Основные вопросы заемщика

На вопросы «Строительного Еженедельника» отвечает генеральный директор Городского Бюро Кредитования (ГБК) Анна Шебанова.
– Анна Николаевна, с чего лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка или агентства недвижимости?
– Этапы получения ипотечного кредита для приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости различаются. Если вы хотите приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости в ипотеку, то начинать стоит с поиска оптимальной кредитной программы. Так как более 30 банков города готовы предоставить ипотечные кредиты, имеет смысл изучить все эти программы – их преимущества и недостатки, и сделать выбор в пользу наиболее оптимальной программы кредитования.
Специалисты Городского Бюро Кредитования подсчитали, что стоимость незнания о возможности получения выгодной кредитной программы составляет для покупателя квартиры тысячи долларов.
Допустим, заемщик получил кредит с процентной ставкой 11 процентов годовых, в то время как мог бы получить кредит под 10 процентов годовых. Казалось бы, разница небольшая. Но если сумму кредита составляет $30 тыс. на 15 лет, то переплата по более дорогому кредиту составит $2300. А это не маленькие деньги, и их можно было бы удачно вложить в ремонт новой квартиры. Наверняка многим хотелось бы избежать таких ненужных расходов.
Если же горожанин намерен приобретать квартиру на первичном рынке недвижимости, то первым этапом в данном случае будет выбор квартиры. Выбирать в первую очередь ипотечную программу для приобретения квартиры в строящемся доме нецелесообразно, так как далеко не все банки кредитуют все строящиеся дома города. Исторически сложилось так, что практически каждый крупный застройщик сотрудничает с одним-двумя банками. Поэтому имеет смысл сначала выбрать несколько квартир, которые отвечают вашим требованиям, а потом выяснить условия кредитования по каждой квартире и выбрать оптимальную ипотечную программу.
Есть еще один нюанс, про который не нужно забывать. На рынке строящейся недвижимости Петербурга сейчас значительное количество квартир предлагается небольшими строительными компаниями и компаниями-подрядчиками, не имеющими специальных программ с банками-партнерами. Зачастую квартиры в этих компаниях немного дешевле и поэтому привлекательны для покупателей. Но приобрести квартиру в кредит в таких компаниях – дело хлопотное. Сначала нужно найти банк, готовый предоставить кредит, собрать все необходимые документы (причем не только ваши как заемщика, но и компании-застройщика), договориться с компанией-продавцом о брони квартиры на период рассмотрения заявки банком и пр.
Распространенной ошибкой многих горожан является то, что они вносят деньги в качестве брони квартиры в строящемся доме, а потом выясняют условия кредитования. Но если выгодной кредитной программы не находится, то потенциальный покупатель теряет деньги за бронь.
Избежать такой ошибки можно, переложив все эти хлопоты на плечи ипотечных брокеров. Главное, чтобы ипотечный брокер сотрудничал с максимальным количеством банков в Санкт-Петербурге и мог действительно предложить выгодную программу кредитования. Городское Бюро Кредитования как раз и занимается подобными вопросами.
– Какую сумму нужно иметь для внесения первоначального взноса в программах ГБК? Можно ли получить кредит без нее?
– Городское Бюро Кредитования (ГБК) сотрудничает практически со всеми банками Санкт-Петербурга, поэтому житель нашего города, обратившийся в ГБК, имеет возможность сразу найти наиболее оптимальную для себя программу кредитования. На данный момент банки-партнеры ГБК предлагают ипотечные программы на вторичном рынке недвижимости с первоначальным взносом в размере 5 процентов стоимости жилья, на первичном рынке недвижимости – 10 процентов.
Но не все горожане знают, что сейчас успешно реализуются программы кредитования без первоначального взноса. Ряд банков в Санкт-Петербурге предлагают специальные ипотечные программы без первоначального взноса для тех, кто приобретая квартиру в ипотеку, одновременно подает свою старую недвижимость.
Возможно также в качестве первоначального взноса использовать потребительский кредит. В данном случае важно выбрать оптимальное сочетание потребительского и ипотечного кредита из всего многообразия программ города.
Городское Бюро Кредитования разработало собственную программу – «Настоящий обмен». Она состоит в том, что житель нашего города может обменять свою квартиру на более просторную и удобную, используя кредитование без первоначального взноса.
– Почему у разных банков размер первоначального взноса различный? Кто и как его определяет?
– Банк – коммерческая организация, которая стремится, в том числе, к тому, чтобы минимизировать риски своей деятельности. Поэтому банк и оценивает заемщика с точки зрения его платежеспособности. Ведь банку важно, чтобы человек, получивший кредит, имел возможность его выплатить. Одним из подтверждений платежеспособности человека является наличие собственных сбережений. Очевидно, что человек, накопивший некоторую сумму денег и имеющий стабильный источник дохода, будет для банка наиболее привлекательным клиентом, нежели человек без накоплений и с нерегулярными и непрозрачными доходами. Очевидно, что в связи с высокими темпами роста цен на недвижимость многие банки становятся более лояльными в отношении первоначального взноса.
– С каким доходом можно рассчитывать на получение кредита?
– Размер кредита по любой кредитной программе любого банка практически напрямую зависит от размера доходов заемщика. Ведь размер кредита влияет на размер ежемесячных платежей по кредиту и не может превышать разумной доли общего дохода семьи заемщика.
Поэтому в настоящий момент минимальный доход составляет от 7000 рублей при условии, что сумма ипотечного кредита будет в размере 150-300 тыс. рублей.
– Если официальная зарплата заемщика невелика, но доход с учетом всех источников получается приличный, можно ли рассчитывать на получение кредита?
– Большинство банков понимают сложившиеся традиции ведения бизнеса в России, поэтому готовы принимать во внимание различные источники доходов заемщиков. Для банка важны два фактора – легальность доходов заемщика и их прозрачность. Поэтому желательно, чтобы доходы были подтверждены документально: справкой в свободной форме либо наличием договора, в котором указан доход (например, если заемщик имеет дополнительный доход от сдачи своей недвижимости в аренду).
– Какие основные документы нужно собрать для получения кредита?
– Минимальный пакет документов, которые необходимо собрать заемщику, включает:
заявление на получение кредита,
копию паспорта, документы о семейном положении (свидетельство о заключении/расторжении брака, рождении детей),
копию трудовой книжки, заверенную работодателем,
справку о доходах (2НДФЛ или по форме банка).
Хочется обратить особое внимание на аккуратность в оформлении пакета документов. Наш опыт общения со специалистами банков показывает, что невнимательно заполненное заявление может стать причиной отказа в кредите. Иногда в таком случае горожане отказываются от дальнейших попыток, хотя и могли бы получить выгодный кредит. Поэтому, если вы хотите быть уверенным в том, что весь пакет документов собран и оформлен правильно – обращайтесь к ипотечному брокеру. Тем более что профессиональные ипотечные брокеры имеют возможность передавать документы в банки, и вы не тратите на это время и силы.
– Что грозит, если по каким-то причинам просрочишь ежемесячные выплаты по кредиту?
– Как правило, в кредитных договорах в таких случаях прописано, что заемщику надлежит выплачивать пени, размер которых составляет порядка 0,1-3 процентов от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Однако, как говорят руководители банков, банк не заинтересован в разорении своего клиента. Для банка важнее, чтобы заемщик добросовестно выплачивал ежемесячные платежи. Поэтому все руководители банков рекомендуют при возникновении временных сложностей с оплатой кредита не скрываться, а сразу обратиться в банк, где вам будут предложены пути выхода из сложившейся ситуации.
– Может ли человек поменять работу сразу после получения кредита? Какие здесь могут быть ограничения и почему?
– Да, но, как правило, требуется уведомить банк о смене места работы. Главное для банка – чтобы заемщик своевременно и в полном объеме выполнял свои обязательства по погашению кредита.
– Как рассчитываются проценты по кредиту? Какой минимальный процент у вашей кредитной организации? Какой максимальный/минимальный срок?
– Проценты начисляются на остаток задолженности по кредиту. Так как Городское Бюро Кредитования сотрудничает со всеми банками города и области, то обратившиеся к нам граждане имеют возможность получить наиболее выгодный кредит. Минимальная процентная ставка в Санкт-Петербурге в долларах на данный момент составляет 9 процентов, в рублях – 11 процентов. Максимальный срок кредита – 30 лет, минимальный – нет ограничений.
– Работает ли Ваша организация с долевым строительством? Если да, то как проверяются компании-застройщики?
– Городское Бюро Кредитования является одной из немногих компаний в Санкт-Петербурге, которая содействует получению кредита на приобретение квартиры практически в любом строящемся доме Петербурга. Для того чтобы покупатель квартиры мог взять кредит, Городское Бюро Кредитования передает в банк не только заявку и документы заемщика, но документацию застройщика. Но далеко не каждый банк города готов прокредитовать квартиры в том или ином новом доме. Поэтому в Городском Бюро Кредитования уже сформировалась информационная база, в которой содержатся данные о том, в каких банках может быть получен кредит на квартиры в каждом строящемся доме Санкт-Петербурга.
В каждом банке уникальная процедура проверки компании-застройщика. Поэтому различные банки собирают различные пакеты документов от застройщиков. Очевидно, что для банка, выдающего ипотеку на первичном рынке недвижимости, наиболее важным является понимание того, что дом будет достроен и покупатели квартир вступят в собственность в соответствие в законодательством РФ. Таким образом, банку надежность застройщика важна в той же степени, что и покупателю квартиры.
– Каков Ваш прогноз по поводу роста стоимости жилья в Петербурге до конца этого года и на будущий год? Почему жилье растет в цене так стремительно?
– Если абстрагироваться от социальной составляющей и посмотреть на рынок недвижимости просто как на рынок, то мы вынуждены заметить, что основная причина стремительного роста цен на недвижимость – перекос в соотношении спроса и предложения. А причинами данного перекоса стали и 214-й закон, и реализация отложенного спроса на первичном и вторичном рынке недвижимости, и сокращение объемов строительства жилой недвижимости, колебания курса доллара. Все это привело к тому, что в достаточно короткий период желающих купить квартиры стало намного больше, чем самих квартир. В итоге квартиры продавались тем, кто мог предложить наибольшую цену, что и привело к таким высоким темпам роста стоимости жилья.
Прогнозы относительно роста цен давать достаточно непросто. Как показывает опыт, даже прогнозы именитых аналитиков сбываются только на период до двух месяцев. Но мы надеемся, что в ближайшие 6-8 месяцев темпы роста цен будут не более 2,5 процента в месяц.
– На какие критерии стоит обращать вниманий при выборе кредитной организации для ипотечного займа?
– В данном вопросе хотелось бы обратить внимание не столько на выбор кредитной организации, сколько на выбор ипотечной программы.
Решение о покупке квартиры в ипотеку меняет стиль жизни заемщика на ближайшие несколько лет. С одной стороны, вы живете в собственной квартире и уже не нужно беспокоиться об обеспечении семьи жильем. Но с другой стороны, важно выбрать такую ипотечную программу, чтобы она была необременительной для семьи. Поэтому к выбору ипотечного кредита необходимо подойти максимально внимательно и сосредоточенно – изучить все предлагаемые на рынке программы, сравнить их, изучить все «подводные камни». В настоящее время в Санкт-Петербурге предлагается более 40 различных ипотечных программ. И для тех, кто осознает ценность времени (ведь цены на рынке недвижимости растут постоянно), работают ипотечные брокеры, готовые при вашем обращении сразу предоставить информацию обо всех кредитах на недвижимость. Однако в выборе ипотечного брокера важно не ошибиться.
Для того чтобы потенциальный заемщик мог выбрать действительно оптимальную программу кредитования, ипотечный брокер должен сотрудничать с максимальным количеством банков в Санкт-Петербурге и знать нюансы всех кредитных программ нашего города. Только в этом случае покупатель квартиры сможет сразу изучить условия всех банков Петербурга, узнать обо всех «подводных камнях» и сделать правильный выбор. А это значит, что не придется обзванивать все банки, пытаясь сравнить их процентные ставки, комиссионные за ведение счета и рассмотрение заявки, требования к заемщикам, созаемщикам и поручителям.
Кроме того, зачастую получение кредита для приобретения недвижимости является самым простым этапом в процессе получения квартиры своей мечты. А еще нужно продать свою старую квартиру и найти новую. Намного удобнее, когда все эти вопросы можно решить в одном месте. Если ваш ипотечный брокер предлагает такую возможность, то это позволяет сэкономить не только время, но и деньги.
Еще сложнее обстоит дело с приобретением квартиры в строящемся доме в кредит. Практически каждая компания-застройщик сотрудничает с тем или иным банком. Но часто происходит так, что если покупатель выбрал квартиру в определенном доме определенной строительной компании, то кредит на эту квартиру либо сложно получить в соответствии с условиями заемщика, либо кредит оказывается очень невыгодным. Или наоборот, в тех строительных компаниях, которые могут предложить наиболее интересную программу кредитования банка-партнера, может не оказаться интересной для покупателя квартиры. И тогда начинается долгий поиск комфортабельной квартиры, для приобретения которой можно получить выгодный ипотечный кредит. А можно поступить иначе – обратиться к ипотечному брокеру, специалисты которого владеют информацией обо всех строящихся домах Петербурга. Тогда можно будет в одном месте и сразу выбрать удобную квартиру и выгодный кредит.
Городское Бюро Кредитования было открыто как консультант, работающий именно в интересах потенциального заемщика.
– Работает ли ваша структура с иногородними заемщиками и гражданами других стран? Как это происходит?
– Городское Бюро Кредитования, сотрудничая со всеми банками Санкт-Петербурга, предлагает максимальный набор возможностей кредитования и иногородних заемщиков и граждан других стран. Уже при первом обращении таких заемщиков специалисты Городского Бюро Кредитования расскажут обо всех возможностях улучшения жилищных условий при помощи кредитования, оценят кредитоспособность заемщика и помогут выбрать оптимальную ипотечную программу. Хотим отметить, что работа в Городском Бюро Кредитования выстроена таким образом, что заемщик может приехать в Санкт-Петербург уже для подписания кредитного договора и выбора квартиры и не тратить время и деньги для посещения офиса нашей компании и банка.
– Говорят, что городские агентства недвижимости неохотно работают с ипотечниками. Почему так происходит?
– Да, такая ситуация была актуальна весной и летом, когда на квартиры был достаточно высокий спрос со стороны горожан с наличными деньгами. Однако рынок меняет ситуацию. Сейчас, когда цены на квартиры выросли так значительно, покупателей с «живыми» деньгами остается все меньше. Поэтому, по нашему мнению, количество ипотечных сделок будет неуклонно возрастать и «дискриминация» ипотечных клиентов прекратится.
– По каким причинам человеку могут отказать в получении кредита?
– В настоящее время банки достаточно лояльно относятся к потенциальным заемщикам. Отказать в кредите могут тем, кто привлекался к уголовной ответственности, кто является потенциальным призывником, а также людям, предоставившим ложную информацию. В остальных случаях воспользоваться кредитованием для приобретения недвижимости вполне реально.
– Зачем и как проводится оценка недвижимости?
– Оценка необходима для выяснения рыночной стоимости объекта недвижимости. На эту стоимость ориентируется банк при определении максимальной суммы кредита, так как сумма кредита не может быть больше стоимости закладываемого имущества. Оценка недвижимости проводится независимым оценщиком, аккредитованным банком.
– Не пугает ли вас как экспертов ипотечного рынка бурный рост цен на жилье?
– Конечно, бурный рост цен на жилье нас беспокоит. И не только как экспертов рынка, но и как граждан – жителей Петербурга. Если говорить с профессиональной точки зрения, то такой стремительный рост цен имеет несколько негативных последствий.
Во-первых, рост цен приводит к тому, что большинству заемщиков становятся необходимы более крупные суммы кредитов. Но получить их зачастую много сложнее, так как уровень доходов населения растет не такими высокими темпами. Таким образом, человек, который еще два-три месяца мог получить ипотеку для приобретения, допустим, двухкомнатной квартиры, сейчас сможет взять кредит только для приобретения однокомнатной квартиры.
Во-вторых, в период бурного роста цен, когда квартиры дорожали практически ежедневно, более 40 процентов горожан, уже получивших одобрение на кредит, были вынуждены отказаться от кредита и покупки недвижимости, так как за время рассмотрения кредитной заявки квартира значительно дорожала. Однако у данного негативного следствия появился положительный побочный эффект – операторы рынка осознали необходимость работать оперативно. Именно в этот период появились предложения от банков и ипотечных брокеров о рассмотрении кредитных заявок в срок от одного до трех дней.
Опыт показывает, что период бурного роста цен является предвестником серьезных изменений на рынке (как в законодательстве, так и в поведении участников рынка). А период таких изменений наряду с позитивными последствиями несет в себе и повышение рисков работы на рынке.
Как горожан, нас беспокоит тот факт, что стремительный рост цен приводит к отказу ряда покупателей от совершения покупки недвижимости (как говорят, к формированию отложенного спроса). А это значит, что часть жителей Петербурга приостановила поиски квартиры своей мечты. Но, как и большинство участников рынка, мы вынуждены признать что так как цены на недвижимость падать не будут, наиболее рационально решать квартирный вопрос именно сейчас, когда бурный рост цен уже практически остановился.
– Как влияет ипотека на этот рост?
– Мы считаем, что так как доля ипотечных сделок составляет пока не более 5 процентов от общего количества сделок, то ипотека не оказала существенного влияния на состоявшийся в 2006 году бурный рост цен. Очевидно, что возросший уровень цен приведет в долгосрочной перспективе к росту доли ипотечных сделок, и только тогда ипотека начнет оказывать существенное влияние на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости.
– Как Вы считаете, почему ипотека так бурно развивается именно сейчас? (Откуда у народа деньги?)
– В настоящее время бурное развитие ипотеки спровоцировано, по нашему мнению, несколькими факторами, такими, как:
возросший уровень цен, когда накоплений горожан уже не хватает для приобретения желаемой недвижимости,
повышение банками привлекательности ипотечных программ для населения, создание более лояльных условий кредитования – без первоначального взноса, снижение процентных ставок и т.д.,
рост доверия со стороны населения к институту кредитования (начало которому было положено потребительским кредитованием),
стабилизация социально-экономического состояния страны, повышение благосостояния населения,
законодательные и административные меры, направленные на популяризацию и повышение доступности ипотеки.

Автор: Наталья Ковтун