От ячейки к аккредитиву

Развитие ипотечных программ послужило катализатором к появлению новых форм работы в сфере недвижимости. В качестве примера можно назвать ипотечных брокеров. Не остались в стороне и сами процессы расчета за приобретенную недвижимость.
На сегодняшний день работа с «налом» остается доминирующей формой расчетов между сторонами, однако на рынке появляются новые инструменты, исключающие махинации с наличностью и делающие сделку прозрачной для налоговых органов. На прошедшей неделе инвестиционный банк «КИТ Финанс» и компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» подписали соглашение о сотрудничестве, в рамках которого девелопер будет осуществлять ипотечные сделки с использованием аккредитивов банка.
«Поскольку аккредитив является безналичной формой расчетов, то и продавец, и покупатель недвижимости избегают всех рисков, связанных с наличными. Схема расчетов с помощью аккредитива очень проста и уже сейчас начинает составлять серьезную конкуренцию традиционному способу передачи денег через банковскую ячейку, поскольку обладает целым рядом преимуществ», – говорит директор Ипотечного департамента «КИТ Финанс» Михаил Лазаренко.
Суть аккредитива заключается в том, что банк по поручению покупателя переводит средства первоначального взноса и кредита на специальный аккредитивный счет в пользу продавца. Продавец получает извещение об открытии аккредитива и перечень необходимых документов, которые ему необходимо предоставить в банк. После получения этих документов банк перечисляет зарезервированную сумму на счет продавца. В результате продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. А покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств. При этом гарантом в сделке выступает банк. Таким образом, такая форма работы позволяет упростить схему приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредитования, рассказывает директор Санкт-Петербургского отделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Сорокина.
К цивилизации
Безналичные расчеты – это признак того, что рынок становится более цивилизованным, а цивилизация – это плюс в любом случае, комментирует соглашение своих коллег директор АН «Бекар» Ирина Гудкина. На данный момент людей, которые соглашаются на безналичные расчеты, все больше, а основная часть ипотечных клиентов – это как раз и есть категория «продвинутых» покупателей. С другой стороны, есть сторона-продавец. «У нас в России деньги при расчетах предпочитают не просто подержать в руках, а еще и на зуб пробовать», – добавляет скепсиса Ирина Гудкина.
Безопасность расчетов – это тот вопрос, который на протяжении многих лет был камнем преткновения для обеих сторон, при использовании аккредитива безопасность действительно существенно повышается, считают специалисты. Однако сегодня на рынке 90 процентов сделок – это продажи со «встречками», и уговорить стороны на безналичные расчеты будет сложнее.
Банковский аккредитив считается наиболее надежной системой расчетов на сегодняшний день. Но пока что нашими коллегами она практически не применяется на практике, возможно, из-за повышенной «любви» участников рынка к наличности и общего недоверия к безналичным банковским операциям, – размышляет Наталья Кирсанова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости. По ее словам, главное достоинство аккредитива – все платежи осуществляются безналичным путем. Таким образом, продавец и покупатель избавлены от путешествия по городу с «чемоданом» банкнот, а сама процедура расчетов при совершении сделки с недвижимым имуществом становится независимой от «человеческого фактора».
Еще одним плюсом такой схемы является гибкость – она позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена. В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой: безналичная форма исключает все возможные проблемы, которые могли бы возникнуть при расчете. Выдачу банковских документов, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами и тому подобным также следует отнести к преимуществам данной схемы. Но тут не обойтись без эскорт-службы агентства, так как банк не обязан контролировать подлинность предоставленных документов, – считает Наталья Кирсанова.
Существенным недостатком банковского аккредитива при расчетах в сделках с недвижимостью считается то, что в случае срыва сделки или возникновения конфликтной ситуации с продавцом деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд. Следует также отметить, что при использовании описанной схемы необходимо указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах.
Заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала НОМОС-Банка Павел Изюмов считает, что аккредитив обходится несколько дороже, чем расчеты с использованием банковской ячейки или безналичная форма расчетов с перечислением средств на счет продавца недвижимости. К тому же все безналичные расчеты, в том числе и аккредитивами, должны производиться исключительно в валюте Российской Федерации, то есть в рублях, что не всегда устраивает стороны. Однако тот минимум рисков, которые обеспечивает аккредитив, в отличие от любых других форм взаиморасчетов, позволяет говорить о его постепенной популяризации среди населения и увеличении количества проводимых ипотечных сделок именно с использованием аккредитивов.

Автор: Игорь Федоров