Спрашивайте – отвечаем
20.11.2006
На вопросы «Строительного Еженедельника» отвечает заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом НОМОС-Банка (ЗАО) Павел Изюмов.
– Павел, с чего лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка или с агентства недвижимости?
– Первый шаг для получения кредита, безусловно, обращение в банк. Ведь только в банке клиенту могут сказать, на какой размер ипотечного кредита он может рассчитывать. Рыночная ситуация сегодня такова, что банки стали отказываться от комиссий за рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита и увеличили сроки действия положительных решений. Таким образом, клиент никаких материальных расходов не несет. Как правило, положительное решение о выдаче кредита действует 90 дней – этого срока вполне достаточно для поиска жилья и совершения ипотечной сделки, и клиент твердо уверен, что кредит ему будет предоставлен на уже определенную сумму.
– Какую сумму нужно иметь для внесения первоначального взноса в программах Номос-Банка? Можно ли получить кредит без нее?
– В ипотечных программах НОМОС-Банка заемщик должен иметь не менее 10 процентов собственных средств от стоимости жилья, покупаемого в кредит. Наличие у заемщика собственных средств на первоначальный взнос, помимо уверенности в собственных силах, поможет клиенту показать себя банку с лучшей стороны: решение о получении ипотечного кредита принято не спонтанно, будущий заемщик умеет делать накопления. Комиссия за рассмотрение заявки на получение кредита отсутствует.
– Какие основные документы нужно собрать для получения кредита?
– Список основных документов, необходимых для получения ипотечного кредита, невелик: паспорт заемщика, водительское удостоверение (при его отсутствии – справки из наркологического и психоневрологического диспансеров), копия трудовой книжки и справка с места работы о доходах по форме 2-НДФЛ. Клиент может также предоставить справку о доходах по форме банка, подтверждающую его дополнительные доходы.
– Почему у разных банков размер первоначального взноса различный? Кто и как его определяет?
– Все зависит от политики того или иного банка, как он оценивает кредитные риски. Очевидно, что чем ниже размер первоначального взноса, тем выше риск непогашения задолженности по кредиту в полной сумме. Ведь рынок недвижимости не всегда имеет тенденцию к росту. Срок ипотечного кредитования достаточно велик, и может возникнуть ситуация, когда цена квадратного метра жилья упадет. В результате при финансовых затруднениях заемщика и реализации предмета залога вырученных денег может не хватить на выполнение всех обязательств перед банком. Уменьшение размера кредита на величину первоначального взноса позволяет этого избежать. Также наличие средств на первоначальный взнос говорит банку о финансовой устойчивости клиента, что влияет на положительное решение о выдаче кредита.
– Если официальная зарплата заемщика невелика, но доход с учетом всех источников получается приличный, можно ли рассчитывать на получение кредита?
– Банки рассматривают как официальные доходы заемщика, так и «серые», первые подтверждаются справкой 2-НДФЛ, вторые – справкой по форме банка, заверенной печатью и подписью руководителя и главного бухгалтера. В качестве дополнительных доходов заемщика банки также рассматривают доходы от аренды, вознаграждения от интеллектуальной деятельности, различные виды пособий и пенсий и т.п. Кроме этого у заемщика может быть созаемщик. Один или несколько, в зависимости от программы того или иного банка. И если совокупность всех доходов с учетом созаемщиков будет достаточна для получения кредита, невысокий размер официальной зарплаты не будет являться препятствием.
– Что грозит, если по каким-то причинам просрочишь ежемесячные выплаты по кредиту?
– Конечно, лучше до таких ситуаций не доводить, так как любой просроченный платеж сразу вызывает у банка беспокойство, боязнь, что кредит станет проблемным. Если просроченная задолженность составит несколько дней, то последствий для клиента не будет, если не считать уплату повышенных процентов за время просрочки. За несколько дней сумма повышенного платежа не будет большой. В любом случае банк будет напоминать клиенту о наступлении срока погашения, уточняя причины задержки. Банку выгодно все вопросы решить путем переговоров. Если же заемщик не хочет или не может продолжать выполнять обязательства по кредитному договору, банк вынужден обратить взыскание на заложенную недвижимость.
– Может ли человек поменять работу сразу после получения кредита? Какие здесь могут быть ограничения и почему?
– Банк не вправе устанавливать ограничения клиенту в выборе профессии и его собственной жизненной линии. Однако о таких изменениях, как смена места работы, необходимо уведомлять банк, так как смена места трудовой деятельности подпадает под существенные факты, могущие снизить кредитоспособность заемщика. Однако если кредит погашается вовремя и в срок, банк не будет предпринимать никаких действий по отношению к заемщику из-за его смены работы.
– Как рассчитываются проценты по кредиту? Какой минимальный процент у НБ? Какой максимальный/минимальный срок?
– Проценты по кредиту рассчитываются по специальной формуле, а задолженность уплачивается аннуитетными платежами, включающими тело кредита и причитающиеся за месяц проценты. Начисляются проценты на остаток задолженности, а не постоянно на изначально выданную сумму. Минимальная ставка по ипотечному кредиту составляет 10 процентов годовых при кредите в долларах США и 13 процентов годовых при кредите в рублях. Срок кредита (от 1 года до 25 лет) не влияет на величину ставки.
– Страхуется ли сделка? Кто и как это делает?
– Любой ипотечный кредит сопровождается страховкой, расходы по которой несет заемщик. Обычно страхуется жизнь заемщика и риски повреждения собственности. При приобретении недвижимости на вторичном рынке страхуется также утрата права собственности на жилье (титульное страхование).
– Работает ли НБ с долевым строительством? Если да, то как проверяются компании-застройщики?
– На данном этапе программа уже разработана и планируется к запуску. Про партнеров-застройщиков будет сообщаться дополнительно.
– На какие критерии стоит обращать внимание при выборе кредитной организации для ипотечного займа?
– Если вы имеете в виду надежность кредитной организации, то для заемщика это не имеет никакого значения, так как даже в случае банкротства банка, выдавшего ссуду, заемщик будет ее погашать по тем же условиям и срокам, что не приводит к финансовым потерям. В любом случае каждый должен решать сам, что его больше устраивает. Кто-то хочет получить кредит на долгий срок, уплачивая при этом более высоки проценты. Кто-то, наоборот, желает внести большой собственный взнос, сократив при этом бремя длительного гашения. Все очень индивидуально. Как рекомендация: чтобы лучше сориентироваться в будущей ипотечной сделке, лучше посетить банк и проконсультироваться с кредитным специалистом. Это поможет снять многие вопросы и определить дальнейшие шаги.
– Работает ли НБ с иногородними заемщиками и гражданами других стран? Как это происходит?
– Филиал НОМОС-Банка в Санкт-Петербурге выдает ипотечные кредиты только гражданам РФ. При этом место регистрации заемщика не играет роли. Главное, чтобы кредитуемая недвижимость приобреталась в Санкт-Петербурге или Ленобласти.
– Говорят, что городские агентства недвижимости неохотно работают с ипотечниками. Почему так происходит?
– Наверное, такая информация из разряда слухов – доля сделок с недвижимостью, проводимых агентствами недвижимости с помощью ипотеки, за последний год увеличилась (по самым скромным подсчетам) на 25 процентов.
– По каким причинам человеку могут отказать в получении кредита?
– Причины могут быть самые разнообразные, начиная от недостаточных доходов для обслуживания кредита и заканчивая недостоверной информацией в предоставленных документах.
– Зачем и как проводится оценка недвижимости?
– Оценка недвижимости проводится специализированными оценочными компаниями для того, чтобы определить стоимость объекта, передаваемого банку в залог. Если рыночная цена оцененного имущества существенно ниже цены, по которой оно в данный момент продается, вероятность потерь при вынужденной реализации возрастает. Соответственно, растут и риски банка, как залогодержателя, так как залог не будет в полной сумме покрывать обязательств заемщика перед банком. Чтобы их снизить, банк обращается к профессионалам в области недвижимости – оценочным компаниям.
Автор: Наталья Ковтун
– Павел, с чего лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка или с агентства недвижимости?
– Первый шаг для получения кредита, безусловно, обращение в банк. Ведь только в банке клиенту могут сказать, на какой размер ипотечного кредита он может рассчитывать. Рыночная ситуация сегодня такова, что банки стали отказываться от комиссий за рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита и увеличили сроки действия положительных решений. Таким образом, клиент никаких материальных расходов не несет. Как правило, положительное решение о выдаче кредита действует 90 дней – этого срока вполне достаточно для поиска жилья и совершения ипотечной сделки, и клиент твердо уверен, что кредит ему будет предоставлен на уже определенную сумму.
– Какую сумму нужно иметь для внесения первоначального взноса в программах Номос-Банка? Можно ли получить кредит без нее?
– В ипотечных программах НОМОС-Банка заемщик должен иметь не менее 10 процентов собственных средств от стоимости жилья, покупаемого в кредит. Наличие у заемщика собственных средств на первоначальный взнос, помимо уверенности в собственных силах, поможет клиенту показать себя банку с лучшей стороны: решение о получении ипотечного кредита принято не спонтанно, будущий заемщик умеет делать накопления. Комиссия за рассмотрение заявки на получение кредита отсутствует.
– Какие основные документы нужно собрать для получения кредита?
– Список основных документов, необходимых для получения ипотечного кредита, невелик: паспорт заемщика, водительское удостоверение (при его отсутствии – справки из наркологического и психоневрологического диспансеров), копия трудовой книжки и справка с места работы о доходах по форме 2-НДФЛ. Клиент может также предоставить справку о доходах по форме банка, подтверждающую его дополнительные доходы.
– Почему у разных банков размер первоначального взноса различный? Кто и как его определяет?
– Все зависит от политики того или иного банка, как он оценивает кредитные риски. Очевидно, что чем ниже размер первоначального взноса, тем выше риск непогашения задолженности по кредиту в полной сумме. Ведь рынок недвижимости не всегда имеет тенденцию к росту. Срок ипотечного кредитования достаточно велик, и может возникнуть ситуация, когда цена квадратного метра жилья упадет. В результате при финансовых затруднениях заемщика и реализации предмета залога вырученных денег может не хватить на выполнение всех обязательств перед банком. Уменьшение размера кредита на величину первоначального взноса позволяет этого избежать. Также наличие средств на первоначальный взнос говорит банку о финансовой устойчивости клиента, что влияет на положительное решение о выдаче кредита.
– Если официальная зарплата заемщика невелика, но доход с учетом всех источников получается приличный, можно ли рассчитывать на получение кредита?
– Банки рассматривают как официальные доходы заемщика, так и «серые», первые подтверждаются справкой 2-НДФЛ, вторые – справкой по форме банка, заверенной печатью и подписью руководителя и главного бухгалтера. В качестве дополнительных доходов заемщика банки также рассматривают доходы от аренды, вознаграждения от интеллектуальной деятельности, различные виды пособий и пенсий и т.п. Кроме этого у заемщика может быть созаемщик. Один или несколько, в зависимости от программы того или иного банка. И если совокупность всех доходов с учетом созаемщиков будет достаточна для получения кредита, невысокий размер официальной зарплаты не будет являться препятствием.
– Что грозит, если по каким-то причинам просрочишь ежемесячные выплаты по кредиту?
– Конечно, лучше до таких ситуаций не доводить, так как любой просроченный платеж сразу вызывает у банка беспокойство, боязнь, что кредит станет проблемным. Если просроченная задолженность составит несколько дней, то последствий для клиента не будет, если не считать уплату повышенных процентов за время просрочки. За несколько дней сумма повышенного платежа не будет большой. В любом случае банк будет напоминать клиенту о наступлении срока погашения, уточняя причины задержки. Банку выгодно все вопросы решить путем переговоров. Если же заемщик не хочет или не может продолжать выполнять обязательства по кредитному договору, банк вынужден обратить взыскание на заложенную недвижимость.
– Может ли человек поменять работу сразу после получения кредита? Какие здесь могут быть ограничения и почему?
– Банк не вправе устанавливать ограничения клиенту в выборе профессии и его собственной жизненной линии. Однако о таких изменениях, как смена места работы, необходимо уведомлять банк, так как смена места трудовой деятельности подпадает под существенные факты, могущие снизить кредитоспособность заемщика. Однако если кредит погашается вовремя и в срок, банк не будет предпринимать никаких действий по отношению к заемщику из-за его смены работы.
– Как рассчитываются проценты по кредиту? Какой минимальный процент у НБ? Какой максимальный/минимальный срок?
– Проценты по кредиту рассчитываются по специальной формуле, а задолженность уплачивается аннуитетными платежами, включающими тело кредита и причитающиеся за месяц проценты. Начисляются проценты на остаток задолженности, а не постоянно на изначально выданную сумму. Минимальная ставка по ипотечному кредиту составляет 10 процентов годовых при кредите в долларах США и 13 процентов годовых при кредите в рублях. Срок кредита (от 1 года до 25 лет) не влияет на величину ставки.
– Страхуется ли сделка? Кто и как это делает?
– Любой ипотечный кредит сопровождается страховкой, расходы по которой несет заемщик. Обычно страхуется жизнь заемщика и риски повреждения собственности. При приобретении недвижимости на вторичном рынке страхуется также утрата права собственности на жилье (титульное страхование).
– Работает ли НБ с долевым строительством? Если да, то как проверяются компании-застройщики?
– На данном этапе программа уже разработана и планируется к запуску. Про партнеров-застройщиков будет сообщаться дополнительно.
– На какие критерии стоит обращать внимание при выборе кредитной организации для ипотечного займа?
– Если вы имеете в виду надежность кредитной организации, то для заемщика это не имеет никакого значения, так как даже в случае банкротства банка, выдавшего ссуду, заемщик будет ее погашать по тем же условиям и срокам, что не приводит к финансовым потерям. В любом случае каждый должен решать сам, что его больше устраивает. Кто-то хочет получить кредит на долгий срок, уплачивая при этом более высоки проценты. Кто-то, наоборот, желает внести большой собственный взнос, сократив при этом бремя длительного гашения. Все очень индивидуально. Как рекомендация: чтобы лучше сориентироваться в будущей ипотечной сделке, лучше посетить банк и проконсультироваться с кредитным специалистом. Это поможет снять многие вопросы и определить дальнейшие шаги.
– Работает ли НБ с иногородними заемщиками и гражданами других стран? Как это происходит?
– Филиал НОМОС-Банка в Санкт-Петербурге выдает ипотечные кредиты только гражданам РФ. При этом место регистрации заемщика не играет роли. Главное, чтобы кредитуемая недвижимость приобреталась в Санкт-Петербурге или Ленобласти.
– Говорят, что городские агентства недвижимости неохотно работают с ипотечниками. Почему так происходит?
– Наверное, такая информация из разряда слухов – доля сделок с недвижимостью, проводимых агентствами недвижимости с помощью ипотеки, за последний год увеличилась (по самым скромным подсчетам) на 25 процентов.
– По каким причинам человеку могут отказать в получении кредита?
– Причины могут быть самые разнообразные, начиная от недостаточных доходов для обслуживания кредита и заканчивая недостоверной информацией в предоставленных документах.
– Зачем и как проводится оценка недвижимости?
– Оценка недвижимости проводится специализированными оценочными компаниями для того, чтобы определить стоимость объекта, передаваемого банку в залог. Если рыночная цена оцененного имущества существенно ниже цены, по которой оно в данный момент продается, вероятность потерь при вынужденной реализации возрастает. Соответственно, растут и риски банка, как залогодержателя, так как залог не будет в полной сумме покрывать обязательств заемщика перед банком. Чтобы их снизить, банк обращается к профессионалам в области недвижимости – оценочным компаниям.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
