Ипотека загородной недвижимости
08.10.2006
У западных буржуа давно считается нормой работать в центре города, а жить в предместье – подальше от суеты, шума и выхлопных газов. Но для большинства россиян жизнь в собственном просторном доме на лоне природы остается мечтой. Правда, с развитием ипотечного кредитования у многих появился шанс. Ведь сегодня отечественные банки кредитуют покупку и загородной недвижимости. Причем с каждым годом делают это все охотней. Но сам процесс кредитования для многих соотечественников кажется сложным, почти «неподъемным». Слишком многие моменты требуют осмысления и разрешения. На самые распространенные вопросы о процессе кредитования загородной недвижимости отвечает Игорь Жигунов, член правления ООО «Городской Ипотечный Банк», директор по Северо-Западному округу.
– Какие программы по кредитованию покупки загородной недвижимости есть в Петербурге? Какие из них, на Ваш взгляд, самые удачные? Что отличает программу вашего банка?
– На сегодняшний день рынок кредитования загородной недвижимости еще мало развит и достаточно перспективен. Говоря о схемах ипотечного кредитования загородной недвижимости – это может быть кредитование покупки готового дома (причем земельный участок может быть как в собственности, так и на правах аренды). То есть классическая схема кредита. Либо вариант – покупка земельного участка и строительство на нем дома. Иной вариант – адресная программа, когда банк осуществляет кредитование граждан на приобретение земельного участка и строительство коттеджа в рамках жилого комплекса (то есть наличие как минимум проекта).
При кредитовании загородной недвижимости, а это обычно строительство в коттеджных поселках, банк не только кредитует покупку готового дома или отдельного земельного участка, но и работает в рамках соглашений с определенными застройщиками по определенным коттеджным поселкам. Важно – четкая технологичная схема работы и оформления сделки.
Утверждается список коттеджных поселков (адресная программа), перечень документов и схема кредитования. Проводятся совместные информационные мероприятия для потребителей. Банковских программ по загороду пока мало – это связано лишь с началом развития данного направления.
Говоря о программах Городского Ипотечного Банка, связанных с кредитованием на рынке загородной недвижимости – это целый ряд кредитных продуктов:
«Дом» – на приобретение индивидуального жилого дома и земельного участка. При этом земельный участок может находиться в собственности или долгосрочной аренде или принадлежать на праве пользования.
«Дом+» – потребительский кредит на любые потребительские цели под залог имеющихся в собственности индивидуального жилого дома и земельного участка.
Сумма кредита – от $10 тыс. до $500 тыс. (либо эквивалент в рублях РФ). Срок кредита – до 25 лет.
– Какой уровень доходов должен быть у семьи, чтобы она могла рассчитывать на получение кредита под покупку загородного дома?
– Минимальная стоимость загородного дома (соответствующего требованиям банка) в Ленинградской области – около $50 тыс.
«Городской» предоставляет кредиты на покупку недвижимости в Ленинградской области в размере до 70 процентов от стоимости дома с земельным участком. Таким образом, необходимая сумма кредита – $35 тыс. Для получения такой суммы совокупный доход семьи должен составлять около $900 в месяц.
– Рассматривают ли «серые» доходы?
– Большинство банков, в том числе и «Городской Ипотечный», рассматривают различные виды доходов (подтвержденные справкой 2-НДФЛ, в свободной форме или доходы от ведения собственного бизнеса). Эти требования к подтверждению доходов действуют обычно для всех программ кредитования (в том числе и для покупки загородной недвижимости).
– Нужны ли в таких сделках поручители и созаемщики?
– Городской Ипотечный Банк не требует поручительства третьих лиц ни по одной из своих программ.
Наличие созаемщика тоже не является требованием для получения кредита. Хотя большинство семей, берущих ипотечный кредит, предпочитают оформляться как созаемщики, чтобы у банка была возможность учесть их совокупный семейный доход.
– Какие документы просят собрать для получения кредита?
– Обычно список документов для рассмотрения заявления на кредит стандартный в большинстве банков. Он включает в себя документы, собрать которые не представляет никакой сложности для заемщика: копии паспорта, документа об образовании, трудовой книжки, документов о семейном положении, подтверждение доходов, заявление на кредит.
После получения одобрения банка на определенную сумму кредита заемщику необходимо предоставить пакет документов по объекту загородной недвижимости:
1. Правоустанавливающие документы.
2. Паспорт ПИБ.
3. Характеристика жилого помещения. Предоставляется в случае, если коттедж является жилым домом, в котором предусмотрена возможность регистрации граждан по месту жительства.
4. Справка о зарегистрированных лицах. Предоставляется в случае, если коттедж является жилым домом, в котором предусмотрена возможность регистрации граждан по месту жительства.
5. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта.
6. Заключение строительного эксперта по объекту.
– Как долго документы рассматриваются?
– Как правило, срок рассмотрения заявки на кредит составляет от 1 до 3 дней, документы по объекту рассматриваются в течение 1-2 дней.
– По каким причинам могут отказать в выдаче кредита?
– При анализе заявки клиента проводится целый комплекс процедур, так называемый андеррайтинг. Это касается как заявителя, так и предмета залога. Таким образом исследуется платеже- и кредитоспособность заявителя, полнота и достоверность предоставленной им информации, данные по предмету залога (история квартиры, конструктив).
Таким образом, при выявлении нарушений требований банка, недостоверной информации клиент может получить отрицательное решение.
– Как обычно поступают: сначала ищут загородный дом, а потом идут за кредитом или наоборот?
– Возможны две схемы:
Первая. Подача заявления на кредит по выбранной программе и предоставление документов по заемщику, перечисленных в п. 5. После получения от банка уведомления, в котором указаны сумма кредита, срок и процентная ставка, заемщик начинает подбирать объект недвижимости. При этом он ориентируется на сумму кредита, указанную в уведомлении.
Вторая. Одновременная подача документов на кредит и документов по объекту залога.
– А если дом только строится? Можно ли брать кредит для завершения работ? Какие тогда будут условия кредитования?
– Некоторые банки предлагают программы кредитования на покупку строящейся (в том числе загородной) недвижимости.
«Городской Ипотечный» предоставляет потребительские ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости (квартиры, дома). Многие заемщики, выбирающие эти программы кредитования, используют кредитные средства на достройку и обустройство загородного дома.
– Загородная недвижимость в каких районах, по статистике, пользуется наибольшей популярностью? Чем это обусловлено?
– Как правило, обращения граждан идут по всем основным районам Ленобласти, прилежащим к Петербургу. Это связано как с ликвидностью районов, так и близостью к городу. Это прежде всего Курортный, Гатчинский, Всеволожский, Выборгский, Приморский, Кировский районы.
– По каким причинам банк может не одобрить дом, выбранный заемщиком? И что делать заемщику в этом случае?
– У банков есть ряд критериев к домам (подобно квартирам) – ведь дом должен быть пригодным для проживания и ликвидным. Если клиент хочет купить дом, который не подходит под программу банка именно прямого кредитования дома под его залог, то можно воспользоваться потребительским ипотечным кредитом (очень популярен в «Городском») и получить кредит под залог, например, квартиры, и купить понравившийся при этом дом.
– Страхуется ли сделка? От каких рисков? Кто, как и для чего это делает?
– Схема заключения договора страхования та же, что и при оформлении кредита на покупку квартиры: заключение клиентом договора страхования, как правило, по 3 видам: страхование жизни и здоровья заемщика, объекта недвижимости и права собственности на закладываемое жилье. Договор заключается между заемщиком и страховой компанией.
Страховка – важный элемент защиты интересов как заемщика, так и банка. Ведь может произойти целый ряд событий, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон, а наличие страховки значительно снижает риски. Например:
1) Страхование жизни заемщика. Если заемщик находится на лечении в стационаре, то в рамках страхового полиса страховая компания оплачивает в течение периода лечения ежемесячные платежи по кредиту.
2) Страхование имущества. В случае затопления дома, пожара страховая компания оплачивает стоимость восстановительного ремонта. А в случае разрушения объекта – полностью возвращает кредиты банку за заемщика.
– Возможно ли досрочное погашение кредита без штрафных санкций?
– В рамках программ банка самого моратория на досрочный возврат нет. При этом есть варианты погашения кредита досрочно с уплатой в течение определенного времени сбора за досрочный возврат кредита.
– Что будет, если заемщик начнет опаздывать с выплатами по кредиту? А если он вообще его «не потянет»?
– В каждом банке существует разный размер пеней за просрочку платежа. Обычно он составляет от 0,5-1 процента в день от суммы задолженности. Если заемщик не платит долгий период либо просрочки регулярны, то по закону об ипотеке банк вправе требовать досрочного возврата и обратить взыскание на залог.
– Есть ли разница в кредитовании покупки просто загородного дома и дома с куском земли?
– По закону об ипотеке при покупке загородного дома в кредит в залог передается сам дом и земельный участок, на котором он располагается.
– А просто землю можно приобрести по ипотечной схеме?
– В рамках программ «Городского» можно получить кредит на покупку земельного участка под залог уже имеющейся недвижимости. Отдельных спецпрограмм под земельное кредитование на рынке пока практически нет.
– Что выгоднее, покупать по ипотечной схеме городскую квартиру или загородный дом? И почему?
– Все зависит от предпочтений, прежде всего, клиента: кому-то важно жить в городе, кому-то хочется в пригороде. При этом в последнее время рост цен на жилье в городе больше, чем на загород, и некоторые клиенты стали больше присматриваться к домам в пригороде. А выгодно по ипотеке покупать любой объект.
Автор: Наталья Ковтун
– Какие программы по кредитованию покупки загородной недвижимости есть в Петербурге? Какие из них, на Ваш взгляд, самые удачные? Что отличает программу вашего банка?
– На сегодняшний день рынок кредитования загородной недвижимости еще мало развит и достаточно перспективен. Говоря о схемах ипотечного кредитования загородной недвижимости – это может быть кредитование покупки готового дома (причем земельный участок может быть как в собственности, так и на правах аренды). То есть классическая схема кредита. Либо вариант – покупка земельного участка и строительство на нем дома. Иной вариант – адресная программа, когда банк осуществляет кредитование граждан на приобретение земельного участка и строительство коттеджа в рамках жилого комплекса (то есть наличие как минимум проекта).
При кредитовании загородной недвижимости, а это обычно строительство в коттеджных поселках, банк не только кредитует покупку готового дома или отдельного земельного участка, но и работает в рамках соглашений с определенными застройщиками по определенным коттеджным поселкам. Важно – четкая технологичная схема работы и оформления сделки.
Утверждается список коттеджных поселков (адресная программа), перечень документов и схема кредитования. Проводятся совместные информационные мероприятия для потребителей. Банковских программ по загороду пока мало – это связано лишь с началом развития данного направления.
Говоря о программах Городского Ипотечного Банка, связанных с кредитованием на рынке загородной недвижимости – это целый ряд кредитных продуктов:
«Дом» – на приобретение индивидуального жилого дома и земельного участка. При этом земельный участок может находиться в собственности или долгосрочной аренде или принадлежать на праве пользования.
«Дом+» – потребительский кредит на любые потребительские цели под залог имеющихся в собственности индивидуального жилого дома и земельного участка.
Сумма кредита – от $10 тыс. до $500 тыс. (либо эквивалент в рублях РФ). Срок кредита – до 25 лет.
– Какой уровень доходов должен быть у семьи, чтобы она могла рассчитывать на получение кредита под покупку загородного дома?
– Минимальная стоимость загородного дома (соответствующего требованиям банка) в Ленинградской области – около $50 тыс.
«Городской» предоставляет кредиты на покупку недвижимости в Ленинградской области в размере до 70 процентов от стоимости дома с земельным участком. Таким образом, необходимая сумма кредита – $35 тыс. Для получения такой суммы совокупный доход семьи должен составлять около $900 в месяц.
– Рассматривают ли «серые» доходы?
– Большинство банков, в том числе и «Городской Ипотечный», рассматривают различные виды доходов (подтвержденные справкой 2-НДФЛ, в свободной форме или доходы от ведения собственного бизнеса). Эти требования к подтверждению доходов действуют обычно для всех программ кредитования (в том числе и для покупки загородной недвижимости).
– Нужны ли в таких сделках поручители и созаемщики?
– Городской Ипотечный Банк не требует поручительства третьих лиц ни по одной из своих программ.
Наличие созаемщика тоже не является требованием для получения кредита. Хотя большинство семей, берущих ипотечный кредит, предпочитают оформляться как созаемщики, чтобы у банка была возможность учесть их совокупный семейный доход.
– Какие документы просят собрать для получения кредита?
– Обычно список документов для рассмотрения заявления на кредит стандартный в большинстве банков. Он включает в себя документы, собрать которые не представляет никакой сложности для заемщика: копии паспорта, документа об образовании, трудовой книжки, документов о семейном положении, подтверждение доходов, заявление на кредит.
После получения одобрения банка на определенную сумму кредита заемщику необходимо предоставить пакет документов по объекту загородной недвижимости:
1. Правоустанавливающие документы.
2. Паспорт ПИБ.
3. Характеристика жилого помещения. Предоставляется в случае, если коттедж является жилым домом, в котором предусмотрена возможность регистрации граждан по месту жительства.
4. Справка о зарегистрированных лицах. Предоставляется в случае, если коттедж является жилым домом, в котором предусмотрена возможность регистрации граждан по месту жительства.
5. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта.
6. Заключение строительного эксперта по объекту.
– Как долго документы рассматриваются?
– Как правило, срок рассмотрения заявки на кредит составляет от 1 до 3 дней, документы по объекту рассматриваются в течение 1-2 дней.
– По каким причинам могут отказать в выдаче кредита?
– При анализе заявки клиента проводится целый комплекс процедур, так называемый андеррайтинг. Это касается как заявителя, так и предмета залога. Таким образом исследуется платеже- и кредитоспособность заявителя, полнота и достоверность предоставленной им информации, данные по предмету залога (история квартиры, конструктив).
Таким образом, при выявлении нарушений требований банка, недостоверной информации клиент может получить отрицательное решение.
– Как обычно поступают: сначала ищут загородный дом, а потом идут за кредитом или наоборот?
– Возможны две схемы:
Первая. Подача заявления на кредит по выбранной программе и предоставление документов по заемщику, перечисленных в п. 5. После получения от банка уведомления, в котором указаны сумма кредита, срок и процентная ставка, заемщик начинает подбирать объект недвижимости. При этом он ориентируется на сумму кредита, указанную в уведомлении.
Вторая. Одновременная подача документов на кредит и документов по объекту залога.
– А если дом только строится? Можно ли брать кредит для завершения работ? Какие тогда будут условия кредитования?
– Некоторые банки предлагают программы кредитования на покупку строящейся (в том числе загородной) недвижимости.
«Городской Ипотечный» предоставляет потребительские ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости (квартиры, дома). Многие заемщики, выбирающие эти программы кредитования, используют кредитные средства на достройку и обустройство загородного дома.
– Загородная недвижимость в каких районах, по статистике, пользуется наибольшей популярностью? Чем это обусловлено?
– Как правило, обращения граждан идут по всем основным районам Ленобласти, прилежащим к Петербургу. Это связано как с ликвидностью районов, так и близостью к городу. Это прежде всего Курортный, Гатчинский, Всеволожский, Выборгский, Приморский, Кировский районы.
– По каким причинам банк может не одобрить дом, выбранный заемщиком? И что делать заемщику в этом случае?
– У банков есть ряд критериев к домам (подобно квартирам) – ведь дом должен быть пригодным для проживания и ликвидным. Если клиент хочет купить дом, который не подходит под программу банка именно прямого кредитования дома под его залог, то можно воспользоваться потребительским ипотечным кредитом (очень популярен в «Городском») и получить кредит под залог, например, квартиры, и купить понравившийся при этом дом.
– Страхуется ли сделка? От каких рисков? Кто, как и для чего это делает?
– Схема заключения договора страхования та же, что и при оформлении кредита на покупку квартиры: заключение клиентом договора страхования, как правило, по 3 видам: страхование жизни и здоровья заемщика, объекта недвижимости и права собственности на закладываемое жилье. Договор заключается между заемщиком и страховой компанией.
Страховка – важный элемент защиты интересов как заемщика, так и банка. Ведь может произойти целый ряд событий, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон, а наличие страховки значительно снижает риски. Например:
1) Страхование жизни заемщика. Если заемщик находится на лечении в стационаре, то в рамках страхового полиса страховая компания оплачивает в течение периода лечения ежемесячные платежи по кредиту.
2) Страхование имущества. В случае затопления дома, пожара страховая компания оплачивает стоимость восстановительного ремонта. А в случае разрушения объекта – полностью возвращает кредиты банку за заемщика.
– Возможно ли досрочное погашение кредита без штрафных санкций?
– В рамках программ банка самого моратория на досрочный возврат нет. При этом есть варианты погашения кредита досрочно с уплатой в течение определенного времени сбора за досрочный возврат кредита.
– Что будет, если заемщик начнет опаздывать с выплатами по кредиту? А если он вообще его «не потянет»?
– В каждом банке существует разный размер пеней за просрочку платежа. Обычно он составляет от 0,5-1 процента в день от суммы задолженности. Если заемщик не платит долгий период либо просрочки регулярны, то по закону об ипотеке банк вправе требовать досрочного возврата и обратить взыскание на залог.
– Есть ли разница в кредитовании покупки просто загородного дома и дома с куском земли?
– По закону об ипотеке при покупке загородного дома в кредит в залог передается сам дом и земельный участок, на котором он располагается.
– А просто землю можно приобрести по ипотечной схеме?
– В рамках программ «Городского» можно получить кредит на покупку земельного участка под залог уже имеющейся недвижимости. Отдельных спецпрограмм под земельное кредитование на рынке пока практически нет.
– Что выгоднее, покупать по ипотечной схеме городскую квартиру или загородный дом? И почему?
– Все зависит от предпочтений, прежде всего, клиента: кому-то важно жить в городе, кому-то хочется в пригороде. При этом в последнее время рост цен на жилье в городе больше, чем на загород, и некоторые клиенты стали больше присматриваться к домам в пригороде. А выгодно по ипотеке покупать любой объект.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
