Земля, вода и приватизация
29.10.2006
С 1 января будущего года вступает в силу Водный кодекс РФ. Он исключает водоохранные зоны из категории земель водного фонда, решая тем самым сопутствующие имущественные вопросы. В частности, проблему возможности приватизации этих территорий и проблему их застройки. О предстоящих переменах в области земельных отношений рассказывает заместитель директора направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города», юрист Леонид Бандорин.
– Леонид Евгеньевич, что такое водоохранная зона?
– Понятие водоохранной зоны закреплено в законодательстве в первую очередь как территория с особым режимом использования и с особым режимом охраны по экологическим требованиям. Есть довольно длинный список того, что в водоохранных зонах делать нельзя – от распашки земли и применения химикатов до застройки. А зоны эти довольно большие: их ширина составляет 50 метров вдоль малых рек, 200 метров вдоль больших рек и 500 метров от моря. Кроме того, в их пределах выделяют прибрежные полосы с очень жестким режимом охраны. Это, как правило, 20 метров от водоема. Там ничего нельзя строить вообще. Кстати, раньше это объяснялось не экологическими побуждениями, а тем, что судоходство осуществляли бурлаки. Им нужно было место для продвижения. Позже эта норма перекочевала в законодательство под термином «бечевник».
– В чем же интрига грядущей реформы?
– Дело в том, что с понятием водоохраной зоны были связаны многие «подвисшие» имущественные вопросы, в частности, вопрос приватизации. Проблема заключалась в простой цепочке: водоохранные зоны входили в состав земель водного фонда, земли водного фонда были запрещены к приватизации, поэтому хозяева зданий не могли оформить эту землю в собственность. В Петербурге эта проблема имела особое звучание, поскольку больше половины производств, да и зданий тоже, находятся здесь в водоохранных зонах. Теперь эта проблема будет упразднена.
– Таким образом, будут разграничены имущественные отношения и понятие режимов охраны?
– Именно так. Мы пять лет боролись за это разграничение. Теперь, наконец, все встанет на свои места. Все предприятия смогут спокойно приватизировать свою землю и, как во всем цивилизованном мире, смогут создать единый объект недвижимости. Но экология при этом не пострадает, потому что режимы охраны никуда не деваются. Ты можешь иметь землю в собственности, но там может быть такой режим, что застраивать ее ты все равно не сможешь.
– А почему возникло противоречие в законе, которое мешало приватизации?
– Была допущена ошибка в Земельном кодексе, который вступил в силу в 2001 году. Как это бывает, на ее исправление потребовалось очень много времени. Ведь у нас легко изменяют только законы, связанные с налогообложением. А все остальное – туго. Такова особенность законотворческой материи. Вопрос должен назреть, чтобы состоялся политический импульс. Кстати, ровно столько же – примерно пять лет – существует проблема с выкупом земельных участков под приватизированными предприятиями. И она до сих пор не решена.
– А в чем здесь проблема?
– Согласно Земельному кодексу, предприятия, получившие землю на правах постоянного (бессрочного) пользования, имеют право выкупить ее у государства. Выкупная цена была определена соответствующим законом. Было установлено три категории земли: в населенных пунктах, где проживают до 500 тысяч человек, выкупная цена составила от 3-х до 10-ти кратного размера ставки земельного налога за единицу площади, в населенных пунктах, где живет от 500 тысяч до 3 млн человек – от 5 до 17, а в городах с населением более 3 млн человек (можно было просто написать Москва и Санкт-Петербург, других таких городов в России нет) – от 5 до 30. Речь идет о довольно больших суммах. Когда посчитали, оказалось следующее. Если все приватизированные предприятия в России захотят выкупить землю, им придется единовременно заплатить около 100 млрд рублей. Эксперты сочли, что это экономически необоснованно. А некоторые общественные организации, которые лоббируют интересы промышленности и бизнеса, заявляли, что земельные участки должны быть отданы предприятиям бесплатно, поскольку за землю уже, якобы, заплатили во время приватизации. Интересно, что эту точку зрения озвучил и Президент в 2004 году. Хотя понятно, что государство не хочет отдавать землю бесплатно.
– Но ведь по тем высоким ставкам, которые существуют сегодня, выкуп проводится очень медленно…
– Да, сегодня не более 25 процентов предприятий выкупили свою землю. Остальные ждут изменений в законодательстве. Выкуп важен, если хочешь продавать свой бизнес. А если нет – можно и не торопиться. Тем более что речь идет о гигантских деньгах.
– Теперь государство решило пойти навстречу бизнесу и снизить ставки?
– Да. В Госдуму не так давно внесен законопроект, который предлагает за единицу площади взимать 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, а в Питере и Москве – 20 процентов. По оценкам экспертов, это примерно в четыре раза снижает выкупную цену в регионах, которая существует сейчас, а в столицах – в 2,5 раза.
– Странно только, что в этом законе Москва и Петербург стоят рядом. Это все-таки города с разным статусом.
– По этому поводу Герман Греф недавно дал следующее объяснение. Он сказал, что все привыкли к тому, что Москва и Петербург всегда фигурируют вместе как два города федерального значения. Но, по большому счету, по словам министра, Петербург попал в список «за компанию». На 20 процентах от кадастровой стоимости настаивал мэр Москвы Юрий Лужков. А Питер за такую ставку и не боролся: лоббирования этого вопроса со стороны Северной столицы не было. Сейчас закон обсуждается в парламенте. Возможно, уже в декабре он будет принят.
Автор: Наталья Ковтун
– Леонид Евгеньевич, что такое водоохранная зона?
– Понятие водоохранной зоны закреплено в законодательстве в первую очередь как территория с особым режимом использования и с особым режимом охраны по экологическим требованиям. Есть довольно длинный список того, что в водоохранных зонах делать нельзя – от распашки земли и применения химикатов до застройки. А зоны эти довольно большие: их ширина составляет 50 метров вдоль малых рек, 200 метров вдоль больших рек и 500 метров от моря. Кроме того, в их пределах выделяют прибрежные полосы с очень жестким режимом охраны. Это, как правило, 20 метров от водоема. Там ничего нельзя строить вообще. Кстати, раньше это объяснялось не экологическими побуждениями, а тем, что судоходство осуществляли бурлаки. Им нужно было место для продвижения. Позже эта норма перекочевала в законодательство под термином «бечевник».
– В чем же интрига грядущей реформы?
– Дело в том, что с понятием водоохраной зоны были связаны многие «подвисшие» имущественные вопросы, в частности, вопрос приватизации. Проблема заключалась в простой цепочке: водоохранные зоны входили в состав земель водного фонда, земли водного фонда были запрещены к приватизации, поэтому хозяева зданий не могли оформить эту землю в собственность. В Петербурге эта проблема имела особое звучание, поскольку больше половины производств, да и зданий тоже, находятся здесь в водоохранных зонах. Теперь эта проблема будет упразднена.
– Таким образом, будут разграничены имущественные отношения и понятие режимов охраны?
– Именно так. Мы пять лет боролись за это разграничение. Теперь, наконец, все встанет на свои места. Все предприятия смогут спокойно приватизировать свою землю и, как во всем цивилизованном мире, смогут создать единый объект недвижимости. Но экология при этом не пострадает, потому что режимы охраны никуда не деваются. Ты можешь иметь землю в собственности, но там может быть такой режим, что застраивать ее ты все равно не сможешь.
– А почему возникло противоречие в законе, которое мешало приватизации?
– Была допущена ошибка в Земельном кодексе, который вступил в силу в 2001 году. Как это бывает, на ее исправление потребовалось очень много времени. Ведь у нас легко изменяют только законы, связанные с налогообложением. А все остальное – туго. Такова особенность законотворческой материи. Вопрос должен назреть, чтобы состоялся политический импульс. Кстати, ровно столько же – примерно пять лет – существует проблема с выкупом земельных участков под приватизированными предприятиями. И она до сих пор не решена.
– А в чем здесь проблема?
– Согласно Земельному кодексу, предприятия, получившие землю на правах постоянного (бессрочного) пользования, имеют право выкупить ее у государства. Выкупная цена была определена соответствующим законом. Было установлено три категории земли: в населенных пунктах, где проживают до 500 тысяч человек, выкупная цена составила от 3-х до 10-ти кратного размера ставки земельного налога за единицу площади, в населенных пунктах, где живет от 500 тысяч до 3 млн человек – от 5 до 17, а в городах с населением более 3 млн человек (можно было просто написать Москва и Санкт-Петербург, других таких городов в России нет) – от 5 до 30. Речь идет о довольно больших суммах. Когда посчитали, оказалось следующее. Если все приватизированные предприятия в России захотят выкупить землю, им придется единовременно заплатить около 100 млрд рублей. Эксперты сочли, что это экономически необоснованно. А некоторые общественные организации, которые лоббируют интересы промышленности и бизнеса, заявляли, что земельные участки должны быть отданы предприятиям бесплатно, поскольку за землю уже, якобы, заплатили во время приватизации. Интересно, что эту точку зрения озвучил и Президент в 2004 году. Хотя понятно, что государство не хочет отдавать землю бесплатно.
– Но ведь по тем высоким ставкам, которые существуют сегодня, выкуп проводится очень медленно…
– Да, сегодня не более 25 процентов предприятий выкупили свою землю. Остальные ждут изменений в законодательстве. Выкуп важен, если хочешь продавать свой бизнес. А если нет – можно и не торопиться. Тем более что речь идет о гигантских деньгах.
– Теперь государство решило пойти навстречу бизнесу и снизить ставки?
– Да. В Госдуму не так давно внесен законопроект, который предлагает за единицу площади взимать 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, а в Питере и Москве – 20 процентов. По оценкам экспертов, это примерно в четыре раза снижает выкупную цену в регионах, которая существует сейчас, а в столицах – в 2,5 раза.
– Странно только, что в этом законе Москва и Петербург стоят рядом. Это все-таки города с разным статусом.
– По этому поводу Герман Греф недавно дал следующее объяснение. Он сказал, что все привыкли к тому, что Москва и Петербург всегда фигурируют вместе как два города федерального значения. Но, по большому счету, по словам министра, Петербург попал в список «за компанию». На 20 процентах от кадастровой стоимости настаивал мэр Москвы Юрий Лужков. А Питер за такую ставку и не боролся: лоббирования этого вопроса со стороны Северной столицы не было. Сейчас закон обсуждается в парламенте. Возможно, уже в декабре он будет принят.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Cобытия и комментарии
