О некоторых проблемах
10.12.2006
Между строителями и Ассоциацией риэлтеров существует полное взаимопонимание, потому что они делают одно общее дело на благо города. Сегодня рынок недвижимости очень активно реагирует на действия государства, и его перспективы, в первую очередь, зависят от активной градостроительной политики, – так охарактеризовал ситуацию на рынке недвижимости президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко.
От консервации
к развитию
Сегодня политика в сфере градостроительства носит во многом охранно-ограничительный характер. Инициаторы проектов и девелоперы сталкиваются со множеством градостроительных, инженерных, правовых проблем, что существенно уменьшает инвестиционную привлекательность петербургского рынка, толкает вверх цены жилой недвижимости и арендные ставки коммерческой недвижимости. Рынок испытывает острый дефицит инженерно и юридически подготовленных земельных участков, в том числе для комплексной территориальной застройки. Принятие нового Генплана открывает возможности для вовлечения в деловой оборот новых территорий, однако нужны административные меры и бюджетные инвестиции для того, чтобы этот процесс набрал динамику. Городу необходимо опережающее развитие транспортной и инженерной инфраструктуры для того, чтобы девелоперы могли стратегически планировать свою деятельность и работать с крупными территориальными проектами из-за наших ограничений. Некоторые московские участники рынка высказывают мысль о том, что в Петербурге нет по-настоящему качественных форматных, правильных проектов.
Множество центров
Продление сегодняшней ситуации, когда исторический центр концентрирует в себе сразу несколько функций – жилую, деловую, торговую, туристическую, рекреационную, – приведет через некоторое время к транспортному параличу и необходимости в обозримой перспективе, например, «пробивать» транспортными артериями целые исторические кварталы. Необходимо выделить и нормативно закрепить статус исторического центра, внутри которого действуют максимальные ограничения, в то же время, освободив от них территории за пределами этой границы.
Спасение исторического центра заключается в создании мощных альтернативных центров с развитой деловой, торговой и жилой функцией. С этой целью можно было бы вынести в такие центры часть функций, ограничившись развитием в историческом центре туристической и культурной функций. Будучи вынесенными, такие проекты дали бы толчок к развитию территорий вокруг.
Альтернативные центры должны быть способны принять максимальные инвестиции для эффективных коммерческих проектов. Это должны быть территории без высотных или иных ограничений. Надо понимать, что эти территории должны быть приспособлены к реализации проектов класса «А» и «Б» – то есть обладать видовыми или иными характеристиками, определяющими престижность данного местоположения. Если же альтернативы для реализации проектов класса «А» за пределами центра не будет, они будут насаждаться в центре города, закупоривая и без того сложные проблемы.
Отдельного внимания заслуживает формирование точек роста в каждом районе Санкт-Петербурга. Мы говорим о необходимости редевелопмента промышленных территорий. На самом деле надо развивать жилые кварталы. Создание концепций развития каждого района, создание в них точек роста – якорных проектов – позволяет увеличивать привлекательность районов для горожан и повышать их стоимость. Речь идет не только о торговых функциях, но и об административных, спортивных, культурно-досуговых. Население, в свою очередь, чувствительно реагирует на все акции по улучшению окружающей среды и демонстрирует высокий интерес к этим районам. Пример тому – район станции метро «Проспект Большевиков», который после строительства Ледового Дворца получил колоссальное развитие.
Территории, которые не получают якорных проектов, будут терять престижность, терять и частные инвестиции. А нам важно равномерное развитие всех районов, что также решит проблему центра.
Промышленный поЯс
В сфере выноса промышленных предприятий из так называемого «промышленного пояса» необходима также более активная политика. Наряду с инженерной подготовкой площадок в новых промышленных зонах, в том числе за счет бюджетных и привлеченных средств (по аналогии с Пулково), необходимы меры принудительного выкупа так называемых промышленных территорий у собственников, с проведением независимой рыночной оценки стоимости земельных участков. Это позволит разрабатывать градостроительную документацию по крупным территориям и выставлять их на торги, привлекая инвесторов для их комплексного развития. Практика показывает, что в старых заводских зданиях эффективного современного производства быть не может. Ведь эффективный бизнес требует наличия современных качественных зданий, проездов, паркингов. В то же время под прикрытием производственной демагогии многие промышленные предприятия деградируют, занимаясь сдачей в аренду помещений по демпинговым ценам. Достаточно зайти на территорию этих предприятий, чтобы сделать верный вывод о том, занимаются они производством или арендой по бросовым ставкам. Пример выкупа земли под промышленными предприятиями и продажи на торгах свободных участков в Москве привел к крупнейшему проекту «Москва-Сити».
Промышленный пояс открывает возможность также для развития транспортной инфраструктуры, новых скоростных магистралей. Нужны эффективные административные новации, имеющие цель решения в обозримой перспективе проблемы транспорта.
Резервы дворов
Процесс расселения коммунальных квартир за счет частных инвесторов практически остановился, поскольку все видовые фасадные квартиры уже выкуплены. Если он будет идти нынешними темпами, то расселение коммуналок затянется на 100 лет. В то же время, практически нет ни одного полностью расселенного здания, что ведет к дальнейшему износу конструкций и инженерии. По сути, блестящая первая линия оказывается зачастую проблемной, поскольку имеет за собой большое количество внутридворовых корпусов, инвестиционная привлекательность которых крайне низка.
Дальнейший процесс расселения требует комплексного подхода и государственных инвестиций. В то же время эти затраты можно компенсировать за счет придания внутридворовым территориям новых функций – торговли, общепита, через организацию сквозных проходов внутри кварталов (помещения на первых этажах зданий можно реализовывать малому бизнесу на торгах). Во многих случаях внутридворовые территории требуют перепрофилирования, ведь многие из них не проходят ни по каким нормам, например, СЭС (инсоляция) для проживания людей. Поэтому после реконструкции они не смогут использоваться под жилье. Перепрофилирование могло бы быть, например, под строительство паркингов, что потребовало бы частичного сноса внутренних корпусов, естественно, если они не имеют особого охранного статуса. Если же после реконструкции корпуса смогут принять жильцов, то эта недвижимость будет пользоваться повышенным рыночным спросом.
КомплекснаЯ
застройка территорий
Перспективным видится создание вокруг Санкт-Петербурга новых, современных с международной точки зрения районов с более высоким качеством проживания, чем в существующих спальных районах Санкт-Петербурга, которые были заложены еще в советские времена. Современные развитые территории должны формироваться с учетом, в первую очередь, более качественной инфраструктуры проживания. Имеется в виду социальная, культурная, досуговая функции, современные узнаваемые элементы архитектуры, скульптуры.
Для этого требуется привлечение международных проектных организаций, задача которых будет не в том, чтобы найти красивое фасадное решение, а в том, чтобы выявить и реализовать новые возможности развития территорий. Было бы разумно проводить на международном уровне конкурсы на лучшие проекты застройки, предполагающие строительство более 500 тыс. кв. метров недвижимости.
Вторая задача международных конкурсов – качественные с международной точки зрения проекты. Ведь мы работаем на рынке с невысокой конкуренцией, и все, что ни построено – будет продано или сдано в аренду. Но через несколько лет конкуренция усилится, и многие шедевры нашей самодеятельности будут неконкурентоспособны.
И последнее. У многих международных архитектурных и проектных организаций существуют проблемы в России в работе при наших технических регламентах. Возникает вопрос – почему? Ведь они на то и международные, чтобы работать во всем мире, на разных грунтах, климатах, с самыми сложными проектами. Думается, что проблема больше в наших технических регламентах, чем в непрофессионализме международных архитекторов. Но эта проблема, к сожалению, не решается на уровне конкретного проекта, ей нужно государственное решение.
Автор:
От консервации
к развитию
Сегодня политика в сфере градостроительства носит во многом охранно-ограничительный характер. Инициаторы проектов и девелоперы сталкиваются со множеством градостроительных, инженерных, правовых проблем, что существенно уменьшает инвестиционную привлекательность петербургского рынка, толкает вверх цены жилой недвижимости и арендные ставки коммерческой недвижимости. Рынок испытывает острый дефицит инженерно и юридически подготовленных земельных участков, в том числе для комплексной территориальной застройки. Принятие нового Генплана открывает возможности для вовлечения в деловой оборот новых территорий, однако нужны административные меры и бюджетные инвестиции для того, чтобы этот процесс набрал динамику. Городу необходимо опережающее развитие транспортной и инженерной инфраструктуры для того, чтобы девелоперы могли стратегически планировать свою деятельность и работать с крупными территориальными проектами из-за наших ограничений. Некоторые московские участники рынка высказывают мысль о том, что в Петербурге нет по-настоящему качественных форматных, правильных проектов.
Множество центров
Продление сегодняшней ситуации, когда исторический центр концентрирует в себе сразу несколько функций – жилую, деловую, торговую, туристическую, рекреационную, – приведет через некоторое время к транспортному параличу и необходимости в обозримой перспективе, например, «пробивать» транспортными артериями целые исторические кварталы. Необходимо выделить и нормативно закрепить статус исторического центра, внутри которого действуют максимальные ограничения, в то же время, освободив от них территории за пределами этой границы.
Спасение исторического центра заключается в создании мощных альтернативных центров с развитой деловой, торговой и жилой функцией. С этой целью можно было бы вынести в такие центры часть функций, ограничившись развитием в историческом центре туристической и культурной функций. Будучи вынесенными, такие проекты дали бы толчок к развитию территорий вокруг.
Альтернативные центры должны быть способны принять максимальные инвестиции для эффективных коммерческих проектов. Это должны быть территории без высотных или иных ограничений. Надо понимать, что эти территории должны быть приспособлены к реализации проектов класса «А» и «Б» – то есть обладать видовыми или иными характеристиками, определяющими престижность данного местоположения. Если же альтернативы для реализации проектов класса «А» за пределами центра не будет, они будут насаждаться в центре города, закупоривая и без того сложные проблемы.
Отдельного внимания заслуживает формирование точек роста в каждом районе Санкт-Петербурга. Мы говорим о необходимости редевелопмента промышленных территорий. На самом деле надо развивать жилые кварталы. Создание концепций развития каждого района, создание в них точек роста – якорных проектов – позволяет увеличивать привлекательность районов для горожан и повышать их стоимость. Речь идет не только о торговых функциях, но и об административных, спортивных, культурно-досуговых. Население, в свою очередь, чувствительно реагирует на все акции по улучшению окружающей среды и демонстрирует высокий интерес к этим районам. Пример тому – район станции метро «Проспект Большевиков», который после строительства Ледового Дворца получил колоссальное развитие.
Территории, которые не получают якорных проектов, будут терять престижность, терять и частные инвестиции. А нам важно равномерное развитие всех районов, что также решит проблему центра.
Промышленный поЯс
В сфере выноса промышленных предприятий из так называемого «промышленного пояса» необходима также более активная политика. Наряду с инженерной подготовкой площадок в новых промышленных зонах, в том числе за счет бюджетных и привлеченных средств (по аналогии с Пулково), необходимы меры принудительного выкупа так называемых промышленных территорий у собственников, с проведением независимой рыночной оценки стоимости земельных участков. Это позволит разрабатывать градостроительную документацию по крупным территориям и выставлять их на торги, привлекая инвесторов для их комплексного развития. Практика показывает, что в старых заводских зданиях эффективного современного производства быть не может. Ведь эффективный бизнес требует наличия современных качественных зданий, проездов, паркингов. В то же время под прикрытием производственной демагогии многие промышленные предприятия деградируют, занимаясь сдачей в аренду помещений по демпинговым ценам. Достаточно зайти на территорию этих предприятий, чтобы сделать верный вывод о том, занимаются они производством или арендой по бросовым ставкам. Пример выкупа земли под промышленными предприятиями и продажи на торгах свободных участков в Москве привел к крупнейшему проекту «Москва-Сити».
Промышленный пояс открывает возможность также для развития транспортной инфраструктуры, новых скоростных магистралей. Нужны эффективные административные новации, имеющие цель решения в обозримой перспективе проблемы транспорта.
Резервы дворов
Процесс расселения коммунальных квартир за счет частных инвесторов практически остановился, поскольку все видовые фасадные квартиры уже выкуплены. Если он будет идти нынешними темпами, то расселение коммуналок затянется на 100 лет. В то же время, практически нет ни одного полностью расселенного здания, что ведет к дальнейшему износу конструкций и инженерии. По сути, блестящая первая линия оказывается зачастую проблемной, поскольку имеет за собой большое количество внутридворовых корпусов, инвестиционная привлекательность которых крайне низка.
Дальнейший процесс расселения требует комплексного подхода и государственных инвестиций. В то же время эти затраты можно компенсировать за счет придания внутридворовым территориям новых функций – торговли, общепита, через организацию сквозных проходов внутри кварталов (помещения на первых этажах зданий можно реализовывать малому бизнесу на торгах). Во многих случаях внутридворовые территории требуют перепрофилирования, ведь многие из них не проходят ни по каким нормам, например, СЭС (инсоляция) для проживания людей. Поэтому после реконструкции они не смогут использоваться под жилье. Перепрофилирование могло бы быть, например, под строительство паркингов, что потребовало бы частичного сноса внутренних корпусов, естественно, если они не имеют особого охранного статуса. Если же после реконструкции корпуса смогут принять жильцов, то эта недвижимость будет пользоваться повышенным рыночным спросом.
КомплекснаЯ
застройка территорий
Перспективным видится создание вокруг Санкт-Петербурга новых, современных с международной точки зрения районов с более высоким качеством проживания, чем в существующих спальных районах Санкт-Петербурга, которые были заложены еще в советские времена. Современные развитые территории должны формироваться с учетом, в первую очередь, более качественной инфраструктуры проживания. Имеется в виду социальная, культурная, досуговая функции, современные узнаваемые элементы архитектуры, скульптуры.
Для этого требуется привлечение международных проектных организаций, задача которых будет не в том, чтобы найти красивое фасадное решение, а в том, чтобы выявить и реализовать новые возможности развития территорий. Было бы разумно проводить на международном уровне конкурсы на лучшие проекты застройки, предполагающие строительство более 500 тыс. кв. метров недвижимости.
Вторая задача международных конкурсов – качественные с международной точки зрения проекты. Ведь мы работаем на рынке с невысокой конкуренцией, и все, что ни построено – будет продано или сдано в аренду. Но через несколько лет конкуренция усилится, и многие шедевры нашей самодеятельности будут неконкурентоспособны.
И последнее. У многих международных архитектурных и проектных организаций существуют проблемы в России в работе при наших технических регламентах. Возникает вопрос – почему? Ведь они на то и международные, чтобы работать во всем мире, на разных грунтах, климатах, с самыми сложными проектами. Думается, что проблема больше в наших технических регламентах, чем в непрофессионализме международных архитекторов. Но эта проблема, к сожалению, не решается на уровне конкретного проекта, ей нужно государственное решение.
Автор:
рубрика:
Тенденции и перспективы
