Недвижимость на доверии
01.10.2006
После полугодового перерыва КУГИ готовит конкурс на право получения объектов городской собственности в доверительное управление. Пока на конкурс будет выставлено всего одно здание. Однако на очереди еще пять. Известно время проведения конкурса – начало октября. Этот конкурс станет вторым по счету в этом году и третий с момента, когда был принят закон о доверительном управлении.
В оЧередной раз
На конкурс выставляется здание, расположенное по адресу Каменноостровский пр., 67. Общая площадь объекта 3292,2 кв. метра. Дом причислен к числу культурного наследия регионального значения и уже знаком участникам рынка. В марте этого года здание уже выставлялось на конкурс, но по причине того, что заявку подал всего один претендент – ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости», аукцион не состоялся. Нежелание заниматься данным объектом, на тот момент представители управляющих компаний мотивировали относительно небольшой площадью, а также спецификой здания – много льготных арендаторов. Здание имеет набор встроенных помещений общей площадью почти 3300 кв. метров. Из них почти 1800 кв. метров занимает офис компании «Фармакор» и несколько льготных арендаторов.
Какой будет первоначальная сумма, пока неизвестно. Однако напомним, весной начальная цена торгов составляла 36,8 млн рублей. Кроме этого предполагалось, что на ремонт объекта победитель конкурса должен был потратить не менее 8,17 млн рублей.
Что касается общих правил, то они сформулированы довольно четко: опыт работы на рынке не менее двух лет и минимум два здания в управлении (общей площадью не менее 5000 кв. метров). Небольшое дополнение к правилам игры появилось в августе, когда губернатор города внесла в Законодательное собрание поправку к закону Петербурга о доверительном управлении. Согласно ей помимо налоговой задолженности управляющий должен не иметь и других долгов (например, перед арендаторами тех зданий, которые в настоящий момент находятся в управлении у компании).
Город на не доверии
Несмотря на то, что город стал первым в России регионом, в котором был принят закон доверительного управления, многие участники рынка уверены, что Петербургу доверительное управление выгодно. Среди аргументов часто можно слышать, что бюджет города получает от доверительного управляющего фиксированную и к тому же прогнозируемую сумму, которая превышает объем средств, получаемых бюджетом от арендных платежей, выплачиваемых непосредственно арендаторами помещений. Кроме этого ремонт здания доверительный управляющий производит из своих средств, что позволяет городу не тратить денег на ремонт и пр. У КУГИ свое виденье процессов.
Тот факт, что предстоящий конкурс лишь второй по счету в 2006 году, а многие из заявленных ранее адресов так и не попали пока на конкурс, свидетельствует о второстепенности данного направления в работе КУГИ. Это не скрывает и сам председатель комитета Игорь Метельский. Отвечая на вопрос «Строительного Еженедельника»: «Планируется ли менять изменение соотношение распределения городского имущества в части его продажи или аренды?», он ответил, что соотношение уже меняется, и если раньше КУГИ заключал договоры аренды, в том числе и доверительного управления, на протяжении последних трех лет приоритетным направлением для работы комитета была выбрана приватизация. Что касается доверительного управления, то Игорь Метельский сказал, что «у комитета выработано мнение, что передача в доверительное управление будет проходить лишь по объектам, где располагается много пользователей и объект не управляется единым управленцем, а нам (КУГИ) нужно создать управленческую структуру».
По мнению руководителя комитета, механизм реализации схемы доверительного управления довольно ответственный с точки зрения юридических вопросов. Передав объект в доверительное управление, город несет определенные риски по утере этого объекта, так как вместе с договором доверительного управления предполагается передача очень широкого объема прав. «В связи с этим мы будем очень аккуратно подходить к вопросу доверительного управления, хотя основной уклон в работе с госсобственностью будет сделан в сторону приватизации. Мы будем расширять перечень того, что будем приватизировать, и наша задача – управлять тем, что нужно государству. Остальным должен управлять рынок», – подытожил Игорь Метельский.
По информации, предоставленной КУГИ, по состоянию на 01.11.2005 года комитетом было заключено 12 договоров доверительного управления. Из них: 4 – с профессиональными управляющими (Б. Морская ул., 35, ул. Седова, 37, ул. Л. Толстого, 7, Большой пр. П.С., 100); два договора на управление зданиями общежитий (ОАО «РОССТРО», ООО «Галакт»); два с творческими союзами (Б. Морская ул., 45, Невский пр., 84-86), четыре договора с управляющими компаниями, ранее не имевшими опыт управления государственной недвижимостью (наб. кан. Грибоедова, 101, Лиговский пр., 273, пл. Труда, 2, Казанская ул., 7).
От себя добавим, что в марте 2006 года компания «Бекар» на конкурсе получила в доверительное управление здание на Невском проспекте, 7/9. Больше конкурсы не проводились.
Бизнес или имидж
Если ранее многие участники рынка высказывались в пользу того, что доверительное управление городской недвижимостью – исключительно имиджевый проект, то сегодня они изменили свои взгляды. Даже те, кто говорил ранее, что в этих проектах преобладает имиджевая составляющая, сегодня говорят о «бизнес-выгоде» К примеру, директор компании «Бекар» Коммерческая недвижимость» Игорь Горский. Когда компания победила в конкурсе за право управлять зданием на Невском проспекте, Игорь Горский говорил об исключительно имиджевой составляющей проекта. Спустя полгода директор компании высказывается в пользу чистой коммерции. По его словам, ни одна компания не будет работать в минус или ноль – времена изменились. По мнению Игоря Горского, компании, занимающиеся профессионально доверительным управлением, рано или поздно будут работать с оборотов, а для этого им будут нужны объекты, и они будут стремиться их получить.
Однако на рынке остаются оппоненты такой точки зрения. Один из них Игорь Силкин, руководитель юридического отдела «Центрального агентства недвижимости»: «Экономическая эффективность доверительного управления для УК в некоторых случаях сомнительна. Доверительное управление – дело скорее имиджевое и политическое, нежели доходное. Так, вознаграждение УК в случае оказания услуг управления собственнику бизнес-центра класса В – 6-8 процентов от валового дохода объекта. В случае доверительного управления доходность не может составлять такую величину. Единственным законным вариантом, по которому управляющая компания может получить свою «маржу», является повышение дополнительных расходов на эксплуатацию здания и телекоммуникации. Преимуществом единой управляющей компании на объекте, где арендуют помещения как минимум несколько компаний, является единая политика в области управления и эксплуатации. Это значит, что управляющая компания может выбрать по своему усмотрению и исходя из экономической эффективности эксплуатирующую организацию, охранную структуру, телекоммуникационную компанию. Они будут по договорам отвечать за техническое обслуживание здания, текущий ремонт, клининг, финансовое планирование эксплуатации, охрану здания, связь, оптоволоконные линии и т.д. Между тем, эффективность управления здания, в котором находится хотя бы несколько арендаторов, и каждый нанимает для себя отдельно уборщицу, телефониста, охранника и т.д., – минусовая. Более того, наиболее вероятны в таком случае конфликты между арендаторами по причине неясных прав на имущество общего пользования, инженерные сети и т.д. Варианты, когда управляющая компания намеренно завышает сумму расходов на ремонт, тем самым снижая налогооблагаемую прибыль, и другие незаконные схемы, мы в расчет не берем».
Из чего формируется доход управляющей компании, известно. Специалистами КУГИ разработана типовая форма договора с управляющей компанией. Согласно этому документу доход компании будет определяться исходя из разницы между суммой арендной платы за объект, которую получил бы КУГИ, сдавая площади по базовым ставкам, рассчитанным в соответствии с массовой методикой, и той суммой, которую получит управляющий исходя из установленных им арендных расценок. Чем больше разница, тем выше заработок управляющей компании.
Управляющий не может самостоятельно повышать арендную плату и расторгать действующие договоры аренды. Поскольку управляющий действует от имени города, он не имеет права самостоятельно назначать арендную плату, но может лишь повышать ее в соответствии с городской методикой определения арендной платы в те сроки и для тех арендаторов, которые оговорены в этом документе. УК вправе повышать собираемость арендных платежей и получать их с должников, которые не платили в свое время городу.
Что доверЯет город
По ранее заявленным планам городской администрации в 2006 году в доверительное управление должно было быть передано не менее 200 тыс. квадратных метров площадей. По информации «СЕ», сейчас в КУГИ рассматривается возможность передачи этих объектов нежилого фонда в доверительное управление. расположенных по адресам: наб. р. Фонтанки, 15 (общая площадь объекта – 8108,4 кв. метра) – памятник истории и культуры регионального значения; Мучной пер., 2 (общая площадь объекта 6188,4 кв. метра) – вновь выявленный объект культурного наследия регионального значения; Разъезжая ул., 46 (общая площадь объекта 2403,6 кв. метра) – вновь выявленный объект культурного наследия регионального значения; наб. канала Грибоедова, 28 (общая площадь объекта 5244,6 кв. метра); Гагаринская ул., 6А (общая площадь объекта 2300 кв. метров) – вновь выявленный объект культурного наследия регионального значения. Станут эти проекты имиджевыми или коммерческими, покажет время. Ясно одно – город не намерен активно использовать такой инструмент, как доверительное управление, в своей работе, а это значит, что профессионалам по управлению недвижимостью придется активно работать на рынке коммерческой недвижимости.
из истории
Закон о доверительном управлении государственным имуществом был принят в Санкт-Петербурге в 2004 году. Первые конкурсы на передачу объектов в доверительное управление состоялись в декабре 2005 года. По итогам первых торгов в доверительное управление профессиональным управляющим были переданы здания по адресам Измайловский пр., 27 и Большой пр. П.С., 18.
Автор: Игорь Федоров
В оЧередной раз
На конкурс выставляется здание, расположенное по адресу Каменноостровский пр., 67. Общая площадь объекта 3292,2 кв. метра. Дом причислен к числу культурного наследия регионального значения и уже знаком участникам рынка. В марте этого года здание уже выставлялось на конкурс, но по причине того, что заявку подал всего один претендент – ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости», аукцион не состоялся. Нежелание заниматься данным объектом, на тот момент представители управляющих компаний мотивировали относительно небольшой площадью, а также спецификой здания – много льготных арендаторов. Здание имеет набор встроенных помещений общей площадью почти 3300 кв. метров. Из них почти 1800 кв. метров занимает офис компании «Фармакор» и несколько льготных арендаторов.
Какой будет первоначальная сумма, пока неизвестно. Однако напомним, весной начальная цена торгов составляла 36,8 млн рублей. Кроме этого предполагалось, что на ремонт объекта победитель конкурса должен был потратить не менее 8,17 млн рублей.
Что касается общих правил, то они сформулированы довольно четко: опыт работы на рынке не менее двух лет и минимум два здания в управлении (общей площадью не менее 5000 кв. метров). Небольшое дополнение к правилам игры появилось в августе, когда губернатор города внесла в Законодательное собрание поправку к закону Петербурга о доверительном управлении. Согласно ей помимо налоговой задолженности управляющий должен не иметь и других долгов (например, перед арендаторами тех зданий, которые в настоящий момент находятся в управлении у компании).
Город на не доверии
Несмотря на то, что город стал первым в России регионом, в котором был принят закон доверительного управления, многие участники рынка уверены, что Петербургу доверительное управление выгодно. Среди аргументов часто можно слышать, что бюджет города получает от доверительного управляющего фиксированную и к тому же прогнозируемую сумму, которая превышает объем средств, получаемых бюджетом от арендных платежей, выплачиваемых непосредственно арендаторами помещений. Кроме этого ремонт здания доверительный управляющий производит из своих средств, что позволяет городу не тратить денег на ремонт и пр. У КУГИ свое виденье процессов.
Тот факт, что предстоящий конкурс лишь второй по счету в 2006 году, а многие из заявленных ранее адресов так и не попали пока на конкурс, свидетельствует о второстепенности данного направления в работе КУГИ. Это не скрывает и сам председатель комитета Игорь Метельский. Отвечая на вопрос «Строительного Еженедельника»: «Планируется ли менять изменение соотношение распределения городского имущества в части его продажи или аренды?», он ответил, что соотношение уже меняется, и если раньше КУГИ заключал договоры аренды, в том числе и доверительного управления, на протяжении последних трех лет приоритетным направлением для работы комитета была выбрана приватизация. Что касается доверительного управления, то Игорь Метельский сказал, что «у комитета выработано мнение, что передача в доверительное управление будет проходить лишь по объектам, где располагается много пользователей и объект не управляется единым управленцем, а нам (КУГИ) нужно создать управленческую структуру».
По мнению руководителя комитета, механизм реализации схемы доверительного управления довольно ответственный с точки зрения юридических вопросов. Передав объект в доверительное управление, город несет определенные риски по утере этого объекта, так как вместе с договором доверительного управления предполагается передача очень широкого объема прав. «В связи с этим мы будем очень аккуратно подходить к вопросу доверительного управления, хотя основной уклон в работе с госсобственностью будет сделан в сторону приватизации. Мы будем расширять перечень того, что будем приватизировать, и наша задача – управлять тем, что нужно государству. Остальным должен управлять рынок», – подытожил Игорь Метельский.
По информации, предоставленной КУГИ, по состоянию на 01.11.2005 года комитетом было заключено 12 договоров доверительного управления. Из них: 4 – с профессиональными управляющими (Б. Морская ул., 35, ул. Седова, 37, ул. Л. Толстого, 7, Большой пр. П.С., 100); два договора на управление зданиями общежитий (ОАО «РОССТРО», ООО «Галакт»); два с творческими союзами (Б. Морская ул., 45, Невский пр., 84-86), четыре договора с управляющими компаниями, ранее не имевшими опыт управления государственной недвижимостью (наб. кан. Грибоедова, 101, Лиговский пр., 273, пл. Труда, 2, Казанская ул., 7).
От себя добавим, что в марте 2006 года компания «Бекар» на конкурсе получила в доверительное управление здание на Невском проспекте, 7/9. Больше конкурсы не проводились.
Бизнес или имидж
Если ранее многие участники рынка высказывались в пользу того, что доверительное управление городской недвижимостью – исключительно имиджевый проект, то сегодня они изменили свои взгляды. Даже те, кто говорил ранее, что в этих проектах преобладает имиджевая составляющая, сегодня говорят о «бизнес-выгоде» К примеру, директор компании «Бекар» Коммерческая недвижимость» Игорь Горский. Когда компания победила в конкурсе за право управлять зданием на Невском проспекте, Игорь Горский говорил об исключительно имиджевой составляющей проекта. Спустя полгода директор компании высказывается в пользу чистой коммерции. По его словам, ни одна компания не будет работать в минус или ноль – времена изменились. По мнению Игоря Горского, компании, занимающиеся профессионально доверительным управлением, рано или поздно будут работать с оборотов, а для этого им будут нужны объекты, и они будут стремиться их получить.
Однако на рынке остаются оппоненты такой точки зрения. Один из них Игорь Силкин, руководитель юридического отдела «Центрального агентства недвижимости»: «Экономическая эффективность доверительного управления для УК в некоторых случаях сомнительна. Доверительное управление – дело скорее имиджевое и политическое, нежели доходное. Так, вознаграждение УК в случае оказания услуг управления собственнику бизнес-центра класса В – 6-8 процентов от валового дохода объекта. В случае доверительного управления доходность не может составлять такую величину. Единственным законным вариантом, по которому управляющая компания может получить свою «маржу», является повышение дополнительных расходов на эксплуатацию здания и телекоммуникации. Преимуществом единой управляющей компании на объекте, где арендуют помещения как минимум несколько компаний, является единая политика в области управления и эксплуатации. Это значит, что управляющая компания может выбрать по своему усмотрению и исходя из экономической эффективности эксплуатирующую организацию, охранную структуру, телекоммуникационную компанию. Они будут по договорам отвечать за техническое обслуживание здания, текущий ремонт, клининг, финансовое планирование эксплуатации, охрану здания, связь, оптоволоконные линии и т.д. Между тем, эффективность управления здания, в котором находится хотя бы несколько арендаторов, и каждый нанимает для себя отдельно уборщицу, телефониста, охранника и т.д., – минусовая. Более того, наиболее вероятны в таком случае конфликты между арендаторами по причине неясных прав на имущество общего пользования, инженерные сети и т.д. Варианты, когда управляющая компания намеренно завышает сумму расходов на ремонт, тем самым снижая налогооблагаемую прибыль, и другие незаконные схемы, мы в расчет не берем».
Из чего формируется доход управляющей компании, известно. Специалистами КУГИ разработана типовая форма договора с управляющей компанией. Согласно этому документу доход компании будет определяться исходя из разницы между суммой арендной платы за объект, которую получил бы КУГИ, сдавая площади по базовым ставкам, рассчитанным в соответствии с массовой методикой, и той суммой, которую получит управляющий исходя из установленных им арендных расценок. Чем больше разница, тем выше заработок управляющей компании.
Управляющий не может самостоятельно повышать арендную плату и расторгать действующие договоры аренды. Поскольку управляющий действует от имени города, он не имеет права самостоятельно назначать арендную плату, но может лишь повышать ее в соответствии с городской методикой определения арендной платы в те сроки и для тех арендаторов, которые оговорены в этом документе. УК вправе повышать собираемость арендных платежей и получать их с должников, которые не платили в свое время городу.
Что доверЯет город
По ранее заявленным планам городской администрации в 2006 году в доверительное управление должно было быть передано не менее 200 тыс. квадратных метров площадей. По информации «СЕ», сейчас в КУГИ рассматривается возможность передачи этих объектов нежилого фонда в доверительное управление. расположенных по адресам: наб. р. Фонтанки, 15 (общая площадь объекта – 8108,4 кв. метра) – памятник истории и культуры регионального значения; Мучной пер., 2 (общая площадь объекта 6188,4 кв. метра) – вновь выявленный объект культурного наследия регионального значения; Разъезжая ул., 46 (общая площадь объекта 2403,6 кв. метра) – вновь выявленный объект культурного наследия регионального значения; наб. канала Грибоедова, 28 (общая площадь объекта 5244,6 кв. метра); Гагаринская ул., 6А (общая площадь объекта 2300 кв. метров) – вновь выявленный объект культурного наследия регионального значения. Станут эти проекты имиджевыми или коммерческими, покажет время. Ясно одно – город не намерен активно использовать такой инструмент, как доверительное управление, в своей работе, а это значит, что профессионалам по управлению недвижимостью придется активно работать на рынке коммерческой недвижимости.
из истории
Закон о доверительном управлении государственным имуществом был принят в Санкт-Петербурге в 2004 году. Первые конкурсы на передачу объектов в доверительное управление состоялись в декабре 2005 года. По итогам первых торгов в доверительное управление профессиональным управляющим были переданы здания по адресам Измайловский пр., 27 и Большой пр. П.С., 18.
Автор: Игорь Федоров
рубрика:
Городская среда
