Основные вопросы заемщика
01.10.2006
Мы продолжаем разговор с экспертами ипотечного рынка. Сегодня на вопросы «Строительного Еженедельника» отвечает Игорь Жигунов, член правления ООО «Городской Ипотечный Банк», директор по Северо-Западному округу.
– Игорь, какова законодательная база ипотечного кредитования?
– Основными источниками залогового права являются Гражданский кодекс РФ, ФЗ «Об ипотеке», закон о залоге. При этом сама правовая база по ипотеке очень обширна: это и вопросы кредитной деятельности, страхования, рефинансирования и работы с ценными бумагами, гражданское и семейное законодательство и т.д.
Это также Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, закон РФ № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закон РФ «О залоге» от 29.05.92 г., закон РФ № 122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21.07.97 г., и кроме того основы законодательства РФ о нотариате №4462-1 от 11.02.93, закон о банковской деятельности, закон об ипотечных ценных бумагах и т.д.
– Если заемщик умер или потерял трудоспособность навсегда, может ли банк отнять квартиру у его семьи?
– При оформлении ипотечной сделки обязательным условием является заключение договора комплексного ипотечного страхования. Как правило, страховка оформляется по трем видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, объекта недвижимости, права собственности на объект.
Нужно иметь ввиду, что страхование направлено на снижение рисков, и в первую очередь отвечает интересам заемщика. Личное страхование – важный элемент в системе регулирования кредитных рисков, которые защищают как кредитора, так и должника. При наступлении страхового случая, например, ущерб здоровью, который привел к потере трудоспособности, страховая компания погашает задолженность банку, а квартира остается в собственности заемщика.
– Для чего банку нужен документ об образовании клиента и опыте его работы? Разве подтверждения доходов мало?
– При проведении андеррайтинга клиента (оценка кредито- и платежеспособности) банк обычно оценивает не только зарплату заемщика на данный момент, но и среднюю «стоимость» специалиста его уровня на рынке труда. Это делается на случай, если заемщик решит сменить работу. А в этом случае важно учитывать образование заявителя и опыт его работы.
– Может ли банк как-то помочь клиенту погасить долг по кредиту, если у того возникли временные финансовые трудности? Что будет, если человек вообще выплату кредита не «потянет»? Каков план действия банка в этом случае?
– Если у заемщика возникли временные материальные затруднения, не являющиеся страховым случаем, то ему следует сразу же сообщить об этом банку-кредитору. В этом случае обе стороны совместно могут поискать выход из сложившейся ситуации (сделать отсрочку и т.п.).
Если заемщик заявляет, что и в дальнейшем будет неплатежеспособным, то возможна реализация объекта из-под залога. После его реализации клиенту возвращается сумма, которую он уже выплатил банку. Обычно на эти деньги заемщик может купить себе другую недвижимость для проживания (меньшую квартиру или комнату). Остальные деньги банк зачитывает в качестве непогашенного остатка по кредиту.
– Если квартира, которую человек собирается предоставить в залог, оформлена на родителей, то может ли он быть заемщиком, и кто может стать собственником новой квартиры?
– В целом законодательно возможен и залог третьих лиц. При этом, как правило, на практике чаще всего банки рассматривают вариант, когда предметом залога может быть только недвижимость, оформленная в собственность, прежде всего, самого заемщика.
– Есть ли ограничения по подбору квартир для ипотеки? Слышала, что банки неохотно дают кредиты под покупку квартир в домах старше 1973 года, если в них не было полного капремонта, в домах с деревянными перекрытиями?
– Разные банки предъявляют различные требования к квартире, передаваемой в залог по ипотечному кредиту. Основное – ликвидное жилье, не являющееся аварийным и ветхим. По основным условиям «Городского Ипотечного» квартира должна:
– являться отдельной квартирой в многоквартирном доме или «таунхаусе» в городе Всеволожске, Выборге, Сертолово, Гатчине, Кировске, Шлиссельбурге, Ломоносове, Сосновом Бору, Тосно, Приозерске, Колтуши и Янино, пос. Коммунар.;
– должна соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.
Квартира не должна:
– располагаться в здании, которое:
а) является аварийным либо у банка имеется информация о его аварийности;
б) состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением,
в) признано банком ветхим.
– иметь зарегистрированные обременения (любые).
В случае, если квартира не соответствует требованиям, указанным выше в настоящем пункте, возможность принятия в залог квартиры должна быть отдельно согласована банком.
– Может ли перепланировка в квартире стать препятствием для получения кредита на ее покупку?
– По условиям «Городского» перепланировки не являются препятствием для принятия квартиры в залог.
– Не требует ли банк застраховаться от потери работы?
– Нет, такого требования банки не выдвигают. Но эта возможность у потенциальных заемщиков есть. Некоторые страховые компании предлагают подобные программы.
– От каких рисков страхуется ипотечная сделка? Каков страховой процент?
– В среднем страховой взнос по такому комбинированному договору составляет около 0,8-1,1 процента от непогашенной суммы кредита и выплачивается заемщиком ежегодно. Т.к. сумма основного долга постоянно уменьшается в процессе погашения кредита, то и страховые взносы ежегодно сокращаются.
– Сколько денег берет банк за оформление кредита, и сколько времени действует разрешение?
– В Городском Ипотечном банке базовый тариф за рассмотрение заявки на кредит – 1000 рублей, сбор за выдачу кредита – 0,8 процента от суммы кредита. Решение кредитного комитета действует 3 месяца с возможностью продления еще на 1 месяц.
– В каких случаях возможно досрочное погашение кредита?
– Разные банки предлагают различные варианты досрочного погашения кредита. В «Городском» нет моратория на досрочное погашение, т.е. возвращать задолженность досрочно можно с первого же месяца. При этом в банке существует две схемы досрочного погашения:
– в течение первых 7 месяцев существует тариф за досрочное погашение (3 процента) от суммы досрочно вносимой суммы. Далее – без комиссии. При этом базовая ставка увеличивается на 0,2 процента;
– в течение первых 36 месяцев тариф за досрочное погашение – 3 процента. Далее – без комиссии.
– Ситуация такая. Родители супруга дали деньги на первый взнос, а выплачивать кредит будет сам супруг. Что будет с квартирой, если за время выплаты кредита семья развалится? Как родители могут обезопасить свои вложения?
– Обычно, купленная в кредит квартира оформляется в общую совместную собственность или в собственность одного из супругов при наличии брачного договора. В случае развода задолженность по кредиту продолжает выплачиваться обоими созаемщиками, поскольку они являются солидарными должниками.
Автор: Наталья Ковтун
– Игорь, какова законодательная база ипотечного кредитования?
– Основными источниками залогового права являются Гражданский кодекс РФ, ФЗ «Об ипотеке», закон о залоге. При этом сама правовая база по ипотеке очень обширна: это и вопросы кредитной деятельности, страхования, рефинансирования и работы с ценными бумагами, гражданское и семейное законодательство и т.д.
Это также Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, закон РФ № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закон РФ «О залоге» от 29.05.92 г., закон РФ № 122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21.07.97 г., и кроме того основы законодательства РФ о нотариате №4462-1 от 11.02.93, закон о банковской деятельности, закон об ипотечных ценных бумагах и т.д.
– Если заемщик умер или потерял трудоспособность навсегда, может ли банк отнять квартиру у его семьи?
– При оформлении ипотечной сделки обязательным условием является заключение договора комплексного ипотечного страхования. Как правило, страховка оформляется по трем видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, объекта недвижимости, права собственности на объект.
Нужно иметь ввиду, что страхование направлено на снижение рисков, и в первую очередь отвечает интересам заемщика. Личное страхование – важный элемент в системе регулирования кредитных рисков, которые защищают как кредитора, так и должника. При наступлении страхового случая, например, ущерб здоровью, который привел к потере трудоспособности, страховая компания погашает задолженность банку, а квартира остается в собственности заемщика.
– Для чего банку нужен документ об образовании клиента и опыте его работы? Разве подтверждения доходов мало?
– При проведении андеррайтинга клиента (оценка кредито- и платежеспособности) банк обычно оценивает не только зарплату заемщика на данный момент, но и среднюю «стоимость» специалиста его уровня на рынке труда. Это делается на случай, если заемщик решит сменить работу. А в этом случае важно учитывать образование заявителя и опыт его работы.
– Может ли банк как-то помочь клиенту погасить долг по кредиту, если у того возникли временные финансовые трудности? Что будет, если человек вообще выплату кредита не «потянет»? Каков план действия банка в этом случае?
– Если у заемщика возникли временные материальные затруднения, не являющиеся страховым случаем, то ему следует сразу же сообщить об этом банку-кредитору. В этом случае обе стороны совместно могут поискать выход из сложившейся ситуации (сделать отсрочку и т.п.).
Если заемщик заявляет, что и в дальнейшем будет неплатежеспособным, то возможна реализация объекта из-под залога. После его реализации клиенту возвращается сумма, которую он уже выплатил банку. Обычно на эти деньги заемщик может купить себе другую недвижимость для проживания (меньшую квартиру или комнату). Остальные деньги банк зачитывает в качестве непогашенного остатка по кредиту.
– Если квартира, которую человек собирается предоставить в залог, оформлена на родителей, то может ли он быть заемщиком, и кто может стать собственником новой квартиры?
– В целом законодательно возможен и залог третьих лиц. При этом, как правило, на практике чаще всего банки рассматривают вариант, когда предметом залога может быть только недвижимость, оформленная в собственность, прежде всего, самого заемщика.
– Есть ли ограничения по подбору квартир для ипотеки? Слышала, что банки неохотно дают кредиты под покупку квартир в домах старше 1973 года, если в них не было полного капремонта, в домах с деревянными перекрытиями?
– Разные банки предъявляют различные требования к квартире, передаваемой в залог по ипотечному кредиту. Основное – ликвидное жилье, не являющееся аварийным и ветхим. По основным условиям «Городского Ипотечного» квартира должна:
– являться отдельной квартирой в многоквартирном доме или «таунхаусе» в городе Всеволожске, Выборге, Сертолово, Гатчине, Кировске, Шлиссельбурге, Ломоносове, Сосновом Бору, Тосно, Приозерске, Колтуши и Янино, пос. Коммунар.;
– должна соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.
Квартира не должна:
– располагаться в здании, которое:
а) является аварийным либо у банка имеется информация о его аварийности;
б) состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением,
в) признано банком ветхим.
– иметь зарегистрированные обременения (любые).
В случае, если квартира не соответствует требованиям, указанным выше в настоящем пункте, возможность принятия в залог квартиры должна быть отдельно согласована банком.
– Может ли перепланировка в квартире стать препятствием для получения кредита на ее покупку?
– По условиям «Городского» перепланировки не являются препятствием для принятия квартиры в залог.
– Не требует ли банк застраховаться от потери работы?
– Нет, такого требования банки не выдвигают. Но эта возможность у потенциальных заемщиков есть. Некоторые страховые компании предлагают подобные программы.
– От каких рисков страхуется ипотечная сделка? Каков страховой процент?
– В среднем страховой взнос по такому комбинированному договору составляет около 0,8-1,1 процента от непогашенной суммы кредита и выплачивается заемщиком ежегодно. Т.к. сумма основного долга постоянно уменьшается в процессе погашения кредита, то и страховые взносы ежегодно сокращаются.
– Сколько денег берет банк за оформление кредита, и сколько времени действует разрешение?
– В Городском Ипотечном банке базовый тариф за рассмотрение заявки на кредит – 1000 рублей, сбор за выдачу кредита – 0,8 процента от суммы кредита. Решение кредитного комитета действует 3 месяца с возможностью продления еще на 1 месяц.
– В каких случаях возможно досрочное погашение кредита?
– Разные банки предлагают различные варианты досрочного погашения кредита. В «Городском» нет моратория на досрочное погашение, т.е. возвращать задолженность досрочно можно с первого же месяца. При этом в банке существует две схемы досрочного погашения:
– в течение первых 7 месяцев существует тариф за досрочное погашение (3 процента) от суммы досрочно вносимой суммы. Далее – без комиссии. При этом базовая ставка увеличивается на 0,2 процента;
– в течение первых 36 месяцев тариф за досрочное погашение – 3 процента. Далее – без комиссии.
– Ситуация такая. Родители супруга дали деньги на первый взнос, а выплачивать кредит будет сам супруг. Что будет с квартирой, если за время выплаты кредита семья развалится? Как родители могут обезопасить свои вложения?
– Обычно, купленная в кредит квартира оформляется в общую совместную собственность или в собственность одного из супругов при наличии брачного договора. В случае развода задолженность по кредиту продолжает выплачиваться обоими созаемщиками, поскольку они являются солидарными должниками.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
