Дом сдан. Что делать?
03.12.2006
Сдача жилого дома в эксплуатацию – проблемы переходного периода. В этот временной промежуток необходимо решить много вопросов, начиная от вопросов по срокам и заканчивая решениями проблем качества строительства. На одноименном семинаре эксперты затронули данные вопросы, пути их решения и дали практические рекомендации дольщикам.
СроЧное дело
Председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Юрий Грудин рассказал, что строительные компании при продаже жилья на первичном рынке в качестве окончания срока строительства указывают срок окончания действия инвестиционного договора с городом. В реальности строительная компания не сдает дом в срок, задержка составляет от трех до 12 и более месяцев.
По мнению эксперта, это связано с тем, что исполнительная власть, заключая инвестиционный контракт, исходит, как правило, из теории и сроков, которые прописаны в правовых актах. Но жизнь вносит свои коррективы. Как правило, этих сроков строителям по тем или иным причинам не хватает.
В итоге растет недовольство дольщиков, не получающих жилье в срок. Прописанные в инвестиционном контракте сроки дольщики понимают буквально – передача квартиры в эти сроки, но, как правило, имеется в виду срок сдачи дома госкомиссии. Затем происходит небыстрый процесс передачи квартир дольщикам. В основном он составляет от трех месяцев до года.
За это время строителям нужно решить массу проблем. Как минимум три месяца уходит на доделки по объекту, сезонные работы. Далее строителям нужно закрыть отношения с городом – инвестиционный контракт. Самая большая проблема – подключение дома к инженерным сетям по постоянной схеме, особенно это касается энергоресурсов.
Решение этой проблемы оказывает наибольшее влияние на срок передачи квартир. По статистике в Санкт-Петербурге сейчас 109 домов, которые давно сданы госкомиссии, но подключены к электроэнергии по временной схеме. Примерно через шесть месяцев после сдачи дома госкомиссии дольщики начинают давить на строительную компанию, чтобы она передала квартиры.
Люди начинают вселяться. По правилам Энергонадзора и Петроэлектросбыта после этого невозможно подключить дом по постоянной схеме к электроснабжению, процесс становится неконтролируемым.
Юрий Грудин ожидает, что с введением 214 ФЗ «О долевом строительстве…» сроки сдачи строителями будут прописываться более четко. Сейчас ожидается вал исковых заявлений в суды по поводу срока сдачи объекта. «Люди заплатили колоссальные деньги и не получили жилье в срок», – говорит он.
Это вызывает как минимум раздражение и ведет к прямым финансовым потерям. В общество потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти граждане обращаются с вопросом, как решить эту проблему. Для эксперта очевидно решение проблемы только в судебном порядке. В ст. 28 214 ФЗ прописаны санкции за нарушение сроков. Данный закон переводит дольщиков из разряда инвесторов в число потребителей. В связи с этим судебные перспективы у таких дел положительные, отмечает он.
Строители начнут указывать реальные сроки, когда почувствуют ощутимое давление – финансовое и судебное. Срок сдачи дома в эксплуатацию влияет на ценообразование – чем он ближе, тем дороже. Строители получают дополнительную прибыль за указанные, порой утопичные сроки сдачи дома.
Также очень важно, чтобы процесс передачи дома в эксплуатацию строительной компанией был прозрачным, тогда он не будет напоминать театр военных действий. Возможно, многие проблемы будут решаться в мирной обстановке.
КаЧественный подход
Начальник управления контроля качества ЭСОН Наталья Фертикова отметила, что качество сдаваемого жилья не выдерживает никакой критики. Цены на жилье растут, но, к сожалению, на улучшение качества они не влияют. Очень важно решать вопросы по устранению строительных недоделок до подписания акта приемки квартиры. После подписания акта все недоделки, вне зависимости от того, что говорят и обещают представители строительных компаний, являются проблемой дольщика.
В ЭСОН обращаются ТСЖ, ведется работа по претензиям до подписания приемочного акта. После его подписания все проблемы придется решать ТСЖ. При отсутствии документов на дом в дальнейшем могут возникнуть проблемы с его эксплуатацией.
«Прежде чем начинать работу со строителями, даже если вы не хотите скандала, потребуйте документацию на дом, – подчеркивает Наталья Фертикова. – Если ее нет, потом вы не сможете заказать экспертизу проекта и т.д. Тем более что сейчас дома строятся со сложным оборудованием, электронными системами».
К сожалению, в судебном порядке нет положительных решений по вопросам качества строительства. Самое оптимальное решение – досудебный порядок. Не надо подписывать акт, пока не решены все вопросы, чтобы потом не начались поборы с первого дня.
Из основных проблем по качеству Наталья Фертикова выделила проблемы с кровлей – 80 процентов новых домов. Крыша у нас в городе не делается так, как надо. В лучшем случае то, что сдается, требует текущего ремонта, а 50 процентов кровли требуется делать заново. Протечки сразу меняют свойства пароизоляции, теплоизоляции, промерзает крыша.
Очень плохая ситуация с вентиляционными системами. Если системы, которые подписываются на дом, контролируются, то в том, что касается вентиляционных систем в квартирах, в этом году каждая пятая квартира – с проблемами.
Если говорить об общем имуществе дома, как правило, проблемы с лестничными клетками, лифтовыми помещениями и т.д. Например, вместо укладки плитки просто сделана стяжка, а то и ее не делают.
ЮридиЧеские моменты
Главный специалист управления по делам ТСЖ Жилищного комитета Денис Шабуров полагает, что экономика, в том числе экономика управления в многоквартирном доме, идет вслед за правом. До 1 марта 2005 года действовал закон, который предполагал возможность создания ТСЖ застройщиком в период строительства дома.
В дальнейшем застройщик передавал дом в управление ТСЖ, давал необходимую техническую документацию на здание. По мере вселения жильцов происходили перевыборы правления и начиналось полноценное функционирование. После 1 марта 2005 года данный закон отменили, вступил в силу Жилищный Кодекс РФ.
В нем есть 139 статья, наделяющая лиц, принявших участие в финансировании долевого строительства многоквартирного дома правом создать ТСЖ. Однако если посмотреть нормы ЖК в совокупности, получается парадокс – они конфликтуют друг с другом.
Статья 143, ч. 1. определяет, что членом ТСЖ может быть только собственник квартиры в многоквартирном доме. Статья 147 определяет, что правление избирается из числа членов ТСЖ, и правление из своего состава избирает председателя. Мы приходим к выводу, что членами ТСЖ и правления могут быть только собственники помещений в доме.
Закон не предоставляет такой возможности лицу, которому будет принадлежать право собственности. Более того, ст. 141, ч. 2. ЖК устанавливает, что если членами ТСЖ является менее 50 процентов собственников помещений в доме, то данное ТСЖ подлежит ликвидации. Таким образом, согласно статье 139 можно создать ТСЖ в строящемся доме, но по закону в нем не может быть членов и органов управления.
Тогда непонятно, каким образом можно принимать решения, связанные с управлением домом, и как такое ТСЖ будет функционировать. Денис Шабуров высказал свою позицию о том, что предусмотрено право создания, но оно не имеет своего юридического наполнения. В связи с этим надо исключить статьтю 139 из ЖК как нерабочую.
Другой вариант – прописать отдельный раздел, поскольку одной статьей здесь не ограничиться, детально регламентирующий вопросы эксплуатации многоквартирного дома. Например, обязанность платить по закону возникает только у собственника квартиры в новом доме. Если вы дольщик, то ваша обязанность платить может возникнуть только из договора. Возможные санкции за неуплаты тоже должны быть прописаны в заключенном договоре долевого участия.
Эта ситуация приводит к тому, что лицо заключает ДДУ. По закону он платить еще не обязан. Если по договору он этого тоже не должен делать за содержание, подключение и т.д., то юридической обязанности платить у него не существует. Вообще, если новый дом не зарегистрирован в собственность, то юридически его нет.
Автор: Дмитрий Малышев
СроЧное дело
Председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Юрий Грудин рассказал, что строительные компании при продаже жилья на первичном рынке в качестве окончания срока строительства указывают срок окончания действия инвестиционного договора с городом. В реальности строительная компания не сдает дом в срок, задержка составляет от трех до 12 и более месяцев.
По мнению эксперта, это связано с тем, что исполнительная власть, заключая инвестиционный контракт, исходит, как правило, из теории и сроков, которые прописаны в правовых актах. Но жизнь вносит свои коррективы. Как правило, этих сроков строителям по тем или иным причинам не хватает.
В итоге растет недовольство дольщиков, не получающих жилье в срок. Прописанные в инвестиционном контракте сроки дольщики понимают буквально – передача квартиры в эти сроки, но, как правило, имеется в виду срок сдачи дома госкомиссии. Затем происходит небыстрый процесс передачи квартир дольщикам. В основном он составляет от трех месяцев до года.
За это время строителям нужно решить массу проблем. Как минимум три месяца уходит на доделки по объекту, сезонные работы. Далее строителям нужно закрыть отношения с городом – инвестиционный контракт. Самая большая проблема – подключение дома к инженерным сетям по постоянной схеме, особенно это касается энергоресурсов.
Решение этой проблемы оказывает наибольшее влияние на срок передачи квартир. По статистике в Санкт-Петербурге сейчас 109 домов, которые давно сданы госкомиссии, но подключены к электроэнергии по временной схеме. Примерно через шесть месяцев после сдачи дома госкомиссии дольщики начинают давить на строительную компанию, чтобы она передала квартиры.
Люди начинают вселяться. По правилам Энергонадзора и Петроэлектросбыта после этого невозможно подключить дом по постоянной схеме к электроснабжению, процесс становится неконтролируемым.
Юрий Грудин ожидает, что с введением 214 ФЗ «О долевом строительстве…» сроки сдачи строителями будут прописываться более четко. Сейчас ожидается вал исковых заявлений в суды по поводу срока сдачи объекта. «Люди заплатили колоссальные деньги и не получили жилье в срок», – говорит он.
Это вызывает как минимум раздражение и ведет к прямым финансовым потерям. В общество потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти граждане обращаются с вопросом, как решить эту проблему. Для эксперта очевидно решение проблемы только в судебном порядке. В ст. 28 214 ФЗ прописаны санкции за нарушение сроков. Данный закон переводит дольщиков из разряда инвесторов в число потребителей. В связи с этим судебные перспективы у таких дел положительные, отмечает он.
Строители начнут указывать реальные сроки, когда почувствуют ощутимое давление – финансовое и судебное. Срок сдачи дома в эксплуатацию влияет на ценообразование – чем он ближе, тем дороже. Строители получают дополнительную прибыль за указанные, порой утопичные сроки сдачи дома.
Также очень важно, чтобы процесс передачи дома в эксплуатацию строительной компанией был прозрачным, тогда он не будет напоминать театр военных действий. Возможно, многие проблемы будут решаться в мирной обстановке.
КаЧественный подход
Начальник управления контроля качества ЭСОН Наталья Фертикова отметила, что качество сдаваемого жилья не выдерживает никакой критики. Цены на жилье растут, но, к сожалению, на улучшение качества они не влияют. Очень важно решать вопросы по устранению строительных недоделок до подписания акта приемки квартиры. После подписания акта все недоделки, вне зависимости от того, что говорят и обещают представители строительных компаний, являются проблемой дольщика.
В ЭСОН обращаются ТСЖ, ведется работа по претензиям до подписания приемочного акта. После его подписания все проблемы придется решать ТСЖ. При отсутствии документов на дом в дальнейшем могут возникнуть проблемы с его эксплуатацией.
«Прежде чем начинать работу со строителями, даже если вы не хотите скандала, потребуйте документацию на дом, – подчеркивает Наталья Фертикова. – Если ее нет, потом вы не сможете заказать экспертизу проекта и т.д. Тем более что сейчас дома строятся со сложным оборудованием, электронными системами».
К сожалению, в судебном порядке нет положительных решений по вопросам качества строительства. Самое оптимальное решение – досудебный порядок. Не надо подписывать акт, пока не решены все вопросы, чтобы потом не начались поборы с первого дня.
Из основных проблем по качеству Наталья Фертикова выделила проблемы с кровлей – 80 процентов новых домов. Крыша у нас в городе не делается так, как надо. В лучшем случае то, что сдается, требует текущего ремонта, а 50 процентов кровли требуется делать заново. Протечки сразу меняют свойства пароизоляции, теплоизоляции, промерзает крыша.
Очень плохая ситуация с вентиляционными системами. Если системы, которые подписываются на дом, контролируются, то в том, что касается вентиляционных систем в квартирах, в этом году каждая пятая квартира – с проблемами.
Если говорить об общем имуществе дома, как правило, проблемы с лестничными клетками, лифтовыми помещениями и т.д. Например, вместо укладки плитки просто сделана стяжка, а то и ее не делают.
ЮридиЧеские моменты
Главный специалист управления по делам ТСЖ Жилищного комитета Денис Шабуров полагает, что экономика, в том числе экономика управления в многоквартирном доме, идет вслед за правом. До 1 марта 2005 года действовал закон, который предполагал возможность создания ТСЖ застройщиком в период строительства дома.
В дальнейшем застройщик передавал дом в управление ТСЖ, давал необходимую техническую документацию на здание. По мере вселения жильцов происходили перевыборы правления и начиналось полноценное функционирование. После 1 марта 2005 года данный закон отменили, вступил в силу Жилищный Кодекс РФ.
В нем есть 139 статья, наделяющая лиц, принявших участие в финансировании долевого строительства многоквартирного дома правом создать ТСЖ. Однако если посмотреть нормы ЖК в совокупности, получается парадокс – они конфликтуют друг с другом.
Статья 143, ч. 1. определяет, что членом ТСЖ может быть только собственник квартиры в многоквартирном доме. Статья 147 определяет, что правление избирается из числа членов ТСЖ, и правление из своего состава избирает председателя. Мы приходим к выводу, что членами ТСЖ и правления могут быть только собственники помещений в доме.
Закон не предоставляет такой возможности лицу, которому будет принадлежать право собственности. Более того, ст. 141, ч. 2. ЖК устанавливает, что если членами ТСЖ является менее 50 процентов собственников помещений в доме, то данное ТСЖ подлежит ликвидации. Таким образом, согласно статье 139 можно создать ТСЖ в строящемся доме, но по закону в нем не может быть членов и органов управления.
Тогда непонятно, каким образом можно принимать решения, связанные с управлением домом, и как такое ТСЖ будет функционировать. Денис Шабуров высказал свою позицию о том, что предусмотрено право создания, но оно не имеет своего юридического наполнения. В связи с этим надо исключить статьтю 139 из ЖК как нерабочую.
Другой вариант – прописать отдельный раздел, поскольку одной статьей здесь не ограничиться, детально регламентирующий вопросы эксплуатации многоквартирного дома. Например, обязанность платить по закону возникает только у собственника квартиры в новом доме. Если вы дольщик, то ваша обязанность платить может возникнуть только из договора. Возможные санкции за неуплаты тоже должны быть прописаны в заключенном договоре долевого участия.
Эта ситуация приводит к тому, что лицо заключает ДДУ. По закону он платить еще не обязан. Если по договору он этого тоже не должен делать за содержание, подключение и т.д., то юридической обязанности платить у него не существует. Вообще, если новый дом не зарегистрирован в собственность, то юридически его нет.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Статистика и аналитика
