Где кончается «мое» и начинается «наше»?
10.09.2006
Кто должен менять перегоревшие лампочки и разбитые стекла в подъезде? Кто отвечает за то, чтобы чердаки и подвалы в доме были сухими и теплыми? Кто следит за исправностью внутридомового оборудования и отвечает за его своевременный ремонт?
Ответы на эти и многие другие вопросы можно найти в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Эти правила были разработаны в Минрегионе РФ, и в середине августа Правительство утвердило их одним из своих постановлений.
По просьбе «Строительного Еженедельника» правила прокомментировал ведущий эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев.
– Дмитрий, это принципиально новый технический документ, или он принят в развитие существующего законодательства?
– Прежде всего, следует отметить, что это не технический, а экономический документ, разумеется, он появился не на пустом месте. На самом деле бремя содержания общего имущества собственниками помещений установлено еще Гражданским кодексом в 1994 году, но до настоящего времени реализация этой обязанности хозяевами квартир отставала от буквы закона. Новый Жилищный кодекс детализировал систему обязанностей и процедуру их реализации в отношении общего имущества и жилых помещений. А новые правила конкретизируют установленные Жилищным кодексом обязанности и дают возможность защитить гражданам свои права в тех еще, увы, многочисленных случаях, когда сотрудники жилищно-коммунальной сферы не делают качественно те работы, за которые им ежемесячно платят. Это очень актуально.
– Значит, эти правила полезно в первую очередь изучить собственникам квартир?
– И собственникам, которых в России около 80 процентов, и нанимателям муниципальных квартир, и, разумеется, работникам сферы ЖКХ. Очень важно знать, где кончается «мое» и начинается «наше». Это необходимо, например, для заключения договора управления многоквартирным домом. Теперь отдельные муниципалитеты не смогут присваивать подвалы только потому, что они «находятся на балансе» муниципальных предприятий. Технические подвалы, крыша, стены, лифты, коммуникации, балконные плиты, также плиты перекрытий домов – это общее имущество. Часть из него может быть передана в пользование за плату. За счет этого его хозяева – собственники квартир – смогут сократить свои расходы на содержание дома. Если учесть, например, что сегодня доходы от наружной рекламы составляют десятки тысяч долларов (если в доме не создано ТСЖ, то эти деньги забирает муниципалитет), то экономия может получиться довольно приличная.
– Вы сказали, что общим имуществом являются и коммуникации. Но как разделить, например, трубы на общие, муниципальные и частные?
– Правила содержания устанавливают принципы определения границы внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом, внутриквартирных сетей, которые являются принадлежностью квартиры, а также внешних коммунальных сетей, принадлежащих муниципалитетам. Внешней границей в общем случае является стена многоквартирного дома. Стены квартир – внутренние «границы».
– Сейчас многие ТСЖ с огромным трудом пытаются оформить земельный участок под домом в собственность. Можно ли сказать, что с появлением новых правил это станет сделать проще?
– Правила содержания четко устанавливают, что если земельный участок еще не вошел в состав общего имущества (то есть пока не определены его границы), то его содержание и уборка производится за счет того, кто является его собственником участка. Это будет стимулировать передачу земельных участков в общую долевую собственность ТСЖ. Кстати, новые правила рекомендуют муниципалитетам до 1 июля 2008 года без взимания платы с собственников помещений определить границы земельных участков. К сожалению, во многих городах администрации вопреки закону требуют большие деньги за межевание городской земли.
– А требования к состоянию общего имущества правилами определены?
– Дать нормативы определения состояния общего имущества и прописать перечень работ и услуг по его содержанию и ремонту – одна из основных задач документа. Кстати, теперь этот перечень определяют собственники помещений на общем собрании. Это же собрание принимает решение о необходимости проведения текущего и капитального ремонта. Так что времена составления муниципалитетами титульных списков и постановка здания в очередь на ремонт уходят в историю. Теперь решение о ремонте будут принимать не тогда, когда вышел установленный когда-то нормативный срок, а когда многоквартирный дом действительно достиг определенного критического состояния. Параметры такого состояния определяются законодательством о техническом регулировании. То есть федеральным законом или постановлением Правительства РФ, но не СНиПом, как было раньше. Этот момент могут зафиксировать сами собственники, а также уполномоченные государственные федеральные и региональные органы.
– Что в новых правилах говорится об источниках содержания общего имущества?
– Можно сказать, что их конкретизировали. Эти источники для разных способов управления многоквартирным домом будут различными: плата по договорам, обязательные платежи, взносы. В любом случае, размер платы должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству заказанных работ и услуг. Бесплатно исполнитель работать не будет. Тем, у кого небольшие доходы, государство должно помочь субсидиями. Таких домохозяйств в России сейчас около 15 процентов.
Важно, что с выходом новых правил теряют силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Они были приняты сравнительно недавно – в 2004 году, но, по мнению всех экспертов, относились к другой эпохе организации деятельности ЖКХ и не соответствовали Жилищному кодексу. Например, они регулировали установление органами местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилья. Теперь основным способом установления такой платы является решение самих собственников помещений на их собрании или решение органа управления ТСЖ. Муниципалитет вправе по своему усмотрению устанавливать плату за содержание и ремонт только для своих нанимателей. А для собственников жилья такая плата может устанавливаться муниципалитетом только после проведения открытого конкурса в случаях, когда собственники не выбрали способ управления. Открытые конкурсы, как вы знаете, будут проводиться только с 1 января 2007 года.
– Основы ценообразования в сфере ЖКХ – это единственный документ, который потерял силу после появления новых правил, или есть еще отмененные постановления?
– Еще один отмененный документ – это Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, которые действовали также с 2004 года. Правда, ряд положений этого документа включен в раздел Жилищного кодекса. Но большая часть положений ему противоречит. Например, муниципалитеты не вправе устанавливать цены на вывоз бытовых отходов, за техническое обслуживание лифтов. Это конкурентные виды деятельности, и поэтому цена на них должна быть рыночной, а не регулируемой органами местного самоуправления. Сильно отличались также старые формулы расчета платы за коммунальные услуги от тех, которые установлены в новых Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. В отличие от отмененных правил теперь не надо оплачивать коммунальные услуги «по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования». (Ведь не устанавливает же муниципалитет правила оплаты хлеба и молока!). Правила оплаты устанавливаются по соглашению управляющей организации и собственников: можно через банк, можно через почту или кассу. Потеряли силу также местные акты об оплате жилых помещений и коммунальных услуг через расчетно-кассовые центры. Привлекать ли РКЦ или отказаться от их услуг, теперь самостоятельно решают ТСЖ и управляющие организации.
– И последнее. Как правильно называется утвержденный документ (на случай, если кто-то из наших читателей захочет ознакомиться с ним лично)?
– Это Постановление Правительства №491 от 13 августа 2006 года. Оно утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг по его ремонту, содержанию, управлению ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Этим постановлением также поручено Министерству экономического развития и торговли РФ утвердить до 1 октября 2006 года порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.
Автор: Наталья Ковтун
Ответы на эти и многие другие вопросы можно найти в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Эти правила были разработаны в Минрегионе РФ, и в середине августа Правительство утвердило их одним из своих постановлений.
По просьбе «Строительного Еженедельника» правила прокомментировал ведущий эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев.
– Дмитрий, это принципиально новый технический документ, или он принят в развитие существующего законодательства?
– Прежде всего, следует отметить, что это не технический, а экономический документ, разумеется, он появился не на пустом месте. На самом деле бремя содержания общего имущества собственниками помещений установлено еще Гражданским кодексом в 1994 году, но до настоящего времени реализация этой обязанности хозяевами квартир отставала от буквы закона. Новый Жилищный кодекс детализировал систему обязанностей и процедуру их реализации в отношении общего имущества и жилых помещений. А новые правила конкретизируют установленные Жилищным кодексом обязанности и дают возможность защитить гражданам свои права в тех еще, увы, многочисленных случаях, когда сотрудники жилищно-коммунальной сферы не делают качественно те работы, за которые им ежемесячно платят. Это очень актуально.
– Значит, эти правила полезно в первую очередь изучить собственникам квартир?
– И собственникам, которых в России около 80 процентов, и нанимателям муниципальных квартир, и, разумеется, работникам сферы ЖКХ. Очень важно знать, где кончается «мое» и начинается «наше». Это необходимо, например, для заключения договора управления многоквартирным домом. Теперь отдельные муниципалитеты не смогут присваивать подвалы только потому, что они «находятся на балансе» муниципальных предприятий. Технические подвалы, крыша, стены, лифты, коммуникации, балконные плиты, также плиты перекрытий домов – это общее имущество. Часть из него может быть передана в пользование за плату. За счет этого его хозяева – собственники квартир – смогут сократить свои расходы на содержание дома. Если учесть, например, что сегодня доходы от наружной рекламы составляют десятки тысяч долларов (если в доме не создано ТСЖ, то эти деньги забирает муниципалитет), то экономия может получиться довольно приличная.
– Вы сказали, что общим имуществом являются и коммуникации. Но как разделить, например, трубы на общие, муниципальные и частные?
– Правила содержания устанавливают принципы определения границы внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом, внутриквартирных сетей, которые являются принадлежностью квартиры, а также внешних коммунальных сетей, принадлежащих муниципалитетам. Внешней границей в общем случае является стена многоквартирного дома. Стены квартир – внутренние «границы».
– Сейчас многие ТСЖ с огромным трудом пытаются оформить земельный участок под домом в собственность. Можно ли сказать, что с появлением новых правил это станет сделать проще?
– Правила содержания четко устанавливают, что если земельный участок еще не вошел в состав общего имущества (то есть пока не определены его границы), то его содержание и уборка производится за счет того, кто является его собственником участка. Это будет стимулировать передачу земельных участков в общую долевую собственность ТСЖ. Кстати, новые правила рекомендуют муниципалитетам до 1 июля 2008 года без взимания платы с собственников помещений определить границы земельных участков. К сожалению, во многих городах администрации вопреки закону требуют большие деньги за межевание городской земли.
– А требования к состоянию общего имущества правилами определены?
– Дать нормативы определения состояния общего имущества и прописать перечень работ и услуг по его содержанию и ремонту – одна из основных задач документа. Кстати, теперь этот перечень определяют собственники помещений на общем собрании. Это же собрание принимает решение о необходимости проведения текущего и капитального ремонта. Так что времена составления муниципалитетами титульных списков и постановка здания в очередь на ремонт уходят в историю. Теперь решение о ремонте будут принимать не тогда, когда вышел установленный когда-то нормативный срок, а когда многоквартирный дом действительно достиг определенного критического состояния. Параметры такого состояния определяются законодательством о техническом регулировании. То есть федеральным законом или постановлением Правительства РФ, но не СНиПом, как было раньше. Этот момент могут зафиксировать сами собственники, а также уполномоченные государственные федеральные и региональные органы.
– Что в новых правилах говорится об источниках содержания общего имущества?
– Можно сказать, что их конкретизировали. Эти источники для разных способов управления многоквартирным домом будут различными: плата по договорам, обязательные платежи, взносы. В любом случае, размер платы должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству заказанных работ и услуг. Бесплатно исполнитель работать не будет. Тем, у кого небольшие доходы, государство должно помочь субсидиями. Таких домохозяйств в России сейчас около 15 процентов.
Важно, что с выходом новых правил теряют силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Они были приняты сравнительно недавно – в 2004 году, но, по мнению всех экспертов, относились к другой эпохе организации деятельности ЖКХ и не соответствовали Жилищному кодексу. Например, они регулировали установление органами местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилья. Теперь основным способом установления такой платы является решение самих собственников помещений на их собрании или решение органа управления ТСЖ. Муниципалитет вправе по своему усмотрению устанавливать плату за содержание и ремонт только для своих нанимателей. А для собственников жилья такая плата может устанавливаться муниципалитетом только после проведения открытого конкурса в случаях, когда собственники не выбрали способ управления. Открытые конкурсы, как вы знаете, будут проводиться только с 1 января 2007 года.
– Основы ценообразования в сфере ЖКХ – это единственный документ, который потерял силу после появления новых правил, или есть еще отмененные постановления?
– Еще один отмененный документ – это Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, которые действовали также с 2004 года. Правда, ряд положений этого документа включен в раздел Жилищного кодекса. Но большая часть положений ему противоречит. Например, муниципалитеты не вправе устанавливать цены на вывоз бытовых отходов, за техническое обслуживание лифтов. Это конкурентные виды деятельности, и поэтому цена на них должна быть рыночной, а не регулируемой органами местного самоуправления. Сильно отличались также старые формулы расчета платы за коммунальные услуги от тех, которые установлены в новых Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. В отличие от отмененных правил теперь не надо оплачивать коммунальные услуги «по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования». (Ведь не устанавливает же муниципалитет правила оплаты хлеба и молока!). Правила оплаты устанавливаются по соглашению управляющей организации и собственников: можно через банк, можно через почту или кассу. Потеряли силу также местные акты об оплате жилых помещений и коммунальных услуг через расчетно-кассовые центры. Привлекать ли РКЦ или отказаться от их услуг, теперь самостоятельно решают ТСЖ и управляющие организации.
– И последнее. Как правильно называется утвержденный документ (на случай, если кто-то из наших читателей захочет ознакомиться с ним лично)?
– Это Постановление Правительства №491 от 13 августа 2006 года. Оно утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг по его ремонту, содержанию, управлению ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Этим постановлением также поручено Министерству экономического развития и торговли РФ утвердить до 1 октября 2006 года порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Точка зрения
