Ипотека. Основные вопросы заемщика
24.12.2006
Продолжаем разговор об ипотеке. На вопросы «Строительного Еженедельника» отвечает начальник отдела развития ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Соловьев.
– Дмитрий, кто такие созаемщики? В чем заключаются их права и обязанности? Можно ли при получении кредита в Вашем банке обойтись без них?
– Привлечение созаемщиков позволяет взять значительно больший кредит, так как в таком случае банк рассмотрит совокупный уровень дохода всех созаемщиков. Примечательно, что по программе банка «Санкт-Петербург» созаемщиками могут выступать до четырех человек, из них до двух человек могут не находиться в родственных отношениях с заемщиком. Ответственность их по обязательствам аналогична обязательствам основного заемщика.
Обязательным по условиям банка является выступление в качестве созаемщика только супруги (супруга) заемщика.
– В чем разница между созаемщиком и поручителем?
– Сегодня банк не требует обязательного предоставления поручительства со стороны физических лиц, поэтому, как правило, поручители сейчас при выдаче ипотечного кредита не фигурируют.
– Кто и для чего проводит оценку выбранной заемщиком недвижимости?
– Проводят аккредитованные банком оценочные компании, имеющие лицензию и опыт на рынке недвижимости для определения справедливой, точной рыночной оценки предмета залога. Залог, в свою очередь, обеспечивает уверенность банку в том, что кредит будет возвращен.
– Если заемщик умер или потерял трудоспособность навсегда, может ли банк отнять квартиру у его семьи?
– Именно на случай подобных неприятностей банк сотрудничает с надежными страховыми компаниями. При наступлении подобного страхового случая страховая компания погасит всю задолженность заемщика перед банком.
– А не требует ли банк застраховаться от потери работы?
– От такого вида риска мы страховаться не требуем.
– Если через несколько лет после выдачи кредита банк обанкротится, чем это грозит заемщику?
– Абсолютно ничем. Обязательства заемщика перед обанкротившимся банком перейдут к другому кредитору, однако и он не сможет в одностороннем порядке ухудшить условия кредитного договора, если это не предусмотрено этим договором.
– Можно ли получить ипотечный кредит при отсутствии постоянной прописки в Петербурге?
– Да. При покупке квартиры на вторичном рынке в Петербурге и при внесении первого взноса в размере 30 процентов и более от стоимости приобретаемого жилья заемщик может иметь временную регистрацию в Петербурге или Ленобласти, либо постоянную регистрацию на остальной территории РФ.
– Сколько денег берет Ваш банк за оформление кредита, и сколько времени действует разрешение?
– Наши ставки минимальны: комиссия за выдачу составит 4000 рублей независимо от суммы кредита. Срок действия решения о выдаче кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке составит 4 месяца, а когда вы определитесь с выбором квартиры – то необходимо провести сделку в течение 1 месяца.
– В каких случаях возможно досрочное погашение кредита?
– При кредитовании покупки квартиры в строящемся доме вы сможете начать досрочное погашение без комиссии через 6 месяцев в сумме не менее 10 тысяч рублей, при покупке на вторичном рынке – уже с первого месяца в сумме от 50 тысяч рублей. Если сумма единовременного досрочного погашения не более 20 процентов от суммы кредита, то комиссия также не взимается. В иных случаях комиссии составит 2 процента.
– Каждый год условия кредитования в банках становятся все выгодней, снижаются процентные ставки, увеличиваются сроки. Можно ли тем, кто получил кредит раньше, перекредитоваться, чтобы выплачивать долг на более выгодных условиях?
– Такие вопросы рассматриваются индивидуально. Если заемщик качественно обслуживал свой долг, то он вполне может рассчитывать на лояльность банка при изменении процентной политики банка.
– Можно ли приобрести квартиру через ипотеку в личную собственность, без участия другого супруга?
– Да, при этом между супругами может быть заключен брачный договор (контракт) либо предоставлено нотариально удостоверенное заявление второго супруга, что он извещен и не возражает против покупки квартиры за счет заемных средств и собственником станет только один супруг.
– Ситуация такая. Мы даем семье сына деньги на первый взнос. Сумма составляет больше половины стоимости квартиры. А выплачивать кредит будет сын из своей зарплаты. Если отношения в молодой семье за время погашения кредита разладятся, что будет с квартирой? Как мы можем обезопасить свои вложения?
– Вы можете выступить созаемщиком и оформить квартиру в совместную или долевую собственность. Ваша часть квартиры и будет вашей гарантией. Либо возможно оформить квартиру только в собственность вашего сына.
– Чем отличаются кредиты в рублях и долларах? В чем выгоднее брать кредит?
– Отличаются только ставками. Как правило, валютные кредиты несколько дешевле. Однако не стоит забывать о валютных рисках (вдруг валюта резко подорожает, а ваши выплаты номинированы именно в валюте). Поэтому данное решение каждый принимает для себя сам.
– Какие платежи по кредиту выгоднее: аннуитетные или дифференцированные?
– Если у вас приличный доход, а срок кредита невелик – можно выбрать схему с уменьшающимися платежами. В таком случае вы быстрее рассчитаетесь по кредиту. Однако и при выборе аннуитетных платежей вам никто не помешает досрочно гасить долг при появлении у вас в бюджете свободных денег.
– Какова законодательная база ипотечного кредитования?
– Основной документ – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятый Думой 24.07.97 и одобренный Советом Федерации 09.07.98. Кроме того, многое регулирует Гражданский кодекс и другие документы.
– Почему так стремительно растут цены на жилье? И каков Ваш прогноз по поводу роста цен до конца этого года и на более далекую перспективу? Может ли ипотека в такой кризисной ситуации стать панацеей для народа?
– О стремительном росте сказано очень много: это и недостаточные темпы роста объемов строительства, и отложенный спрос населения, и спекулятивный интерес к рынку недвижимости как объекту инвестиций, и осознание того, что ожидать от государства манны небесной не стоит, и еще целый веер причин. Не думаю, что ажиотаж может повториться в ближайшие месяцы. Ну а то, что при сложившемся уровне цен только ипотека сможет быть выходом для тысяч семей, думаю, говорить излишне.
– Если, не дай Бог, будет сценарий дефолта 98-го года? Что будет с ипотечным кредитом, который взял человек, и с его ипотечной квартирой?
– Если человек будет платить по кредиту исправно, ему ничего грозить не может. Поэтому очень важно взвесить свои возможности и перспективы. Реальную сложность может вызвать только резкое уменьшение дохода в валютном эквиваленте, если кредит был получен в валюте.
Автор: Наталья Ковтун
– Дмитрий, кто такие созаемщики? В чем заключаются их права и обязанности? Можно ли при получении кредита в Вашем банке обойтись без них?
– Привлечение созаемщиков позволяет взять значительно больший кредит, так как в таком случае банк рассмотрит совокупный уровень дохода всех созаемщиков. Примечательно, что по программе банка «Санкт-Петербург» созаемщиками могут выступать до четырех человек, из них до двух человек могут не находиться в родственных отношениях с заемщиком. Ответственность их по обязательствам аналогична обязательствам основного заемщика.
Обязательным по условиям банка является выступление в качестве созаемщика только супруги (супруга) заемщика.
– В чем разница между созаемщиком и поручителем?
– Сегодня банк не требует обязательного предоставления поручительства со стороны физических лиц, поэтому, как правило, поручители сейчас при выдаче ипотечного кредита не фигурируют.
– Кто и для чего проводит оценку выбранной заемщиком недвижимости?
– Проводят аккредитованные банком оценочные компании, имеющие лицензию и опыт на рынке недвижимости для определения справедливой, точной рыночной оценки предмета залога. Залог, в свою очередь, обеспечивает уверенность банку в том, что кредит будет возвращен.
– Если заемщик умер или потерял трудоспособность навсегда, может ли банк отнять квартиру у его семьи?
– Именно на случай подобных неприятностей банк сотрудничает с надежными страховыми компаниями. При наступлении подобного страхового случая страховая компания погасит всю задолженность заемщика перед банком.
– А не требует ли банк застраховаться от потери работы?
– От такого вида риска мы страховаться не требуем.
– Если через несколько лет после выдачи кредита банк обанкротится, чем это грозит заемщику?
– Абсолютно ничем. Обязательства заемщика перед обанкротившимся банком перейдут к другому кредитору, однако и он не сможет в одностороннем порядке ухудшить условия кредитного договора, если это не предусмотрено этим договором.
– Можно ли получить ипотечный кредит при отсутствии постоянной прописки в Петербурге?
– Да. При покупке квартиры на вторичном рынке в Петербурге и при внесении первого взноса в размере 30 процентов и более от стоимости приобретаемого жилья заемщик может иметь временную регистрацию в Петербурге или Ленобласти, либо постоянную регистрацию на остальной территории РФ.
– Сколько денег берет Ваш банк за оформление кредита, и сколько времени действует разрешение?
– Наши ставки минимальны: комиссия за выдачу составит 4000 рублей независимо от суммы кредита. Срок действия решения о выдаче кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке составит 4 месяца, а когда вы определитесь с выбором квартиры – то необходимо провести сделку в течение 1 месяца.
– В каких случаях возможно досрочное погашение кредита?
– При кредитовании покупки квартиры в строящемся доме вы сможете начать досрочное погашение без комиссии через 6 месяцев в сумме не менее 10 тысяч рублей, при покупке на вторичном рынке – уже с первого месяца в сумме от 50 тысяч рублей. Если сумма единовременного досрочного погашения не более 20 процентов от суммы кредита, то комиссия также не взимается. В иных случаях комиссии составит 2 процента.
– Каждый год условия кредитования в банках становятся все выгодней, снижаются процентные ставки, увеличиваются сроки. Можно ли тем, кто получил кредит раньше, перекредитоваться, чтобы выплачивать долг на более выгодных условиях?
– Такие вопросы рассматриваются индивидуально. Если заемщик качественно обслуживал свой долг, то он вполне может рассчитывать на лояльность банка при изменении процентной политики банка.
– Можно ли приобрести квартиру через ипотеку в личную собственность, без участия другого супруга?
– Да, при этом между супругами может быть заключен брачный договор (контракт) либо предоставлено нотариально удостоверенное заявление второго супруга, что он извещен и не возражает против покупки квартиры за счет заемных средств и собственником станет только один супруг.
– Ситуация такая. Мы даем семье сына деньги на первый взнос. Сумма составляет больше половины стоимости квартиры. А выплачивать кредит будет сын из своей зарплаты. Если отношения в молодой семье за время погашения кредита разладятся, что будет с квартирой? Как мы можем обезопасить свои вложения?
– Вы можете выступить созаемщиком и оформить квартиру в совместную или долевую собственность. Ваша часть квартиры и будет вашей гарантией. Либо возможно оформить квартиру только в собственность вашего сына.
– Чем отличаются кредиты в рублях и долларах? В чем выгоднее брать кредит?
– Отличаются только ставками. Как правило, валютные кредиты несколько дешевле. Однако не стоит забывать о валютных рисках (вдруг валюта резко подорожает, а ваши выплаты номинированы именно в валюте). Поэтому данное решение каждый принимает для себя сам.
– Какие платежи по кредиту выгоднее: аннуитетные или дифференцированные?
– Если у вас приличный доход, а срок кредита невелик – можно выбрать схему с уменьшающимися платежами. В таком случае вы быстрее рассчитаетесь по кредиту. Однако и при выборе аннуитетных платежей вам никто не помешает досрочно гасить долг при появлении у вас в бюджете свободных денег.
– Какова законодательная база ипотечного кредитования?
– Основной документ – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятый Думой 24.07.97 и одобренный Советом Федерации 09.07.98. Кроме того, многое регулирует Гражданский кодекс и другие документы.
– Почему так стремительно растут цены на жилье? И каков Ваш прогноз по поводу роста цен до конца этого года и на более далекую перспективу? Может ли ипотека в такой кризисной ситуации стать панацеей для народа?
– О стремительном росте сказано очень много: это и недостаточные темпы роста объемов строительства, и отложенный спрос населения, и спекулятивный интерес к рынку недвижимости как объекту инвестиций, и осознание того, что ожидать от государства манны небесной не стоит, и еще целый веер причин. Не думаю, что ажиотаж может повториться в ближайшие месяцы. Ну а то, что при сложившемся уровне цен только ипотека сможет быть выходом для тысяч семей, думаю, говорить излишне.
– Если, не дай Бог, будет сценарий дефолта 98-го года? Что будет с ипотечным кредитом, который взял человек, и с его ипотечной квартирой?
– Если человек будет платить по кредиту исправно, ему ничего грозить не может. Поэтому очень важно взвесить свои возможности и перспективы. Реальную сложность может вызвать только резкое уменьшение дохода в валютном эквиваленте, если кредит был получен в валюте.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
