Строительный рынок в ожидании
14.11.2006
Представители Фонда имущества начали подготовку к торгам по комплексному освоению территорий. Первый – «Купеческая Гавань», один из пяти участков, заявленных на этот год Комитетом по строительству Санкт-Петербурга, будет выставлен на торги уже в ближайшее время. Между тем, мало кто говорит о том, что с началом новых торгов строительный комплекс вступает в новую эпоху или возвращается к тому, от чего ушли в силу объективных причин в начале 90-х. Пока же строители озабочены техническими вопросами воплощения планов властей, которые возведут на строительный олимп одних и отправят в безвременье других.
Говорить о том, что комплексное освоение территорий (КОТ) – «изобретение» городских властей, реализуемое для устранения дефицита земельных участков, было бы неверно. В советское время КОТ широко использовался и прекратил свое существование в начале 90-х годов, когда государство ушло с рынка жилищного строительства и инженерной подготовки территорий, а частные строители были не в состоянии реализовывать масштабные проекты.
Сейчас комплексное освоение стало возможным лишь после вступления в силу норм Земельного и Градостроительного кодексов, которые предусматривают комплексное освоение земельных участков под жилищное строительство. Поэтому о данном пути развития строительной индустрии говорят много, в разных уголках страны и на разных уровнях. В начале октября, выступая на семинаре «Вопросы комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», первый заместитель председателя Правительства Российской Федерации Дмитрий Медведев сказал, что перспективы точечной жилищной застройки внутри населенных пунктов практически исчерпаны, и необходимо переходить к комплексному строительству и освоению новых территорий. Он также заметил, что ряд российских компаний уже приступили к реализации подобных проектов в различных регионах России.
Не стал исключением и Петербург. Как сказал начальник отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Ботвин, в городе по сути уже проходили подобные торги – «Морской Фасад», «Новая Голландия». Реализуется проект жилой зоны в Пушкинском районе (ООО «Балтрос») и жилой квартал в Невском районе («Синтез Девелопмент»). «Фонд готов к проведению данных торгов, и на ближайшее время у нас запланированы торги по «Купеческой Гавани», – подытожил Николай Ботвин.
Такое непонЯтное будущее
Всего в планах города до конца года подготовить документацию и провести торги по пяти территориям, находящимся в Петродворце – район Купеческой гавани, поселок Горская, кварталы 13 и 14 (Сестрорецк), а также расположенным под ЛЭП земельным участкам в Калининском, Приморском и Фрунзенском районах, – озвучил планы председатель Комитета по строительству Роман Филимонов. Всего программа КОТ предусматривает вовлечение в хозяйственный оборот в 2006-2010 годах земельных участков площадью 857 га, что позволит возвести не менее 13 млн кв. метров жилья. Приоритетными направлениями развития города определены Северо-Приморская часть, Северная и Приморская Юго-Западная часть города.
Говорить, что реализация КОТ пойдет гладко, не стоит. Все стороны указывают на сложности реализации проектов. Так, специалисты строительного комитета говорят о том, что выделить земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства в пределах квартала сложно, поскольку большие территории, такие, как Конная Лахта, Юго-Западная Приморская часть Санкт-Петербурга не имеют сформированной либо спроектированной улично-дорожной сети. Границы кварталов не определены. Для этого необходима градостроительная разработка больших (5-10 кварталов) территорий. Во-вторых, претендовать на победу в торгах на право заключения договора аренды участка могут либо крупные строительные компании, либо объединения строительных, проектных и инженерных компаний среднего размера с привлечением льготных банковских кредитов.
По словам генерального директора ЗАО «М-Индустрия» Дениса Тихонова, с квартальной застройкой, как в принципе и с жилищным строительством в целом, все риски относятся в основном к политически-законодательным. Сейчас даже при заинтересованности города, самих жителей, застройщиков и инвесторов отсутствие законодательной базы и подзаконных актов серьезно препятствует реализации любого проекта.
Для привлечения крупных инвестиций важны имущественно-правовые гарантии. То есть земля должна быть юридически закреплена за тем, кто запрашивает инвестиции, даже если этот участок и не стоит тех денег. В этой связи возникают вопросы расселения и освобождения участков, их последующего оформления и передачи.
Например, компания-застройщик должна расселить здания. После расселения и освобождения участка город обязан выставить его на торги и возместить компании понесенные затраты. Если в Москве это будет полная сумма фактически подтвержденных затрат, то в Петербурге – сумма затрат, рассчитываемая по методике рыночной оценки, другими словами, – значительно ниже.
Для строителей характерно мнение представителей компании, которая еще в 1998 году приступила к реализации проекта строительства жилого квартала в северо-западной части Васильевского острова шесть жилых корпусов общей площадью 420 тыс. кв. метров. Директор департамента застройки холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Олег Кутуев и вовсе развел руками и отказался от комментариев, пояснив, что пока остается масса неясностей, которые не дают возможности сформировать определенное мнение об этой инициативе.
Однако с внедрением КОТ не так все плохо. В то же самое время нельзя отрицать, что за счет больших объемов застройки затраты на оформление, подготовку участка и подведение коммуникаций в расчете на один квадратный метр квартала будут меньше, чем аналогичные работы для одного (точечного) объекта, считает генеральный директор корпорации «Строймонтаж» Сергей Филиппов. «Кроме того, квартальная застройка дает возможность повысить управляемость и контроль над строительными работами, сконцентрировав производственные и управленческие ресурсы в одних руках, следовательно, существенно повышается качество строительства. Кроме того, застройщик будет заинтересован в развитии инфраструктуры и благоустройстве территории», – говорит он.
В то же самое время Александр Завьялов, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «Юит Лентек», сказал: «Мы приветствуем подобный опыт, так как он близок нашей материнской компании и очень интересен нам. Мы считаем его перспективным направлением».
Новою эпохою
Пока все обсуждают «правила игры», мало кто отмечает, что после внедрения КОТ на строительном рынке Петербурга начнутся активные действия. Так, Владимир Скороделов, директор по строительству ЗАО «Строительная Компания «Юго–Запад», считает, что переход на КОТ – это переход на новый уровень строительной индустрии города. Что касается небольших компаний, то «с рынка уйдут те, кто шил сапоги и жарил пирожки, а потом пришел строить». В целом небольшие строительные компании останутся в силу своей гибкости, их будет немного, но это будут профессионалы. С ним соглашается и Александр Завьялов, который говорит, что на рынке произойдет четкое распределение, все будут заниматься своими делами: «Маленькие будут строить маленькие объекты, большие – большие объекты», – говорит директор «Юит Лентек».
В отношении финансовых затрат по КОТ строители не теряют оптимизма. «Затратность проекта КОТ и сроки окупаемости не пугают, а строительные компании могут объединяться в консорциумы», – считает Владимир Скороделов.
По словам генерального директора корпорации «Строймонтаж» Сергея Филиппова, брать кварталы целиком действительно имеет смысл, но не очень большие. Можно даже на две компании. В этом случае застройщики могут ужиться, не мешая друг другу. «Такой пример у нас на проспекте Космонавтов, где мы соседствуем с компанией ЛЭК. У нас с ними по 8 га у каждого. А ввязываться на 10 лет в освоение 15-20 га – рискованно и пока не очень эффективно», – говорит Сергей Филиппов.
Очевидно, что строительный рынок ожидает слияния и поглощения, появление консорциумов и окончательное закрепление за собой лидерства грандов, которые сумеют освоить КОТ. Ведь в сегодняшних условиях реализовывать масштабные проекты по комплексному освоению территорий могут только крупные компании, обладающие значительными финансовыми и материальными ресурсами. Однако стоит признать, что пока все заняты решением текущих задач. А комплексное освоение территорий требует мышления на долгосрочную перспективу.
Автор: Игорь Федоров
Говорить о том, что комплексное освоение территорий (КОТ) – «изобретение» городских властей, реализуемое для устранения дефицита земельных участков, было бы неверно. В советское время КОТ широко использовался и прекратил свое существование в начале 90-х годов, когда государство ушло с рынка жилищного строительства и инженерной подготовки территорий, а частные строители были не в состоянии реализовывать масштабные проекты.
Сейчас комплексное освоение стало возможным лишь после вступления в силу норм Земельного и Градостроительного кодексов, которые предусматривают комплексное освоение земельных участков под жилищное строительство. Поэтому о данном пути развития строительной индустрии говорят много, в разных уголках страны и на разных уровнях. В начале октября, выступая на семинаре «Вопросы комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», первый заместитель председателя Правительства Российской Федерации Дмитрий Медведев сказал, что перспективы точечной жилищной застройки внутри населенных пунктов практически исчерпаны, и необходимо переходить к комплексному строительству и освоению новых территорий. Он также заметил, что ряд российских компаний уже приступили к реализации подобных проектов в различных регионах России.
Не стал исключением и Петербург. Как сказал начальник отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Ботвин, в городе по сути уже проходили подобные торги – «Морской Фасад», «Новая Голландия». Реализуется проект жилой зоны в Пушкинском районе (ООО «Балтрос») и жилой квартал в Невском районе («Синтез Девелопмент»). «Фонд готов к проведению данных торгов, и на ближайшее время у нас запланированы торги по «Купеческой Гавани», – подытожил Николай Ботвин.
Такое непонЯтное будущее
Всего в планах города до конца года подготовить документацию и провести торги по пяти территориям, находящимся в Петродворце – район Купеческой гавани, поселок Горская, кварталы 13 и 14 (Сестрорецк), а также расположенным под ЛЭП земельным участкам в Калининском, Приморском и Фрунзенском районах, – озвучил планы председатель Комитета по строительству Роман Филимонов. Всего программа КОТ предусматривает вовлечение в хозяйственный оборот в 2006-2010 годах земельных участков площадью 857 га, что позволит возвести не менее 13 млн кв. метров жилья. Приоритетными направлениями развития города определены Северо-Приморская часть, Северная и Приморская Юго-Западная часть города.
Говорить, что реализация КОТ пойдет гладко, не стоит. Все стороны указывают на сложности реализации проектов. Так, специалисты строительного комитета говорят о том, что выделить земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства в пределах квартала сложно, поскольку большие территории, такие, как Конная Лахта, Юго-Западная Приморская часть Санкт-Петербурга не имеют сформированной либо спроектированной улично-дорожной сети. Границы кварталов не определены. Для этого необходима градостроительная разработка больших (5-10 кварталов) территорий. Во-вторых, претендовать на победу в торгах на право заключения договора аренды участка могут либо крупные строительные компании, либо объединения строительных, проектных и инженерных компаний среднего размера с привлечением льготных банковских кредитов.
По словам генерального директора ЗАО «М-Индустрия» Дениса Тихонова, с квартальной застройкой, как в принципе и с жилищным строительством в целом, все риски относятся в основном к политически-законодательным. Сейчас даже при заинтересованности города, самих жителей, застройщиков и инвесторов отсутствие законодательной базы и подзаконных актов серьезно препятствует реализации любого проекта.
Для привлечения крупных инвестиций важны имущественно-правовые гарантии. То есть земля должна быть юридически закреплена за тем, кто запрашивает инвестиции, даже если этот участок и не стоит тех денег. В этой связи возникают вопросы расселения и освобождения участков, их последующего оформления и передачи.
Например, компания-застройщик должна расселить здания. После расселения и освобождения участка город обязан выставить его на торги и возместить компании понесенные затраты. Если в Москве это будет полная сумма фактически подтвержденных затрат, то в Петербурге – сумма затрат, рассчитываемая по методике рыночной оценки, другими словами, – значительно ниже.
Для строителей характерно мнение представителей компании, которая еще в 1998 году приступила к реализации проекта строительства жилого квартала в северо-западной части Васильевского острова шесть жилых корпусов общей площадью 420 тыс. кв. метров. Директор департамента застройки холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Олег Кутуев и вовсе развел руками и отказался от комментариев, пояснив, что пока остается масса неясностей, которые не дают возможности сформировать определенное мнение об этой инициативе.
Однако с внедрением КОТ не так все плохо. В то же самое время нельзя отрицать, что за счет больших объемов застройки затраты на оформление, подготовку участка и подведение коммуникаций в расчете на один квадратный метр квартала будут меньше, чем аналогичные работы для одного (точечного) объекта, считает генеральный директор корпорации «Строймонтаж» Сергей Филиппов. «Кроме того, квартальная застройка дает возможность повысить управляемость и контроль над строительными работами, сконцентрировав производственные и управленческие ресурсы в одних руках, следовательно, существенно повышается качество строительства. Кроме того, застройщик будет заинтересован в развитии инфраструктуры и благоустройстве территории», – говорит он.
В то же самое время Александр Завьялов, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «Юит Лентек», сказал: «Мы приветствуем подобный опыт, так как он близок нашей материнской компании и очень интересен нам. Мы считаем его перспективным направлением».
Новою эпохою
Пока все обсуждают «правила игры», мало кто отмечает, что после внедрения КОТ на строительном рынке Петербурга начнутся активные действия. Так, Владимир Скороделов, директор по строительству ЗАО «Строительная Компания «Юго–Запад», считает, что переход на КОТ – это переход на новый уровень строительной индустрии города. Что касается небольших компаний, то «с рынка уйдут те, кто шил сапоги и жарил пирожки, а потом пришел строить». В целом небольшие строительные компании останутся в силу своей гибкости, их будет немного, но это будут профессионалы. С ним соглашается и Александр Завьялов, который говорит, что на рынке произойдет четкое распределение, все будут заниматься своими делами: «Маленькие будут строить маленькие объекты, большие – большие объекты», – говорит директор «Юит Лентек».
В отношении финансовых затрат по КОТ строители не теряют оптимизма. «Затратность проекта КОТ и сроки окупаемости не пугают, а строительные компании могут объединяться в консорциумы», – считает Владимир Скороделов.
По словам генерального директора корпорации «Строймонтаж» Сергея Филиппова, брать кварталы целиком действительно имеет смысл, но не очень большие. Можно даже на две компании. В этом случае застройщики могут ужиться, не мешая друг другу. «Такой пример у нас на проспекте Космонавтов, где мы соседствуем с компанией ЛЭК. У нас с ними по 8 га у каждого. А ввязываться на 10 лет в освоение 15-20 га – рискованно и пока не очень эффективно», – говорит Сергей Филиппов.
Очевидно, что строительный рынок ожидает слияния и поглощения, появление консорциумов и окончательное закрепление за собой лидерства грандов, которые сумеют освоить КОТ. Ведь в сегодняшних условиях реализовывать масштабные проекты по комплексному освоению территорий могут только крупные компании, обладающие значительными финансовыми и материальными ресурсами. Однако стоит признать, что пока все заняты решением текущих задач. А комплексное освоение территорий требует мышления на долгосрочную перспективу.
Автор: Игорь Федоров
рубрика:
Cобытия и комментарии
