Риэлторы открывают для себя новые рынки
14.11.2006
Появление «ипотечных» программ в России дает возможность риэлторам существенно расширить свой бизнес и получать дополнительные доходы. «Ипотечный брокер» – новая форма, которую примеряют риэлторы. Пока брокеры помогают заемщикам банков покупать недвижимость. В скором времени они будут помогать ее продавать, зарабатывая еще больше.
«Ипотечный брокер – это своего рода доверенный советник заемщика. Он экономит его время и деньги», – начинает разговор генеральный директор Петербургского отделения компании «Миэль Недвижимость» Мария Сорокина. Основной принцип, по которому работают брокеры – это принцип «одного окна». Он заключается в том, что потенциальный заемщик может в одном месте выбрать банк и ипотечную подходящую ипотечную программу. Брокер инспектирует потенциального заемщика на предмет кредитоспособности (на основании сведений о совокупном доходе, возможности либо невозможности подтвердить доходы официально, наличии имеющегося жилья и т.д.). И в зависимости от проведенного анализа брокер подбирает программу и помогает собрать пакет необходимых документов, ведет переговоры с банком, при необходимости отвозит документы без участия заемщика. «Кредитная организация должна одобрить заемщика. С этим проблем, как правило, не возникает, поскольку брокер хорошо знает банковские программы и предлагает то, чему возможности заемщика точно соответствуют», – говорит Мария Сорокина.
В том, что любой брокер достаточно хорошо знает программы банков, можно не сомневаться. «Брокеры проходят сертификацию в банке, с которым намерены сотрудничать. Сертификация подразумевает ознакомление и обучение брокеров с линейкой кредитных продуктов банка, условиями выдачи кредитов и всем тем, что влияет на принятие положительного решения в пользу заемщика», – говорит член правления и директор по СЗФО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов. В том, что брокеры напрямую заинтересованы в получении кредита заемщиком, также не стоит сомневаться. Свой доход брокеры получают в виде процента от полученного кредита. Директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» Алексей Кошелев рассказал, что в практике агентства был случай, когда один из банков неоднократно переносил сроки заключения сделки, что ставило под угрозу всю цепочку в целом. Пришлось обращаться в головной офис в Москве и решать возникшие сложности.
На первый взгляд, что общего может быть у риэлтора, занятого недвижимостью, и брокера, по сути, финансового консультанта? По словам исполнительного директора компании «Адвекс-Ростро» Ирины Забродиной, сейчас можно встретить несколько видов брокеров – тех, кто развивает этот бизнес как дополнение к бизнесу агентства, и тех, кто рассматривает эту деятельность как самостоятельный бизнес. Однако Мария Сорокина говорит, что работа с ипотечным брокером, связанным с недвижимостью, позволяет не просто оформить кредит, но и параллельно подыскивать недвижимость, после чего согласовать его с банком, проверить титул квартиры и провести юридическое сопровождение сделки, при необходимости помочь заемщику реализовать имеющуюся недвижимость. О преимуществах работы с ипотечным брокером, осуществляющим риэлторскую деятельность, говорит и Игорь Жигунов: «Если обратиться к зарубежному опыту, то в США совмещение риэлторской и брокерской деятельности запрещено, а в Германии, наоборот, поощряется. Последнее мне кажется наиболее удачным».
Опыт зарубежных стран свидетельствует, что до 70 процентов сделок с недвижимостью совершается через ипотечные программы. По словам советника директора СЗФО «Городской Ипотечный Банк» Марии Варешиной, ипотека в России набирает силу. Если в 2005 году в России было выдано кредитов на сумму $190 млн, то за шесть месяцев 2006 года эта цифра составила $240 млн. Если рынок будет расти подобными темпами и дальше – 52 процента в год – брокеров ожидают неплохие перспективы, с учетом того, что за свои услуги они берут несколько процентов от сделки.
Новое направление
Очевидно, что с увеличением числа кредитов будет возрастать и число дефолтов по ним. Как пояснил Игорь Жигунов, в случае наступлении дефолта законодательство предусматривает реализацию залога двумя путями. Судебный – суд, приставы, аукцион, на котором цена не всегда соответствует рыночной или выгодна заемщику, попавшему в дефолт. Второй – внесудебный, когда стороны договариваются собой, избегая судебных издержек. Как рассказала региональный директор по СЗФО банка Delta Credit Марина Арнольди, при классической схеме ипотеки квартира находится в собственности заемщика, а на саму квартиру наложено обременение, что не позволяет заемщику продать ее самостоятельно. И по согласию сторон «на помощь» могут прийти опять ипотечные брокеры-риэлторы, способные реализовать залог (квартиру) и подыскать заемщику на вырученные средства новое жилье.
По словам Алексея Кошелева, 2005 год был спокойным в плане роста цен и, соответственно, сумм кредита – $35-$40 тыс. Это были относительно небольшие суммы, и заемщик редко попадал в дефолт. А с весны 2006 года суммы кредита, так же, как и цены, увеличились в два раза и, конечно, теоретически это может подстегнуть вероятность прямого дефолта по кредиту. Но поскольку ипотечные кредиты долгосрочные, то насколько высока вероятность дефолта по новым кредитам, будет понятно только через 3-5 лет. Так что пока о таком будущем ипотечных брокеров говорить рано, брокеры готовы предоставлять подобные услуги, но обращения единичны.
Ожидать, что сейчас на рынке развернется ожесточенная борьба, пока не стоит. На первом этапе риэлторы-брокеры должны будут определиться, как и с чем они будут работать, и уже потом бороться за выживание на новом рынке «ипотечного» брокерства, – подытожил Игорь Жигунов.
Автор: Игорь Федоров
«Ипотечный брокер – это своего рода доверенный советник заемщика. Он экономит его время и деньги», – начинает разговор генеральный директор Петербургского отделения компании «Миэль Недвижимость» Мария Сорокина. Основной принцип, по которому работают брокеры – это принцип «одного окна». Он заключается в том, что потенциальный заемщик может в одном месте выбрать банк и ипотечную подходящую ипотечную программу. Брокер инспектирует потенциального заемщика на предмет кредитоспособности (на основании сведений о совокупном доходе, возможности либо невозможности подтвердить доходы официально, наличии имеющегося жилья и т.д.). И в зависимости от проведенного анализа брокер подбирает программу и помогает собрать пакет необходимых документов, ведет переговоры с банком, при необходимости отвозит документы без участия заемщика. «Кредитная организация должна одобрить заемщика. С этим проблем, как правило, не возникает, поскольку брокер хорошо знает банковские программы и предлагает то, чему возможности заемщика точно соответствуют», – говорит Мария Сорокина.
В том, что любой брокер достаточно хорошо знает программы банков, можно не сомневаться. «Брокеры проходят сертификацию в банке, с которым намерены сотрудничать. Сертификация подразумевает ознакомление и обучение брокеров с линейкой кредитных продуктов банка, условиями выдачи кредитов и всем тем, что влияет на принятие положительного решения в пользу заемщика», – говорит член правления и директор по СЗФО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов. В том, что брокеры напрямую заинтересованы в получении кредита заемщиком, также не стоит сомневаться. Свой доход брокеры получают в виде процента от полученного кредита. Директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» Алексей Кошелев рассказал, что в практике агентства был случай, когда один из банков неоднократно переносил сроки заключения сделки, что ставило под угрозу всю цепочку в целом. Пришлось обращаться в головной офис в Москве и решать возникшие сложности.
На первый взгляд, что общего может быть у риэлтора, занятого недвижимостью, и брокера, по сути, финансового консультанта? По словам исполнительного директора компании «Адвекс-Ростро» Ирины Забродиной, сейчас можно встретить несколько видов брокеров – тех, кто развивает этот бизнес как дополнение к бизнесу агентства, и тех, кто рассматривает эту деятельность как самостоятельный бизнес. Однако Мария Сорокина говорит, что работа с ипотечным брокером, связанным с недвижимостью, позволяет не просто оформить кредит, но и параллельно подыскивать недвижимость, после чего согласовать его с банком, проверить титул квартиры и провести юридическое сопровождение сделки, при необходимости помочь заемщику реализовать имеющуюся недвижимость. О преимуществах работы с ипотечным брокером, осуществляющим риэлторскую деятельность, говорит и Игорь Жигунов: «Если обратиться к зарубежному опыту, то в США совмещение риэлторской и брокерской деятельности запрещено, а в Германии, наоборот, поощряется. Последнее мне кажется наиболее удачным».
Опыт зарубежных стран свидетельствует, что до 70 процентов сделок с недвижимостью совершается через ипотечные программы. По словам советника директора СЗФО «Городской Ипотечный Банк» Марии Варешиной, ипотека в России набирает силу. Если в 2005 году в России было выдано кредитов на сумму $190 млн, то за шесть месяцев 2006 года эта цифра составила $240 млн. Если рынок будет расти подобными темпами и дальше – 52 процента в год – брокеров ожидают неплохие перспективы, с учетом того, что за свои услуги они берут несколько процентов от сделки.
Новое направление
Очевидно, что с увеличением числа кредитов будет возрастать и число дефолтов по ним. Как пояснил Игорь Жигунов, в случае наступлении дефолта законодательство предусматривает реализацию залога двумя путями. Судебный – суд, приставы, аукцион, на котором цена не всегда соответствует рыночной или выгодна заемщику, попавшему в дефолт. Второй – внесудебный, когда стороны договариваются собой, избегая судебных издержек. Как рассказала региональный директор по СЗФО банка Delta Credit Марина Арнольди, при классической схеме ипотеки квартира находится в собственности заемщика, а на саму квартиру наложено обременение, что не позволяет заемщику продать ее самостоятельно. И по согласию сторон «на помощь» могут прийти опять ипотечные брокеры-риэлторы, способные реализовать залог (квартиру) и подыскать заемщику на вырученные средства новое жилье.
По словам Алексея Кошелева, 2005 год был спокойным в плане роста цен и, соответственно, сумм кредита – $35-$40 тыс. Это были относительно небольшие суммы, и заемщик редко попадал в дефолт. А с весны 2006 года суммы кредита, так же, как и цены, увеличились в два раза и, конечно, теоретически это может подстегнуть вероятность прямого дефолта по кредиту. Но поскольку ипотечные кредиты долгосрочные, то насколько высока вероятность дефолта по новым кредитам, будет понятно только через 3-5 лет. Так что пока о таком будущем ипотечных брокеров говорить рано, брокеры готовы предоставлять подобные услуги, но обращения единичны.
Ожидать, что сейчас на рынке развернется ожесточенная борьба, пока не стоит. На первом этапе риэлторы-брокеры должны будут определиться, как и с чем они будут работать, и уже потом бороться за выживание на новом рынке «ипотечного» брокерства, – подытожил Игорь Жигунов.
Автор: Игорь Федоров
рубрика:
Городская среда
