиту не должны превышать половину совокупных доходов заемщиков? Что делать, если реально можешь платить больше?
– Каждый банк по-своему устанавливает данные коэффициенты; считается, что превышение более 50 процентов расходов над доходами заемщика критически сказывается на погашении кредита и является дефолтным, риски очень высоки. Если заемщик имеет возможность платить больше, то его задачей является подтвердить источник дохода и убедить банк в реальности кредитования. Аргументы типа «буду жить на макаронах», «да, я смогу, вы не переживайте!» не принимаются.
– Может ли НИК выдать кредит человеку, у которого есть кредитные обязательства перед другим банком? Что такое кредитная история? Насколько она важна для человека и для банка? При каких нарушениях в этой истории могут отказать в займе?
– При кредитовании обязательства заемщика перед другими банками учитываются в обязательном порядке, случаи предоставления кредита, конечно есть. Важность кредитной истории очень высока. То, что она является позитивным фактором – это бесспорно. В общем, кредитная история – это характер, история погашения кредита, отражающая выполнение финансовых обязательств заемщика перед банком-кредитором как текущее, так и полное. Это своеобразная финансовая репутация человека, его отношение к кредитору. Случаи отказа очень индивидуальны.
– Кто такие созаемщики? Есть ли в них надобность?
– Созаемщик – физическое лицо, которое наряду с заемщиком несет прямые обязательства перед кредитором, его доход участвует в расчете суммы кредита. Созаемщик непосредственно участвует в погашении.
– Чем они отличаются от поручителей?
– Созаемщик – это плательщик первой очереди, поручитель – второй. Созаемщик платит ежемесячно до полного погашения кредита, исполняя свои прямые обязательства перед кредитором. Когда начинает погашать кредит поручитель, это означает, что у заемщика/созаемщика – дефолт, либо это его добрая воля.
– Чем отличаются кредиты в рублях и долларах? В чем выгоднее брать кредит?
– Выгоду каждый определяет сам. То, что в долларах процентная ставка ниже, всем понятно и многие принимают решение исходя из этого. Будущее не просчитать: выгода сегодня может оказаться потерями завтра. Получив кредит в долларах, в долларах и возвращаете. А на курс валюты банк-кредитор не влияет.
– Какие платежи по кредиту выгоднее: аннуитетные или дифференцированные?
– По своей структуре это разные виды платежей, по аннуитетным – нагрузка равномерно распределена на весь срок кредитования (одинаковые платежи), по дифференцированным – уменьшается размер ежемесячного платежа от максимального до минимального к концу срока погашения. Нагрузка на семейный бюджет разная, поэтому учитывать выгоду только по переплате не совсем правильно. По абсолютной переплате дифференцированный выгоднее, но его практикуют не все банки.
– Как рассчитывается ежемесячный платеж по кредиту?
– Общепринята следующая процедура: клиент звонит в Call-центр, банка и оператор, получив необходимую информацию, например, о доходе заемщика, заводит в программу срок кредитования, процентную ставку, количество членов семьи, и специальной программой рассчитываются сумма кредита и размер платежа. Такие операции заемщик может проводить самостоятельно на сайтах банков, используя так называемые ипотечные калькуляторы. Данные соответствуют соответствующим формулам, принятым в экономике.
– Если повторится сценарий дефолта 98-го года? Что будет с ипотечным кредитом человека и с его ипотечной квартирой?
– Как говорится: «долг платежом красен». Заемщик должен выполнять свои обязательства. В случае невозможности встанет вопрос судебного решения или продажи квартиры во внесудебном порядке. Все четко и ясно прописывается в кредитном договоре.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
