Основные вопросы заемщика
24.09.2006
Многие жители Петербурга в последние годы задумываются о приобретении квартиры в кредит. Тем более что ипотечные программы в городе активно развиваются, и об их поддержке много говорится на всех уровнях власти. Но прежде чем принять решение, потенциальным заемщикам предстоит разобраться в большом количестве вопросов, связанных с выбором банка, поиском квартиры, страхованием и оформлением ипотечной сделки. Мы продолжаем разговор с экспертами ипотечного рынка. Сегодня на вопросы «Строительного Еженедельника» продолжает отвечать Игорь Жигунов, член правления ООО «Городской Ипотечный Банк», директор по Северо-Западному округу.
– Предлагает ли Городской ипотечный банк своим клиентам варианты перекредитования? Когда обычно это делают? И как это происходит?
– Городской ипотечный банк предоставляет кредиты на покупку квартир/домов, а также на потребительские цели под залог имеющейся квартиры/дома. Программы именно перекредитования банк не предлагает. Это связано с вопросами как рисковой составляющей при оформлении такового рода сделки и наличии последующего залога, так и технологической части. Кроме того, в настоящее время операции перекредитования еще не носят массового характера. Основная масса ипотечных кредитов выдана за последние два года, и ставки за этот период сильно не изменились (на 1,5-2 процента). Таким образом, речь идет о ранее (до 2004 года) выданных кредитах. Для перекредитования клиенту необходимо не только выполнить ряд условий как нового кредитора, так и прежнего, но и посчитать свои затраты: сборы банка за переоформление кредита, прекращение и регистрация нового залога, тарифы по иным банковским операциям, а если клиент при этом еще и использует процедуру досрочного погашения – то уплатить комиссию за досрочный платеж. Таким образом, имеет смысл клиенту заниматься таковым вопросом, когда разница в ставках составит не менее 3 процентов. Что может подвигнуть клиента на переоформления его кредита – это более низкая ставка, менее затратная и более удобная схема погашения кредита, увеличение срока кредита и, соответственно, уменьшение нагрузки по выплатам каждый месяц.
– Есть ли возрастные ограничения для заемщиков? Дают ли кредиты пенсионерам и студентам?
– Если речь идет о заемщике, работающем по найму, то на момент полного погашения кредита клиенту Городского ипотечного банка должно быть не более 65 лет. Так как мы предоставляем кредиты на срок до одного года, то ипотека в нашем банке доступна даже людям предпенсионного возраста, а также работающим пенсионерам.
Граждане, получающие доход от владения собственным бизнесом, могут погашать кредит и после 65 лет. При этом важно помнить, что при ипотечном кредитовании обязательно страхование жизни и трудоспособности заемщика. В этом случае от возраста, состояния здоровья будет зависеть тариф страховой компании.
Заявление на кредит от студента, имеющего общий трудовой стаж не менее 12 месяцев, рассматривается на общих основаниях. Главное, чтобы размер его дохода позволял взять ипотечный кредит. Студент, который не работает, соответственно, не получает доход и не может быть заемщиком, так как ему не из чего погашать кредит.
– Может ли семейный человек взять ипотечный кредит только для себя?
– Видимо, речь идет о ситуации, когда банком учитывается только доход одного заемщика (при этом второй супруг не является созаемщиком), и оформление покупаемой недвижимости оформляется в собственность одного заемщика. Да, такая ситуация возможна. При этом возможно либо оформление супругами брачного договора, и тогда имущество будет принадлежать одному из супругов и он же будет заемщиком, либо оформить поручительство второго супруга, при этом он не будет заемщиком, но владеть квартирой по законодательству РФ будут оба супруга.
– Как быть с кредитом в случае гражданского брака?
– По условиям некоторых банков созаемщиками могут быть люди, состоящие в гражданском браке или родственники. «Городской» рассматривает в качестве созаемщиков только супругов, официально зарегистрировавших свой брак в органах ЗАГСа.
– Стоит ли связываться с кредитными организациями, если они предлагают заведомо заниженный процент? Почему это может происходить?
– Понятие «заведомо заниженный процент» скорее не совсем корректно. Правильнее говорить о ставках по кредиту, которые могут быть по отдельным программам чуть ниже, чем у основной массы предложений на рынке. В этом случае могут быть разные обоснования: например, по программам «Городского» ставки составляют от 9,5 процента в валюте и от 11,9 процента годовых в рублях. При этом нет дополнительных сборов за обслуживание, а ставки такие низкие за счет более низкой стоимости привлечения ресурса банком.
Бывают на рынке варианты, когда более низкая ставка является плавающей (то есть может изменяться и в сторону роста в зависимости от ситуации на рынке), а бывает вариант совмещения низкой ставки с дополнительными сборами за обслуживание и т.д. Таким образом, необходимо внимательно изучать совокупность условий в рамках каждой программы и смотреть на общий финансовый результат сделки.
– Можно ли получить ипотечный кредит под залог другой недвижимости, например, квартиры или дома в области?
– Да, некоторые банки, в том числе Городской Ипотечный, предоставляют потребительские ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости. В этом случае заемщик может получить до 85 процентов стоимости закладываемой квартиры/дома и направить их на крупные расходы (долевое строительство, ремонт и т.д.), при этом из квартиры выселяться не надо, заемщик и его семья продолжают жить в этой квартире (которая в залоге у банка до полного погашения кредита).
– А если собственность долевая?
– В рамках программ Городского ипотечного банка возможен залог квартиры/дома, находящегося в общей долевой собственности заемщиков.
– Можно ли обменять или продать квартиру, если кредит не полностью погашен?
– В целом, продажа объекта в период регистрации залога на него невозможна без согласия банка-кредитора (залогодержателя).
– Действительно ли выплаты по кредиту не должны превышать половину совокупных доходов заемщиков? Что делать, если реально можешь платить больше?
– При проведении анализа платежеспособности заемщика банк оценивает соотношение платеж/доход, которое будет у заемщика при погашении кредита. Основной момент – после погашения очередного платежа по кредиту у заемщика должны оставаться денежные средства на проживание и обеспечение семьи. По разным программам банков таковое соотношение (платеж/доход) различны, в среднем же нормальным соотношением можно считать 40-60 процентов.
Конечно, заемщик может досрочно внести большую сумму, если у него увеличился доход.
– Может ли «Городской» выдать кредит человеку, у которого есть кредитные обязательства перед другим банком? Что такое кредитная история? Насколько она важна для человека и для банка? При каких нарушениях в этой истории могут отказать в займе?
– При заполнении заявки на кредит заявитель должен указать наличие обязательств по другим кредитам. Если дохода клиента достаточно для погашения нескольких кредитов, то положительное решение банка вполне вероятно. В практике Городского Ипотечного банка есть немало случаев, когда заемщики одобрялись на два кредита одновременно или брали второй кредит, имея уже еще один в другом банке. Ведь главное – чтобы клиент, исходя из его доходов, мог справляться с кредитной нагрузкой.
Закон о кредитных бюро вступил в силу в июле 2006 года. Согласно закону банки обязаны предоставлять информацию о кредитных историях своих заемщиков (при наличии согласия клиента на это). В кредитной истории указывается сумма, срок кредита и порядок погашения.
Заполняя заявление на кредит, клиент дает или не дает согласие на передачу информации о его кредите в Бюро кредитных историй. Безусловно, положительная кредитная история (ранее одобренные кредиты в других банках, отсутствие просрочек при погашении кредита) благоприятно повлияет на возможность получения последующих кредитов.
Отрицательная кредитная история (недобросовестное исполнение заемщиком своих обязательств) или сокрытие заемщиком полной информации, предоставление заведомо ложной информации может явиться причиной для отказа в получении кредита.
– Чем отличаются кредиты в рублях и долларах? В чем выгоднее брать кредит?
– Решение о выборе валюты кредита зависит от нескольких факторов: это валюта, в которой заемщик получает доход и регион, в котором клиент проживает или покупает недвижимость.
Обычно в Москве и Санкт- Петербурге более востребованы кредиты в долларах США, так как цены на жилье здесь выражены в этой валюте. В регионах популярнее кредиты в рублях.
Кредиты в валюте (иностранной), как правило, дешевле, чем в рублях (например, в среднем ставки по кредиту в валюте 10-11 процентов, по кредитам в рублях – 12-15 процентов).
– Какие платежи по кредиту выгоднее: аннуитетные или диффиренцированные?
– Ежемесячный платеж может быть аннуитетным (равные платежи) или шаровым (когда основной долг платится в конце), равномерным. В основном всегда используется аннуитетный платеж (кредит и проценты платятся ежемесячно), так как это удобно и для клиента, и для кредитора.
– Квартиры в каких районах города по статистике пользуются наибольшей популярностью? Чем это обусловлено?
– География объектов залога очень обширна – это все районы Санкт-Петербурга. В части именно количества квартир – разумеется, это, прежде всего, спальные районы, где больше объем жилого фонда и где сосредоточены именно жилые объекты, а не коммерческие, офисные центры. Среди спальных районов это и Приморский, и Выборгский районы, Московский, Кировский, то есть там, где большее предложение жилого фонда, причем более современного и качественного.
– Как рассчитывается ежемесячный платеж по кредиту?
– Платеж рассчитывается по формуле сложных процентов и является аннуитетным (то есть состоит из части основного долга по кредиту и процентам, начисленным на остаток за месяц). Как ранее отмечалось, платеж не должен превышать определенной части от дохода заемщика.
– Если повторится сценарий дефолта 98-го года, что будет с ипотечным кредитом человека и с его ипотечной квартирой?
– В части условий кредитного договора – все без изменений, условия прежние. То есть заемщик либо должен будет погашать кредит планово и далее, либо необходимо будет вернуть кредит досрочно. В целом же при возникновении сложностей с исполнением обязательств по кредиту банк всегда советует заемщику сразу обращаться к нему, чтобы вместе выбрать оптимальный вариант решения. Ведь ни один, ни другой не заинтересованы в обращении взыскания, наращивании штрафных процентов и т.д.
Автор: Наталья Ковтун
– Предлагает ли Городской ипотечный банк своим клиентам варианты перекредитования? Когда обычно это делают? И как это происходит?
– Городской ипотечный банк предоставляет кредиты на покупку квартир/домов, а также на потребительские цели под залог имеющейся квартиры/дома. Программы именно перекредитования банк не предлагает. Это связано с вопросами как рисковой составляющей при оформлении такового рода сделки и наличии последующего залога, так и технологической части. Кроме того, в настоящее время операции перекредитования еще не носят массового характера. Основная масса ипотечных кредитов выдана за последние два года, и ставки за этот период сильно не изменились (на 1,5-2 процента). Таким образом, речь идет о ранее (до 2004 года) выданных кредитах. Для перекредитования клиенту необходимо не только выполнить ряд условий как нового кредитора, так и прежнего, но и посчитать свои затраты: сборы банка за переоформление кредита, прекращение и регистрация нового залога, тарифы по иным банковским операциям, а если клиент при этом еще и использует процедуру досрочного погашения – то уплатить комиссию за досрочный платеж. Таким образом, имеет смысл клиенту заниматься таковым вопросом, когда разница в ставках составит не менее 3 процентов. Что может подвигнуть клиента на переоформления его кредита – это более низкая ставка, менее затратная и более удобная схема погашения кредита, увеличение срока кредита и, соответственно, уменьшение нагрузки по выплатам каждый месяц.
– Есть ли возрастные ограничения для заемщиков? Дают ли кредиты пенсионерам и студентам?
– Если речь идет о заемщике, работающем по найму, то на момент полного погашения кредита клиенту Городского ипотечного банка должно быть не более 65 лет. Так как мы предоставляем кредиты на срок до одного года, то ипотека в нашем банке доступна даже людям предпенсионного возраста, а также работающим пенсионерам.
Граждане, получающие доход от владения собственным бизнесом, могут погашать кредит и после 65 лет. При этом важно помнить, что при ипотечном кредитовании обязательно страхование жизни и трудоспособности заемщика. В этом случае от возраста, состояния здоровья будет зависеть тариф страховой компании.
Заявление на кредит от студента, имеющего общий трудовой стаж не менее 12 месяцев, рассматривается на общих основаниях. Главное, чтобы размер его дохода позволял взять ипотечный кредит. Студент, который не работает, соответственно, не получает доход и не может быть заемщиком, так как ему не из чего погашать кредит.
– Может ли семейный человек взять ипотечный кредит только для себя?
– Видимо, речь идет о ситуации, когда банком учитывается только доход одного заемщика (при этом второй супруг не является созаемщиком), и оформление покупаемой недвижимости оформляется в собственность одного заемщика. Да, такая ситуация возможна. При этом возможно либо оформление супругами брачного договора, и тогда имущество будет принадлежать одному из супругов и он же будет заемщиком, либо оформить поручительство второго супруга, при этом он не будет заемщиком, но владеть квартирой по законодательству РФ будут оба супруга.
– Как быть с кредитом в случае гражданского брака?
– По условиям некоторых банков созаемщиками могут быть люди, состоящие в гражданском браке или родственники. «Городской» рассматривает в качестве созаемщиков только супругов, официально зарегистрировавших свой брак в органах ЗАГСа.
– Стоит ли связываться с кредитными организациями, если они предлагают заведомо заниженный процент? Почему это может происходить?
– Понятие «заведомо заниженный процент» скорее не совсем корректно. Правильнее говорить о ставках по кредиту, которые могут быть по отдельным программам чуть ниже, чем у основной массы предложений на рынке. В этом случае могут быть разные обоснования: например, по программам «Городского» ставки составляют от 9,5 процента в валюте и от 11,9 процента годовых в рублях. При этом нет дополнительных сборов за обслуживание, а ставки такие низкие за счет более низкой стоимости привлечения ресурса банком.
Бывают на рынке варианты, когда более низкая ставка является плавающей (то есть может изменяться и в сторону роста в зависимости от ситуации на рынке), а бывает вариант совмещения низкой ставки с дополнительными сборами за обслуживание и т.д. Таким образом, необходимо внимательно изучать совокупность условий в рамках каждой программы и смотреть на общий финансовый результат сделки.
– Можно ли получить ипотечный кредит под залог другой недвижимости, например, квартиры или дома в области?
– Да, некоторые банки, в том числе Городской Ипотечный, предоставляют потребительские ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости. В этом случае заемщик может получить до 85 процентов стоимости закладываемой квартиры/дома и направить их на крупные расходы (долевое строительство, ремонт и т.д.), при этом из квартиры выселяться не надо, заемщик и его семья продолжают жить в этой квартире (которая в залоге у банка до полного погашения кредита).
– А если собственность долевая?
– В рамках программ Городского ипотечного банка возможен залог квартиры/дома, находящегося в общей долевой собственности заемщиков.
– Можно ли обменять или продать квартиру, если кредит не полностью погашен?
– В целом, продажа объекта в период регистрации залога на него невозможна без согласия банка-кредитора (залогодержателя).
– Действительно ли выплаты по кредиту не должны превышать половину совокупных доходов заемщиков? Что делать, если реально можешь платить больше?
– При проведении анализа платежеспособности заемщика банк оценивает соотношение платеж/доход, которое будет у заемщика при погашении кредита. Основной момент – после погашения очередного платежа по кредиту у заемщика должны оставаться денежные средства на проживание и обеспечение семьи. По разным программам банков таковое соотношение (платеж/доход) различны, в среднем же нормальным соотношением можно считать 40-60 процентов.
Конечно, заемщик может досрочно внести большую сумму, если у него увеличился доход.
– Может ли «Городской» выдать кредит человеку, у которого есть кредитные обязательства перед другим банком? Что такое кредитная история? Насколько она важна для человека и для банка? При каких нарушениях в этой истории могут отказать в займе?
– При заполнении заявки на кредит заявитель должен указать наличие обязательств по другим кредитам. Если дохода клиента достаточно для погашения нескольких кредитов, то положительное решение банка вполне вероятно. В практике Городского Ипотечного банка есть немало случаев, когда заемщики одобрялись на два кредита одновременно или брали второй кредит, имея уже еще один в другом банке. Ведь главное – чтобы клиент, исходя из его доходов, мог справляться с кредитной нагрузкой.
Закон о кредитных бюро вступил в силу в июле 2006 года. Согласно закону банки обязаны предоставлять информацию о кредитных историях своих заемщиков (при наличии согласия клиента на это). В кредитной истории указывается сумма, срок кредита и порядок погашения.
Заполняя заявление на кредит, клиент дает или не дает согласие на передачу информации о его кредите в Бюро кредитных историй. Безусловно, положительная кредитная история (ранее одобренные кредиты в других банках, отсутствие просрочек при погашении кредита) благоприятно повлияет на возможность получения последующих кредитов.
Отрицательная кредитная история (недобросовестное исполнение заемщиком своих обязательств) или сокрытие заемщиком полной информации, предоставление заведомо ложной информации может явиться причиной для отказа в получении кредита.
– Чем отличаются кредиты в рублях и долларах? В чем выгоднее брать кредит?
– Решение о выборе валюты кредита зависит от нескольких факторов: это валюта, в которой заемщик получает доход и регион, в котором клиент проживает или покупает недвижимость.
Обычно в Москве и Санкт- Петербурге более востребованы кредиты в долларах США, так как цены на жилье здесь выражены в этой валюте. В регионах популярнее кредиты в рублях.
Кредиты в валюте (иностранной), как правило, дешевле, чем в рублях (например, в среднем ставки по кредиту в валюте 10-11 процентов, по кредитам в рублях – 12-15 процентов).
– Какие платежи по кредиту выгоднее: аннуитетные или диффиренцированные?
– Ежемесячный платеж может быть аннуитетным (равные платежи) или шаровым (когда основной долг платится в конце), равномерным. В основном всегда используется аннуитетный платеж (кредит и проценты платятся ежемесячно), так как это удобно и для клиента, и для кредитора.
– Квартиры в каких районах города по статистике пользуются наибольшей популярностью? Чем это обусловлено?
– География объектов залога очень обширна – это все районы Санкт-Петербурга. В части именно количества квартир – разумеется, это, прежде всего, спальные районы, где больше объем жилого фонда и где сосредоточены именно жилые объекты, а не коммерческие, офисные центры. Среди спальных районов это и Приморский, и Выборгский районы, Московский, Кировский, то есть там, где большее предложение жилого фонда, причем более современного и качественного.
– Как рассчитывается ежемесячный платеж по кредиту?
– Платеж рассчитывается по формуле сложных процентов и является аннуитетным (то есть состоит из части основного долга по кредиту и процентам, начисленным на остаток за месяц). Как ранее отмечалось, платеж не должен превышать определенной части от дохода заемщика.
– Если повторится сценарий дефолта 98-го года, что будет с ипотечным кредитом человека и с его ипотечной квартирой?
– В части условий кредитного договора – все без изменений, условия прежние. То есть заемщик либо должен будет погашать кредит планово и далее, либо необходимо будет вернуть кредит досрочно. В целом же при возникновении сложностей с исполнением обязательств по кредиту банк всегда советует заемщику сразу обращаться к нему, чтобы вместе выбрать оптимальный вариант решения. Ведь ни один, ни другой не заинтересованы в обращении взыскания, наращивании штрафных процентов и т.д.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
