Строителям нужен конструктивный диалог с властью
10.12.2006
Совершенствование законодательной базы в сфере строительства вселяет надежды на то, что в ближайшее время строители наконец решат наболевшие проблемы. Президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев отмечает, что именно в последние годы наладился конструктивный диалог власти и бизнеса. Это, в свою очередь, прямо отражается на развитии строительной отрасли не только Санкт-Петербурга, но и всей страны. Максим Шубарев подвел итоги работы петербургских строителей в уходящем году и перечислил наиболее актуальные проблемы инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга.
«В течение прошедшего года проведена серьезная работа по выработке предложений поправок в Градостроительный кодекс. Законопроект об изменениях был принят в третьем чтении 24 ноября, а 28-го уже направлен в Совет Федерации.
В рамках законопроекта предложено создать льготные условия для инвесторов при приобретении участков, занятых аварийным жильем, то есть о предоставлении таких участков в рамках развития территорий. Решение о комплексном освоении таких территорий в целях жилищного строительства должны принимать органы местного самоуправления. Такой подход позволит серьезно продвинуться в решении ряда вопросов: и дефицита земли, и переселения граждан из аварийного жилого фонда, и строительства социального жилья. Было предложено предоставлять вне процедуры аукционов земельные участки, оформление по которым началось до 30 декабря 2004 года, а также возможность ведения застройки без предварительного перевода земли в категорию поселений, что позволит вовлечь в жилищное строительство земли сельскохозяйственного назначения.
Внесены поправки, нацеленные на снижение административных барьеров. Это ввод единой государственной экспертизы проектной документации, а также единого государственного строительного надзора, заменяющего при строительстве многочисленные виды государственного надзора.
Однако здесь очень важно, чтобы все преобразования прошли в короткий переходный период и не разрушали тот положительный потенциал, который наработан в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Коллеги согласятся со мной, что это один из немногих надзорных органов в городе, где можно разговаривать на одном профессиональном языке и где застройщику всегда оказывается поддержка. Особая благодарность от всей Ассоциации ее руководителю Александру Ивановичу Орту и его заместителям.
Все в руках строителей
Отмена лицензирования, которая произойдет в ближайшее время, остро ставит для нашей отрасли вопрос саморегулирования. В свете отсутствия закона о саморегулируемых организациях на уровне всех отраслей, необходим специальный закон о саморегулировании в строительной отрасли. Базовая инфраструктура для перехода в этот режим практически сформирована, необходимо лишь закрепить систему контроля законодательно. Базовой саморегулируемой организацией может стать Российский союз строителей, в который войдут представители стройиндустрии всех регионов страны. Теперь важно определиться с этим в Санкт-Петербурге, однозначно, это должна быть единая система.
Отлаженная система саморегулирования приведет к таким позитивным тенденциям, как рост профессионализма участников рынка, укрупнение компаний и уход с рынка непрофессионалов. Со временем это позволит сформировать четкие профессиональные ниши, в которых сконцентрируются внятные узнаваемые брэнды: девелоперы, генподрядные, подрядные организации, поставщики стройматериалов, производители стройматериалов и т.д.
Надежды на энергетиков
За последний год отмечается ряд сдвигов по проблеме энергетики. Определенные надежды мы возлагаем на специальную комиссию, созданную по распоряжению губернатора Санкт-Петербурга осенью этого года. В комиссию вошел глава Ленэнерго, представители нашей Ассоциации, представители Союзпетростроя. Первое заседание комиссии прошло в ноябре. В рамках комиссии мы ведем мониторинг текущей ситуации на объектах, вырабатываем методические решения, способные ускорить процесс подключения объектов к сетям на этапе строительства, оптимизируем отношения с компаниями энергетического комплекса. К сожалению, конкретными результатами пока похвастаться не можем, но хочу отметить конструктивное настроение, в котором происходит диалог с Ленэнерго. Это вселяет определенные надежды.
Осенью в Санкт-Петербурге поставили мировой рекорд по скорости монтажа трансформаторной подстанции – всего за 14 часов. Рекорд поставлен компанией УНР-427. Опыт оптимизации и значительного ускорения процесса согласования с контролирующими органами, полученный этой компанией в данном проекте, имеет большое значение для всего строительного комплекса в целом. Мы планируем использовать этот опыт для разработки методических рекомендаций другим компаниям.
Что касается отношений между компаниями энергетического комплекса, здесь еще много проблем. Для ускорения процесса перехода от временной системы подключения к постоянной, например, необходимо работать над оптимизацией методологии и процедурного механизма компании «Петроэлектросбыт».
СогласованиЯ
без проволоЧек
Условия работы на строительном рынке остаются сложными. Позитивное влияние на отрасль оказало бы сокращение процедуры согласования граддокументации, в идеале – до нескольких месяцев против сегодняшних полутора – двух лет. Сегодня же в городе существует порядка 200 положений и инструкций, регламентирующих деятельность инвесторов и застройщиков. А самое парадоксальное заключается в том, что порядка 36 документов (!) созданы в целях упростить работу с документами.
За прошедший год так и не удалось ускорить процесс подготовки проектов планировки, хотя для этого и были разработаны специальные регламенты. Единого мнения комитетов Администрации в отношении работы с проектами планировки нет. Каждый высказывает свое мнение, это рождает бесконечное количество замечаний, порой противоречащих друг другу. Отдельного внимания требует проблема подготовки проектов планировки в центре города – процедура колоссально сложная и требует упрощения. Сроки по согласованию документов в контролирующих инстанциях не выдерживаются, работа носит несистемный характер.
Однако мы видим, что есть потенциал для ускорения процессов согласования. Например, очень оперативно, эффективно и по существу идет работа по согласованию стратегических проектов. Намного конструктивнее и быстрее проходит работа при подготовке пакетов документации на торги, по сравнению с обычными пакетами от инвесторов. Значит, возможности ускориться есть. Эти возможности должны распространяться и на обычные проекты обычных инвесторов. Именно они готовят сегодня доминирующую часть граддокументации по городским территориям, и именно такие проекты сегодня и в будущем будут играть определяющую роль в формировании городской среды.
Мы с большим удовольствием отмечаем, что за последние два года нам удалось выстроить конструктивный диалог с властью, к нам прислушиваются, все значимые решения и распоряжения, касающиеся строительной отрасли, согласовываются с профессиональным сообществом.
Накануне Съезда строителей удалось серьезно продвинуться в вопросе ускорения сроков подготовки проектов планировки. В рамках совещания, на котором присутствовали вице-губернатор и главный архитектор города, удалось наметить конкретные шаги, которые смогут, с одной стороны, оптимизировать процесс согласования внутри Администрации, с другой стороны, позволят ускорить процесс согласования самими инвесторами за счет работы напрямую с Комитетом по градостроительству и архитектуре.
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров поставил задачу до конца года разработать инструкции, затем в течение месяца откорректировать их.
Также состоялось заседание комиссии по подготовке правил землепользования и застройки в Санкт-Петербурге. Диалог был очень конструктивным. Все предложения Ассоциации были приняты, параметры земельных участков согласованы с бизнесом и устраивают его.
Ускорение процедуры согласования граддокументации – очень актуальная задача еще и потому, что рынок начинает переходить от уплотнения к комплексному развитию крупных территорий. В рамках таких проектов особенно необходимо быстрое и эффективное прохождение согласований. Не исключение – территории в центре города, которые нуждаются в активнейшем развитии.
В соответствии с этим требуется пересмотр инвестиционной политики и создание действенного и отлаженного механизма реконструкции и развития территорий центра. Речь идет в первую очередь о полноценном зачете затрат инвесторов.
Здесь нельзя не отметить серьезные сдвиги. В рамках взаимодействия с Комитетом по строительству и при активнейшей поддержке губернатора Валентины Матвиенко удалось решить вопрос зачета квартир по рыночной стоимости при расселении аварийного муниципального жиля.
Однако остаются нерешенными вопросы взаимоотношений с частными собственниками, вопросы нормативов предоставления жилых площадей. По факту инвестор вынужден предоставлять площади, существенно превышающие предписанные, поскольку сформулированные нормативы аналогов на рынке не находят.
Декларируется зачет затрат по всем прочим позициям, таким, как снос, укрепление фундаментов соседних объектов, замена сетей и многое другое. Однако по факту оценщики не в состоянии согласовать зачет этих затрат в КУГИ и ГУИОНе.
Разумно было бы стимулировать строительство новых парковочных мест, способных частично разгрузить центральные магистрали. Например, при оценке рыночной стоимости земли и реализуемого на ней проекта можно было бы снизить ставку рыночной оценки в отношении площадей парковки. А сегодня методика расчета этой ставки такова, что зачастую инвестору выгоднее ограничиться жилыми площадями, без парковочных мест.
В заключение хочу обратить внимание на частные земли в границах города. Порой складывается впечатление, что город относится к проектам на таких землях как к второстепенным. Но хотя данные земли и не зависят от инвестиционных условий, это не значит, что они могут развиваться в отрыве от текущей ситуации. Важно помнить, что дальнейшие перспективы развития городских районов, где участков под застройку практически не осталось, будут связаны именно с частными землями. Факт остается фактом: инвесторы рассматривают сегодня эти земли как надежный объект вложения средств, и это должно находить понимание. Эти земли необходимо учитывать в долгосрочных планах города, выстраивать с действующими на них инвесторами конструктивный диалог, вести по отношению к ним системную поддерживающую политику».
Автор:
«В течение прошедшего года проведена серьезная работа по выработке предложений поправок в Градостроительный кодекс. Законопроект об изменениях был принят в третьем чтении 24 ноября, а 28-го уже направлен в Совет Федерации.
В рамках законопроекта предложено создать льготные условия для инвесторов при приобретении участков, занятых аварийным жильем, то есть о предоставлении таких участков в рамках развития территорий. Решение о комплексном освоении таких территорий в целях жилищного строительства должны принимать органы местного самоуправления. Такой подход позволит серьезно продвинуться в решении ряда вопросов: и дефицита земли, и переселения граждан из аварийного жилого фонда, и строительства социального жилья. Было предложено предоставлять вне процедуры аукционов земельные участки, оформление по которым началось до 30 декабря 2004 года, а также возможность ведения застройки без предварительного перевода земли в категорию поселений, что позволит вовлечь в жилищное строительство земли сельскохозяйственного назначения.
Внесены поправки, нацеленные на снижение административных барьеров. Это ввод единой государственной экспертизы проектной документации, а также единого государственного строительного надзора, заменяющего при строительстве многочисленные виды государственного надзора.
Однако здесь очень важно, чтобы все преобразования прошли в короткий переходный период и не разрушали тот положительный потенциал, который наработан в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Коллеги согласятся со мной, что это один из немногих надзорных органов в городе, где можно разговаривать на одном профессиональном языке и где застройщику всегда оказывается поддержка. Особая благодарность от всей Ассоциации ее руководителю Александру Ивановичу Орту и его заместителям.
Все в руках строителей
Отмена лицензирования, которая произойдет в ближайшее время, остро ставит для нашей отрасли вопрос саморегулирования. В свете отсутствия закона о саморегулируемых организациях на уровне всех отраслей, необходим специальный закон о саморегулировании в строительной отрасли. Базовая инфраструктура для перехода в этот режим практически сформирована, необходимо лишь закрепить систему контроля законодательно. Базовой саморегулируемой организацией может стать Российский союз строителей, в который войдут представители стройиндустрии всех регионов страны. Теперь важно определиться с этим в Санкт-Петербурге, однозначно, это должна быть единая система.
Отлаженная система саморегулирования приведет к таким позитивным тенденциям, как рост профессионализма участников рынка, укрупнение компаний и уход с рынка непрофессионалов. Со временем это позволит сформировать четкие профессиональные ниши, в которых сконцентрируются внятные узнаваемые брэнды: девелоперы, генподрядные, подрядные организации, поставщики стройматериалов, производители стройматериалов и т.д.
Надежды на энергетиков
За последний год отмечается ряд сдвигов по проблеме энергетики. Определенные надежды мы возлагаем на специальную комиссию, созданную по распоряжению губернатора Санкт-Петербурга осенью этого года. В комиссию вошел глава Ленэнерго, представители нашей Ассоциации, представители Союзпетростроя. Первое заседание комиссии прошло в ноябре. В рамках комиссии мы ведем мониторинг текущей ситуации на объектах, вырабатываем методические решения, способные ускорить процесс подключения объектов к сетям на этапе строительства, оптимизируем отношения с компаниями энергетического комплекса. К сожалению, конкретными результатами пока похвастаться не можем, но хочу отметить конструктивное настроение, в котором происходит диалог с Ленэнерго. Это вселяет определенные надежды.
Осенью в Санкт-Петербурге поставили мировой рекорд по скорости монтажа трансформаторной подстанции – всего за 14 часов. Рекорд поставлен компанией УНР-427. Опыт оптимизации и значительного ускорения процесса согласования с контролирующими органами, полученный этой компанией в данном проекте, имеет большое значение для всего строительного комплекса в целом. Мы планируем использовать этот опыт для разработки методических рекомендаций другим компаниям.
Что касается отношений между компаниями энергетического комплекса, здесь еще много проблем. Для ускорения процесса перехода от временной системы подключения к постоянной, например, необходимо работать над оптимизацией методологии и процедурного механизма компании «Петроэлектросбыт».
СогласованиЯ
без проволоЧек
Условия работы на строительном рынке остаются сложными. Позитивное влияние на отрасль оказало бы сокращение процедуры согласования граддокументации, в идеале – до нескольких месяцев против сегодняшних полутора – двух лет. Сегодня же в городе существует порядка 200 положений и инструкций, регламентирующих деятельность инвесторов и застройщиков. А самое парадоксальное заключается в том, что порядка 36 документов (!) созданы в целях упростить работу с документами.
За прошедший год так и не удалось ускорить процесс подготовки проектов планировки, хотя для этого и были разработаны специальные регламенты. Единого мнения комитетов Администрации в отношении работы с проектами планировки нет. Каждый высказывает свое мнение, это рождает бесконечное количество замечаний, порой противоречащих друг другу. Отдельного внимания требует проблема подготовки проектов планировки в центре города – процедура колоссально сложная и требует упрощения. Сроки по согласованию документов в контролирующих инстанциях не выдерживаются, работа носит несистемный характер.
Однако мы видим, что есть потенциал для ускорения процессов согласования. Например, очень оперативно, эффективно и по существу идет работа по согласованию стратегических проектов. Намного конструктивнее и быстрее проходит работа при подготовке пакетов документации на торги, по сравнению с обычными пакетами от инвесторов. Значит, возможности ускориться есть. Эти возможности должны распространяться и на обычные проекты обычных инвесторов. Именно они готовят сегодня доминирующую часть граддокументации по городским территориям, и именно такие проекты сегодня и в будущем будут играть определяющую роль в формировании городской среды.
Мы с большим удовольствием отмечаем, что за последние два года нам удалось выстроить конструктивный диалог с властью, к нам прислушиваются, все значимые решения и распоряжения, касающиеся строительной отрасли, согласовываются с профессиональным сообществом.
Накануне Съезда строителей удалось серьезно продвинуться в вопросе ускорения сроков подготовки проектов планировки. В рамках совещания, на котором присутствовали вице-губернатор и главный архитектор города, удалось наметить конкретные шаги, которые смогут, с одной стороны, оптимизировать процесс согласования внутри Администрации, с другой стороны, позволят ускорить процесс согласования самими инвесторами за счет работы напрямую с Комитетом по градостроительству и архитектуре.
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров поставил задачу до конца года разработать инструкции, затем в течение месяца откорректировать их.
Также состоялось заседание комиссии по подготовке правил землепользования и застройки в Санкт-Петербурге. Диалог был очень конструктивным. Все предложения Ассоциации были приняты, параметры земельных участков согласованы с бизнесом и устраивают его.
Ускорение процедуры согласования граддокументации – очень актуальная задача еще и потому, что рынок начинает переходить от уплотнения к комплексному развитию крупных территорий. В рамках таких проектов особенно необходимо быстрое и эффективное прохождение согласований. Не исключение – территории в центре города, которые нуждаются в активнейшем развитии.
В соответствии с этим требуется пересмотр инвестиционной политики и создание действенного и отлаженного механизма реконструкции и развития территорий центра. Речь идет в первую очередь о полноценном зачете затрат инвесторов.
Здесь нельзя не отметить серьезные сдвиги. В рамках взаимодействия с Комитетом по строительству и при активнейшей поддержке губернатора Валентины Матвиенко удалось решить вопрос зачета квартир по рыночной стоимости при расселении аварийного муниципального жиля.
Однако остаются нерешенными вопросы взаимоотношений с частными собственниками, вопросы нормативов предоставления жилых площадей. По факту инвестор вынужден предоставлять площади, существенно превышающие предписанные, поскольку сформулированные нормативы аналогов на рынке не находят.
Декларируется зачет затрат по всем прочим позициям, таким, как снос, укрепление фундаментов соседних объектов, замена сетей и многое другое. Однако по факту оценщики не в состоянии согласовать зачет этих затрат в КУГИ и ГУИОНе.
Разумно было бы стимулировать строительство новых парковочных мест, способных частично разгрузить центральные магистрали. Например, при оценке рыночной стоимости земли и реализуемого на ней проекта можно было бы снизить ставку рыночной оценки в отношении площадей парковки. А сегодня методика расчета этой ставки такова, что зачастую инвестору выгоднее ограничиться жилыми площадями, без парковочных мест.
В заключение хочу обратить внимание на частные земли в границах города. Порой складывается впечатление, что город относится к проектам на таких землях как к второстепенным. Но хотя данные земли и не зависят от инвестиционных условий, это не значит, что они могут развиваться в отрыве от текущей ситуации. Важно помнить, что дальнейшие перспективы развития городских районов, где участков под застройку практически не осталось, будут связаны именно с частными землями. Факт остается фактом: инвесторы рассматривают сегодня эти земли как надежный объект вложения средств, и это должно находить понимание. Эти земли необходимо учитывать в долгосрочных планах города, выстраивать с действующими на них инвесторами конструктивный диалог, вести по отношению к ним системную поддерживающую политику».
Автор:
рубрика:
Актуальная тема
