Поправки ради доступного жилья

Госдума приняла поправки в Градостроительный кодекс РФ, которые снимают ряд административных барьеров при реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Поправки можно разбить на шесть основных групп.
Экспертиза и контроль
Закон вводит понятие единой государственной экспертизы проектной документации и единого государственного строительного надзора. В Градостроительном Кодексе (ГК), принятом два года назад, написано, что при строительстве никаких видов экспертиз, кроме Государственной экспертизы проектной документации, и никаких видов надзора, кроме Государственного строительного надзора, не допускается. Но пока, до 1 января 2007 года, действуют 35 федеральных законов, которые регулируют проведение десятка отраслевых экспертиз. Этой работой занимается около 14 различных организаций. Что противоречит ГК. И возникшую правовую коллизию должны снять данные поправки.
Развитие застроенных территорий
Поправки в закон решают вопрос развития застроенных территорий. Сегодня, чтобы реконструировать жилой фонд, который занят собственниками, застройщику нужно решить проблему с расселением. Если люди живут по договору соцнайма, государство может выселить их куда угодно в пределах города, даже с уменьшением жилплощади. А если собственники – полноценные хозяева своих квартир и жилплощадь приватизирована, инвестор должен с ними договариваться. Здесь было два варианта. Или инвестор покупает таким собственникам квартиру в другом районе, или гражданам выплачивают деньги по рыночной стоимости их квартиры, определенной независимым оценщиком. Тогда они идут и сами покупают, что хотят.
Но в жилищный пакет 2004 года были внесены поправки, которые запретили изымать участки и квартиры по такой схеме. Тем самым был нанесен удар по возможностям инвесторов. Согласно подготовленным поправкам решение о развитии застроенных территорий принимает орган местного самоуправления или субъект РФ, и допускается изъятие только жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу. Дополнительных оснований для изъятия собственности нет.
Проблема «1 октЯбрЯ»
Поправки снимают «проблему 1 октября». Дело в том, что с 1 октября 2005 года введены требования по предоставлению земельных участков для жилищного строительства только на аукционах. И получилась следующая правовая коллизия: у некоторых фирм еще до этого срока были заключены инвестиционные контракты по расселению, компания тратила средства и время на освобождение территории и подготовку ее к торгам, но на аукционе не имела особых привилегий на покупку земли. Депутаты резонно сочли, что это нечестно, и приняли следующее решение.
Во-первых, предлагается дать право тем, кто заключил контракт до 30 декабря 2004 года, получить земельный участок без торгов на срок до 30 декабря 2007 года (если инвестор полностью исполнил обязательства, предусмотренные контрактом).
Во-вторых, если до 1 октября 2005 года компанией было получено решение о предварительном согласовании места размещения объекта, то можно заключить договор аренды земельного участка без торгов на срок до 1 марта 2007 года. Правда, тут есть два условия: разрешение на жилищное строительство должно быть получено в течение шести месяцев со дня заключения договора аренды, а если жилье не введено в эксплуатацию в течение двух лет после получения разрешения на строительство, то взимается повышенная арендная плата (если не введено и после трех лет – размер арендной платы увеличивается еще в два раза).
Эти меры позволят ввести в оборот участки, «зарезервированные» за компаниями, которые не собирались строить жилье в ближайшие два года.
Жилье длЯ оЧередников
Поправки отменяют «отчуждение жилья для очередников». Сейчас повсеместно распространена практика, когда при строительстве нового жилья город забирает у инвестора значительную часть квартир для социальных групп и очередников. Согласно новым поправкам инвестор может быть обременен строительством садика, школы или поликлиники в квартале застройки, но только не жильем. Тем более что, по экспертным данным, эти социальные квартиры на 70 процентов уходят «налево».
Сельхозземли –
под жилье
В поправках прописаны механизмы вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в оборот для целей жилищного строительства. В новой редакции закона будет прописано, что полномочия по распоряжению этими землями будут на полтора года переданы субъектам федерации. (Включать их в городскую черту можно будет с 1 мая по 1 ноября 2007 года). За это время, если субъект заинтересован в развитии жилищного строительства и вокруг него есть соответствующие земли, он должен успеть сделать три основные вещи: прекратить права регистрации федеральной собственности, включить землю в городскую черту, подготовить и провести аукционы на право застройки. Если не успеют – земли снова отойдут в федеральную собственность. Речь идет примерно о 10 процентах российской земли, которой владеют 1100 федеральных сельскохозяйственных учреждений и предприятий. Подавляющая часть этих организаций использует землю не по назначению.
Чтобы случайно не лишить права распоряжаться землей и грамотно работающие структуры, Правительство РФ установит перечень ГУПов, земли которых не будут подлежать отчуждению.
Залог земельных
уЧастков
Сегодня одна из основных проблем, тормозящих процесс жилищного строительства – отсутствие сетей. Прокладывать их должны муниципалитеты. Но они все время ссылаются на отсутствие денег. Их можно было бы получить в банках, заложив земельный участок. Но до сих пор закон «Об ипотеке» это запрещал. Боялись запуска схем «скрытой приватизации». Теперь же решено сделать небольшое исключение: разрешен залог земельных участков только для получения средств на прокладывание сетей, и только в случаях с жилищным строительством.

Автор: Наталья Ковтун