Новые стандарты в новых условиях
26.11.2006
Корпорация «Петербургская Недвижимость» объявила о ребрэндинге своего девелоперского направления. Теперь новые инвестиционные проекты будут реализовываться под брэндом SetlCity. О причинах принятия этого решения, а также о своем видении ситуации, сложившейся на сегодняшний день на петербургском строительном рынке, рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор бывшей СК «Петербургская Недвижимость», а ныне SetlCity Василий Селиванов.
– Василий Геннадьевич, «Петербургская Недвижимость» – известное и уважаемое на рынке имя. Почему было принято решение о выведении девелоперского подразделения из-под этого брэнда?
– Так сложилось, что на рынке «Петербургскую Недвижимость» больше знают как брокера, и это подтверждалось результатами наших многочисленных исследований. Между тем, доля девелоперского блока в корпорации наиболее велика, поскольку это самый капитализированный и капиталоемкий бизнес. Поэтому потребовалось четкое разделение девелоперского и брокерского направления.
Мы постарались создать четкий и однозначный девелоперский брэнд, отражающий высокие стандарты качества, принятые компанией в соответствии с современными растущими требованиями потребителя. Дело в том, что у потребителя изменился подход к выбору недвижимости. Рынок развивается, и вместе с ним растет потребитель. Он становится все более требовательным и разборчивым, более четко формулирует приоритеты. И если раньше проекты с невнятными параметрами еще могли быть успешно реализованы за счет стабильно высокого спроса, сегодня основной тренд рынка указывает на повышение качества проектов и рост профессионализма девелоперов, как этого требует потребительская среда.
– Каким образом формируются новые стандарты?
– На основании опыта брокера, обладающего общим видением рынка, и опыта девелоперской деятельности. Формирование новых качественных стандартов направлено не просто на создание стандартов жилища, а среды обитания в целом. Качество конечного продукта должно проявляться в соответствии выработанному стандарту всего комплекса работ, начиная с проектирования, заканчивая тем, что принято называть благоустройством. Ключевая компетенция SetlCity заключается в том, чтобы максимально полно раскрыть каждый участок земли, понять его потенциал и отразить в проекте. Проекты, которые будут позиционироваться на рынке под новым брэндом, будут соответствовать этой идеологии. Подготовлена адресная программа объектов, кроме того, особое внимание будет уделяться развитию крупных территорий, где комплексное понимание формирования среды обитания может быть реализовано наиболее полно.
– Какие преимущества имеет комплексное освоение?
– В отличие от уплотнительной застройки, комплексное освоение дает возможность создавать качественно иную среду обитания с развитой инфраструктурой и однородной социальной средой. Последние десять лет в городе велась лишь точечная застройка, не ориентированная на создание комфортных условий для населения в комплексном понимании. Поэтому сегодня городу этого очень не хватает. А время требует нового качества жилья, новых возможностей, не предусмотренных СНиПами тридцатилетней давности. Дом не должен строиться в отрыве от окружающей среды, он требует элементов социальной инфраструктуры, благоустройства территорий. Мы сегодня начинаем говорить о том, что объекты социальной инфраструктуры являются коммерческой недвижимостью, так как дают проекту дополнительные конкурентные преимущества. Детские сады, спортивные комплексы, элементы благоустройства – все это будет крайне востребовано населением новых кварталов, и такие кварталы будут иметь огромные преимущества перед кварталами существующей застройки, где в детские сады и школы выстраиваются очереди, а социальная среда крайне неоднородна.
– Такие проекты будут реализовываться на городской земле или на землях, находящихся в частной собственности?
– Если речь идет о массовой застройке, то однозначно вектор рынка будет смещаться в сторону крупных территорий, не зависимо от того, частные ли это земли или городские. В то же время, важно понимать, что объем городских земель в долгосрочной перспективе конечен. Лет через пять на рынке массового жилья практически все предложение будет представлено проектами развития крупных территорий. И уже в ближайшее время, думаю, мы будем наблюдать развитие сателлитов Петербурга, крупных кварталов, на территории которых возможно возведение миллионов метров жилья.
Что касается центральных районов города, перспективы их развития будут связаны с редевелопментом промзон и расселением аварийного фонда. Но промзоны и аварийные дома – это направления, которые требуют колоссальных инвестиций. Для того чтобы создать на их месте комфортную среду, необходимо кардинально изменить огромные территории. Рациональность вложения средств в такие проекты будет определяться потенциалом территории, потенциалом той среды обитания, которую можно будет на ней создать. Это должны быть уникальные проекты, не имеющие аналогов. Пока это только перспектива рынка, но я думаю, со временем мы придем и к этому.
– Процессы, происходящие на петербургском рынке жилья, иногда сравнивают с маятником: период дефицита сменяется периодом перепроизводства. Каким образом, на Ваш взгляд, можно изменить существующий порядок?
– Решение проблемы перенасыщения и дефицита зависит во многом от регулирующего участия государства. Но речь идет не о контроле сроков строительства и вынесении наказаний провинившимся инвесторам, а о своевременной подготовке инвестиционных возможностей, которых сегодня по-прежнему не хватает. Проблема в том, что каким бы строгим ни был надзор за инвестором, все свои трудности и риски он переложит на конечную цену продаж.
Что касается перенасыщения – думаю, даже кварталы-миллионники, о которых заявляют сегодня инвесторы, в ближайшей перспективе к этому не приведут. Ведь все эти миллионы метров придут на рынок не единовременно, а постепенно, в течение многих лет. Для того, чтобы спрос на новое жилье был удовлетворен, в предложении рынка в каждый момент времени должно находиться около 5-6 млн кв. метров. Это показатель нормального активного растущего рынка. Сегодня предлагается гораздо меньше. Поэтому рынку есть куда развиваться и в количественном, и в качественном отношении.
– Почему большинство застройщиков, если идет речь о комплексном освоении земель, предпочитает общаться с частными собственниками, переводить землю из сельхозназначения в земли поселений, а городская программа, которая очень громко анонсировалась в начале этого года, фактически стоит на месте?
– Сегодняшнее понимание собственности, ее потенциал с точки зрения уверенности застройщиков в своих правах, гораздо выше, чем потенциал городских земель, предоставляемых в аренду на условиях выполнения тех или иных задач, отягощенных невнятными и сложными правилами работы на таких участках. Не предоставление собственности инвесторам сразу отчасти связано с неверием города в силы инвестора, желанием контролировать каждый шаг. Безусловно, контроль нужен, но есть вещи, которые регулирует и сам рынок. На любых неосвоенных территориях, независимо от того, в собственности они или нет, застройщик должен заплатить деньги за никак не подготовленное поле, вкладывать средства в инженерию, отдавать сети городу для последующей эксплуатации, а потом застраивать эту территорию. Это означает, что размер первоначальных инвестиций огромен, и любой застройщик думает только о том, как поскорее вернуть вложения. Многомиллионные инвестиции делаются не для того, чтобы все забросить и смотреть, как трава растет. Экономика и капитал – ключевые рычаги в развитии любого проекта.
На земле, являющейся собственностью, инвестор может прокладывать инженерные сети совместно с монополистами, есть возможность создавать свои сети и управлять ими. Примеры анонсирования создания собственных сетей для крупных территорий уже есть, я имею в виду Шушары. На таких огромных инвестициях выстраивается и конструктивный диалог с монополистами, поскольку они понимают, что для них формируются новые рынки сбыта.
В целом же можно однозначно сказать, что сегодня альтернативы комплексному освоению территорий фактически не существует. Задача инвесторов сегодня в том, чтобы это сделать максимально эффективно, без концептуальных и экономических ошибок.
Автор: Вероника Шеменева
– Василий Геннадьевич, «Петербургская Недвижимость» – известное и уважаемое на рынке имя. Почему было принято решение о выведении девелоперского подразделения из-под этого брэнда?
– Так сложилось, что на рынке «Петербургскую Недвижимость» больше знают как брокера, и это подтверждалось результатами наших многочисленных исследований. Между тем, доля девелоперского блока в корпорации наиболее велика, поскольку это самый капитализированный и капиталоемкий бизнес. Поэтому потребовалось четкое разделение девелоперского и брокерского направления.
Мы постарались создать четкий и однозначный девелоперский брэнд, отражающий высокие стандарты качества, принятые компанией в соответствии с современными растущими требованиями потребителя. Дело в том, что у потребителя изменился подход к выбору недвижимости. Рынок развивается, и вместе с ним растет потребитель. Он становится все более требовательным и разборчивым, более четко формулирует приоритеты. И если раньше проекты с невнятными параметрами еще могли быть успешно реализованы за счет стабильно высокого спроса, сегодня основной тренд рынка указывает на повышение качества проектов и рост профессионализма девелоперов, как этого требует потребительская среда.
– Каким образом формируются новые стандарты?
– На основании опыта брокера, обладающего общим видением рынка, и опыта девелоперской деятельности. Формирование новых качественных стандартов направлено не просто на создание стандартов жилища, а среды обитания в целом. Качество конечного продукта должно проявляться в соответствии выработанному стандарту всего комплекса работ, начиная с проектирования, заканчивая тем, что принято называть благоустройством. Ключевая компетенция SetlCity заключается в том, чтобы максимально полно раскрыть каждый участок земли, понять его потенциал и отразить в проекте. Проекты, которые будут позиционироваться на рынке под новым брэндом, будут соответствовать этой идеологии. Подготовлена адресная программа объектов, кроме того, особое внимание будет уделяться развитию крупных территорий, где комплексное понимание формирования среды обитания может быть реализовано наиболее полно.
– Какие преимущества имеет комплексное освоение?
– В отличие от уплотнительной застройки, комплексное освоение дает возможность создавать качественно иную среду обитания с развитой инфраструктурой и однородной социальной средой. Последние десять лет в городе велась лишь точечная застройка, не ориентированная на создание комфортных условий для населения в комплексном понимании. Поэтому сегодня городу этого очень не хватает. А время требует нового качества жилья, новых возможностей, не предусмотренных СНиПами тридцатилетней давности. Дом не должен строиться в отрыве от окружающей среды, он требует элементов социальной инфраструктуры, благоустройства территорий. Мы сегодня начинаем говорить о том, что объекты социальной инфраструктуры являются коммерческой недвижимостью, так как дают проекту дополнительные конкурентные преимущества. Детские сады, спортивные комплексы, элементы благоустройства – все это будет крайне востребовано населением новых кварталов, и такие кварталы будут иметь огромные преимущества перед кварталами существующей застройки, где в детские сады и школы выстраиваются очереди, а социальная среда крайне неоднородна.
– Такие проекты будут реализовываться на городской земле или на землях, находящихся в частной собственности?
– Если речь идет о массовой застройке, то однозначно вектор рынка будет смещаться в сторону крупных территорий, не зависимо от того, частные ли это земли или городские. В то же время, важно понимать, что объем городских земель в долгосрочной перспективе конечен. Лет через пять на рынке массового жилья практически все предложение будет представлено проектами развития крупных территорий. И уже в ближайшее время, думаю, мы будем наблюдать развитие сателлитов Петербурга, крупных кварталов, на территории которых возможно возведение миллионов метров жилья.
Что касается центральных районов города, перспективы их развития будут связаны с редевелопментом промзон и расселением аварийного фонда. Но промзоны и аварийные дома – это направления, которые требуют колоссальных инвестиций. Для того чтобы создать на их месте комфортную среду, необходимо кардинально изменить огромные территории. Рациональность вложения средств в такие проекты будет определяться потенциалом территории, потенциалом той среды обитания, которую можно будет на ней создать. Это должны быть уникальные проекты, не имеющие аналогов. Пока это только перспектива рынка, но я думаю, со временем мы придем и к этому.
– Процессы, происходящие на петербургском рынке жилья, иногда сравнивают с маятником: период дефицита сменяется периодом перепроизводства. Каким образом, на Ваш взгляд, можно изменить существующий порядок?
– Решение проблемы перенасыщения и дефицита зависит во многом от регулирующего участия государства. Но речь идет не о контроле сроков строительства и вынесении наказаний провинившимся инвесторам, а о своевременной подготовке инвестиционных возможностей, которых сегодня по-прежнему не хватает. Проблема в том, что каким бы строгим ни был надзор за инвестором, все свои трудности и риски он переложит на конечную цену продаж.
Что касается перенасыщения – думаю, даже кварталы-миллионники, о которых заявляют сегодня инвесторы, в ближайшей перспективе к этому не приведут. Ведь все эти миллионы метров придут на рынок не единовременно, а постепенно, в течение многих лет. Для того, чтобы спрос на новое жилье был удовлетворен, в предложении рынка в каждый момент времени должно находиться около 5-6 млн кв. метров. Это показатель нормального активного растущего рынка. Сегодня предлагается гораздо меньше. Поэтому рынку есть куда развиваться и в количественном, и в качественном отношении.
– Почему большинство застройщиков, если идет речь о комплексном освоении земель, предпочитает общаться с частными собственниками, переводить землю из сельхозназначения в земли поселений, а городская программа, которая очень громко анонсировалась в начале этого года, фактически стоит на месте?
– Сегодняшнее понимание собственности, ее потенциал с точки зрения уверенности застройщиков в своих правах, гораздо выше, чем потенциал городских земель, предоставляемых в аренду на условиях выполнения тех или иных задач, отягощенных невнятными и сложными правилами работы на таких участках. Не предоставление собственности инвесторам сразу отчасти связано с неверием города в силы инвестора, желанием контролировать каждый шаг. Безусловно, контроль нужен, но есть вещи, которые регулирует и сам рынок. На любых неосвоенных территориях, независимо от того, в собственности они или нет, застройщик должен заплатить деньги за никак не подготовленное поле, вкладывать средства в инженерию, отдавать сети городу для последующей эксплуатации, а потом застраивать эту территорию. Это означает, что размер первоначальных инвестиций огромен, и любой застройщик думает только о том, как поскорее вернуть вложения. Многомиллионные инвестиции делаются не для того, чтобы все забросить и смотреть, как трава растет. Экономика и капитал – ключевые рычаги в развитии любого проекта.
На земле, являющейся собственностью, инвестор может прокладывать инженерные сети совместно с монополистами, есть возможность создавать свои сети и управлять ими. Примеры анонсирования создания собственных сетей для крупных территорий уже есть, я имею в виду Шушары. На таких огромных инвестициях выстраивается и конструктивный диалог с монополистами, поскольку они понимают, что для них формируются новые рынки сбыта.
В целом же можно однозначно сказать, что сегодня альтернативы комплексному освоению территорий фактически не существует. Задача инвесторов сегодня в том, чтобы это сделать максимально эффективно, без концептуальных и экономических ошибок.
Автор: Вероника Шеменева
рубрика:
Тенденции и перспективы
