Работа над проектом Правил
17.12.2006
Комиссия Законодательного собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам обобщила и направила губернатору предложения и замечания, высказанные во время депутатских слушаний 14 ноября 2006 года по проекту Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга.
Как сообщил председатель комиссии Михаил Амосов, на слушаниях обращалось внимание на то, что необходимо обеспечить координацию подготовки Правил с корректировкой Генерального плана Санкт-Петербурга, которая в настоящее время проводится согласно постановлению городского правительства от 27 июля 2006 года №899. По существу, речь идет о единой процедуре установления норм регламентации градостроительной деятельности, дифференцированных по каждой из частей городской территории, которые в Генплане называются «функциональными зонами», а в Правилах – «территориальными».
Комиссия предложила принять проект Правил за основу с минимальной корректировкой опубликованного варианта, а уже во втором чтении осуществить его правку на основе подготовленных изменений Генплана, пояснил депутат.
На слушаниях вызвало однозначно отрицательное отношение введение в проект Правил помимо зоны многофункциональной общественно-деловой и ее подзон также неких смешанных зон «многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки». В действительности общественно-деловые зоны, согласно Градостроительному кодексу РФ, могут включать жилые дома, поэтому введение смешанных зон юридически не оправдано. Отнесение же к таким зонам жилых зон (частей жилых зон), границы которых были установлены Генпланом, будет приводить к правовым коллизиям и судебным спорам. «Поэтому мы предложили в проекте Правил, который будет официально внесен в Законодательное собрание, границы зон жилой застройки отобразить в соответствии с их границами в Генплане, – сообщил г-н Амосов, – а в тех случаях, когда может быть обоснована целесообразность придания общественно-делового характера зоне жилой застройки или части такой зоны, это следует осуществить при подготовке изменений Генлана».
На слушаниях специалисты обратили внимание, что предложенное в проекте Правил высотное регулирование осуществляется по территориям, границы которых не имеют ничего общего с границами основных территориальных зон. Кроме того, высотное регулирование для исторической части города в проекте Правил осуществляется не путем прямого указания предельной высоты застройки, а путем ссылки на временный регламент от 28 апреля 2004 года №648.
«Поскольку такое регулирование грубо противоречит нормам Градостроительного кодекса, мы предложили в проекте Правил выполнить высотное регулирование путем указания предельной высоты застройки для каждой территориальной зоны», – отметил депутат.
Представители крупнейших союзов строительных организаций во время слушаний обратили внимание на то, что к неоправданным ограничениям возможностей строительства и реконструкции ведет установление в числе предельных параметров объектов капитального строительства максимального коэффициента использования территории, понимаемого как отношение суммарной общей площади объектов капитального строительства (площади всех помещений и мест общего пользования), расположенных на земельном участке, к площади данного земельного участка. При этом определены крайне низкие значения данного параметра, установление которых приведет к серьезному снижению доступности приобретения жилья для граждан.
Председатель Комиссии пояснил, что Градостроительный кодекс РФ не называет максимальный коэффициент использования территории в составе предельных параметров объектов капитального строительства, и разработчики проекта Правил согласны с тем, что такой параметр является, по существу, избыточным. В проекте Правил он использован только для отдельных подвидов зон жилой застройки. Кроме того, при необходимости дополнительного регулирования предельных параметров объектов и земельных участков, согласно Градостроительному кодексу, могут быть установлены их допустимые сочетания.
Немаловажно и то, что горожане и представители общественных организаций, которые принимали участие в слушаниях, не возражали против исключения максимального коэффициента использования территории из числа предельных параметров объектов капитального строительства при условии указания предельной высоты застройки для каждой территориальной зоны.
На слушаниях много внимания было обращено на то, что количество машиномест автостоянок и гаражей на земельных участках в одних случаях определяется исходя из общей площади помещений объектов капитального строительства, расположенных земельных участках, а в других – исходя из иных параметров (количество проживающих, работников, учащихся и т.п.). Разработчики проекта Правил согласились с тем, что следует производить расчет количество машиномест исходя из общей площади помещений объектов и отказаться от других способов такого расчета как содержащих возможность правовых споров.
Кроме того, с юридической и градостроительной точки зрения не оправдано определение количества машиномест автостоянок и гаражей на земельных участках как «минимальное». Размещение автостоянок и гаражей даже в указанном разделе определено как «вспомогательный вид разрешенного использования», то есть в соответствии с Градостроительным кодексом допустимый, а не обязательный элемент объектов недвижимости. С правовой точки зрения вызывает принципиальное сомнение возможность установления в Правилах такого рода предельного параметра. С градостроительной точки зрения необходимо планирование соответствующего количества машиномест не только и не столько непосредственно на земельных участках объектов недвижимости (многоквартирные дома), сколько в многоэтажных гаражах-паркингах, которые заведомо размещаются на отдельных земельных участках.
Комиссия предлагает исключить определение автостоянок и гаражей как «минимальное», а также производить расчет количества машиномест исключительно исходя из общей площади помещений объектов.
Комиссия также предложила губернатору существенно расширить в проекте Правил землепользования и застройки положения, касающиеся установления градостроительных ограничений в центральной части города – зоне охраны объектов культурного наследия. «Иначе получается, что границы охранных зон обозначены, а дополнительные условия для собственников инвесторов надо узнавать в КГИОП, правила деятельности для которого законом не установлены», – отметил г-н Амосов.
Автор: Евгений Герасимов
Как сообщил председатель комиссии Михаил Амосов, на слушаниях обращалось внимание на то, что необходимо обеспечить координацию подготовки Правил с корректировкой Генерального плана Санкт-Петербурга, которая в настоящее время проводится согласно постановлению городского правительства от 27 июля 2006 года №899. По существу, речь идет о единой процедуре установления норм регламентации градостроительной деятельности, дифференцированных по каждой из частей городской территории, которые в Генплане называются «функциональными зонами», а в Правилах – «территориальными».
Комиссия предложила принять проект Правил за основу с минимальной корректировкой опубликованного варианта, а уже во втором чтении осуществить его правку на основе подготовленных изменений Генплана, пояснил депутат.
На слушаниях вызвало однозначно отрицательное отношение введение в проект Правил помимо зоны многофункциональной общественно-деловой и ее подзон также неких смешанных зон «многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки». В действительности общественно-деловые зоны, согласно Градостроительному кодексу РФ, могут включать жилые дома, поэтому введение смешанных зон юридически не оправдано. Отнесение же к таким зонам жилых зон (частей жилых зон), границы которых были установлены Генпланом, будет приводить к правовым коллизиям и судебным спорам. «Поэтому мы предложили в проекте Правил, который будет официально внесен в Законодательное собрание, границы зон жилой застройки отобразить в соответствии с их границами в Генплане, – сообщил г-н Амосов, – а в тех случаях, когда может быть обоснована целесообразность придания общественно-делового характера зоне жилой застройки или части такой зоны, это следует осуществить при подготовке изменений Генлана».
На слушаниях специалисты обратили внимание, что предложенное в проекте Правил высотное регулирование осуществляется по территориям, границы которых не имеют ничего общего с границами основных территориальных зон. Кроме того, высотное регулирование для исторической части города в проекте Правил осуществляется не путем прямого указания предельной высоты застройки, а путем ссылки на временный регламент от 28 апреля 2004 года №648.
«Поскольку такое регулирование грубо противоречит нормам Градостроительного кодекса, мы предложили в проекте Правил выполнить высотное регулирование путем указания предельной высоты застройки для каждой территориальной зоны», – отметил депутат.
Представители крупнейших союзов строительных организаций во время слушаний обратили внимание на то, что к неоправданным ограничениям возможностей строительства и реконструкции ведет установление в числе предельных параметров объектов капитального строительства максимального коэффициента использования территории, понимаемого как отношение суммарной общей площади объектов капитального строительства (площади всех помещений и мест общего пользования), расположенных на земельном участке, к площади данного земельного участка. При этом определены крайне низкие значения данного параметра, установление которых приведет к серьезному снижению доступности приобретения жилья для граждан.
Председатель Комиссии пояснил, что Градостроительный кодекс РФ не называет максимальный коэффициент использования территории в составе предельных параметров объектов капитального строительства, и разработчики проекта Правил согласны с тем, что такой параметр является, по существу, избыточным. В проекте Правил он использован только для отдельных подвидов зон жилой застройки. Кроме того, при необходимости дополнительного регулирования предельных параметров объектов и земельных участков, согласно Градостроительному кодексу, могут быть установлены их допустимые сочетания.
Немаловажно и то, что горожане и представители общественных организаций, которые принимали участие в слушаниях, не возражали против исключения максимального коэффициента использования территории из числа предельных параметров объектов капитального строительства при условии указания предельной высоты застройки для каждой территориальной зоны.
На слушаниях много внимания было обращено на то, что количество машиномест автостоянок и гаражей на земельных участках в одних случаях определяется исходя из общей площади помещений объектов капитального строительства, расположенных земельных участках, а в других – исходя из иных параметров (количество проживающих, работников, учащихся и т.п.). Разработчики проекта Правил согласились с тем, что следует производить расчет количество машиномест исходя из общей площади помещений объектов и отказаться от других способов такого расчета как содержащих возможность правовых споров.
Кроме того, с юридической и градостроительной точки зрения не оправдано определение количества машиномест автостоянок и гаражей на земельных участках как «минимальное». Размещение автостоянок и гаражей даже в указанном разделе определено как «вспомогательный вид разрешенного использования», то есть в соответствии с Градостроительным кодексом допустимый, а не обязательный элемент объектов недвижимости. С правовой точки зрения вызывает принципиальное сомнение возможность установления в Правилах такого рода предельного параметра. С градостроительной точки зрения необходимо планирование соответствующего количества машиномест не только и не столько непосредственно на земельных участках объектов недвижимости (многоквартирные дома), сколько в многоэтажных гаражах-паркингах, которые заведомо размещаются на отдельных земельных участках.
Комиссия предлагает исключить определение автостоянок и гаражей как «минимальное», а также производить расчет количества машиномест исключительно исходя из общей площади помещений объектов.
Комиссия также предложила губернатору существенно расширить в проекте Правил землепользования и застройки положения, касающиеся установления градостроительных ограничений в центральной части города – зоне охраны объектов культурного наследия. «Иначе получается, что границы охранных зон обозначены, а дополнительные условия для собственников инвесторов надо узнавать в КГИОП, правила деятельности для которого законом не установлены», – отметил г-н Амосов.
Автор: Евгений Герасимов
рубрика:
Коридоры власти
