О строительных законах и доступном жилье
24.12.2006
Говоря об итогах года, нужно отметить, с одной стороны, важные события в сфере законодательного регулирования инвестиционно-строительного процесса, а с другой – те организационные меры, которые способствовали развитию рынка недвижимости в рамках приоритетного национального проекта «Доступное жилье». Рассказывает ведущий эксперт фонда «Институт экономики города», юрист Леонид Бандорин.
Судьбоносные поправки
– В законодательной сфере, в первую очередь, можно выделить закон, который 19 декабря подписал Президент РФ. Это поправки в Градостроительный кодекс и ряд других нормативных актов, появление которых должно обеспечить преемственное развитие законодательства о градостроительной деятельности. Очень важно, в частности, что эти поправки урегулировали вопрос реконструкции застроенных территорий. Это тема поднималась еще в 2003 году при разработке Градкодекса. Но тогда этот вопрос еще «не вызрел». А сейчас все экспертное сообщество: и специалисты, и рынок в целом сосредоточились и прописали эту процедуру. Это очень хорошо, поскольку теперь у нас есть инструмент развития застроенных территорий.
Те же поправки урегулировали вопрос о единой государственной экспертизе и едином государственном надзоре в строительной сфере. Эта норма не была придумана сейчас. Она была зафиксирована в Градкодексе раньше. Но в течение двух лет был установлен «переходный период». Нужно было «почистить» 23 федеральных закона, чтобы в них не осталось несоответствий.
В рамках тех же поправок был прописан порядок изменения городской черты. Этот вопрос раньше не прорабатывали. Хотя идея о вовлечении в оборот для целей жилищного строительства неиспользуемых сельскохозяйственных земель вблизи городов витала в воздухе. Теперь эту процедуру продумали и прописали. На переходный период – до 2010 года – упрощен порядок изменения городской черты. Именно к этому сроку все города должны иметь генеральные планы развития. Они и сейчас имеют эти планы, но только в рамках городских границ. Теперь же они будут распространяться на территорию всего муниципального образования, которое в 99 процентах случаях включает и прилегающие территории. Составление таких планов – дело трудоемкое. Поэтому и идет речь об упрощенном порядке изменения городской черты.
Комплимент
даЧной амнистии
Второй, безусловно, важный закон, который был принят в минувшем году и вступил в силу с 1 сентября – это так называемый Закон о «дачной амнистии». К сожалению, он не так легко реализуется на практике, как хотелось бы, но факт его появления очень важен для оборота жилья и земли. Сегодняшняя практика, когда люди живут в домах без соответствующих документов, не позволяет вводить эти объекты в оборот. Поэтому было принято решение упростить процедуру регистрации земельных участков и объектов на них. Пока органы регистрации не в полной мере наладили свою работу. Но это дело времени. Если будут выявлены недочеты в законе, которые мешают это делать – их можно будет устранить.
ПеретЯгивание одеЯла
А в качестве негативного примера, можно привести появление отдельных положений закона, который урегулировал процедуру разграничения государственной собственности на землю. Этот документ автоматически разграничил землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципалитетами, а для незастроенных и никому не предоставленных земельных участков также создал новый титул «неразграниченной собственности» на землю. Это совершенно обоснованно. Проблема в том, что право определять судьбу этих «неразграниченных земель» закреплено за муниципалитетами, но в столицах субъектов Российской Федерации сами субъекты могут принимать законы о том, чтобы распоряжаться этими территориями. Получился законодательный инструмент «перетягивания одеяла» с мэров городов-столиц на губернаторов. И во всех регионах, где такие законы приняты (а их уже больше 20) затормозился процесс земельных торгов, который до этого, в течение 2005 – I квартала 2006 года, набирал обороты. Не хотелось бы, чтобы эта практика распространялась дальше. Есть надежда, что грамотные руководители субъектов федерации брать на себя эти полномочия не станут.
Дороги, кредиты и ДСК
Теперь несколько слов о реализации федеральной целевой программы «Жилище», рассчитанной до 2010 года. Прямые государственные деньги на жилье в рамках этой программы адресатам не выделяются. Ведь строительство недвижимости – это все-таки рыночная сфера. Жилье должно возводиться за счет привлекаемых инвестиций застройщиков. Но государство оказывает косвенную поддержку этой отрасли. Например, стимулируя развитие малоэтажного строительства через создание домостроительных комбинатов в богатых лесом регионах. Эти комбинаты будут выпускать типовые деревянные сборные дома для продажи населению. Многие люди с их помощью смогут решить свои жилищные проблемы.
Кроме того, государство компенсирует затраты муниципалитетов на оснащение земельных участков инженерной инфраструктурой. Если ты берешь кредит в банке на строительство сетей для будущего дома, то государство погашает проценты по этому кредиту или выступает гарантом по обязательствам.
Еще один элемент косвенной государственной поддержки – активное строительство дорог. Ведь строительство жилья, за исключением столиц, в основном развивается экстенсивно – не ввысь, а вширь. Этот процесс без дорог невозможен.
Четыре важных
законопроекта
Что касается планов на 2007 год, то в законодательной сфере уже есть несколько важных заделов.
Во-первых, должна быть разработана и принята новая редакция 30-й статьи Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков. Эта инициатива развивает идею о том, что предварительного согласования по размещению объектов недвижимости быть не должно. Все участки должны реализовываться на торгах, посредством конкурентных процедур, за исключением четко поименованного и исчерпывающего перечня случаев.
Во-вторых, в Госдуме сейчас находятся еще три законопроектов, которые уже приняты в первом чтении. Это закон «О кадастре объектов недвижимости», новая редакция закона «О землеустройстве», и закон «О резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд». Это системообразующие законы. Если они вступят в силу в течение 2007 года, это уже будет большое дело.
Автор: Наталья Ковтун
Судьбоносные поправки
– В законодательной сфере, в первую очередь, можно выделить закон, который 19 декабря подписал Президент РФ. Это поправки в Градостроительный кодекс и ряд других нормативных актов, появление которых должно обеспечить преемственное развитие законодательства о градостроительной деятельности. Очень важно, в частности, что эти поправки урегулировали вопрос реконструкции застроенных территорий. Это тема поднималась еще в 2003 году при разработке Градкодекса. Но тогда этот вопрос еще «не вызрел». А сейчас все экспертное сообщество: и специалисты, и рынок в целом сосредоточились и прописали эту процедуру. Это очень хорошо, поскольку теперь у нас есть инструмент развития застроенных территорий.
Те же поправки урегулировали вопрос о единой государственной экспертизе и едином государственном надзоре в строительной сфере. Эта норма не была придумана сейчас. Она была зафиксирована в Градкодексе раньше. Но в течение двух лет был установлен «переходный период». Нужно было «почистить» 23 федеральных закона, чтобы в них не осталось несоответствий.
В рамках тех же поправок был прописан порядок изменения городской черты. Этот вопрос раньше не прорабатывали. Хотя идея о вовлечении в оборот для целей жилищного строительства неиспользуемых сельскохозяйственных земель вблизи городов витала в воздухе. Теперь эту процедуру продумали и прописали. На переходный период – до 2010 года – упрощен порядок изменения городской черты. Именно к этому сроку все города должны иметь генеральные планы развития. Они и сейчас имеют эти планы, но только в рамках городских границ. Теперь же они будут распространяться на территорию всего муниципального образования, которое в 99 процентах случаях включает и прилегающие территории. Составление таких планов – дело трудоемкое. Поэтому и идет речь об упрощенном порядке изменения городской черты.
Комплимент
даЧной амнистии
Второй, безусловно, важный закон, который был принят в минувшем году и вступил в силу с 1 сентября – это так называемый Закон о «дачной амнистии». К сожалению, он не так легко реализуется на практике, как хотелось бы, но факт его появления очень важен для оборота жилья и земли. Сегодняшняя практика, когда люди живут в домах без соответствующих документов, не позволяет вводить эти объекты в оборот. Поэтому было принято решение упростить процедуру регистрации земельных участков и объектов на них. Пока органы регистрации не в полной мере наладили свою работу. Но это дело времени. Если будут выявлены недочеты в законе, которые мешают это делать – их можно будет устранить.
ПеретЯгивание одеЯла
А в качестве негативного примера, можно привести появление отдельных положений закона, который урегулировал процедуру разграничения государственной собственности на землю. Этот документ автоматически разграничил землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципалитетами, а для незастроенных и никому не предоставленных земельных участков также создал новый титул «неразграниченной собственности» на землю. Это совершенно обоснованно. Проблема в том, что право определять судьбу этих «неразграниченных земель» закреплено за муниципалитетами, но в столицах субъектов Российской Федерации сами субъекты могут принимать законы о том, чтобы распоряжаться этими территориями. Получился законодательный инструмент «перетягивания одеяла» с мэров городов-столиц на губернаторов. И во всех регионах, где такие законы приняты (а их уже больше 20) затормозился процесс земельных торгов, который до этого, в течение 2005 – I квартала 2006 года, набирал обороты. Не хотелось бы, чтобы эта практика распространялась дальше. Есть надежда, что грамотные руководители субъектов федерации брать на себя эти полномочия не станут.
Дороги, кредиты и ДСК
Теперь несколько слов о реализации федеральной целевой программы «Жилище», рассчитанной до 2010 года. Прямые государственные деньги на жилье в рамках этой программы адресатам не выделяются. Ведь строительство недвижимости – это все-таки рыночная сфера. Жилье должно возводиться за счет привлекаемых инвестиций застройщиков. Но государство оказывает косвенную поддержку этой отрасли. Например, стимулируя развитие малоэтажного строительства через создание домостроительных комбинатов в богатых лесом регионах. Эти комбинаты будут выпускать типовые деревянные сборные дома для продажи населению. Многие люди с их помощью смогут решить свои жилищные проблемы.
Кроме того, государство компенсирует затраты муниципалитетов на оснащение земельных участков инженерной инфраструктурой. Если ты берешь кредит в банке на строительство сетей для будущего дома, то государство погашает проценты по этому кредиту или выступает гарантом по обязательствам.
Еще один элемент косвенной государственной поддержки – активное строительство дорог. Ведь строительство жилья, за исключением столиц, в основном развивается экстенсивно – не ввысь, а вширь. Этот процесс без дорог невозможен.
Четыре важных
законопроекта
Что касается планов на 2007 год, то в законодательной сфере уже есть несколько важных заделов.
Во-первых, должна быть разработана и принята новая редакция 30-й статьи Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков. Эта инициатива развивает идею о том, что предварительного согласования по размещению объектов недвижимости быть не должно. Все участки должны реализовываться на торгах, посредством конкурентных процедур, за исключением четко поименованного и исчерпывающего перечня случаев.
Во-вторых, в Госдуме сейчас находятся еще три законопроектов, которые уже приняты в первом чтении. Это закон «О кадастре объектов недвижимости», новая редакция закона «О землеустройстве», и закон «О резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд». Это системообразующие законы. Если они вступят в силу в течение 2007 года, это уже будет большое дело.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Тенденции и перспективы
